1、房地产开发与经营,第八章 房地产经营,一、房地产开发项目转让的概念,第一节 房地产开发项目的转让,第一节 房地产开发项目的转让,房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。,二、房地产开发项目转让的条件,（一）以出让方式取得的建设用地使用权，房地产项目转让应具备的条件,第一节 房地产开发项目的转让,（二） 以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产项目转让应具备的条件,三、房地产开发项目转让的法律手续,项目土地使用权为划拨取得，应办理土地使用权出让手续； 项目土地使用权的变更登记手续； 房地产开发项目转让的备案手续，
2、具体由房地产开发主管部门办理； 建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理； 其他需要办理更名或备案的手续，具体根据政府部门的要求。,第一节 房地产开发项目的转让,第二节 房屋经营,一、商品房买卖经营,第二节 房屋经营,（一）商品房种类,（二）商品房买卖方式,按其交货方式不同，可分为商品房的现售和商品房预售两种 按照其销售方式不同，可以分为开发商自行销售和委托代理销售,一、商品房买卖经营,（三）商品房销售条件,第二节 房屋经营,1商品房预售的条件 2商品房现售的条件,(四) 商品房预售许可办理程序,1. 受理 2. 审核 3. 许可 4. 公示,
3、二、商品房价格构成与形式,（一）商品房价格构成,第二节 房屋经营,商品住宅价格由下列项目构成：（1）征地费及拆迁安置补偿费；（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建设、安装工程费；（4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；（5）管理费；（6）贷款利息；（7）利润；（8）税金；（9）地段差价；（10）楼层、朝向差价。,二、商品房价格构成与形式,第二节 房屋经营,根据商品房销售管理办法的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。,（二）商品房价格的确定,三、商品房销售合同,第二节 房屋经营,（一） 商品房买卖合同应当明确的主要内容,（1
4、）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。,（二） 商品房买卖合同范本如本书附录F所示,四、房屋租赁经营,第二节 房屋经营,（一） 房屋租赁概念,（二）几种不同房产的租赁,私房租赁 公房租赁 商品房租赁,
5、四、房屋租赁经营,第二节 房屋经营,（四）房屋租金合同及双方权利义务,（三） 租金形式,福利租金 准成本租金 成本租金 商品租金 市场租金 房屋租买比例,房屋出租方的权利义务； 房屋承租方的权利义务,五、房屋抵押、典当、交换经营,第二节 房屋经营,（一）房屋抵押经营,1. 房屋抵押概念,2. 抵押登记,3. 抵押房屋的占用、保管,五、房屋抵押、典当、交换经营,第二节 房屋经营,（二）房屋典当经营,（1）出典人对出典房屋有处分权。（2）典当双方必须具有行为能力；（3）典当双方应出于自愿，意思表示要真实；（4）典当行为不违反国家法律和公共利益；（5）典当通常用书面形式进行，有的需要办理公证等手续。
6、,1. 房屋典当概念,2. 房屋典当有效条件,五、房屋抵押、典当、交换经营,第二节 房屋经营,（三）房屋交换经营,1. 房屋交换的概念,2. 房屋所有权交换,3. 房屋使用权交换,第三节 房地产营销,房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。,一、房产营销的概念和基本理念,第三节 房地产营销,（一）房产营销的概念,一、房产营销的概念和基本理念,（二）房地产营销的基本理念,第三节 房地产营销,1. 房地产营销中的4P理论,2房地产营销中的4C理论,3房地产销售中的S规则,一、房产营销的概念和基本理念,（三）房地产营销新观念,第
7、三节 房地产营销,1强调文化品味,2强调品牌,3强调生态环境,4强调知识经济,二、房地产营销策划,（一）产品定位策划,第三节 房地产营销,1市场定位,2功能定位,3专营性定位,4象征定位,二、房地产营销策划,（二）价格制定策划,第三节 房地产营销,1类比法,2成本法,3评估法,（三）概念的策划与引导,（四）销售的组织和实施策划,三、房地产广告策划,（一）广告的分类,第三节 房地产营销,1软广告及其类型,（1）开发商的企业形象广告 （2）楼盘情况介绍 （3）各期活动传真 （4）市场信息统计发布,三、房地产广告策划,（一）广告的分类,第三节 房地产营销,2硬广告及其类型,（1）依据广告性质不同分类
8、 （2）依据广告目的不同的分类 （3）依据个文案表现力不同的分类 （4）依据广告传达内容范围不同的分类,三、房地产广告策划,（二）房地产广告策划原则,第三节 房地产营销,5. 全局性,1时代性,2创新性,3实用性,4阶段性,三、房地产广告策划,（三）房地产广告策划内容,第三节 房地产营销,5. 广告效果的测定,1广告目标,2市场分析,3广告策略,4广告计划,四、房地产市场营销中的物业代理,（一）物业代理的作用,第三节 房地产营销,5. 提高市场运作的效率,1市场调查,2参与房地产开发策划及整个开发过程,3帮助置业人士选择物业,4融资安排,二、房地产营销策划,（二）物业代理形式,第三节 房地产营销,1联合代理与独家代理 2. 买方代理、卖方代理及双重代理 3. 首席代理和分代理,（三）物业代理佣金的收取,思考题,第三节 房地产营销,房地产开发项目转让的概念和条件有哪些？ 简述商品房价格的构成，应如何确定商品房的价格？ 商品房预售的条件有哪些？ 试述商品房销售合同的主要内容。 房地产营销中的4C 的含义是什么？ 房地产营销中5S规则的含义是什么？ 什么是房地产市场营销的新理念？ 试述房地产营销渠道的选择策略。 试述房地产广告策划的原则和主要内容。 试述物业代理的作用与形式。,
