1、凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位研究报告,第一部分：凯德简介第二部分：凯德商用运营模式分析第三部分：凯德金牛业态定位及分布,目 录,第一部分：凯德简介,凯德集团简介,凯德集团（英语：Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY），是一间新加坡上市公司，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。 集团的房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。凯德集团于1994年进入中国，是中国领先的房地产外企。目前在40余座城市运营超过130个项目，开发规模逾2,200万平方米。
2、集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。,凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用一体化的购物中心经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国52个城市的102个商业地产项目，物业总值约323亿新元（2,018亿港元） ，总面积约95.1百万平方英尺 (884万平方米) 。,凯
3、德集团亚洲领先国际房地产企业,凯德集团简介,凯德集团,凯德中国,嘉德置地的子公司负责中国市场的住宅房产开发综合性房地产开发和运营,嘉德商用的子公司，负责中国市场的商用地产投资、开发和运营,雅诗阁集团的子公司，负责中国市场的服务公寓地产投资和服务公寓管理,负责凯德置地、凯德商用和雅诗阁中国三大业务所涉及的在华房地产金融业务,包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城68、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口、上海来福士广场及成都凯德广场金牛等。 其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Olinas M
4、all 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。,凯德商用项目简介,凯德商用的购物中心项目,凯德商用项目简介,1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、 中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。2、凯德商用的商业项目体量主要为48万平方米，定位中端，经营情况良好。3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。,凯德商用中国项目发展历程,凯德商用项目简介,凯德商用发展简介,第二部分：凯德商用运营模式分析,经营策略,发展
5、策略,招商策略,融资策略,2012年通过设立资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金私募资金，同时发售4亿新元债券融资。2013年有自有资金支付,暂无融资计划。,在投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。,一是继续发展定制式的地标性购物中心来福士城市综合体，二是推出凯德商用的第三代购物中心进行规模化复制；后者在三四线城市的模式化扩张是重点。,先确定主力店，再全面招商。在北方，凯德商用中国首先确立了与华联集团的合作计划；在南方，凯德商用中国选择了深国投作为投资方。,凯德商用运营具体策略,凯德商用运营模式分
6、析,凯德商用经营模式：地产开发+资本运作 (基金模式）,凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入凯德中国零售房地产信托基金（CRCT），将其转化为公众投资。 因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。,凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到RE
7、ITS一个完整的投资和退出流程。 凯德商用从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德地产经营模式的核心。,项目运作流程,凯德经营模式,凯德商用运营模式分析,“凯德模式”的精髓是： 它们在各个城市投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者（如发达国家的养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时
8、机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，将公司的资产雪球越滚越大。,购买股权出租经营国内资产打包新加坡REITs(房地产信托基金)上市,1,拥有外资背景,2,3,融资能力高,主要以自持为主,凯德商用运营模式总结,学习凯德优势凯德模式三大法则：稳定资金链，低负债率，审慎策略1、项目的开发到融资都说明商业地产需要长线资金的支持，凯德资金来源于国外，现在外国融资成本远低于国内，对于国内开发商来说，保持自身资金链的稳定，避免资金链断裂成为重点。2、凯德模式运作，其内部形成一套内循环的资本链条，可以在不同的市场环境下更从容，而国内房地产企业过度依赖银行信贷等方式，提高了自身的资产负债率，利息负担
9、增大，容易出现资金周转困难，所以保持适合房地产的低负债率很重要。3、稳健的经营策略和良好的现金流管理能帮助企业走的更长远。,凯德商用学习借鉴意义,第三部分：凯德金牛广场业态定位及分布,正面 外立面,项目效果图（二期）,交大路,一品天下大道,星辰西二街,星辰路,交桂路,二期预计2013年Q3开业,一期2006年9月已开业,背面 外立面,星辰路,星辰西二街,350米,210米,260米,130米,90米,入口及中庭,建筑面积212,576sqm租赁面积105,196qm （一、二期合计）楼层7 (5 above ground, 2 basement)车位数一期：390 个 二期：819个,项目基本
10、信息,一、项目基本信息,金牛区,-位于成都市中心城区的西北部，地处城市上风上水之地，得益于悠久古蜀文明熏染和富饶川西平原福荫，自古商贾繁荣、车流如织。金牛区现辖15个街道办事处和1个省级工业开发区，共有110个社区，经济总量历年稳居成都市各区市县首位。金牛区餐饮娱乐业、商贸市场业、现代物流业、宜居住宅业比较优势明显，区域内知名商圈云集，餐饮娱乐聚集带兴盛，凝聚了源源不断的人气和商气，为区域商贸发展提供了旺盛的生机。,金牛区简介,区域介绍概述,一、项目基本信息,光华商圈,成仁路商圈,双楠商圈,市中心商圈,城南商圈,凯德广场金牛地处成都金牛区沙湾-交大沿线商业带。严格意义上，不属于金牛的传统核心商
11、圈沙湾商圈。（二环路的分界）“自成商圈”交大路串联政府机关、专业市场、高校、大型社区，存在强大的财富消费和商务需求力，具备成为金牛区商业中心的潜力。“北改利好”道路改造，旧城升级，金牛交通主动脉上的“只此一家”，区位优势愈发凸显，发展空间巨大“沙湾商圈发展放缓”沙湾商圈内的商业仍局限在传统中低档百货、街铺、中低超市大卖场，如不改变，会愈发掉队。,金牛项目,综上：项目具备成为金牛区区域商中心的潜力 规模大、业态全、配套优的购物中心，存在市场发展空间,沙湾商圈,建设路商圈,二环路,二环路,区域介绍商业氛围,一、项目基本信息,地铁示意图直达地铁线路：6号线，交大路站,周边4个公交换乘站，1个公交终转
12、客运站,项目直线距离100米内共12条公交线路，路径覆盖成都大部分区域,凯德广场,公交示意图,区域介绍交通,6号线,6号线,一、项目基本信息,5km,1km,3km,一环路,二环路,三环路,万达,龙湖,辐射范围与人口：项目主力辐射区域以为半径3Km，并向西北郫县/犀浦/高新西区方向延伸1Km内：18万人；3km内：45万人；5Km内：80万人,营门口街道,五块石街道,抚琴街道,九里提街道,茶店子街道,西华街道,人民北路街道,驷马桥街道,荷花池街道,黄忠街道,高新西区,沙河源街道,项目主力辐射区域街道辖区： 九里提茶店子营门口五块石抚琴,一、项目基本信息,该区域为项目核心主力辐射区域,C类小区
13、占26%安置、拆迁房60007500元/坪,B类小区 占56%中等商品房65008500元/坪,A类小区 占18%中高商品房900012000元/坪,1km内，共7个社区，约90个小区常住人口13万，流动人口5万总人口：18万消费年龄层,辐射范围与人口1km,一、项目基本信息,3km,五所主要高校师生：约100,000人,多家行政单位人员：约50,000人,辐射范围与人口：周边学校、行政机关分布,西南交大,电子科大九里提校区,成都大学,金牛公安局,金牛区政府,教育局,铁二院,铁二局,金牛区环保局,青羊区体育局,金牛区法院,金牛劳动社保局,市中院,国安局,金牛区国土资源局,会展中心,川外成都学院
14、,电子科大成都学院,川师影视学院,交大 犀浦学院,一、项目基本信息,金牛区集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体的娱乐化、个性化、综合性一站式购物中心。,欢乐家庭,美食荟萃,时尚潮流,区域性 地标,项目定位主题,位置：金牛区的“主动脉” 客群：80万的客群支撑 体量：21万超大商业单体,二、项目定位,50% 家庭消费,25% 高校师生,私营企业主政府机关公务人员,25%,项目定位目标客层,二、项目定位,B2,B1,F1,F2,F3,F4,动感食空 美食、运动、生活特性、停车场,都会名品 精品女装、女鞋、快时尚、化妆品、珠宝,潮尚之地 女装、女鞋、饰品、生活、餐饮,休闲生活 男装、男鞋、家居、休闲
15、、餐饮,欢乐美食 童装童用、家居配套、影院、娱乐、教育,宴荟有约 特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园,停车场 停车场,F5,楼层与业态,三、业态定位及分布,动感食空 美食、运动、生活特性、停车场,B1,屈臣氏,IF,都会名品 女装、女鞋、化妆品、珠宝、中西快餐,潮尚之地 女装、女鞋、饰品、生活、餐饮,2F,休闲生活 休闲、家居、儿童、餐饮,3F,UO,倍思家,locklock,棉之良品,隆达,美思工坊,番茄苗,首嘉,欢乐家庭 童装、家居配套、影院、娱乐、教育,4F,宴荟有约 特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园,5F,美食、生活特性、运动,B1,运动食空,四、楼层业态分布,女装、女鞋、化妆品、珠
16、宝,F1,精致风尚,女装、女鞋、饰品、餐饮,F2,潮尚之地,F3 绅士品格男装、男鞋、休闲,童装童用、影院、娱乐、教育,F4,欢乐家庭,特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园,F5,宴荟有约,五、整体租金水平及出租率,1、出租率,2、平均租金水平,1、凯德金牛一期于2006年开业，作为西边区域最大的生活邻里中心，辐射范围广，具有一定的区位优势。2、凯德金牛二期将于9月29日开业，二期在规划设计和动线布局更具科学性和合理性，一二期将连城一体，有助于一期的人流导入二期。3、二期定位于中高端购物中心，业态更丰富，配比合理。4、各楼层租金差距交大，面积越小租金越高，平均租金在350450元。,小 结,谢谢观看！,
