1、1市场调研与前期策划报告2第一部分:序言第二部分:概 况第一章:整体调研概况一、调查时间二、调查问卷样本数量三、调查方法四、访问对象五、受访者的基本资料第二章:上海市宏观经济概况概况、 国民经济与产业结构、 房地产业概况第三部分:市场篇第一章:青浦区商业房地产业市场调研分析一、青浦区概况二、青浦区 2007 年前 11 月商业房地产数据分析第二章:青浦区商业消费需求及消费行为分析、 消费者对青浦区现有商业状况的满意度、 青浦区消费者消费习惯行为目录3第三章:上海绿港购物广场(本案)项目附近主要街道商业调研、 经营环境及物业状况、 经营状况、 新版百联桥梓湾购物中心商业中心的认知度第四部分:产品
2、篇第一章:上海绿港购物广场(本案)项目市场分析与产品定位、 市场现状分析、 本案项目分析、 竞争对手分析、 客户群体分析、 本案综合分析、 本案产品定位第二章:本案产品规划与营销策略、 本案产品规划与营销建议策略、 本案销售招商执行建议策略、 本案商业业态建议规划第五部分:结束语第 一 部 分 : 序 言4亚 当 斯 密 在 国 富 论 中 提 出 有 一 只 “看 不 见 的 手 ”引 导 市 场 竞 争 , 创 造 了 一个 “看 得 见 的 市 场 ”。 经 济 学 家 和 市 场 研 究 人 员 可 以 通 过 对 有 形 市 场 的 把 握 , 了 解 市场 机 制 , 从 而 搞
3、清 生 产 什 么 、 如 何 生 产 、 为 谁 生 产 这 三 大 问 题 , 最 终 利 用 这 双 看 不 见的 手 , 达 到 经 济 繁 荣 和 国 家 富 强 的 目 的 。但 在 经 济 社 会 运 行 中 , 有 足 以 影 响 自 由 竞 争 的 力 量 使 这 只 看 不 见 的 手 失 去 魔 力 ,这 些 力 量 可 以 是 个 人 、 集 团 或 政 府 。 在 一 定 意 义 上 , 这 类 力 量 所 表 现 出 来 的 人 为 因 素 ,在 事 发 的 前 后 可 以 让 人 看 得 清 楚 明 白 , 可 以 把 它 称 为 “看 得 见 的 手 ”。 在在
4、在 中中中 国国国 , 这这这只只只 看看看 得得得 见见见 的的的 “手手手 ”无无无 处处处 不不不 在在在 , 而而而 最最最 具具具 代代代 表表表 性性性 的的的 行行行 业业业 莫莫莫 过过过 于于于 房房房 地地地 产产产 业业业 , 它它它 使使使 得得得 房房房 地地地 产产产 市市市场场场 变变变 为为为 “看看看 不不不 见见见 的的的 市市市 场场场 ”。但 是 , 使 中 国 房 地 产 市 场 几 乎 变 成 看 不 见 的 市 场 的 主 要 原 因 , 不 应 简 单 地 归 推 到政 府 身 上 。 正 像 在 证 券 市 场 中 大 家 的 感 觉 一 样
5、, 看 得 见 的 那 只 “手 ”不 仅 是 政 府的 消 息 和 政 策 变 化 , 也 有 大 小 主 力 和 散 户 的 不 健 康 的 投 资 心 态 , 当 然 还 包 括 企 业 自 身的 因 素 。5因 此 , 上上上 海海海 智智智 帝帝帝 策策策 划划划 事事事 业业业 机机机 构构构 作 为 一 支 经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务机构,凭 借 对 市 场 趋 势 的 准 确 把 握 、 对 购 买 群 体 的 充 分 了 解 、 对 产 品 规 划 的 先 进 认知 和 对 营 销 技 巧 的 稔 熟 在 行 ,能够为贵司的项目在市 市市 场场场 调调调 研研研
6、、 产产产 品品品 规规规 划划划 、 行行行 销销销 策策策 略略略 、形形形 象象象 包包包 装装装 、 媒媒媒 体体体 策策策 略略略 、 现现现 场场场 销销销 售售售 等环节提供相应的行销服务,在现今这个复杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询,为贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。上海智帝策划事业机构受上海绿鑫置业发展有限公司之委托,就青浦区百联桥梓湾二期商业地块组织对青浦区现有商业进行了专题调研,现将调查结果及调研分析/评估,及本案地块前期策划综合如下:6第 二 部 分 : 概 况第 一 章 整 体 调 研 概 况一、调查时间自
7、2007 年 12 月 13 日起至 12 月 14 日止,上海智帝策划事业机构调用 4 名工作人员,在青浦区就上海绿港购物广场地块项目进行了实地市场考察,同时,完成了调查问卷发放及回收的市场调查工作。二、调查问卷样本数量共发放调查问卷 200 份,实际回收有效问卷 186 份,回收率 93%。7三、调查方法1. 实地考察访问法;2. 实地随机抽取填表法;3. 入户访问填表法;4. 集中采点调查法。四、访问对象1. 当地政府部门公务员及企事业单位职员;2. 青浦区老城区商业的业主或经营者;3. 青浦区公园路、城中北路及上海绿港购物广场附近主要街道商业的业主或经营者;4. 私企业主或个体经营者;
8、5. 企业工薪职员;6. 社区市民;7. 外来务工人员;8. 学生与流动人员;89.五、受访者的基本资料本 次 调 研 受 访 者 年 龄 、 文 化 程 度 、 职 业 、 家 庭 收 入 等 具 体 组 成 结 构 如 下 :1. 受访者的年龄构成12%42%39%7%16至 22岁 23至 30岁 31至 45岁 46至 60岁92. 受访者的职业构成7% 9%34%10%29%11%公 务 员 或 事 业 单 位 职 员 企 业 员 工 个 体 商 人私 营 企 业 主 外 来 务 工 其 它103. 受访者的文化程度13%19%28%20%11% 7%2%初 中 以 下 初 中 高 中 /中 技 中 专大 专 大 学 大 学 以 上