1、深圳万象城调研报告2013.1目录一、项目概况二、基本指标三、区域分析四、整体规划布局五、项目定位六、产品设计特色七、产品设计平面图八、商业业态规划九、运营分析十、营销推广十一、项目图片项目概况一购物中心简述：深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。物业资料开发商 华润（深圳）有限公司 开业时间 2004 年 12 月位置 深圳罗湖区宝安南路 1881 号 建筑面积 总建筑面积 550,000 平方米投资 40 亿港币建筑用途 商业、酒店式
2、公寓、酒店、写字楼商业面积 180，000 平方米，6 层商用停车位 4,000 个市场定位 集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群业态组合 主力店：R eL 时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol 超级市场、 “冰纷万象”滑冰场次主力店：ESPRIT 、NOVO、王子饭店国际一线品牌：GUCCI、 Alfred Dunhill、 HUGOBOSS、 VALENTINO、 ESCADA项目概况商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。 地理位置：深圳罗湖区宝
3、安南路 总投资：40 亿港币 总占地面积：约 8 万 总建筑面积：约 55 万；其中一期 25 万，二期 30 万商业面积：25.8 万办公面积：4.2 万住宅面积：11 万酒店及共建面积：14 万 一期开发时间：2002.10-2004.12 二期开发时间：2006 年-2008 年 设计车位 2988 个 由美国 RTKL 建筑设计公司担纲规划及建筑设计开发顺序华润中心项目共分 2 期开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且
4、与深圳地标地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。华润中心基本指标1、总建筑面积达 55 万2、总投资额：约 40 亿港币3、物业形态：购物中心、街区商业、写字楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城)总建筑 面积 18.8 万 ，7 层楼。4、一期建设时间：2000 年；开业时间：2004 年 12 月5、运营效果：2005-2006 年亏损；200
5、7 年开始盈利，营业额 15.6 亿元华润中心区域分析项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性项目。华润中心区域分析交通系统分析： 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与“地王大厦 “隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路 30 多条 距深圳火车站、罗湖口岸约 1000 米 距皇岗口岸约 5 分钟车程 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅 30 分钟车程华润中心整体规划布局空间规划布局一期二期华润大厦：4.2 万一期规划布局 华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同
6、功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。 其中万象城与 5A 甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。 室内以 88 部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。华润大厦规划布局 华润大厦 1-3 层商业定位为高档国际时装旗舰店，4 层为开放式屋顶花园，5-28 层为写字楼，29 层为多功能厅，屋顶为室外花园。 华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。 入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。 北
7、区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。 室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主实用率： 77.6% 层数： 29建筑面积 ：约 42,000 平方米 层高/净高： 4.2m/2.8m 2988个地上 834个地下1472个地下 682个停车位24200018800054000总建筑面积36000278008200用地面积总计中区北区项目停车位： 682 个电梯：拥有 12 部瑞士 Schindler 高
8、速电梯，平均两层即拥有一部电梯，其中：5 部低区特大电梯，梯速 2.5 米/秒，服务 5-19 层4 部高速特大电梯，梯速 4.0 米/秒，服务 20-28 层1 部电梯连接地面与地下停车场2 部服务梯/消防梯空调： VAV(即变风量) 空调系统、独立空调用冷水系统通讯： 结构化综合布线系统、多模光纤主干、宽带国际互联网接入、IDD 及有线电视接入 消防： 消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统 2 期规划设计图 君悦酒店 超五星级酒店，计容建筑面积约 76,000 OUT DOOR 室外商业街，高档的休闲娱乐中心， “万象城”的延续和补充计容建筑面积约 26,000 幸福里 深圳城市中心高尚住宅，计容建筑面积约 110,000华润中心整体规划布局1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。2、将“万象城 ”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅 160 米，酒店 193 米，写字楼139 米。4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商业，利空地块商业办公属性。
