1、辽宁亿森房地产开发有限公司向工街/卫工明渠临河项目策划案,一个关于杯子的故事,比如你手头有一个杯子需要卖出，它的成本是一元钱，怎么卖?如果仅仅是一个杯子，也许最多只能卖两元;如果你卖的是一种最流行的款式的杯子，也许它可以卖到三元;如果它是一个名牌的杯子，它说不定能卖到六元;如果这个杯子据说还有些其它的功能的话，它可能卖到八元;如果这个杯子的外面再加上一套高级包装，卖20元也是可能的;如果这个杯子某个名人用过，与某个历史事件联系起来，一百元也有人要;如果这个杯子有过独特的文化和历史，一千元或许也不算高了。.同样一个杯子，杯子里面的世界，它的结构，内容，功能等等依然如故，但随着杯子外面的世界变化，
2、它的价值却在不断的改变.“功夫在诗外”的道理，并不仅仅限于诗.广告，营销，市场分析，产品包装-归根结底，都在解决一个问题人们需要的究竟是什么?价值究竟在哪里?,无形的故事 有形的销售,可口可乐与神秘配方的故事万宝龙与阿尔卑斯山的故事万宝路与西部牛仔的故事ZIPPO打火机的故事肯德基上校的故事麦当劳叔叔的故事每个品牌都在讲述一个故事,人们喜欢听精彩的故事,擅长讲故事的品牌有着神奇的力量,它能与听众之间建立一条感情纽带,享受精彩故事的经历有着强大的力量,它能催眠我们的感觉,让我们沉迷其中,感觉自己好像在亲历这个故事.,他们的故事,万科蓝桥圣菲：美国南加州小镇。万科金域蓝湾：泰式园林。万科深蓝：北欧
3、，斯堪的纳维亚文化。万科魅力之城：大院文化，怀旧院落。鉴赏欧洲：奥地利萨尔斯堡。巴塞罗那：西班牙都市。桑堤亚纳：西班牙小镇,我们的故事,罗马,ROMAN,项目命名：,罗马国际花园,数理数：83 （吉） 解 析：立身处世，有贵人助，天赐吉祥，四海扬名。蕴含意义：首领运（智慧仁勇、立上位、能领导众人）,爵 位：高踞皇姑区与铁西区交成的爵版之位，有来龙，有去脉，路路通财，金生丽水，恩泽万代。,罗马不是一天建成的！ 看市场，看对手。,Rome is not set up in a day,沈阳市区内开发成本最低、升值空间最大的发展区域 。开发商关注，区域价值凸显，区域将成热点。附属皇姑，紧邻铁西，交通
4、不断改善，加之城市发展导 向，使区域客户群体范围扩大，将聚集更多中产阶层。,区域市场总结：,2007年5月24日，皇姑区宣布明廉地区“秀水65”朝鲜族风情特色经济带建设提到日程。未来几年内，区域现状将大为改观，具有较强的人口吸纳力和吸引力。,发展规划：,一期规划建设“秀水65步行街”（“秀水65”由秀水街65巷得名），在两侧安置具有朝鲜族特色的中高档餐饮服务店铺；二期规划借助秀水65特色街的辐射力，将相邻的锦水街、苍山路、明廉路打造成中低档的餐饮、娱乐、韩国精品店、朝鲜族生活用品店等商贸服务区；三期建设借助“十二线”批发市场迁入秀水街食品公司的契机，把这里打造成朝鲜族食品、用品的物流集散地。,
5、发展规划：,新汉城 锦都,新汉城 锦都是以中韩建筑风格为一体的经济型住宅。 新汉城 锦都园林景观系澳大利亚CR项目管理公司联袂本土景观设计巨擘的精品杰作，营造出宁静雅致的现代韩式风情美宅。此外，半围合社区布局，将建筑作为自然与繁华的临界点。中央低密度建筑群作为社区绿色中心，给居者一个桃源天地，颐养身心。,竞争代表,西堤国际,“西堤国际”位于皇姑区传统成熟居住区塔湾地区，距“一环”保工街只有300米，地块周边设施齐全，项目四周均为居民住宅区，生活氛围浓郁，公共服务设施配套齐全，项目毗邻百鸟公园、碧塘公园等，空气清新怡人，自然环境得天独厚。 15栋高尚住宅建筑群，大间距，气势恢宏。现代法式风格，简
6、洁硬朗。法国宫廷式景观理念，是塔湾地区第一个真正意义上的法式风情大型现代化居住社区。,竞争代表,优势/机会,市场环境,楼盘,不利,总结SWOT分析：,劣势/威胁,有利,规划开发面积较大宗地较为整齐项目吸纳量较大规划产品多样性,十二线的迁移以及韩国 风情街的规划建设两大竞品，新汉城、西堤国际年底即将入住,项目所在区域基础环境一般南侧铁路对项目产生的影响,区域认可尚需引导客户资源的局限性,条条大路通罗马 项目规划、物业规划,All roads lead to Rome,罗马意大利首都,意大利政治、经济、文化和交通中心。 它是三大文明古国之一，是世界文化发源地之一。它有讲不完的故事，它的魅力举世无双
7、。当罗马假日面告世界，罗马，成为浪漫之都的代名词。,罗马国际高踞皇姑区与铁西区交成的爵版之位，有来龙，有去脉，路路通财，金生丽水，恩泽万代。,让我们跟随奥黛丽-赫本的脚步沿着罗马假日的路线回到自己的家。,基本信息：总占面积：88073建筑面积：33.3万绿化率：40%容积率：3.5产品类型：高层、小高层、洋房,项目的绝佳优势：皇姑西部、毗邻卫工景观明渠。,浪漫新都市：滨水、近水、亲水的意大利风情名邸。,请世界巨星做代言，却不需花一分钱,因为电影的知识产权第51年，电影中的形象即成为全世界的文化遗产。,他们不但是我们的形象代言人更彰显我们项目的经典与品位,朝圣罗马何须远渡，举目即是！,建筑立面及
8、园区景观参考：意大利风情建筑,6个意大利风情主题公园6种心情，浪漫感受无国度,园林建议：,阿波罗广场,朱丽叶花园,真理之口,米兰花园,锡耶纳花园,佛罗伦萨,意大利托斯卡纳风情园林,推盘前，必须做出独特的销售中心及景观示范区,战前准备：,阿波罗广场,坐落在阿波罗广场的阿波罗神雕像象征着青春与光明，音乐与诗歌。身后映衬着扇形喷泉和葱郁的水木是视野中的一抹灵秀。,朱丽叶花园,朱丽叶花园中，音乐音符包围着的朱丽叶用她纯洁的眼睛憧憬着爱情与幸福。,锡耶纳花园,纯真的锡耶纳，演绎一幅自然的画卷，那弯曲的线条间，是孩子们戏耍的躲藏处，是浪漫的爱情花园。,米兰花园,米兰花园的优雅，流露在每一个细节深处，浅浅的
9、亲水广场，不忘水面的自然修饰。,佛罗伦萨,佛罗伦萨的艺术品位，在绿荫之中招摇，这是生活的意境，更是园林的极致。,真理之口,将你带入奥黛丽-赫本和格里高利-派克在罗马假日中的经典剧情。,意大利风格样板间托斯卡纳生活景致,样板间建议：,古典的奢华,简约中的时尚,打造纯粹的意大利风情名邸罗马国际花园,我们还可借鉴大师之作马特奥设计的意大利风格,Nunziati（马特奥）在米兰拥有自己的工作室，以自由设计师的身份从事室内建筑方面的工作，并在家具、灯饰等领域与意大利顶级品牌公司合作，如Feg集团、Matteograssi 公司、Natuzzi集团 、Poltrona Frau、Tisettanta Ha
10、lifax 等他擅长于设计豪华酒店、购物中心，Spa等，设计中洋溢着意大利风格的活力,身在罗马就做罗马人 项目推广策略、形象演绎主体,Do as Romans do,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,“王婆卖瓜的”时代已经过去现在是故事大王的时代如果说广告所打造的品牌是“玻璃品牌”那么新闻所塑造出来的品牌则是“钻石品牌”而新闻是制造出来的！讲 故 事：打比方的形式渗透项目绝对优势给目标客户群；制造新闻：切合项目卖点，制造“新闻场”抢占市场关注。,无论是罗马，还是“罗马国际花园”都有说不完的故事,1.变广告为新闻,罗马国际总督选举引爆沈阳市场,思路：,做大事容易,做小事难.要做就要做大事
11、. 选出自己的总督,并设有上议院下议院,业主是上议院,开发商是下议院.共建园区。,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,我们的目标客群消费逐渐趋于理性“体验式营销”是最好的宣传方式广告铺天盖地的今天，要怎么样抢占关注度是关键，而让项目的卖点更深的影响我们的目标客群是关键中的关键。怎样让目标客群了解我们的项目？切身的体验、感受还有“故事”故事的渗透，,“体验式营销”利用活动将其引进项目中来，感受未来生活。,2.变宣传为活动,COSPLAY古罗马角斗士传说,思路：,活动是新闻的切入点，做就做轰动沈城的活动 提起罗马首先着迷的是古罗马的角斗场，曾经那里是奴隶主贵族光看奴隶生死搏杀的地方，而现在，
12、角斗士决斗是魄力和勇气的象征。Cosplay演绎古罗马角斗士的风采，并带领沈阳进入罗马时代。,名车文化展意大利名车世界品牌,思路：,名车，一个永远不失市场的主题 世界跑车中意大利品牌居多，而沈阳人所认可的两大高档汽车“法拉利”“兰博基尼”皆是意大利品牌。“女人爱美，男人爱车”用名车文化展示，提升项目品质，借此推介项目园林等卖点。,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,什么是最有效的宣传？“One to one”的宣传时代“一对一宣传”，将项目的信息准确无误的、及时的宣传给我们的目标客群。常 规：手机短信、派发宣传资料。客群市场：联合消费者协会、加油站、高档酒店 ,精度准度针对于目标客群的“
13、一对一宣传”,3.变广告为窄告,事件一：,与市消费者协会共同印发住宅知识100问手册对卓展、伊势丹、新世界、兴隆大家庭等会员发放。,3.变广告为窄告,i刷吧杂志将广告精准发放到所有中行及招行的金卡用户手里,事件二：,3.变广告为窄告,银行大客户邮件定点发放利用银行大客户的平台，将项目信息定时发放到目标客群手中。,事件三：,3.变广告为窄告,高档酒店及加油站酒店、加油站都是高端人群的聚集地，可免费赠送发票袋。发票袋设计思路：正面：“罗马国际”标识、 销售电话背面：2010年日历,事件四：,3.变广告为窄告,宣传资料与牛奶一同送到客户手中辉山牛奶在沈阳固定订奶户已高达30万，选择项目覆盖区域，利用
14、辉山这个新渠道，将我们的宣传品与牛奶一同发放到客户手中。,事件五：,3.变广告为窄告,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,共享客户群，形成商家联盟。联合和项目客户定位相同的品牌店，共享客户群与符合我们客户需求的消费场所联合宣传，形成战略联盟，合作伙伴，互惠互利。,4. 变自销为联销,事件一：,高端汽车4S店现金的社会车和房已经不可分开，作为身份象征的汽车，更是高端消费群体的必备品。借用共同的资源，互相宣传，品牌共赢。,4. 变自销为联销,印有项目宣传信息的出租车座套利用出租车每天的高量营运量，宣传项目信息。同时因为乘坐出租车的群体相对高端。,事件二：,4. 变自销为联销,联合旅行社联合旅
15、行社，给旅游者发放小礼品。并使联合的旅行社成为我们的销售人员，介绍有效来访客户给予相应的奖励。,事件三：,4. 变自销为联销,联合高档美容院（如珍西摩尔，汇集了沈阳80%的银行女行长）“男人爱车，女人爱美”拦截高档美容院的消费群体从细节开始，感染我们的目标客群，并因为女性是感性的，更容易被吸引和感染。,事件三：,4. 变自销为联销,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,我们需要更多的隐形销售群体乔吉拉德式的销售模式让我们的销售走出去，“走出去，引进来”的销售方式并进，扩大我们的销售场所，提高我们的宣传度。,5.变自销为泛销,事件一：,1.只要是对项目感兴趣的客户都可以成为我们的会员，享受会
16、员的优惠及参加会员活动.由会员介绍的成功购买者，都有物业费赠送或是房款的赠送并成为我们的会员，享受会员的相关优惠.会员介绍的客户成功购买，可积分，等交房或是首付结束后可兑换现金，买房的客户可抵房款,5.变自销为泛销,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,“引进来”的销售模式需要升级“走出去+引进来”让销售更灵活“每一位顾客身后，平均有250名亲朋好友。如果你赢得了一位顾客的好感，就意味着赢得了250个人的好感；反之，如果你得罪了一名顾客，也就意味着得罪了250名顾客。 ”乔吉拉德泛销，会更好的利用每个客户身后的强大力量，我们的意向客户，或多项目感兴趣的人都成为我们的销售员，帮我们销售，帮我
17、们宣传。,6.变坐销为行销,事件一：,高端酒店直销计划启动“主动行销”计划，以大型酒店为主，建成一个覆盖中高消费人群活动区的庞大的星状宣传及销售渠道，以此达到有针对性、低成本的楼盘销售新路。,6.变坐销为行销,专业市场拦截覆盖区域内专业市场周末及节假日派发海报等宣传品。,事件二：,6.变坐销为行销,广告宣传,销售方式,宣传巩固,策略要点：,真正的销售在销售之后佳能创始人“攻心”从关注开始体验尊贵服务组建我们自己的客服部，“嘘寒问暖”定时发送温情短信，及时了解客户的需求，不丢失一个客户，并用我们的服务建立良好的口碑，从而带动销售及口碑宣传。,7.变销售为服务,广告语：罗马当然是罗马,罗马ROMA将其倒过来排列AMOR拉丁语中“爱”的意思,项目LOGO：,围挡分解：,围挡分解：,围挡分解：,围挡分解：,围挡分解：,围挡分解：,围挡分解：,围挡效果：,以正和，以奇胜凯特罡夫地产企划,2009年11月12日Thanks,
