1、 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.71 / 87目录第一部分 市场研究 阶段 3一、项目价值分析 3（一）区域属性分析 3（二）地块属性分析 9（三）项目属性 13二、核心问题界定 13（一）核心问题 13（二）其他问题 13（三）问题结构 化分析 13三、项目市场研究 13（一）产业发展方向研究 13（二）产业客户研究 31（三）产业园区商务市场研究 351、重庆市典型产业园区供应市 场研究 352、重庆市典型产业园区潜在竞争市场研究 433、案例分 析 444、工业地产专项研究 64第二部分 项目发展模式及定位 75一、项目发展战略研究 75（一）项目存在的机会 75（二）项
2、目存在的问题 76（三）开发商战略研究 76（四）项目发展模式 77二、项目定位 78（一）项目整体定位 78（二）项目整体档次定位 78（三）客户定位 79（四）产品定 位 81（五）价格 定位 83三、项目开发首期建议 84（一）首期物业形态及体量研究 84（二）首期物业形态及体量建议 85静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.72 / 87说明：【结合本项目工业地产的用地性质，为对本项目未来的发展方向提出合理、科学的建议，中原先后访谈政府相关人士 2 人，相关产业的专业人士 8 人，调研园区 7 个（包括成都园区 1 个） 】 相关产业企业人士企业名称 职级 姓名 重邮信科 员工
3、 张先生 电信研究院 主任 王先生 华为 员工 李先生 联通 经理 钟先生 移动 经理 聂女士 得实集团（服务商） 销售总监 卢先生 四川通建（服务商） 电话访谈爱立信南京公司 电话访谈 政府相关人士部门 职级 姓名 茶园管委会规划部 部长助理 孙先生 茶园管委会招商部 部长 汪先生 调研园区及项目地点 园区及项目名称 重庆北部新区 山顶总部基地 重庆北部新区 高新园八大行星重庆江北唐家沱 华雄总部时代重庆大学城 康田国际企业港重庆石桥铺 高科技开发园重庆上清寺 上清寺互联网产业园成都高新区 天府软件园静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.73 / 87第一部分 市场研究阶段一、项目价
4、值分析（一）区域属性分析 1、茶园新区区位分析图：茶园新区在重庆城市发展中地利位置茶园新区位于长江南岸的东面，紧邻南坪城区，以及两江新区，区位价值突出，并且区域内外拥有丰富的生态环境资源。 幅员 120 平方公里，规划建设用地 75 平方公里，并建成一个生态优美，配套完善，功能齐全，和谐宜居的中等城市。 茶园新区作为重庆规划的城市副中心之一，处于主城“北拓东跨”的主要发展方向之一，幅员辽阔，资源丰富，发展潜力巨大。2、区域规划定位 城市发展愿景融自然生态、经济生态、社会人文生态为一体的国际现代化生态城市 。 城市发展定位重庆主城二环城市建设的示范区；重庆江南万亿级工业走廊的领头雁 。 城市发展
5、目标中国移动通讯产业基地；西部重要的内河港口；重庆居住环境最佳城市。静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.74 / 87政府明晰的规划定位，在为茶园新区发展指明方向的同时，也带来了发展的机遇茶园新区规划定位。3、茶园新区利好消息 南岸区区府进驻南岸区区府大楼已建成，并计划将于明年实施搬迁； 区府及其相关职能部门的迁入，将使茶园成为南岸新的行政中心。 经开区的回归南岸区正准备向市政府，继而向国务院打报告，打算将经开区新一轮的开发“落子”在茶园新区，开发的核心区为 9.6 平方公里，开发总区域为 73.7 平方公里。北从东港、广阳岛起，与两江新区和果园港相望，南至茶园工业园区，与巴南区接壤
6、，东、西以通江大道和外环高速以及明月山脉为界。 茶园新城管委会招商部：汪部长经开区回归茶园将是其必然，但范围划定将有其极大的不确定性。 如项目所在区域划为经开区范围内，将成为国家级园区，享受相应政策待遇，对项目促进作用大； 如未划进经开区范围内，将仍为市区级园区。南岸区区府的进驻，以及经开区的回归，将为茶园新城的快速发展起到重要的带动作用，但由于经开区范围划定的不确定性，将对本项目所在区域的发展层级也带来极大的不确定性。4、茶园新区产业发展历程2001-2004 年：形成以汽车配件、建材、纺织为主导的产业类别； 发展工业园区、仓储、对外交通、生态农业等功能； 引入具有较高技术含量、无污染的仪器
7、仪表、摩配与汽车制造产业； 区域在其发展中，本地的产业基础仅仅为其搭建了一个平台，将主要依靠外来动力发展。 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.75 / 872005-2008 年主要定位在引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主体；重点发展电子电器(IT)制造业、机械装备制造业； 大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。2009-2010 年重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业，生物医药业、纺织服装业； 积极建设以机械行业、医药产业、都市工业，环保产业为主导的生产体系； 打造新城区船舶制造基地和集装箱码头； 随着重邮信科、中
8、移动物联网基地等企业的进驻，园区产业逐渐重视信息科技产业，成立科技产业园。数据来源：资料来源： “十五期间” 重庆东部新区（长生组团）发展概念规划 ，茶园新城党工委书记、管委会主任马勇答记者问，茶园新区管委会官网茶园新区自成立以来，产业发展方向不断优化，目前仍处于调整中，为本项目的发展带来一定的不确定性。5、茶园新区产业定位四大新区：茶园工业园 、长江工业园 、东港工业园 、信息科技产业园 。茶园新区： 国内唯一移动通讯与物联网产业基地； 国家级消费类电子信息产业基地和机电工业制造基地； 中国物联网产业园区将落户茶园新区，将极大的推进茶园新区信息产业发展进程。新区内的四个园区各有偏重，相互补充
9、，而物联网及其相关通讯信息产业是新区发展的核心重点 茶园工业园发展方向：重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业，生物医药业、纺织服装业； 典型入驻企业：美的集团，雅戈尔集团，重庆长江电工，迪马实业等 长江工业园发展方向：建设以机械行业、医药产业、都市工业，环保产业为主导的生产体系； 典型入驻企业：远和矿山机械、超科实业、建峰实业等 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.76 / 87 东港工业园发展方向：建成西部重要的物流基地、西部最大的专业市场集群以及机械装备和船舶生产基地；典型入驻企业：上海港务集团、重庆船舶公司、特种船舶公司、川东船舶厂等 信息科技产
10、业园发展方向：发展移动通讯设备、信息家电、光电产品为主的消费类电子产业；典型入驻企业：国虹、重邮信科、大唐新数码、中国电子科技集团、中国移动物联网基地、联通 NFC 基地以及物联网研究院等 目前茶园新区结合区域自身特色和优势，打造四大园区，助推区域产业经济的发展。6、茶园新区交通配套6.1 目前交通茶园新区距重庆火车站 12 公里、朝天门码头 13 公里、集装箱码头 15 公里、江北国际机场 26 公里，其车程均在 30 分钟之内。目前茶园新城主要依托内环高速经真武山隧道与市中心连接，道路选择单一，未来随着多条道路及轻轨的逐渐开通，将使茶园新城与市内外各区域联系更紧密，为区域的发展提供了良好的
11、交通条件。6.2 未来交通规划静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.77 / 87表：交通规划实施后茶园新区与 CBD 的距离区域 距 CBD 车行时间 北部高新园 15 分钟 西永微电园 50-60 分钟 九龙园区 40 分钟 茶园 10 分钟 注：茶园距 CBD 时间为“南山隧道、东水门大桥和慈母山隧道”通车后时间。交通的改善，将使茶园新区成为距离重庆 CBD 最近的工业园区，而 CBD 对于工业的促进作用明显7、区域配套7.1 商务配套目前区域内商务配套主要来自于庆隆南山高尔夫的配套，配套缺失。 庆隆南山高尔夫 ：1500 亩 18 洞锦标赛级山地高尔夫球场、练习场以及球会俱乐部
12、； 希尔顿温泉度假酒店和国际会议中心、酒店式公寓。7.2 商业配套茶园新城目前商业配套主要以花街和长生镇商业为主，主要经营餐饮和住宿类，体量较小，档次低。花街是目前茶园新城主要的商业配套，静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.78 / 87主要经营餐饮、酒店住宿、生活配套及少量建材，整体规划杂乱，档次低； 长生镇商业主要针对原住民的生活配套为主，部分餐饮； 同景国际城会所前已有一条长约 50 米的商业街，个别商家开始经营，主要以社区商业为主。目前区域内房地产市场以中高档的低密度产品供应为主，商务、商业配套相对缺乏。7.3 住宅配套 同景国际城占地面积：约 3000 亩住宅建筑面积：约
13、178 万，商业约 15 万 规划产品：洋房、别墅、高层、商业及商务办公和五星级酒店 中铁项目建筑面积：约 43 万 规划产品：洋房、高层和商业等 庆隆南山高尔夫占地面积：一期占地 3300 亩 总建面：约 224 万，其中商业约 3 万 规划产品：别墅、高层、商业、酒店等 鲁能领秀城占地面积：约 1600 亩 建筑面积：约 70 万 规划产品：别墅、商业 北京金隅大成茶园项目总建面：约 67 万； 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.79 / 87规划产品：酒店、购物中心和公寓等； 随着区域的快速发展，开发商的大量涌入，将加快房地产市场的发展，进一步完善区域的住宅配套，并带动相关配
14、套的快速呈现，推动区域的快速成熟。7.4 市政配套供水：已建成水厂拥有日供水能力达 6 万吨； 供电：已建成 35 千伏变电站、110 千伏变电站各 1 座，供电容量为 15 万千伏安；供气：已建成燃气调压站一座，日供气量达 10 万立方米；通水：已建成 3 万门程控电话中心网络和 2 座移动通讯站，随电信网络同步建设随时接至终端用户； 污水处置：一期日处理能力 3 万吨的污水处理厂已投入使用；远期日处理能力为 6 万吨。新区内完善的市政配套设施，成为新区发展的基础。8、区域价值小结 区位价值优：紧邻重庆经济发展动力的两江新区； 紧邻城市中心区的南岸城区； 政府推动力度大：南岸区府的迁入； 经
15、开区的回归，但划定范围不确定； 产业发展方向处于优化调整中：目前物联网及其相关通讯信息产业逐渐成为新区发展的核心重点； 配套设施保障足：道路交通路网建设快，且联系紧密； 住宅、商业等未来配套完善； 给排水、电、气、通讯等配套完善。区域发展潜力大，但因经开区划定范围的不确定，以及产业方向处于调整中，为本项目发展带来契机的同时，也存在变数。（二）地块属性分析静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.710 / 871、项目地块位置本项目位于茶园新区 I 标准分区的信息科技产业园内2、地块交通情况项目紧邻通江大道，通过通江大道经玉马路以及其他市政道路可接内环、绕城高速，快速通达主城内外各区域。通江大道 内环高速项目周边交通便捷度和便利度高，可快速通达主城内外各区域，为项目的发展提供了便利的交通3、地块周边配套本项目邻近茶园规划的商业中心，将完善项目周边的商业配套。 北京金隅大成商业地产项目 产品：商业、酒店和公寓等总建面：约 67 万 预计呈现时间：3-5 年内
