1、第六章 房地产市场周期运行规律分析,第一节 房地产周期的概述,一、房地产周期的含义房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏扩张-收缩-衰退四个环节。 房地产周期主要特征： 1、具有相似的波动模式 2、具有相似的波动传导机制 3、具有不同的波动频率、幅度和持续时间,二、房地产周期存在的原因 （一）宏观经济因素 1.经济增长 （1）库茨涅茨：国民经济增长增长率和房地产业发展状况存在高度的正相关 （2）房地产周期波动和宏观经济周期波动密切相关 （3）房地产周期略早于宏观经济周期 （4）传导机制：房地产价格的需求弹性和收入弹性
2、,2.国民收入水平 （1）国民收入水平变化，通过收入弹性传导影响房地产消费和投资需求。 （2）收入变动从两个方面影响房地产需求： 一是影响支付能力，二是影响对财富积累的预期 3.通货膨胀 （1）通货膨胀因素影响房地产名义价格与真实价格变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化。 通货膨胀率和房地产价格之间存在正相关关系,（2）通货膨胀因素影响房地产资产的保值与升值功能发生变化，进而影响房地产经济运行发生周期波动。 （二）微观经济因素 1.供求关系 （1）不仅包括房地产自身的供求，也包括房地产关联行业的需求 （2）成为直接或间接影响房地产周期波动的主要因素 2.市场信息不对称 3.市场主体心理因素
3、,4.房地产市场的运行特征 （1）房地产是房产和地产结合于一体的产业部门，横跨生产、消费和流通领域。 （2）循环周期长 （3）行业众多，管理复杂 3.房地产市场呈现不完全竞争和不完全开放的特征,第二节 房地产周期运行过程1.复苏阶段1）供给严重过剩，新增量为零或者极少2）需求开始缓慢增长3）租金从稳定状况向上涨状况转变4）空置率达到顶峰2.扩张阶段1）供给增加，房地产投资增长率、新开工面积增长率均加速增长2）需求疯狂增长，投资、投机和自用需求在短期内叠加,3）租金和房地产价格快速增加，期房、楼花价格逐渐与现房价格持平并超过现房价格、三者差距日渐拉大。4）空置率达到自然空置率水平，时间很短，逐步达到周期最低点。 3收缩阶段1）供给增加，挂牌出售数量呈现加速增长趋势2）需求结构发生变化，投机需求减少3）租金和房地产价格由涨转向跌4）空置率逐步增长达到新的自然空置率水平,4衰退阶段1）供给新开工项目减少和停止，由于时滞作用，但新开盘大量涌入2）需求急速下降，自用需求观望3）租金下降，房地产价格下降，甚至部分跌破成本价，烂尾楼普遍出现4）空置率达到新的最高点,第三节 美日房地产周期特征分析,一、美国房地产市场周期特征 二、日本房地产市场周期特征,第四节 我国房地产市场周期运行规律,
