1、河南建筑职业技术学院 2012 2013 1 学期期末考试试卷 A 闭卷（120 分钟）科目：房地产投资分析 适用班级： 10 级房地产经营与估价 1-2班命题人： 席晓博 审核人： 题号 一 二 三 四 五 总分得分批卷人一、填空题（每空 1 分，共 12 分）得分 失分1.房地产一级市场是指_以土地所有者的身份，将土地使用权出让或者出租给房地产经营者与使用者的交易市场。 2.竞争导向定价法包括三种：_、_和_ 。3.居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为 40 万元，将另一套住房与居民丙进行房屋交换，并支付给丙换房差价款 12 万元，当地政府确定的契税税率为3%，则甲交契税_万元
2、，乙交契税_万元，丙交契税_万元。4.投资组合的风险可以分为两个部分，及_和_。5.按决策信息的不同性质划分，可将房地产投资决策分为_、_和_ 。二、单项选择题（每题 2 分，共 30 分）得分 失分1房地产间接投资不包括( )。A.房地产置业投资 B.投资于房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券2 （ ）是经济运行中直接有效的调节手段，是决定投资成本和总需求的一个重要因素，它和税收是影响投资成本的两个重要因素。A.收益 B.预期 C.利率 D.储蓄3在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（ ） 。A.简单随
3、机抽样法 B.分层随机抽样法 C. 分群随机抽样法 D.配额抽样法4.某房地产公司 2006 年 12 月份的实际销售量为 6000 平方米，预测值为 5800 平方米，设平滑常数为 0.3，则采用指数平滑法预测 2007 年 1 月份的销售量为（ ）平方米。A.5860 B.7800 C5800 D.68005根据城市房地产管理法等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（ ）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。A.20% B.15% C.40% D.25%6某企业发行优先股总面额为 300 万元，总价为 34
4、0 万元。筹资费用率为 5%，预定年股利率为 12%，则其资金成本率为（ ） 。A. 11.15% B. 12% C. 15% D. 20%7某房产可出租面积为 1000 平方米，单位租金为 1000 元每平方米，空置率为 30%，其他收入为 10 万元，运营费用为 20 万元，则此房产的净经营收入为（ ）万元。A.50 B.70 C.80 D. 608 （ ）是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。A.契税 B.房产税 C.土地增值税 D.土地使用税9某项目流动资产总额为 80 万元，存货为 20 万元，流动负债总额为 100 万元，则此项目的速动比率为（ ） 。A.60% B. 80
5、% C. 65% D. 无法确定 班级 姓名 学号 -密-封-线-10某房地产项目，当销售收入增加 10%，其他影响因素保持不变，内部收益率增加 15%，当经营成本减少 5%，内部收益率增加 20%，则销售收入与经营成本相比， （ ）的敏感程度更大。A. 销售收入 B. 经营成本 C.一样大 D.无法确定11已知一个投资组合中债券的回报率为 20%，普通股的回报率为 30%,房地产投资信托证券的回报率为 10%，债券价值占总投资组合价值的百分比为 30%，普通股价值占总投资组合价值的百分比为 50%，房地产投资信托证券价值占总投资组合价值的百分比为 20%，则投资组合的回报率为（ ） 。A.2
6、0% B. 23% C. 30% D. 无法确定 12房地产风险的转移有多种方法，下列不属于风险转移方法的是（ ） 。A.预售 B.购买房地产保险 C.风险回避 D.房地产资金证券化13一般地，若有 5 个互斥方案，则两两进行比较的次数最多共有（ ）次，才能得到决策结果。A. 20 B.10 C. 无法确定 D.514某房地产公司即将开发的投资项目有三个相互独立的投资方案甲，乙，丙，投资额分别为 1.2 万元，1 万元，1.7 万元，开发公司能承受的总投资额的上限为 3 亿元，则下列哪个方案不能选择（ ） 。A.甲与乙的组合 B.甲与丙的组合 C.甲，乙，丙的组合 D.乙与丙的组合15某房地产
7、项目有三个互斥方案，按投资额从大到小排列为甲，乙，丙。已知甲方案的内部收益率大于基准收益率，甲与乙方案的差额内部收益率大于基准收益率，乙方案与丙方案的差额内部收益率大于基准收益率，则最优方案为（ ） 。A.甲 B.乙 C.丙 D.不确定三、判断题（每题 1 分，共 13 分）得分 失分1在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者不同而不同。 （ ）2所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位向外衰减的各种等级，这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，房地产投资的利润水平和产生租金的能力在相对降低。 （ ）3.价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的方法。 （
8、 ）4.财务内部收益率是项目在计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。 （ ）5.根据房地产开发企业资质管理规定 ，可以把房地产开发企业划分为四个等级。各个等级所需要的注册资本金相应为：一级 5000 万元，二级 1000 万元，三级 800 万元，四级 100 万元。 （ ）6.资产负债率是项目资产总额与负债总额之比。 （ ）7.财务净现值分析的计算周期一般在 10-20 年之间比较合理。 （ ）8.房地产项目敏感性因素较小的变化就会引起经济效益评价指标较大的变化。 （ ）9.房地产投资分析中，变异系数越大，表示风险程度越小。 （ ）10.头脑风暴法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方
9、式，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询，归纳，修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。 （ ）11.投资组合不仅能分散风险，还能够彻底消除风险。 （ ）12.风险的控制是一种事中措施，指风险管理者采取各种措施和方法，消灭风险或减少风险发生的可能性，或者将风险发生时造成的损失降到最低。 （ ）13.将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。 （ ）四、简答题（共 20 分）得分 失分1.根据投资分析的任务，房地产投资分析的内容有哪些？（7 分）2.房地产投资价值与市场价值有什么关系？（6 分）3.房地产投资项目资金来源的渠道有哪些？（7 分）五、计
10、算题（共 25 分）得分 失分1某房地产开发项目占地面积为 20000m2，规划最大容积率为 3，开发所需的固定成本为 2500 万元，单位变动成本为 1200 元/ m2,预计开发完成时单位售价可达 4600 元/ m2，销售税率为 5%，试求：（10 分） 该项目的产量盈亏平衡点； 要想从该项目获得 5000 万元的利润，开发量应为多少，是否符合规划要求。 当开发量为 55000 m2时，项目的安全率是多少？并判断项目的风险状况。2某房地产开发项目总投资为 200000 万元，从开发的第二年起销售，每年可实现利润40000 万元，销售税金及附加为 9000 万元，年所得税税率为 25%，土地增值税为 1000万元，资本金为 60000 万元，如果基准收益率为 15%，计算项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率。 （7 分）3.某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的 A,B 两个方案，两者建设经营期限是 4 年。A 方案需要投资 4000 万元，B 方案需要投资 2000 万元，根据市场预测，房屋需求量的概率及两个方案损益值如表所示。试问选用何种方案收益最大？（不考虑资金的时间价值） （8 分）不同房屋需求量概率年损益值（单位：万元）方案 需求量高（p 1=70%）需求量低（p 2=30%）A 2000 -500B 1000 400班级 姓名 学号 -密-封-线-
