1、2010 衡水房地产市场调研分析报告12010 衡水房地产市场调研分析报告完美顾问2010 年 1 月2010 衡水房地产市场调研分析报告2目 录前言第一部分：城市战略规划分析第二部分：2009 年房地产市场回顾一.2009 年全国房地产发展回顾二.2009 年衡水房地产发展回顾第三部分：衡水房地产发展现状一.城市板块区域划分及分析二.城市房地产住宅市场现状分析三.城市各板块活跃项目个案研究第四部分：衡水房地产发展走势预测一.供给 二.需求 三.价格四.小结2010 衡水房地产市场调研分析报告3前言一、报告目的：1.了解衡水城市规划发展及房地产市场发展动向。2.深入研究房地产市场现状，为天鸿国
2、际下阶段销售策略提供依据。在与开发商初步沟通前提下对大庆路项目产品规划做可行性分析提供依据。二、调查对象及方法： 1.宏观市场搜集权威资料进行定性分析2.微观市场个案走访调查2010 衡水房地产市场调研分析报告4第一部分：城市战略规划分析建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的现代“水市湖城”2010 衡水房地产市场调研分析报告5一、 “水市湖城”战略发展思路1.“水市湖城”总体发展规划战略近期：建立以衡水湖为中心，“一湖两城”的 中期：建立衡水“一湖三城”城镇组团联动发展结构 远期：建立衡水环湖地区“一湖五城”网络型城市群发展结构 1.以衡水湖为中心，以主城区和冀州市区为两 1.在“一湖双城”基础
3、上，以衡水湖为中心，以交 1.以衡水湖为生态核心，以环湖地区之间的高等 翼，形成“一湖双城”的发展结构，实现城 通干线和产业为依托加强与枣强地区联动形成 级交通环线为联系通道，构建“一湖五城”的区面积增加 100km2、衡水湖湖面达到 100km2 “一湖三城“生态组合型城市。 区域空间总体布局。、城市人口达到 100 万的发展目标。 2.一湖：即衡水湖生态核心。 2.一湖：即衡水湖生态核心。2.一湖：即衡水湖生态核心； 3.三城：即主城区、冀州市区和枣强县城。 3.即主城区、冀州市区副中心、深州市区副中心、3.双城：即主城区和冀州市区。 枣强县城副中心、武邑县城副中心。2010 衡水房地产市
4、场调研分析报告62.第一阶段“水市湖城”发展规划近期（到 2012 年），围绕衡水湖，打造“一湖两城六组团”的城市格局，即把桃城和冀州作为一个城市来整体规划建设，并把衡水湖周边的六个产业功能区（北田国际会展休闲度假区，魏屯国际商务休闲度假区，徐庄国际休闲避暑区，小寨西西休闲度假区，河沿商业娱乐休闲度假区，彭杜都市亲水休闲度假区）作为六个组团来推进，城市建设控制区面积增加到 300 平方公里，城市人口达到 100 万。“两城六组团”及衡水湖规划图2010 衡水房地产市场调研分析报告7二、战略重点1.整体提升城市品位着眼于“改造老城、拓展新城、打造湖区、扮靓景区”，完善“水市湖城”空间发展战略规划
5、及各专项规划，同时，加快同城化管理步伐，为大城市构架打好基础，到 2012 年，“一湖两城”2/3 的城中村和旧居住区完成改造。加快推进“金三角”区域、湖东东区等新城区开发建设，拉开框架，完善功能，到 2012 年，初步搭建起新城区的城市框架，并实现对桃城、冀州、枣强、武邑的同城化管理。2.全面提速城镇化步伐抢抓国家加快推进城镇化进程的机遇，通过做大规模、完善功能、提升品位，增强城镇的综合承载能力、辐射带动作用。一方面做好农村土地流转、劳动力转移“两转”文章，整合土地，集约经营，通过承包、租赁、股份制等形式，发展农业庄园，实施大户经营。另一方面通过优化环境、完善政策、提升产业等措施，吸引农村人
6、口到城镇置业、就业、创业，让农民进城市，变农民为市民，每年有 13 万人口进入城镇，到 2020 年，“一湖五城”城镇化率达到 60%以上，全市城镇化率达到全省平均水平。3.倾力维护民生民利着力提高城乡居民收入水平，提前两年（到 2018 年）实现农民收入比 2008 年翻一番，2020 年实现城镇居民人均可支配收入达到全省平均水平。4.超前拉开道路框架按照“路顺河走、河绕路流”的原则，布局以衡水湖为中心的“七横七纵三延线”（七横，即北外环、人民路、滏阳路、滏阳二路、2010 衡水房地产市场调研分析报告8机场路、郑昔线、南外环；七纵，即西外环、西湖大道、中湖大道、迎宾大道、东湖大道、滨河大道、
7、东外环；三延线，即滨湖北路、滨湖南路、106 国道及其延长线）交通路网建设。三、衡水战略规划对当地房地产的影响优势：结合衡水自身发展现状及未来发展，提出了“水市湖城”这一全新概念，顺应了衡水本身发展态势，其中表现在：1. 整体城市品位的提升带动城市的经济建设发展改变原有衡水的旧貌，作为“城市建设者”房地产业随着城市的不断发展将发挥重大的作用，通过大项目的顶天立地、小项目的铺天盖地、所有项目的真正落地，构筑起“水市湖城”的大发展，对房地产行业整体水平的提升来讲是利好因素；2. 城镇化步伐的加快周边人口涌入市区造成城镇人口的增多，对购房的市场需求也将随之提升；3. 城市的不断发展人民生活水平及收入
8、逐步提高，改善性住房、投资性购房的需求比例将逐步提升；4. 城市交通管网、市政配套的逐步完善，对周边各项目均有增加附加值的利处。劣势：1.经济产业在政府的支持下飞速发展，城镇化进程加快，盲目急速扩大规模，这种势头表现出各区不均衡、基础配套暂时性落后、物业类型不好控制的特点。今后会不会造成规划经费不足，各档次、类别等发展不均衡无法相互融合链接，难以形成统一城镇品牌的状态难以预料。2.随着城市规划发展重心的转移，众多开发投资商及置业者将目光由主城区转移至衡水湖区。总的来讲，随着建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的现代“水市湖城”概念的提出，对衡水的快速发展提供了科学合理的战略规划，对城市发展及房地产
9、业的发展带来了机会，我们应当善于抓住机遇登上这班“开往春天的列车”来取得自身的发展。2010 衡水房地产市场调研分析报告9第二部分：2009 年房地产市场回顾2010 衡水房地产市场调研分析报告10一、2009 年全国房地产发展回顾2009 年全国房地产发展概述供小于求，销售额再创历史新高1.市场略显供给不足开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平2009 年全年，房地产和住宅开发投资分别达到 3.8 万亿元和 2.6 万 亿元，虽然增速低于 2000-2007 年平均水平，但经过 2008 年的低谷之后，2009 年逐月回升势头不减，欲恢复先前水平。2.09 年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足（下图）2009 全年全国商品房施工、新开工增幅均低于 2000-2007 年的平均水平。3.商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高（下图）
