1、旭华项目市场资讯调研报告客 户： 重庆旭华房地产开发有限公司研究机构： 重庆尚峰企业营销策划有限公司时 间： 2008 年 7 月旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 1 -目 录 第一部分 重庆市宏观环境分析 .61 宏观经济分析 .61.1 重庆市经济发展指标分析 .61.1.1 重庆市国内生产总值（GDP）分析 .61.1.2 重庆市固定资产投资总额分析 .61.1.3 重庆市产业结构发展变化分析 .71.1.4 小结 .71.2 2007 年重庆市社会发展指标横向对比分析 .71.
2、2.1 城镇居民人均年收入 .71.2.2 社会商品零售总额 .81.2.3 居民储蓄存款余额 .81.2.4 消费者物价指数（CPI） .91.2.5 小结 .91.3 2007 年重庆市房地产市场指标横向对比分析 .101.3.1 商品房竣工面积 .101.3.2 商品房销售面积 .101.3.3 商品房销售额 .101.3.4 人均住房面积 .111.3.5 小结 .111.4 重庆市宏观经济发展目标及运行特点 .122 小结 .12第二部分 渝北区宏观经济环境分析 .131 渝北区宏观经济环境分析 .131.1 渝北区经济发展指标分析 .13旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专
3、 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 2 -1.1.1 渝北区国内生产总值（GDP）分析 .131.1.2 渝北区固定资产投资总额分析 .141.1.3 渝北区产业结构发展变化分析 .141.1.4 小结 .141.2 渝北区社会发展指标分析 .151.2.1 渝北区近年来常住人口分析 .151.2.2 渝北区在岗职工工资水平分析 .161.2.3 渝北区城市居民人均可支配收入分析 .161.2.4 渝北区居民储蓄存款余额分析 .171.2.5 渝北区社会消费品零售总额分析 .171.2.6 小结 .182 渝北区规划 .192.1
4、 渝北经济发展战略定位 .192.2 渝北各园区规划定位 .202.3 交通发展规划 .222.4 小结 .223 小结 .23第三部分 重庆及渝北区房地产市场分析 .241 土地供应分析 .241.1 2007 年重庆土地交易回顾 .241.2 2007 年土地成交价格分析 .261.3 2007 年渝北区成交土地情况分析 .272 渝北区商品房开发状况 .322.1 重庆及渝北区历年商品房施工面积 .322.2 重庆历年商品房新开工面积 .322.3 重庆及渝北区历年商品房竣工面积 .33旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023
5、-63705718 63705532 - 3 -3 商品房消化情况分析 .353.1 重庆及渝北区商品房销售分析 .353.2 重庆及渝北区空置面积 .373.3 重庆及渝北区历年商品房平均价格分析 .373.4 渝北区房价收入比分析 .384 渝北区房地产发展规划 .404.1 规划期限 .404.2 总体规划目标 .404.3 主要指标 .414.4 阶段重点 .415 小结 .42第四部分 楼市主要影响因素分析 .431 国内宏观经济分析 .432 地产市场调控政策解读 .433 其它因素影响 .444 小结 .45第五部分 渝北两路区域房地产市场分析 .461 区域片区划分及功能 .4
6、61.1 片区划分 .461.2 各片区区域功能和发展特点 .462各片区房产现状描述 .492.1 两路组团在售楼盘扫描 .492.2 两路组团潜在供给分析 .523 住宅市场供需分析 .593.1 不同物业形态供需分析 .593.2 不同户型供需分析 .60旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 4 -3.3 不同价格供需分析 .624、市场小结 .645、企业目标分析及竞争对手确定 .655.1 项目地块主要经济指标 .655.2 地块财务指标 .656.竞争对手分析 .676.1 竞
7、争对手选定 .676.2 竞争对手深度分析 .68旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 5 -前 言渝北区是重庆市主城九区之一，属重庆“都市发达经济圈” ，位于重庆市区东北部、长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地跨北纬 293445“300722“、东经 1062730“1065758“ 之间，幅员 1452 平方公里。是重庆的航空港、主城区的一部分。渝北区也是重庆市规划的行政中心，目前已有重庆市人大、市政协、市高级法院、市检察院等数十家市级机关和中央驻渝单位相继入驻渝北。渝怀铁路、重庆“二
8、环八射”中“二环五射”贯穿区境，渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路在区境内交汇，西南最大的龙头寺火车站位于区内，长江、嘉陵江环绕本区东西南，寸滩集装箱码头紧邻我区，规划的轻轨三号线直通机场，形成了水陆空立体交通网络。在主城九区和近郊区县当中，渝北发展农业生产的自然禀赋比较差。但是特殊的地形地貌也造就了渝北区比较丰富的自然旅游资源，以温泉为特色的统景风景区、以溶洞为特色的排花洞和张关风景区、以森林为特色的玉峰山公园，在全市享有较高的知名度。全区森林覆盖率达 30%，建成区绿地率达 37%，城市中心区人均公共绿地面积达 12 平方米。居住环境得到越来越多市民的认可，加之政府的大力宣传和对房
9、地产的投资，吸引了市内外消费者的关注，渝北房地产市场发展的潜力逐渐显现。尚峰作为专业的房地产营销代理公司，有幸承接旭华房地产开发有限公司渝北青山郦水项目营销策划工作，而项目可行性分析工作是营销代理工作中最重要的部分，涉及项目定位。其中，项目市场资讯调研是项目可行性分析工作中最为直接和重要的部分，我司对房地产总体环境、区域行业环境和消费者行为分析等作了全面的调查研究，具体基础功课包括：充分了解重庆地产目前发展势态和区域格局；深化解读渝北区域开发价值与重庆城市发展的互动关系；走访渝北两路板块目前代表项目具体情况，并对其客户资源进行深入剖析等工作。从而为项目的最终定位提供决策依据和市场建议。旭华项目
10、市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 6 -第一部分 重庆市宏观环境分析1 宏观经济分析1.1 重庆市经济发展指标分析1.1.1 重庆市国内生产总值（GDP）分析2001-2007 年，重庆经济总体上呈现持续快速增长之势，特别是“十五”期间（2001 年2005 年）， 重庆市地区生产总值（GDP ）年均增长 11，呈现出经济学上“经济起飞”的势头。2001-2006 年，重庆市 GDP 增幅速度呈逐年增长态势。1998 年增幅仅为 7.6%， 截止到2006 年增幅达到了 12.2%。2007
11、年更是继续保持了良好的发展态势，全市 GDP 为 4111.82亿元，同比增长 15.6%。纵观近年 GDP 发展来看，重庆市 GDP 年均增长突破 11%，总体经济态势良好。1765.68 1990.01 2272.822692.81 3070.493491.574111.8210.3 11.512.215.612.211.590500100015002000250030003500400045002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 7891011121314151617国 内 生 产 总 值 GDP（ 亿 元 ）比 上 年 增 长 （ ）重庆市 2001-
12、2007 年国内生产总值及同比增幅 （数据来源：重庆市统计局）1.1.2 重庆市固定资产投资总额分析固定资产投资：直辖 10 年，固定资产投资总额累计达到 11235 亿元，年均增幅为22.6，是直辖前的 8.2 倍；其中 07 年完成固定资产投资 3161.52 亿元，同比增幅 28.9%，投资发展迅速。旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 7 -801.82 995.661269.351621.922006.322451.843161.5224.227.5 27.823.7 2.2 2
13、4.928.90.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0.05.010.015.020.025.030.035.0固 定 资 产 投 资 总 额 (亿 元 )同 比 增 幅 （ %）重庆市 2001-2007 年固定资产投资及增幅 （数据来源：重庆市统计局）08 年 1-5 月，全市固定资产投资继续保持良好的发展态势，投资总额为 1005.84 亿元，同比增长 24.5%。1.1.3 重庆市产业结构发展变化分析2001-2007 年，第一产业所占比
14、重由 2001 年的 16.7%下降到 2007 年的 12.9%；第二产业所占比重由 2001 年的 39%增长到 2007 年的 44%;第三产业由 2001 年的 44.3%，下降到2007 年的 42.5%。从三大产业占比构成来看，重庆市三大产业整体发展格局有一定变化。第一产业已经不再成为“龙头地位” ，第二产业的比重在不断加大，第三产业所占比重较平稳，这些都说明重庆今后将改变“重工业”的城市形象，取而代之的是三大产业格局更趋合理、富有特色的“新型城市” 。16.7 16.0 14.9 15.9 15.1 12.2 12.939.0 39.2 40.5 41.3 41.0 43.0 4
15、4.644.3 44.8 44.6 42.8 43.9 44.8 42.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业重庆市 2001-2007 年三产业结构占比变化 （数据来源：重庆市统计局）1.1.4 小结2001-2007 年，重庆市整体经济发展态势良好。GDP 、固定资产投资总额均处于稳步发展阶段，三大产业结构格局还在不断调整，这些都为重庆房地产业的发展打下了良好的基础。旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区
16、时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 8 -1.2 2007 年重庆市社会发展指标横向对比分析1.2.1 城镇居民人均年收入2007 年，重庆城镇居民人均年收入达到 13715 元，略低于全国平均水平及邻近的成都，与北京及上海等大城市相比还有较大差距；但 07 年同比增幅达 18.5%，高出全国平均水平1.3 个百分点。13786 13715 14849219892362317.20%18.50%16.10%13.90%14.30%0500010000150002000025000全 国 重 庆 成 都 北 京 上 海13.00%14.00%15.00%1
17、6.00%17.00%18.00%19.00%城 镇 居 民 人 均 年 收 入 （ 元 ）增 长 率2007 年城镇居民人均年收入及增长率横向对比 （数据来源：各地统计局）1.2.2 社会商品零售总额2007 年，重庆市社会商品零售总额为 1661.23 亿元，同比增幅 18.40%，已超过成都，在西部城市中为最高，但较北京及上海仍有很大差距。说明以消费性拉动的经济增长，正使得重庆的整体经济步入健康发展轨道。1661.231357.23880.2 3847.818.40%17.50%16%14.50%050010001500200025003000350040004500重 庆 成 都 北
18、京 上 海13.00%14.00%15.00%16.00%17.00%18.00%19.00%社 会 商 品 零 售 总 额 （ 亿 元 ）增 长 率2007 年社会商品零售总额及增长率横向对比 （数据来源：各地统计局）08 年 1-5 月全市社会消费品零售总额达到 830.41 亿元，同比增长 23.6%，比去年同期加快 10.4 个百分点。旭华项目市场资讯调研报告 专 注 地 产 专 业 伙 伴 重庆渝中区时代豪苑 D-12- 86-023-63705718 63705532 - 9 -1.2.3 居民储蓄存款余额2007 年重庆居民储蓄存款余额达到 3228.15 亿元，同比增幅 9.5
19、%，存款总额虽然与北京及上海相比仍显落后，但已高过了邻近的成都；无论从增幅，还是从绝对数值来看，重庆居民潜在的购买能力正变得越发强劲。3228.15 246637700.39326.459.50%7.20%11.20%1.40%0500010000150002000025000300003500040000重 庆 成 都 北 京 上 海0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%居 民 储 蓄 余 额 （ 亿 元 ）增 长 率2007 年居民储蓄余额及增长率横向对比 （数据来源：各地统计局）截至 08 年 5 月末，城乡居民储蓄存款余额达 3529.94 亿元，比
20、年初增长 9.3%。1.2.4 消费者物价指数（CPI）从 07 年 3 月份起，受食品类等价格上涨等因素影响，重庆市 CPI 一直处于高位运行状态，尤其是 08 年 1-5 月，CPI 累计同比涨幅高达 9.3%，通货膨胀明显，消费者日常生活支出增加，对购房能力起一定的抑制作用。对开发商而言，随着钢材、水泥等建材的价格上涨，其开发成本等资金压力不断加大，进而影响到项目开发诸多方面的进程。 8.08.89.910.39.56.56.96.56.26.55.64.43.43.03.32.72.20.02.04.06.08.010.012.02007.01月2007.02月2007.03月2007.04月2007.05月2007.06月2007.07月2007.08月2007.09月2007.10月2007.11月2007.12月2008.01月2008.02月2008.03月2008.04月2008.05月同 比 增 幅 （ %）07-08 年重庆市各月 CPI 同比增幅 （数据来源：市统计局）1.2.5 小结虽然重庆市城镇居民 2007 年的零售总额与储蓄存款余额已高过成都，但通过与北京、上海两
