1、12011 年佛山市禅桂写字楼市场调研报告一、禅桂写字楼市场容量1、佛山中心组团写字楼市场现状概述早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行” 。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、广东都市型产业基地 11 大项目的动工、季华路总部第一街的打造、三旧改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城市建设，都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广
2、阔的空间。2010 年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交量、成交价格和租赁价格持续平稳走高） 。佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。2、禅桂中心组团写字楼市场容量2007-2010 年禅桂写字楼市场容量年份 新增面积（万） 成交面积（万）2007 2.70 1.742008 7.94 6.502009 3.05 2.652010 24.24
3、 19.17合计 40.03 31.31数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局2禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例项目 出售物业面积（万） 自持物业面积（万） 出售和自持的比例卓远国际 14130.27 16412.55 0.86：1金海广场 26044.96 11236.83 2.32：1九鼎金融中心 26448.17 17425.90 1.52：1数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局从上表可以看出，2007-2009 年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过 8 万，2007 年新增供应量甚至仅有 2.7 万，而成交面积每年也只维持在 1-6 万左右。2010 年随着
4、卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近 20万。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010 年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约 9 万的假性“供大于求”的现象。总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而随着广佛同城化进程的推进、经济的快速发展以及产业的“升级换代” ，佛山市场对写字楼的需求将进一步加大。3、禅桂中心组团写字楼历年租赁情况早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华五路沿线，随着百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应
5、量也急剧上升。这个时期写字楼以销售为主，招租也都是以写字楼的小业主“各自为政” ，加之写字楼的设计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足，市场出现了供大于求的现象，租金水平一直处于 20-40 元/月（不含管理费）的低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。近年来，佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字楼市场更大和更高的发展空间，天安一号、广东都市型产业基地、金海广场、卓远国际等一批创新型和中高端的写字楼在 2007 年以后集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级” ，租金也水涨船高，目
6、前禅桂两地的高端写字楼项目的租金已经达到 70-80 元/月（不含管理费）的水平。尽管租金水平有了3较大的提高，但是写字楼“素质”的提高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大中型金融类企业和其他行业企业总部进驻，整体市场空置率不断下降。4、禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系2007年 -2010年 禅 城 区 商 业 写 字 楼 成 交 情 况0246810（ 万 平 方 米 ）8000900010000110001200013000（ 元 /平 方 米 ）新 增 面 积 2.70 1.89 3.05 8.12成 交 面 积 1.74 0.55 2.65 5.18成 交 均 价 8884
7、 8580 9074 11849 2007 2008 2009 2010数据来源：禅城区房地产交易所2007-2010 年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势。其中 2007 年由于佛山环球国际广场的出现，使得该年的新增面积为 2.7 万，2008、2009年除了岭南大厦、卓远国际等开盘外，鲜有写字楼的供应致使供需量的“萎靡不振” ；由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金，余下的单位自己持有出租以获得稳定的现金收益，从而导致 2007-2010 年以来成交面积一直低于新增面积。其中，2008 年受到宏观经济环境的影响，成交量为近年来的最低点，仅有 0.55 万。2010 年，
8、金海广场、九鼎金融中小、卓远国际等高端写字楼良好的销售情况，促使总体供需量的强劲反弹，成交均价也冲破“万”字头，为 11849 元/，环比上涨 30.58%，涨幅水平甚至超过了住宅！42008年 -2011年 桂 城 区 写 字 楼 成 交 情 况0369121518（ 万 平 方 米 ） （ 元 /平 方 米 ）020004000600080001000012000新 增 面 积 6.05 16.12 2.1成 交 面 积5.95 13.99 1.32成 交 均 价 5200 5515 102492008 2010 2011数据来源：南海区建设局目前，桂城区写字楼板块仍处在规划建设中，所以个
9、别大型写字楼对其市场的量价关系影响较大。其中，2010 年天安数码城与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供需两端都上升到桂城近年最高点，新增面积为 16.12 万，成交面积为 13 万，相比于 2008 年上涨 166.45%和 135.13%。成交均价方面，2008-2010 年大致维持在“5”字头，2011 年，桂城第一个高端写字楼金安壹号开盘，一举抬高了市场均价，达 10249 元/，已经追近禅城区 2010 年的成交均价。5、小结：禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断区域 项目名称 未来供应面积（） 预计上市时间永新村南村旧改项目（万科广场） 33 万 2011-2012 年山湖电器地块旧改
10、项目 12 万 2013 年周记地块项目 约 10 万（3 栋高层写字楼） 2012 年后恒福国际商业中心项目 10 万（含商业和公寓） 2011-2012 年季华七路北侧商业项目 30 万（综合体） 2012 年后雅庭国际广场 9 万(含商业和住宅) 2011-2012 年星星华园国际二期 约 15 万（含酒店、公寓和商业） 2011-2012 年岭南天地 20 万（7 栋高层超高层写字楼含商业） 2012-2015 年禅城新鸿基项目（澜石） 280 万（城市综合体） 2012-2020 年5佛禅（挂）2010-021 地块 1.4 万（含商业）佛禅（挂）2010-022 地块 6 万（含商
11、业）佛禅（挂）2010-019 地块 6.4 万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-017 地块 约 33 万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-015 地块 2 万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-014 地块 4.7 万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-010 地块 10.2 万（含商业）佛禅（挂）2009-016 地块 24.1 万（含住宅）佛禅（拍）2009-001 地块 5.3 万（含商业）佛禅（挂）2009-005 地块 5.6 万（含商业和住宅）佛禅（挂）2009-004 地块 35.7 万（含住宅）佛禅（挂）2009-008 地块 28 万（含商业）佛禅（挂）2009-
12、007 地块 12.3 万（含住宅）2011 年后禅城小计 298.1 万（不含新鸿基） 天安南海数码新城 6 万 2011 年中国（平洲）玉器城 26 万 2013-2014 年鸿晖都市产业新城 约 12 万 2011 年海逸商务大厦 4.7 万 2011-2012 年金百福都市广场5 万（含商业、娱乐、饮食） 2011 年宇浩汇金广场10.5 万（含商业、娱乐、饮食） 2011 年南海壹号 8 万 2011-2012 年佛山电力科技产业园 12 万 2011-2012 年慧丰科技大厦 7.2 万 2011 年金谷光电产业社区 13 万 2011 年越秀城建 桂城地铁站地块 20 万（含住宅
13、和商业） 2011 年后创鸿万业广场地块 16.5 万（含住宅和商业） 2011 年后承创大厦 8.8 万 2011-2012 年联达大厦 4.6 万 2011-2012 年IFC 华南国际金融中心 35.8 万（含公寓） 2011-2012 年景兴环球大厦 3.3 万 2011-2012 年亿能国际 6 万 2011-2012 年桂城阳光国际广场 27 万（含酒店和公寓） 2011-2012 年6佛南（挂）2010-097 地块 9.2 万佛南（挂）2010-098 地块 2 万佛南（挂）2010-088 地块 22.9 万（含住宿餐饮）佛南（挂）2010-059 地块 44.4 万（含科教
14、）佛南（挂）2010-042 地块 8.8 万佛南（挂）2010-043 地块 9.4 万（含批发零售）佛南（挂）2010-044 地块 9 万（含批发零售）佛南（挂）2010-037 地块 1.7 万佛南（挂）2010-038 地块 14.1 万（含批发零售）佛南（挂）2010-001 地块 11 万（含科教）佛南（挂）2008-023 地块 2.5 万（含科教）佛南（挂）2008-027 地块 3.1 万佛南（挂）2008-036 地块 2.3 万（含科教）佛南（拍）2008-018 地块 2.5 万（含批发零售）佛南（挂）2008-050 地块 9.9 万（含住宅、批发零售、餐饮）佛南（
15、挂）2007-061 地块 9.6 万佛南（挂）2007-072 地块 14 万（含科教）佛南 ( 挂) 2007-073 地块 4.9 万（含科教）2011 年以后桂城小计 407.7 万 禅桂总计 705.8 万 数据来源：禅城区和南海区国土分局未来的 3-5 年禅桂两地的写字楼项目将迎来供应的高潮，其中禅城区将有约 300 万，桂城将有约 400 万，合共约 700 万（含相关兼容用地设施） 。二、禅桂写字楼客户需求1、佛山写字楼发展演变史佛山的写字楼起步于上世纪的 90 年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始
16、涉足写字楼开发，但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起” 。而进入 21 世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需求也与日俱增，祖庙商圈和季华路、南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现。2006 年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造” （产业转型、7城市转型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下，创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场。整体而言，佛山写字楼的发展主要经历三个阶段：阶段 时间 城市发展 写字楼品质起步阶段 90 年代初-2000 年 发展缓慢 国企办公楼、
17、烂尾楼发展阶段 2000-2006 年 发展较快 商住楼和写字楼混杂飞跃阶段 2006 年至今 飞速发展 创新和高端起步阶段：代表写字楼项目 项目概况 图片佛山国际商业中心（禅城区）1992 年动工；1997 年封顶楼高 52 层，高达 191 米，规划集购物、饮食、客房、办公等多种功能于一体邮政大厦（桂城）中国邮政自用写字楼，部分楼层整层对外出租此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，而同时为了创收，部分空出的写字楼会对外出租。1992 年跟随全国房地产热的大潮，一些设计超前的超高层写字楼破土而出，其中位于禅城区城门头附近的佛山国际商业中心就是当中的代表。但随后由于各种
18、原因导致开发商资金断裂，1996 年大楼仓促封顶并于一年后戛然而止，本来准备建成 60 层楼的大厦也被迫只建了 52 层，并且一直“烂尾”至 2005 年终被拍出，最终实现由“烂尾楼”到“城市地标”的华丽蜕变。整体而言，市场的供应量和需求量均不足，加之佛山经济依托于本土产业，企业品牌形象意识薄弱，许多公司选择租住住宅或群楼的二楼来做办公楼，有的甚至在其工厂附近自建整栋的办公楼。8写字楼市场特点：投资开发方：国有企业，少量房地产企业市场行为：自用为主，少量出租地理位置：市中心繁华地段（祖庙商圈）写字楼配套和服务：基本安保和打扫服务，缺乏自身配套发展阶段：代表写字楼项目 项目概况 图片百花广场（禅
19、城区）1997 年商场开业；2000 年之后推出写字楼；楼高 54 层，高达 254 米，是佛山集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦财汇大厦（桂城）13 层高，1-3 层为汇潮天地购物广场，4-13 层为写字楼南海房地产发展大厦（桂城）由主副两栋楼组成，总建面约 3 万，共 9 层；无地下停车场，大厦广场仅有 10-15 地面停车位；其中临街的首层设置为街铺，2-9 层为写字楼金汇大厦（桂城） 中国农业银行自用物业9该阶段写字楼呈现多元化发展的局面，呈现大型银行自用写字楼、商场+写字楼、街铺+写字楼等多种开发模式，产品特性较第一阶段的有了较大的提高。百花广场为当中做得最为成功的典范，
20、通过前期率先开业的商场，集聚大量的人气和人流，一举成为佛山最繁荣的商业中心，继而带动了后期写字楼的发展，并长期成为佛山写字楼的标杆。伴随着百花广场的成功运营，禅城的季华路和桂城的南海大道的写字楼项目有如雨后春笋一样不断涌现，但是各写字楼项目欠缺自身特色，高端写字楼屈指可数。尽管一些中端甚至中高端的写字楼大量供应市场，但是这段时期，写字楼的需求客户基本是一些中小型企业，加之佛山并未实行“住宅禁商”的政策，因而过渡型办公空间的商住楼与纯写字楼项目各占半壁江山。写字楼市场特点：投资开发方：大型国有企业（主要是银行） 、房地产企业市场行为：销售为主，不统一招租地理位置：商业路段沿线（季华路、南海大道）
21、写字楼配套和服务：街铺和商场，专业的物业管理，多方位多功能物业服务飞跃阶段：代表写字楼项目 项目概况 图片瀚天科技城（桂城）佛山都市型工业示范性基地一期于 2008 年启用，引入“南海数字创新产业基地”二期于 2009 年奠基，建设两栋科技工业大厦和生活配套区10九鼎金融中心（禅城区）佛山首个城市综合体超甲级写字楼2010 年发售写字楼，17.5 米高大堂，300 米季华路展示面，1500 个高车位配置，低碳节能LOW-E 玻璃外立面，70-1900灵动自由组合空间2010 年推出 3 座公寓型“写字楼”，3 次开卖，3 次受到追捧“十一五”期间佛山吹响了“三旧改造”的号角，借助旧改的东风，佛
22、山的传统产业得以改造升级，产业结构也得到优化调整，创意产业、都市型产业、新兴战略产业以及现代服务业相继崛起。桂城都市型产业基地的代表瀚天科技城通过对原有旧钢材市场、简易厂房和小作坊的改造，实现园区产业从生产形态为主向创新研发服务形态转型，成为集创新研发、办公、总部于一体的配套完善的新型都市产业社区。另外，禅城区季华路上卓远国际、金海广场和九鼎金融中心三大甲级写字楼项目的落成，也推开了禅城“东提”战略和“季华路总部第一街”的建设改造。这一阶段可以说是佛山写字楼实现质的飞跃的过程，高规格、高标准、创新型、社区型以及生态型的写字楼项目陆续涌现，甲级写字楼、都市型产业基地和公寓型写字楼成为市场的“新宠” 。 佛山写字楼开发实现从以往的中低档产品为主向中高档产品为主快速转变，写字楼的硬件设施与标准不断提高，不断超越、不断突破。佛山写字楼市场已经步入“更新换代”的时期。写字楼市场特点：投资开发方：房地产企业市场行为：租售结合、开发商自持，统一招商和招租地理位置：季华路、祖庙商圈（城门头） 、千灯湖金融区、佛山一环沿线写字楼配套和服务：世界级物业管理公司、智能化服务、VIP 专属服务、综合体项目和产业社区配套、公寓式办公
