1、1.某建成的宾馆有400 间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000 ，建筑容积率为20。土地于2 年前以出让方式取得，使用期限40 年，约定不可续期，当时的楼面地价为1000 元/，现时重新取得该类土地的楼面地价为1950 元/，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2 年；建筑安装工程费为3000 元/，专业费及管理费为建筑安装工程费的15%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费300万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。开发的投资利润率为40%。成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值
2、（年利率为8%）。,解：用成本法计算市场价格 建筑面积=100002=20000 1）土地取得成本=200001950元/=3900万元 2）开发成本及管理费=3000元/20000（1+15%）=6900万元 3）销售费用=400万元 4）投资利息=3900(1+8%)2-1 +690060%(1+8%)1.5-1 +690040%(1+8%)0.5-1 +300(1+8%)0.25-1=1269.67万元 5）开发利润=40%（3900+6900+300）=4440万元 V=1）+2）+3）+4）+5）=16909.67万元,2.某宗出租的房地产，建筑面积为40000，容积率为4，土地使用
3、期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月50元/ ，年平均空置率为15，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8，该房地产现时土地单价为2300元，土地还原率为8，建筑物还原率为10，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。,1）总有效毛收入 A4000070%（1-15） 5012=1428（万元） 2）总运营费用C=3012+14288%474.24（万元） 3）年净收益aA-C=1428-474
4、.24=953.76（万元） 或a=40.7（1-15%）4012（1-8%）-3012 953.76（万元）； 4）土地总价L=40000/42300=2300（万元）； 5）年土地净收益 aL=23008%/1-1/（1+8%）40-5=171.555（万元）； 6）年建筑物净收益 aB=a-aL=953.76-171.555=782.205（万元）； 7）建筑物总价 B=782.205/10%1-1/（1+10%）40-5=7543.709（万元） 8）房地产价值V=L+B=2300+ 7543.709 =9843.709（万元）,3.可比实例的交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直
5、接比较所得结果见表。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5，其后至2002年11月1日则每月递减0.5，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1.5。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。,解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2)计算公式
6、：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。 (3)交易情况修正系数为： 可比实例A：100/(100+2)=100/102 可比实制C：100/100 可比实例E：100/(100-3)=100/97,(4)交易日期修正系数为： 可比实例A=(1+1.5)4 =1.061 可比实例C=(1+1.5)4 可比实例E=(1+1.5)3=1.046 (5)房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有： 可比实例A=100/（100+1）1/3+(100-2)1/3+(100-2)1/3 =100
7、/99 可比实例C=100/(100+3)1/3+(100+3)1/3+(100-3)1/3 =100/101 可比实例E=100/1001/3+(100-2)1/3+(100+2)1/3=100/100 (6)计算比准价格： 比准价格A=5300(100/102)1.061(100/99)=5568.73元/m2 比准价格C=5500(100/100)1.061(100/101)=5777.72元/m2 比准价格E=5100(100/97)1.046(100/100)=5499.59元/m2,(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价) =(55
8、68.73 + 5777.72 + 5499.59)/3 =5615.35元/m2,(5)房地产状况修正系数为： 可比实例A=100/（100+1-2-2）=100/96 可比实例C=100/(100+3+3-3) =100/103 可比实例E=100/（100-2+2)=100/100,4.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物
9、的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零,试计算该建筑物的价格。,解：（1）计算建筑物的重置价格： 建造成本=800万元 管理费用=8003%=24万元 投资利息=（800+24）60%（1+6%）1.51+（800+24）40%（1+6%）0.51=54.90万元 建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元 （2）计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额=18万元 装修部分的折旧额=200*2/5=80万元 设备部分的折旧额=1108/10=88万元 长寿命项目的折旧额=（1048.90-18-200-110）8/50=115.34万元 建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元 （3）建筑物价格=1048.90-301.34=747.56万元,
