1、深圳房地产市场报告（2012 年 12 月份）目录深圳房地产市场报告 .1（2012 年 12 月份） .11、十二月国内房产综合资讯 .4政策法规 .41.1 三部委：金融企业负责人不得公款购房（12 月 1 日） .41.2 政治局出台八项规定:严格执行住房等待遇规定（ 12 月 4 日） .41.3 房产交易环节税负下调，财政部拟全国推房产税（12 月 6 日） .41.4 国土部:提高补偿标准将成为征地制度改革基本方向（12 月 14 日） .51.5 中国发令新一轮城镇化，楼市调控首重风险控制（12 月 17 日） .51.6 给疯狂楼市降温，国土部 5 大招遏制“地王“ （12 月
2、 19 日） .51.7 土地管理法修正:明年征地补偿删除 “30 倍上限“（12 月 25 日） .6房产要闻 .71.8 全国楼市库存 3.2 亿平，待售部分房企消化需 10 年（12 月 03 日） .71.9 今年 1-11 月全国房地产开发投资加速（ 12 月 09 日） .71.10 财政部：11 月房地产营业税增收 58.7%（12 月 12 日） .71.11 海南新规：未持证跨境建筑安装按 2.5%征所得税（12 月 10 日） .81.12 11 天诞生 7 个地王，四大房企购地金额已超千亿元（12 月 11 日） .81.13 保利继万科、中海后第三家销售破千亿上市房企（
3、12 月 20 日） .81.14 外资投资中国房地产正在回升,青睐商业地产（12 月 21 日） .91.15 2013 年全国将建保障房 460 万套，新开工 600 万套（12 月 25 日） .92、十二月深圳房产综合资讯 .10政策法规 .102.1 2012 深圳“改革攻坚年“ ， 22 个改革项目稳步推进（12 月 07 日） .102.2 深圳今年仅卖 10 块地，保障性住房用地全部流拍（12 月 10 日） .102.3 最高提升 50%!深圳等 14 城市上调首套房贷利率（12 月 18 日） .102.4 龙岗建区 20 年经济增长 50 倍，摇身变现代化城区（12 月
4、21 日） .112.5 坂田成最后“香饽饽“ ，3 年内多个大规模项目入市（ 12 月 25 日） .11房产要闻 .122.6 深圳等 31 城 70%成交上涨（ 12 月 07 日） .122.7 深圳住宅供应量创 3 年来新高（12 月 14 日） .122.8 深圳商业综合体遍地开花，同质化易成“致命伤“ （12 月 17 日） .122.9 深圳新盘频现千人抢房潮，12 月成交或超 4500 套（12 月 18 日） .132.10 深圳稀缺性资源型物业走俏，大鳄囤兵旅游地产（12 月 20 日） .132.11 深圳商务公寓不限购成新宠，前提首付至少需 5 成（12 月 26 日
5、） .133、十二月深圳土地信息统计 .143.1 十二月深圳土地挂拍信息 .143.2 十二月深圳土地成交信息 .144、十二月深圳楼盘信息统计 .164.1 十二月深圳网签信息汇总 .164.2 十二月深圳市楼盘销售 TOP10 .175、十二月深圳月楼市开盘信息 .235.1 十二月深圳整体开盘信息 .235.2 十二月龙岗区开盘信息明细 .235.3 十二月南山区开盘信息明细 .255.4 十二月龙华新区开盘信息明细 .256、十二月深圳楼市营销动态 .286.1THE TOWN 乐城火爆开盘，全城疯抢 .286.2 国香清林郡送温暖大行动及“一元竞拍秒杀 IPAD5”活动 .296.
6、3 伍兹公寓推感恩 5 大礼包，“香云莎“ 文化体验 .306.4 画坛名家齐聚御锦公馆，共襄艺术盛举 .316.5 阳基春天里热销，团购最高 1 万抵 18 万 .326.6 龙岗大道 1 号举办业主答谢会，800 人到场乐翻天 .336.7 汇龙湾花园 23 日开盘售 9 成 .346.8 星河时代献礼龙岗 20 年，盛启八重购房钜惠 .356.9 天悦湾 29 日迎法国网坛一姐，同日 WTA 金地公开赛开打 .366.10 12 月 30 日光明大第范冰冰明星见面会暨大师样板房荣耀盛启 .377、十二月深圳楼市分析及后市评估 .387.1 深房价跌破 1.8 万成交近 5 千套，近 17
7、 万人待买房 .387.2 十二月全市六区成交环比、同比分析 .387.3 十二月深圳新房成交面积创全年高峰，成交均价走势平稳 .397.4 深圳新房成交结构性分析 .407.5 2012 深圳新房成交超 4 万套,价格下降趋势达 2.4% .417.6 调控政策依旧持续，楼市仍然是一个刚需年 .427.7 2103 年深圳楼市将持续走高 .427.8 蛇年 1 月份深圳楼 市淡如水 5 新 2 旧辞旧迎新 .431、十二月国内房产综合资讯政策法规1.1 三部委：金融企业负责人不得公款购房（12 月 1 日）提要: 财政部、监察部和审计署近日联合印发中央金融企业负责人职务消费管理暂行办法 ，并
8、于 12 月 1 日起施行。办法明确中央金融企业负责人职务消费的 12 项禁止性规定，包括：超标准购买公务车辆、豪华装饰办公场所，或者在企业发生非政策性亏损或者拖欠职工工资期间，购买、更换公务车辆、装修办公室、添置高档办公用品；超标准报销差旅费、车辆交通费、通信费、出国考察费和业务招待费；用公款支付应当由个人承担的购置住宅、住宅装修、物业管理等生活费用，或者挪用企业的材料物资，修建和装修个人住宅等。 评论：上述规定和要求对规范国有企业负责人职务消费，有利于进一步规范金融企业收入分配秩序，加强金融企业党风廉政建设和反腐倡廉工作，促进金融企业稳健经营和健康发展。1.2 政治局出台八项规定:严格执行
9、住房等待遇规定（12 月 4 日）提要: 政治局 12 月 4 日召开会议，一致同意关于改进工作作风、密切联系群众的八项规定。其中第八项要求厉行勤俭节约，严格遵守廉洁从政有关规定，严格执行住房、车辆配备等有关工作和生活待遇的规定。评论：制定规定仅是开端 如何落实更值得期待。严格执行住房等有关工作和生活待遇的规定可有效避免“房叔”现象。1.3 房产交易环节税负下调，财政部拟全国推房产税（12 月 6 日）提要: 财政部近日透露，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时
10、积极推进单位房产的房产税改革。评论：财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。1.4 国土部:提高补偿标准将成为征地制度改革基本方向（12 月 14 日）提要: 国土部副部长王世元表示，从 2001 年到 2010 年，全国国有土地出让从 1300 亿人民币增加到近 30000 亿。由于制度政策等各方面的原因，征地矛盾较为突出，下一步征地制度改革将尊重农民意愿、提高补偿标准。评论：基本方向有利于改善违法占用农民土地。逐步缩小征地范围，同时亦会带来高地价、低库存等一系列问题。1.5 中国发令新一轮城镇化，楼市调控首重风险控制（12 月 17 日）提要: 12 月 16 日中央经济工
11、作会议强调：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。评论：城镇化加速农村人口流入，对城市居住需求提出更高要求，亦对政府楼市调控能力与政策提出更多考验。1.6 给疯狂楼市降温，国土部 5 大招遏制“地王“（12 月 19 日）提要: 18 日上午，国土资源部召开“采取切实措施稳定房地产用地供应、抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。会上表示，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调
12、控基调，监督各地执行现有政策措施，并针对不同类型城市，实行分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。近期国土资源部将明确要求各地采取以下措施稳。评论：应稳定住宅用地供应，避免“地王”个案因素对市场的误导和干扰。1.7 土地管理法修正:明年征地补偿删除“30 倍上限“（12 月 25 日）提要: 十一届全国人大常委会第三十次会议审议了由全国人大法律委员会提出的一系列法律法规的制定、修订草案。其中土地管理法修正草案关于征地补偿删除“30 倍”上限，补偿金不落实不得征地的内容，旅游法草案关于公益性文化场馆逐步免费开放的内容，老年人权益保障法修订草案关于城镇实施计划生育的老年人享受国家扶助的内容引
13、人注目。评论：“30 倍上限”规定过死，不适应不断变化的经济社会发展情况和各地不同情况。但弹性处理也可能带来开发商利用关系贱价买地，或高地价等现象。房产要闻1.8 全国楼市库存 3.2 亿平，待售部分房企消化需 10 年（12 月 03 日）提要: 数据显示，截至今年 10 月，全国待售面积约为 3.2 亿平米，超过去年底的 2.7 亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到 10 年，由于受到调控影响，不少开发商转战三线城市，最近两年，三线城市的库存一直在上涨。最近 5 个月，三线城市的库存一直以每个月环比 2%的速度在增长。评论：利好：为
14、消化库存房企不敢轻易调价。劣势：待售面积过多，会使企业将资金积压在上面，无力增加土地储备，不利于形成良性资金循环。1.9 今年 1-11 月全国房地产开发投资加速（12 月 09 日）提要: 国家统计局 12 月 9 日公布，今年 1-11 月全国房地产开发投资 64772 亿元，同比增长 16.7%，增速比 1-10 月提高 1.3 个百分点。其中，住宅投资增长 11.9%，增速提高 1.1 个百分点，占房地产开发投资的比重仍为 68.9%。评论：伴随成交量的持续回升，房企资金面普遍不紧张，开发投资加速与资金滚动息息相关。1.10 财政部：11 月房地产营业税增收 58.7%（12 月 12
15、 日）提要: 最新财政数据显示，房地产市场以及整个宏观经济形势的回暖势头正在得到确认。国家财政部昨天公布，今年 11 月份，全国财政收入 7871 亿元，较去年同期增长 21.9%，增速连续第四个月加快，其中房地产营业税以 58.7%的增速成为全国财政中增速最快的税收项目。评论：房地产营业税增收主要因为受前几个月房地产市场交易量增加，而增幅较高主要因为去年同期收入基数低。1.11 海南新规：未持证跨境建筑安装按 2.5%征所得税（12 月 10 日）提要: 海南省地税局日前发布公告规定，企业所得税属于地税管理的省内建筑安装企业，持外出经营活动税收管理证明在省内跨市县从事建筑安装工程项目的，在开
16、具建筑安装工程项目发票时，按照实际经营收入的 0.2%就地预缴企业所得税；未持外出经营活动税收管理证明的，按照实际经营收入的 2.5%就地核定征收企业所得税。评论：公告有利于加强区域建筑安装业所得税征收管理，及加强建筑质量管理。1.12 11 天诞生 7 个地王，四大房企购地金额已超千亿元（12 月 11 日）提要：年末将至，一二线城市土地市场突现一波诡异的“地王潮” 。据证券日报记者和链家地产市场研究部统计，11 月 27 日至 12 月 7 日这 11 天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州 7 地的地王纪录不断被刷新。截至 12 月 6 日，万科、保利、中海、恒大四家“千亿级”
17、实力房企拿地面积为 4697.65 万平方米，购地支出总额达 1040.86 亿元。评论：今年下半年市场回笼资金较好后，开发商预期增强，抢地动作比较明显。房企圈地特点表现为以联合体的合作开发方式增加土地储备，降低开发风险，但联合方式亦造就高地价现象。1.13 保利继万科、中海后第三家销售破千亿上市房企（12 月 20 日）提要：在政策“微调”的形势下，标杆房企今年销售超预期，多家房企已超额完成年初目标。截至目前保利地产实现认购销售额已超过千亿。这是继万科、中海之后又一家公开表示年内销售额过千亿的上市房企。1-11 月保利实现签约面积 815.3 万平方米，实现签约金额920.32 亿元，同比增
18、长 36.10%。其中 11 月份，公司实现签约面积 72.8 万平方米，签约金额 87.03 亿元， 2012 年内销售额实现过千亿已是铁板钉钉的事。评论：在政府调控、竞争激烈的市场环境中，知名超大房企业绩依然相对坚挺。1.14 外资投资中国房地产正在回升,青睐商业地产（12 月 21 日）提要: 经历了去年的外资抛售潮后，12 月 18 日，国家统计局发布数据显示，今年 1-11 月，我国房地产行业实际使用外资同比去年下降了 8.3%，但与 1-10 月相比，降幅则收窄了 2.2 个百分点。海外房地产基金更青睐投资商业地产，由于追求回报率，因此收购仍然谨慎，而以开发为主的新加坡资金、中国香
19、港资金则是投资积极性高涨。评论：欧美海外基金对中国文化、政策不了解，他们更偏重于收购。而新资、港资对中国内地熟悉，进入内地市场也较早，也享受到了中国房地产快速增长期带来的丰厚利润，同时，新加坡，中国香港可开发土地和市场较小，重心移向内地。1.15 2013 年全国将建保障房 460 万套，新开工 600 万套（12 月 25 日）提要: 住建部 25 日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。明年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成 460 万套，新开工 600 万套。评论：大规模推进
20、保障性安居工程建设，解决困难群众基本住房问题，满足群众多层次住房需求；但面对“以价换量”的市场态势，保障房多亦反而可能推高房价。2、十二月深圳房产综合资讯政策法规2.1 2012 深圳“改革攻坚年“，22 个改革项目稳步推进（12 月 07 日）提要: 将外来工纳入保障房体系、最低工资标准提高至 2650 元、建立国有资本民生福利基金、愿意做“遗产税”试点2012 年，是深圳的“改革攻坚年”。年初，22 个重点改革项目，涵盖政治、经济、文化和社会等领域，稳步推进，亮点迭出。评论：保障性安居工程是老百姓高度关注的民生问题，而将外来工纳入保障房体系是深圳房地产市场改革一大亮点，新举措是深圳不断深化
21、改革的新体现。2.2 深圳今年仅卖 10 块地，保障性住房用地全部流拍（12 月 10 日）提要: 今年深圳的土地市场，仅推出 10 块居住用地的土地，土地面积约 46 万平方米，总建筑面积为 155 万平方米。其中包括保障性住房用地、与工业用地捆绑的居住用地以及包含了居住部分的总部经济用地。相比起去年推出的 12 块土地，今年推地规模减少了 2 块，却都集中在今年下半年推出。这 10 块土地，除掉还在挂牌的 2 块，只有 6 块是成功出让的。评论：两年前的保障性住房用地受到不少房企追捧，而今年 8 月份挂出的 3 块保障性住房用地却惨遭流拍的命运。低利润的保障房不但没有引起开发商的兴趣，反而由于其偏远的地理位置难以吸引市场需求。2.3 最高提升 50%!深圳等 14 城市上调首套房贷利率（12 月 18 日）提要: 本月 13 日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的 1.05 倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的 1.1 倍。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折” ，还在基准利率基础上上浮 5%-30%不等，部分城市甚至有上浮 50%的银行。
