1、华林投资集团 2009 年 12 月- 1 - 华林投资集团企划部 2009 年 12 月份郑州市房地产市场报告目录一、房地产政策分析2二、郑州房地产市场分析6三、全国及主要城市 12 月份消息汇总9四、全国：指数全面上扬 多数城市需求旺盛20五、专家热点解析1.社科院经济蓝皮书：全国 85%家庭买不起房242.中国楼市走出 V 型反转行情 2010 年房价如何走? 263.“遏制”房屋价格提法传达强烈信号 29六、新盘关注瑞隆城二期 U533三 期 项 目 周 边 代 表 性 楼 盘 信 息1. 家天下332. 怡丰新都汇34华林投资集团 2009 年 12 月- 2 - 华林投资集团企划部
2、 3. 汉飞金沙国际344. 宏益华.香港城 355锦艺国际华都36一、房地产政策分析政策内容简明摘录日期 发布方 关键内容 12.7中央经济工作会议 1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策2.增加普通商品住房供给3.支持居民自住和改善性购房需求4.加大农村危房改造支持力度 5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12.9 国务院常务会议 1.个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年2.其他住房消费政策继续实施12.14 国务院常务会议 整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，具体政策
3、如下： 1.增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率；加快普通商品住房建设。2.支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度3.加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。到 2012 年解决 1540万户低收入家庭住房问题。12.17 国土部等五部委 发布进一步加强土地出让收支管理的通知，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地
4、出让交易。12.22 财政部、国税总局 公布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5 年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5 年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。 12.23 国土部 召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的 18 宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。 国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约 1 万公顷，华林投资集团 2009 年 12 月- 3 - 华林投资集团企划部
5、 其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占 55%。 12.28 国务院 国务院总理温家宝接受新华社专访，谈到政府应做好四件事情：1.加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。2.要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但同时要采取措施抑制投机。中国国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设3.要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。4.要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。12.28 国务院 副总理李克强出席山西省大同市召开的
6、全国城市和国有工矿棚户区改造会议，讨论相关工作。 （一）12 月 9 日，海南旅游房地产市场需求旺盛，各市县均将房地产业作为支柱产业，建设势头如火如荼。针对这一趋势，海南省委省政府及时决定制定海南省房地产战略和中长期规划 ，旨在通过规划控制，促进房地产业转型升级、持续健康发展。（二）银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查。六大风险具体包括产业结构调整中的信贷风险、案件风险、政府融资平台信用风险、房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险。（三）国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过 20 公顷。国土部将推
7、广“农地入市” （目前在浙江试点） ，如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。（四）12 月 16 日，国务院法制办召开国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案专家研讨座谈会， “先补偿后拆迁”有望写进新条例。（五）由住房城乡建设部制定的业主大会和业主委员会指导规则将于2010 年 1 月 1 日起施行。（六）12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确开发商以后拿地时， “分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50
8、%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。（七）国土部明年严控用地新批项目，重点打击囤地行为。（八）中国人民银行表示，2010 年要把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动。并严格控制对“两高”行业、产能过剩行业以华林投资集团 2009 年 12 月- 4 - 华林投资集团企划部 及新开工项目的贷款。（九）近日国务院连续召开会议，明确要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并出台了一系列政策，个人住房转让营业税免征时限由 2 年恢复到 5 年，加强土地收支管理，土地首付提高到 50，据说还有一系列的包括市场监管、金融、税收等政策将陆续出台。（十）住建部：严控二套房贷，抑制
9、投资投机性购房。2009 年部分城市房价上涨过快，投资投机性购房是重要因素，住建部表示在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。（十一）全国各大城市 12 月楼市救市优惠政策楼市救市政策大部分年底终止城市 优惠政策 个案-备注1：“普通住宅”1.5%契税税率。石家庄2：住房公积金贷款上限 40 万元以 100 平米、单价4000 元/平米的住宅计算，可减少契税负担 1 万余元。1：开通公积金“异地贷款绿色通道”。2：公积金贷款年限 30 年二手房20 年，商品房两成首付，设立50 万元购房奖励。沈阳3：“普通住宅”1.5%契税税率。以一套 100 平米
10、、单价 6000 元/平米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担 15000 元。1：对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。西安2：房产企业城市基础设施配套费减免 35 元/平米。面积小于等于 90 平米；补贴 5859 元。大于 90 平米，小于等于 144 平米；1：公积金贷款两成首付，贷款最长期限 30 年。2：首套商品房购买者房贷利率优惠。河南3：省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经适房的免除房地产交易契税。购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。1：经适房全面推行货币补贴方式2：二手房交易税 1.1%。3：多项房地产税费
11、减免或延迟收取。长沙4：公积金贷款两成首付，贷款明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。华林投资集团 2009 年 12 月- 5 - 华林投资集团企划部 最长期限 30 年。1：取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。2：开放住房公积金异地贷款。常州3：实行商业兴贷款转住房公积金贷款政策。两次及以上公积金贷款首付三成，购买保障性住房及小于等于90 平米户型首付二成。淮安 实行商业贷款转公积金贷款政策。以 5 年以上房贷为例，商业贷款的基准年利率 7.83%，有些银行第二套房达 8.61%，而公积金贷款利率仅5.22%.1：放宽普通住房标准。厦门 2：90
12、平米以下保障性住房，贷款利率下调，两成首付，最长贷款期限 20 年。新增“购买 7080平米商品住房可办理不超过 2 人的常住户口”的政策。1：契税减半。2：放宽预收许可证门槛。福州3：调整公积金贷款规定。单套建筑面积小于等于 140 平米、单套成交价格小于等于7000 元/平米，契税减半征收等相关税收优惠政策1：契税减免以及财政补贴。2：公积金减免。公积金贷款两成首付，贷款最高额度 30 万元，贷款最长期 30 年。成都3：可异地申请住房公积金按揭贷款。大于 144 平米小于等于 180 平米，两项合计 13275 元。180 平米以上契税减免9750 元。1：小于等于 90 平米普通商品房
13、免征契税。重庆 2：二手房交易综合税 1.1%。购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。以在主城 11 区购置一套建筑面积 90 平米的房子为例，房价为 3500 元/平米。其总房款是 31.5 万元，可节约 4725 元。上海第一次购买自住房且有 2 人以上参与贷款,公积金贷款上限升至20 万元。双职工家庭最多可贷60 万元。1：放宽公积金贷款。最高额度由 50 万元提高到 60 万，最长期限调整为男 65 岁、女 6O 岁。杭州2：购买商品房契税、印花税补贴，存量房交易税收补贴。老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限。华林投资集团 2009
14、年 12 月- 6 - 华林投资集团企划部 3：暂停征收房产登记等相关收费。南京 1：日购买普通商品房，可按面 积获得补贴。 2：取消“一套一价”的价格管理方式。3：房企可缓缴基础设施、人防等建设费用。二、郑州房地产市场分析（一）投放量较上月小幅下降，仍处于今年高位12 月份郑州市商品房批准预售面积 125.44 万平方米，较上月下降了13.6%，较去年同期上涨了 46.73%；商品住宅批准预售面积 111.89 万平方米，较上月下降了 11.61%，较去年同期上涨了 47.08%；非住宅批准预售面积 13.54万平方米，较上月下降了 27.17%，较去年同期上涨了 43.89%。2009.1
15、-2009.12商 品 房 批 准 预 售 情 况02040608010012014016009-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 09-11 09-12万 平 方 米2009.1-2009.12商 品 房 销 售 面 积0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.0009-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-1009-1109-12华林投资集团 2009 年 12 月- 7 - 华林投资集团企划部 （二）销售量迅猛增长
16、，达到历史最高点12 月份全市销售商品房 17753 套，较上月上涨了 81.43%，较去年同期上涨了 120.51%；商品房销售面积 165.29 万平方米，较上月上涨了 79.93%，较去年同期上涨了 110.05%；其中商品住宅销售了 16886 套，较上月上涨了90.63%，较去年同期上涨了 132.21%，商品住宅销售面积 152.22 万平方米，较上月上涨了 92.19%，较去年同期上涨 127.77%。2009 年全年郑州市共销售商品房 122520 套，销售面积为 1161.20 万平方米，其中商品住宅销售 112061 套，销售面积为 998.58 万平方米；而 2008 年
17、全市商品房共销售 65499 套，销售面积为 681.45 万平方米，其中商品住宅销售 58240 套，销售面积为 568.15 万平方米。（三）房价较上月大幅回落12 月份郑州市商品房销售均价为 4936 元/，较上月下降了 8.17%，其中商品住宅销售均价为 4545 元/，较上月下降了 6.29%。（四）供应大量增加导致库存增加，商品住宅较上月大幅上升2009.12009.12商 品 房 销 售 价 格2500300035004000450050005500600009-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 09-11 09-12
18、华林投资集团 2009 年 12 月- 8 - 华林投资集团企划部 郑 州 市 商 品 住 宅 库 存 情 况200250300350400450500550600650700系 列 1381.4422.2442.9450.4459.3434.7438464.6519.2613.7643.7612.3621.5647.2616.8543.9515.1457.9437.6353.6272.9275.3259.5306.9266.607.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01
19、09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.122009 年郑州市商品住宅共投放 643.59 万，共销售 998.58 万，库存较上年减少了 354.99 万平方，库存达到三年来最低水平。（五）二手房市场交易活跃2918 2899 2995 3033 30883162 3206 3269 33223475 34373593100015002000250030003500400045005000成 交 套 数 1091 1185 1929 2311 1968 2375 2503 2599 2610 2178 28
20、57 4798成 交 价 格 2918 2899 2995 3033 3088 3162 3206 3269 3322 3475 3437 359309-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 09-11 09-1212 月份郑州市区二手房共成交 4899 套，其中二手住宅成交 4798 套，较 11月份大幅上涨，从图上可以看出无论是成交量和成交价格上都处在最高水平。综上，十二月份郑州楼市批准预售面积处于较高水平，成交量较上月大幅上涨，达到历史最高水平，价格大幅回落，市场典型的量升价跌，市场供销两旺。华林投资集团 2009 年 12 月-
21、 9 - 华林投资集团企划部 三、全国及主要城市 12 月份住宅市场交易情报汇总2009 年 12 月 31 日，中国指数研究院发布了2009 年中国主要城市住宅市场交易年报报告，根据对 29 个城市住宅市场全年的监测数据，从供应情况、市场需求、成交价格等方面对中国住宅市场交易情况做出全面解析。本月监测的 29 个城市中，成交面积普遍上涨，涨幅约 6.61%。供应情况：12 月各城市库存量下降幅度减小，仅北京库存量下降超过 5%,重庆、广州、杭州以及南京库存量均有所上升。市场需求：本月，近 2/3 城市成交面积环比上升，总成交面积环比上月上涨 6.61%；重点城市中，12 月份成交面积最大的是
22、成都，达到 266.12 万平方米，成交面积超过 200 万平方米的城市有 7 个，依次是成都、上海、北京，成交面积在 100 万-200 万之间的城市有重庆、武汉、南京和天津，其中，武汉、南京和成都 3 个城市的成交面积达年度最高值。成交价格： 本月各城市住宅成交价格以上涨为主，能监测到价格的重点城市均价齐齐上涨，其中武汉涨幅最大，环比上涨 18.38%，深圳和杭州紧随其后，涨幅分别达到17.57%和 15.23%。北京、天津、重庆、深圳、武汉以及杭州成交价格已涨至最高水平。华林投资集团 2009 年 12 月- 10 - 华林投资集团企划部 2009 年 12 月中国主要城市住宅市场交易情报本情报截止 2009 年 12 月 29 日 18 时2009 年中国主要城市住宅市场交易情报
