1、东山国际新城营销部,致献 家族荣耀G区英伦半岛品牌定位与营销推廣,NO.1 楔子 “待价而沽” 东山别墅,东山之麓、最后一块山河环绕绝版半岛地块，此前，不可奢望，此后，难做此享“10000”或“12000”或更高奇货可居的产品，有多稀缺的产品，就有多高的定价可能,踞4200亩东山大城而建，30万方城市综合体紧随其后第一城市居所别墅舍我其谁,头顶无数光环，万众瞩目却胸怀“创作大地珍藏”之使命终于锻就“一个城市的珍藏”也奠定英伦半岛在高端别墅市场的地位,头顶无数光环，万众瞩目却胸怀“创作大地珍藏”之使命终于锻就“一个城市的珍藏”也奠定中海在豪宅市场的地位,NO.2 独特的价值诉求及价值体系构建,顶
2、级奢侈品消费心理学对稀缺的占有，潜台词即“当我占有某样东西以后，其他人再也没有机会”,英伦半岛4200大城之心，不可再生的半岛资源正如世界顶级奢侈品，只有极少数人才有机会享有、多数人将与之失之交臂。,事实上，有些东西的真正可贵在于 不一定有钱就能买到正如“香港半山别墅” “上海佘山别墅”“深圳香蜜湖别墅”从诞生之日起就已经是一座城市的价值标杆如今更是一掷千金也难得一处居所在世界范围内，一切经典别墅的价值都与资源本身紧密相联,为什么香港半山别墅、上海佘山别墅、深圳香蜜湖别墅价值连城、富人趋之若鹜？,占踞 城市中的稀缺不可再生资源 而已,英伦半岛，稀缺如是,英伦半岛一桌城市中难得的繁华自然共镶的高
3、端盛宴,原生山水餐桌浅山流水相映，半岛居家天生,四道林溪正餐万亩果园、十里原麓，宝狮湖，芦溪河,五杯繁华佳酿文化教育、医疗健身、繁华商业、星级酒店、甲级商务,两杯餐后甜品英伦半岛会所、一生之城社区文化,一桌城市中难得的繁华自然共镶的高端盛宴,有人 窥视良久有人 只可垂涎,城市别墅 正在消逝,别墅限令、低密限令、土地短缺、资源匮乏,英伦半岛以后、城市中，或许再无纯别墅,没有资源，不谈别墅没有城市，更不谈别墅,成都十年城市规划心血所在，之后数十年，或再难有第二个4200亩东山大城它已成为这座城市发展积累的最大成果，肩负成为东部中心化的历史使命放眼成都，城市中的纯别墅本就屈指可数，不是聚集在边陲地带
4、就是零星布点，规模小的可怜英伦半岛，立于4200亩大城之颠 怎不傲视群雄,英伦半岛，立于4200亩大城之颠 傲视群雄,前有：4200东山大城7年深耕医疗、教育、文化配套一应完善,后有：锦驿30万方城市综合体紧随其后购物中心、星级酒店、甲级商务璀璨登场,可以断言城市不曾、也不会再有 第二个英伦半岛,4200大城之心,英伦半岛城市别墅的孤本,城市综合体旁,意味,英伦半岛这座城市真正的第一居所别墅,此即 英伦半岛 独特销售理由,“城市第一居所”资本论,英伦半岛置业价值观,七年深耕、仅为英伦半岛一朝绽放坐享4200亩全域醇熟配套，鼎献城市第一居所别墅六大醇熟配套旗舰，汇聚繁华时尚之城。让别墅回到生活，
5、东山国际新城精耕配套建设已六年，25万平米城东新商业中心“锦驿”震撼登场！,千万人一个城东，仅此一湾英伦半岛,在世界范围内，原生山水极少垂青城市对于城市别墅，山河环抱是再无其二的天赐造化更是空前的奢侈，无论市场如何对英伦半岛定位我们的一个餐桌、四道正餐、五杯佳酿、两道甜品在成都别墅领域，都是具有唯一性、排他性的 不可复制,正如百达翡丽经典广告所言,没有谁能真正拥有百达翡丽只不过为后世保存而已,英伦半岛 正是如此,只不过英伦半岛传承给家族的是另一种不可复制的稀缺资源,城市、山河与半岛,广告语 脱颖而出,一生一栋，续写家族传奇,一、大城之心,城市第一居所别墅英伦半岛价十大值体系构建价值,二、综合体
6、旁,三、稀缺资源,四、半岛地形,五、进退兼得,六、纯粹英伦,七、格调优雅,八、四层天地,九、院落人生,十、值得传承,NO.3 英伦半岛高端别墅建树的战略意义,英伦半岛、东山国际互为加分,英伦半岛，4200亩东山大城高端力作，也是东山品牌升级关键节点提振英伦半岛在市场中高度及影响力就是提振东山品牌在市场中的高度及影响力英伦半岛的价格拉升意味着东山其他产品组团价格的拉伸,英伦半岛战略意义一,昨天建树环境一座“国际化森林公园城”今天耕播文化致力于“一生之城”社区文化建设明天树立中心一座“繁华之城”“时尚之城”,左有英伦半岛，右据30万方锦驿2012东山国际将完成履历上最华丽品牌转型,英伦半岛、锦驿互
7、为加分,据30万方城市综合体而建的别墅据一个城市中心而建的别墅借助30万方锦驿,英伦半岛第一居所及高端别墅形象将更具市场排他力与穿透力同时英伦半岛与锦驿所吸附的高端客群相互作用影响，为英伦半岛与锦驿的同时热销带来助力,英伦半岛战略意义二,NO.4 营销目标,销售总额：约1.5亿产值：首阶段可售房源67套约1.2亿+内部认购约15套=约1.5亿营销费用预计：1.5亿2.5%=约375万（分摊样板间、提成、物业管理费用等一系列费用，根据经验最多有40-50%的费用可用于推广费用),首阶段销售目标（至2012年春节）,共280套房源，以总产值5.6亿元计算。销售周期：明年9-10月。,整体销售周期及
8、营销统筹,根据产品的工程进度，将整个推广分为4个阶段以销售任务5.6亿元计算营销费用按销售额的2.5计算，费用总共为：1000万,整体销售周期及营销统筹,NO.5 客群歼灭战,第一拨：根据地战略 5公里半径地缘型客群歼灭战,对象：龙泉政府要员本地商户和投资群体经开区企业高管,第二拨：借势联动 公司关系圈层营销 整合利用公司及中铁系客户资源，开展关系营销,充分利用公司丰富的人脉关系，包括中铁二局集团客户内部认购，开展关系营销，精准打击客户，启动公司高层人脉资源，合作单位资源等；,第三拨：建立统一战线 老客户资源深挖 整合利用东山其他产品客户资源， 对老客户深挖,充分挖掘手中现有的7000多名公寓
9、老客户资源及100多组F区客户，开展针对高端业主（尤其是F区业主及ABC区大户型客户）的各项关怀活动，邀请老客户参与别墅各项活动，将英伦半岛别墅信息更好的传播，从而保证获取更为直接有效的客户资源，实现销售。,NO.6 营销推广战术及实施,主战场：东区及区域市场，占领后，成为红色根据地,空军：区域内密集的户外广告；网络广告；杂志广告,进攻号角：事件引爆，并配合大范围公关传播，重构竞争秩序,如果营销是一场战争！,海军：以样板区为作战航母，成为主攻基地,陆军：系列圈层式公关活动与营销团队一线作战并举,总体战略原则：猛烈、高调入市、一炮而红高举高打，精准制导声高击低、以圈内影响圈外、以成都辐射本地不分
10、散弹药、集中火力爆发,高调入市、占位高端,10月上旬11月上旬,2012春节前后 营销阶段划分,时间线,11月上旬11月下旬,12月上旬,11月25日诚意金转定,12月8日开盘,开盘日高端活动,再掀波澜、强势续客,万众瞩目、引爆开盘,金卡发放（持续中）,销售线,活动线,硬广线,高端形象、席卷全城,产品核心价值解读,开盘引爆、放大,户外线,户外震撼昭示（持续中）,辅媒线,杂志、电视、电台、短信、电话、网络席卷（持续中）,物料线,物料、道具准备,大型活动物料设计准备,节前氛围营造,周末小型活动跟进，圈层及媒体看盘活动持续进行，在2个大节点安排大型高端活动,新闻线,价格方案、诚意转定优惠政策,开盘优
11、惠策略、开盘方案,诚意登记优惠政策,新闻炒作同期持续跟进,10月中旬11月上旬:高调亮相、占位高端震撼市场：城市第一居所高调亮相，推广战略全面打响，业内口碑迅速扩散。销售蓄势：市场占位，为项目入市做好铺垫。,11月上旬11月下旬：再掀波澜、强势蓄客形象目标：稀缺资源价值灌输、引发圈层关注与共鸣、挤身成都顶级别墅阵营销售目标：以到访量为导向，为首期销售蓄势、蓄客,12月上旬:万人瞩目、引爆开盘形象目标：强化开盘信息，制造市场万人追捧态势销售目标：开盘引爆全城、业绩骄人,2012春节前后 营销节奏三把火,内部认购和开盘第一波,开盘后趁势追击第二波,春节前置业浪潮第三波,A. 活动造势，高端影响名流
12、云集、高端影响高端品牌、助力捧场媒体报道、炒作造势,具体战术,1、高调起势活动：组织圈内人群看盘，引发圈内人群关注 引发业界话题利用好节日等节点制定与客户相匹配的公关活动保持项目现场热度（感恩节、圣诞节、春节）诚意金转定及开盘活动的策划执行2、借力商会和龙泉本地高端会所资源：结合商会及会所资源，抓住年底联谊活动的契机，植入项目宣传和现场体验，促进排号和成交3、政府媒体联动：与媒体合作，利用媒体资源，针对政府机关群体，进行专项公关活动推广（成都日报、成都商报、成都房产报道等）4、周末小型活动持续跟进,重要人物邀请：政界：成都、龙泉及经开区官方协会会员商界：各地商会、经开区企业家协会、银行证券公司
13、VIP客户等意向性客户：F区成交业主、G区前期登记客户、龙泉本地人群（商户、政府官员、投资客）地产圈：媒体圈领导，房地产产业协会及相关会员单位会员、相关服务单位高管中铁二局集团客户的整合,高端会所联盟商家之间联动活动（已确定11月17日赞助活动）11月针对经开区高管，联合成都商报和成都日报策划的经开区企业家联合会的联谊活动暨高端论坛感恩节派对暨客户答谢会（确定11月24日举办，）房产业内品鉴联谊活动（已安排2-3场专场活动，包括二局地产营销部的看盘活动）网络媒体英伦半岛专场媒体推介活动（搜房、新浪、大成网）金种子计划前期老客户的关怀活动和针对意向客户及家人生日准备的家宴（持续进行）每周末的小型
14、暖场活动（持续进行）开盘活动,近期活动安排,中国城市稀缺资源保护与发展高峰论坛,11月高端论坛主题,联合主办：成都日报、成都商报等目标受众：经开区企业领导、相关圈层意见领袖论坛内容：共话城市稀缺资源保护与发展,事件目的,通过重量级事件，针对我们的目标人群使本案成为年后业类同行议论和传播的第一话题奠定项目“第一稀缺资源+城市别墅”市场地位并将“值得家族传承”这一主题概念放大同时触动购买市场的关注为现场开放后的全面推广做好铺垫,报媒领军，全城打响新闻软文炒作成都商报华西都市报全城打响以圈内辐射圈外，以成都影响区域集中弹药火力爆发、不分散兵力,户外集结，定向爆破,户外策略,选址策略：线状辐射成龙大道
15、、驿都大道、成渝高速入口及项目现场区域打击区域内密集广告分布,D.网络侵略，新闻助澜新浪、大成、网易三大主流网站全面席卷新闻炒作推波助澜微博推广侵蚀,E.定向电话、短信扰动电话拓客，借力相关资源数据库，针对“精准高端客群”一对一电话营销高端客群的定向电话、短信银行vip会员、中国移动、联通vip会员,媒体实施细则,第一阶段线上媒体组合拳,线上：成都商报（半版2次）、华西都市报（半版2次）、龙泉开发报（整版1次+半版2次）、成都房产报道（封面+整版1次）、成都买房（整版1次）、成都楼市（整版1次）第一房产（1分钟专题及访谈） 、龙泉电视（30秒广告）、电台（15秒套餐）短信（8次）微博、网易、腾
16、讯、搜房网络营销展开内部认购前，启动电话营销线下：内部认购活动（1次）、客户活动（1次）、圈层活动（1-2次）,第二阶段线上媒体组合拳,线上：成都商报（整版2次）、华西都市报（整版2次）、龙泉开发报（整版2次）第一房产（1分钟专题及访谈） 、龙泉电视（30秒广告）、电台（15秒套餐）短信（6次）微博、网易、腾讯、搜房网络营销展开、线下：客户活动（1次）、圈层活动（1次）,第三阶段线上媒体组合拳,线上：航空杂志（整版1次）第一房产（1分钟专题及访谈） 、龙泉电视（30秒广告）、电台（15秒套餐短信（4次）微博、网易、腾讯、搜房网络营销展开、线下：内部认购活动（1次）、客户活动（1次）,媒体执行计划明细表,媒体费用比例,主流报媒、航空杂志（约占30%）,事件活动（约占15%）,户外拦截（约占20%）,电视台实景专题片（约占10%）,网络造势（约占10%）,电话及短信定点（约占15%）,三阶段共计推广费用175万；,三阶段共计推广费用175万；各阶段紧扣“城市第一居所别墅续写家族传奇”价值中心；主流媒体建立英伦半岛“形象占位”和“话语权”；线上推广渠道以“有效的促进销售”为目的；网络、电视、短信为持续性的项目传播阵地,总结,THANKS,
