1、I摘 要二十一世纪以来，长沙市经济迅猛发展，无论是房地产市场，还是城市交通建设都取得了长足的进步，特别是 2009 年长沙地铁项目全面开展，二者的关系也变得愈来愈紧密，轨道交通改善了城市交通条件，重新整合了城市空间结构。同时，依附于轨道交通的房地产开发可获得更高的市场回报。本文针对长沙地铁 1、2 号线沿线的商业房地产项目，进行市场分析及定位。从经济环境、自然环境以及沿线项目周边的基础设施环境对地铁沿线商业地产项目的开发进行了研究，详细分析了影响商业地产项目开发前景的因素，着重分析地铁建设与商业地产项目开发的内在关系，阐述商业房地产开发与地铁建设相结合的一些基本思路。本文运用了低价形成理论以及
2、土地区位理论分析了长沙地铁商业地产价值。长沙商业地产项目在开发定位上，要充分考虑地铁因素的作用，力图使地铁因素所带来的房产价格提升得以充分实现。关键词：长沙地铁，商业地产，市场分析，市场定位ABSTRACTSince the 21st century, with rapid development of economy in Changsha, it obtained great progress both in the real estate market and the city traffic construction, especially in 2009, Changsha Metr
3、o project in an all-round way, the relationship between the two has become more closely related, the Rail Transit improved the traffic conditions and integrated the urban spatial structure anewAt the same time, all this makes the exploitation of real estate which leeches on to the Rail Transit get h
4、igher market returns.The purpose of this paper was to make market analysis and commercial positioning of the real estate along Changsha metro line 1 第二是商业地块的区位条件。这是由于土地所具有的稀缺性、个别性固有性和永续性等特性所决定的。商业地产受市场供求关系的影响，在这点上它与其它商品是一样的。当土地供小于求时，土地的价格随之上涨，相反地，当土地价格供过于求时土地价格自然会下降，这便是土地供求关系对其价格的影响。英国学者马歇尔创建了均衡价格理论
5、，这个理论是马歇尔将生产费用、供求函数论和边际效用结合为一体而创建出来的。均衡价格理论强调的是在一个比较短的时间内商品的均衡价格或商品的价值主要由市场的供求关系决定 24。在土地市场上土地的提供者受很多因素的制约时刻变动着供给量，土地的供给既不是有无限弹性也不是完全无弹性也正是这个原因，而土地的需求却是随着人口的增加和社会经济的发展而发生变动。国内学者吴次芳、单胜道提出土地价格的三元论，所谓三元论是指土地价格应在考虑土地资源价格和土地资本价格的基础上还应考虑外部辐射的地租。这是由于两位8学者考虑到土地上设施对宗地的影响，而得出的结论，宗地以外的公共设施，如道路、公园、商场等基础设施会对宗地有影
6、响作用，从而导致宗地价格的变动，这就形成了外部辐射地租 21。（2）土地区位理论区位是反映人类社会活动、经济活动与自然界的各种地理要素之间在空间位置上的相互联系与相互作用的整体概念。经济、交通和自然是区位的三大表现形式，三种区位在空间地域上有机联系、相辅相成、共同作用于城市空间，形成了城市土地区位的优劣差别 25。城市内部的经济效益、城市规划、城市内部的功能配置以及城市土地开发利用都直接受到经济地理位置的直接影响。交通地理区位指的是城市中的交通线路和交通设施与该城市的某区域或某地段的关系，交通地理区位主要体现的是城市地段和城市整体的交通便捷性，交通便捷性好的区域或路段可以吸引大量的投资进行土地
7、开发，土地利用的集约化程度会随着开发力度的加大而增强，产生巨大的经济效益聚集，从而产生了较高的土地价格。（二） 地铁建设对商业房地产的影响机制商业房地产价值的变化与该商业房地产周围社会条件、经济条件等是密不可分的。影响商业房地产价值的因素有经济因素、个别因素、邻里因素和区位因素，这四个因素的相互关系如图 1.1 所示，在决定商业的地产价格的这四个因素中，区位因素直接受到城市地铁建设的影响。由于城市地铁的建设对商业房地产价值影响而产生的变化主要取决于商业的区位变化，所以从地铁建设角度来说商业地产价值变化的动力主要是城市区位变化，而影响商业地产区位发生变化的是空间因素、市场因素共同作用下而发生的。
8、下面本文将对商业房地产的区位因素及其影响因素空间因素、市场因素，进行分析，最终找出城市地铁对商业房地产的影响机制。商业房地产的价值结构因素邻里因素经济因素区位因素图 1.1 影响商业房地产价值的因素9区位因素空间因素 市场因素心理距离经济距离时间距离人口密度人口收入人口构成图 1.2 影响商业区位的因素1 影响商业房地产区位的因素商业房地产项目在经历了前期开发进入流通领域后，生产者、消费者都是决定其区位因素的重要因素，所以本文将影响商业房地产项目区位因素的因素大致归纳为两个方面，即空间因素和市场因素，如图 1.2 所示。在这里所说的空间因素其实质就是该区域的交通条件和空间距离;市场因素是指购物
9、者的集合，如城市消费者的收入、数量、城市人口构成和该区域人们的生活方式。这两个因素在某些区域有轻重之分，而在大部分区域是需要综合考虑的。（1）空间因素一般情况下，消费者在选择消费地点时会将出行所耗费的空间成本和时间成本作为重要衡量因素，所以在空间和时间上的花费是影响商业地产营业收入的重要因素。对于一般情况而言，随着商业中心距消费者居住的聚集区域越远，到该商业中心购物的消费者数量会越少，尤其是出售日常生活用品的超级市场。相对距离是表示商业地产项目与居民居住区之间距离的常用表示方法。相对距离包括以下三种类型:1)经济距离，是指利用交通费用来表示两点之间距离的一种距离表示方法。经济距离与移动距离的长
10、短、单位重量每单位距离的运输费用和运输重量有关。2)时间距离，是指用完成两点间距离所花费时间来测定的距离的方法。在使用相同交通工具的情况下，时间距离的大小与实际的空间距离的长短有关。3)心理距离，是一种与空间接近性有关的感知距离。但是它也是以真实的距离为基础。（2）市场因素商业房地产项目主体区位的选择和其规模的大小都会受到所选地区市场区域的大10小和人口贫富构成的影响。商业房地区位的最大特点是是消费者的指向性。人口密度大的地区可供商业地产区位的选择度就比较大，而且规模大小也不会受到限制。举一个比较明显的例子，如果将偏远的农村与高密集度的大都市这两个比较极端的区位相比较，商业房地区位的选择是显而
11、易见的。因为在某个经济水平不高的固定区域加入拥有较高的人口密度，那么就存在有商机，商业地产项目就有生存的机会。在影响市场因素的因素中，一个地区的消费者收入水平对市场因素的影响力与该地区的人口规模是等同的。一个地区市场地域的总购买力和收入等级间产生的购买模型的差异是该地区消费者收入水平的差异的主要表现形式。商业地产开发商会根据这种差异结果选择在不同区域建设不同数量、规模和类型商业地产项目。从上面的分析可以知道决定商业房地产区位的重要因素市场因素不仅与某地域的人口分布、人口密度成一定的比例关系，而且与该区域消费者的收入分布相一致。商业地产选择区位一定要考虑到当地最小限度的消费能力，只有满足了这点才
12、能拥有市场，进而获得利润。2 地铁建设对商业房地产区位因素的影响（1）地铁建设对空间因素的影响1)提高通达性缩短距离随着社会经济的飞速发展，人们的生活节奏越来越快，时间竞争越来越激烈，伴随而来的是人们对交通便捷性的要求发生了质的变化。速度快而且准时的交通方式成为人们需求的重点，这也正是人们对时间的需求使得对交通工具延误的忍耐力下降的一种表现。由于人们对交通的这种迫切的需求，新的交通方式不断的被开发而且被广泛的使用，城市交通基础设施不断的被完善，现代化都市的交通便利性大大的提高，这些新的交通方式从时间和空间上大大缩短了城市两点之间的距离，方便了城市的人流和物流。一个现代化都市时间结构的好坏在影响
13、整个城市的生活节奏和工作效率方面要比城市空间结构的影响要大，所以商家在考虑选择商业地产项目地址是不仅要考虑该区域的人文和经济环境，时间环境交通便利程度，也是商家考虑的重点。城市地铁的速度快、运量大、准点舒适、安全可靠的特点正好适应现代化都市的这种需求。城市地铁的应用大大缓解了城市拥挤的交通压力，方便了城市居民的出行，缩短了人们出行的心理距离和时间距离，增加市民的出行距离，从而提高了整个城市的出行、工作效率。随着人们出行距离的增加，地铁增加了他们对商家的选择，从而带动了地铁沿线及周边的商业发展，为商业地产项目提供了更多的发展空间。2)改变居民和开发商的空间概念地铁不仅给城市带来了交通的便利性，而
14、且给城市居民带来了全新的生活模式这是一种以地下空间为载体，以各个地铁车站为城市小中心的思想方式和生活模式。11城市地铁的出现使人们将衡量距离的标准从到目的地的空间距离改变为到目的地的时间距离，地铁的准时性彻底改变了人们的区位概念。由于地铁的改变了城市的结构，拉大了城市的骨架，使得原本处在城市边缘的郊区变成了城市商业中心的近邻。地铁的建设为普通居民节省的大量的上下班和购物的时间，地铁大大缩短了城市两点之间的距离。使得很多无法购买私家车的居民也享受到了城市近郊的清新空气，在城市近郊购买住房。同时随着城市居民聚集区域的变化，也给商业地产开发商带来了新的发展空间。（2）地铁建设对市场因素的影响1)地铁
15、建设改变沿线的土地利用方式从而改变城市人口分布城市地铁建设和城市土地开发与利用之间的关系是相互影响相互促进的，即地铁建设带动地铁周边土地的开发与利用，土地的开发又反过来促进了地铁网络的完善。由地租理论可知，交通条件的好坏是影响城市用地的级差地租高低的一个重要因素。地铁建成以后对其周边地区的土地价格影响很大，这是因为地铁沿线地区空间的关联性好、交通便捷，土地可带来较高的收益。正是由于地铁沿线土地价格的提高，仓储用地、工业用地等的回报率较低的土地利用方式会向远离地铁、向城市边缘移动，将交通便利的空间留给回报率较高的商业地产用地，从而实现城市土地的综合运用和集约化利用。地铁周边的居住用地由原来地铁建
16、设前的中低收入慢慢转化为高收入住宅区，居民的购买力随着居住群体整体收入的提高而提高，居民对服务和商品的需求将大幅增加。由于地铁周围居民住宅区的变化，客观就需要一定量的商业地产开发商在地铁周边进驻开发，从而集约高效的利用地铁周边的土地，正是因为这样，地铁周边的土地上就存在着大量的商机。综上，整个区域内的人口聚集、土地利用结构和商场需求都受地铁建设的影响，地铁建设为它们向正确方向发展起了关键性的作用。2)地铁对城市结构和形态的改变导致城市人口分布变化城市空间结构受交通技术进步的影响是十分大的。城市的聚集形态和空间布局随着交通技术所处的历史时代的不同而有很大的差异。在马车和步行时代，交通技术和城市的
17、集聚规模之间的相互制约较小。城市的空间布局以既聚集经济又节约交通成本的单中心同心圆布局为主。当人类进入了电车和火车时代以后，城市的空间分布形态是以沿火车、电车沿线发展。这是因为城市的辐射范围随着交通的进步而大大扩张，而作为当时主要交通工具的电车和火车，其轨道周围有非常强的区位利益。随着汽车工业的发展，人类进入了汽车的时代，城市中心区位不再约束人们的出行，从而汽车使城市空间分布向郊区化发展。到了近代，高速公路在交通设施中扮演了主要的角色，也正是高速公路的介入使城市的集聚形态逐步为松散的城市化结构。我国的城市形态也是遵循交通模式决定城市形态这个规律。由于我国经济发展的现状，我国大部分城市是以步行、
18、自行车和常规公交为城市主要的交通模式，所以我12国城市的城市结构多是单中心的布局。半径约在 7-11 km。正是由于上述交通形式的限制，我国大部分城市形态已高密度为主。城市地铁不仅对居民产生吸引，而且对商业服务业、公共事业也产生了吸引。因此地铁周围将根据吸引的程度大力发展生产性设施、商业性设施和服务性设施，最终形成新的中心集聚地，进而分散了原来城市中心的高密度人口，形成更加合理的城市空间结构。地铁建设对城市地区的发展形态具有重要的影响，地铁建设使得城市沿地铁方向延伸，引导城市人口分布合理化。城市形态和结构随着地铁建设而发生变化，从而引导房地产的发展方向，彻底改变了居民和商业地产开发商的选址方向
19、，使城市人口收入分布状况也随之改变，最终城市人口的分布发生了很大的变化。3)地铁直接影响客流量分布随着城市交通设施的完善，交通的便捷性逐步增强，交通便捷性的增强导致城市居民日常出行的范围的扩大，同时使城市通勤半径加大，进而加速了产业的集聚和城市人口的集聚。城市地铁通过它本身速度快、运量大、准时舒适的特点吸引了大量的城市居民改换出行方式，进而引导了客流走向。城市地铁的建设对城市地域空间结构发展、城市人口向郊区扩散、旧市区改造、卫星城镇发展都具有重要的意义。由此可见，地铁建设引导了客流量的方向，从而影响了商业地产区位的市场因素，进而对商业地产增值产生重要影响。便捷的交通条件已经成为居住或者工作时考
20、虑的的重要因素。地铁建设能提高它所经过区域的交通便利性，在地铁的周边聚集了一定数量的常住居民，从而提高了该区域的经济密度和人口密度。经济密度和人口密度达到了某种限度正好满足了商业地产选址的需求的最低线，这也正是商业地产项目选址的基本条件。一个商业地产项目在整个城市商业体系中的重要性是看它吸引性的大小，一个在经营期的商业地产项目在满足最基本的需求最低线之后，能否能持续发展，主要是看是否能吸引大量区域外来人口来扩大自己的市场。地铁建设正好满足这一商业需求，地铁建设完成后在城市中建立起彼此连接的网络，使得交通便利性大大提高，可为地铁经过的某一区域带来巨大的外来流动人口，从而满足商家对顾客的需求，促进
21、了该区域商业地产项目的发展。综上分析，文章对地铁建设对商业房地产的影响机制归纳为如图 1.3 所示。13图 1.3 地铁对商业地产的影响机制城市地铁时间距离经济距离心理距离客流量土地利用城市空间形态空间因素市场因素商业地产区位商业地产增值14二 长沙地铁规划及商业地产发展现状（一） 长沙地铁规划长沙市于 2009 年正式启动建设，目前在建的有轨道交通 1 号线及 2 号线一期工程，2 号线一期工程将于 2013 年 10 月率先正式运营。（资料来源：长沙市城乡规划局官方政务网）图 2.1 长沙轨道交通规划图如图 2.1，长沙轨道交通规划中将于 2020 年之前建成轨道交通 1-6 号线主体工程
22、，而至 2030 年总共将建设 10 条线路和 2 条支线路，包括 4 条市区骨干线、6 条市区补充线、2 条市域快线，总长 425 千米。其中，1 号线及 2 号线成“十”字在河东的五一广场相交，3 号线及 4 号线在大河西先导区成“”型相交，这 4 条线路成为市区骨干线。15到 2020 年末，长沙轨道交通通车里程将达到 234.3 千米，成为中国修建轨道交通最快的城市。（二） 长沙商业房地产的发展及现状1 我国商业房地产现状自二十一个世纪以来，中国的主要城市，大量新建的大型综合购物中心迅速发展为主力的城市商业零售，和传统的商业物业已难以满足其要求的硬件和软件，以整合传统流通业和房地产，商
23、业地产进入被。全国城市房地产投资与销售，有显着增加，完成 2008 第一季度，商业地产投资与销售为 401.53 亿元 426.0 亿元，同比增长 17.8%和 10.2%。店铺销售、竣工面积略有下降，在第一季度，完成了商铺的面积和销售面积7051500 平方米、6686700 平方米，同比分别下降 2.6%和 1.6%。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北上广等沿海城市，标志着中国零售业全面对外开放，这一浪潮推向全国城市规划建设大型购物中心项目，其中有一个巨大的空间，对商业地产的发展。商业房地产作为一个城市不同于传统形式的零售租赁，充分整合商业房地产的房地产形势，越来越受到市场的认可
24、和追捧，房地产行业掀起一股投资商业地产繁荣。2 长沙市商业（商圈）概况表 1 2009 年中西部地区主要省会城市经济总量与人均收入情况比较指标（排名） 长沙 武汉 西安 成都 郑州 南昌 贵阳GDP/亿元 3745（15）4621（9）2719（21）4502（10）3300（17）1838（24）903（32）人均 GDP/元 56620（12）50117（16）32351（27）35215（25）43877（19）39669（24）22832（34）社会消费品零售总额1525（14）2164（7）1381（19）1381（19）1435（16）634（28）413（32）年人均可支配收入2
25、0864（13）18385（19）18963（16）18650（17）17417（20）16472（24）15041（32）（资料来源：经济地理，2010，第 3 期）2005 年 7 月长沙市通过了长沙市商业网点布局规划，确定了长沙未来 15 年城市商业发展总体目标：到 2020 年，建设完善一个市级商业中心、两个市级商业副中心、10 个区域性商业中心、30 个社区级商业中心和 18 条主要商业街。16五一广场商业中心地位稳固的市级商圈五一商圈有两千多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙最核心的地段，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积
26、达 50 万以上，东西、南北两大城市主干道的汇集也是其长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达 40-50 万。除了五一商业中心还有荣湾镇商业副中心河西唯一商圈，东塘商业快速更新换代中的传统商圈，火车站商业中心湖南最大的电脑及电子产品集散地，五家岭商业中心北部唯一商圈，以及一些发展中商圈：星沙商业副中心、红星商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、大托商业中心、望城坡商业中心、观沙岭商业中心。商业圈格局特点：现有的商圈集中在城市的中心位置围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。商业消费主要
27、集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量。现有商圈自成特色：五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；东塘商圈不断更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃尔玛进驻雨花亭，范围向南延生；火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；伍家岭商圈位于新河三角洲规划及地铁站口，未来前景广阔；红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大。3 长沙市商业地产的现状便利的交通使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带
28、。长沙是一座具有良好商业氛围的城市，虽然长沙居民的收入不高，但是消费指数很高，这样就造成了中外商家齐聚长沙的现象。长沙商业地产开发在泛珠三角经济圈中处于适度领先的位置，有一定的商业地产项目，也有部分项目取得了成功，如万达商业广场、平和堂、新世界百货等。长沙商业地产虽然已具效应，但未来仍有巨大的发展空间。17长 沙 市 商 业 地 产 情 况0100200300400万平米05101520253035亿元施 工 面 积 239.98 232.94 269.41 337.56竣 工 面 积 94.05 67.27 89.13 108.56商 业 投 资 26.77 25.5 25.87 31.35
29、2004 2005 2006 2007（资料来源：长沙商业地产网）图 3.2 长沙市商业地产发展情况从长沙市房地产市场历年用于商业地产的投资、施工数据，及历年商业地产竣工数据来看，长沙市商业地产处于不断增加趋势。结合目前长沙市商业的发展情况，预计未来几年内，商业地产占房地产投资比例仍将不断增加。地铁商业作为地铁建设带来的主要产物之一拥有强大的发展潜力。合理利用开发地铁商业，将是影响长沙市商业地产发展的主要因素之一。18三 长沙市地铁商业地产项目市场分析影响城市地铁市场的因素有许多，这些因素之间的关系，城市土地利用，城市空间形态与交通是三个关键因素。进一步的研究表明，这三个因素，长沙地铁，城市土
30、地利用，形状的城市空间和交通的三个关键因素的发展指引方向的商业地产，敏锐的商业房地产开发商在房地产项目开发前的三个主要因素充分考虑并预测发展房产的升值潜力，抓住机遇实现利益最大化的目的。宏观地铁建设的长沙城市土地利用的影响，城市空间形态与交通预测将能更准确地演绎都市地区一个重要的因素在商业房地产市场的因素，进而开展地铁商业地产增值。其相互关系如图 3.1 所示。土地利用城市空间形态客流量市场因素商业地产区位商业地产增值城市地铁图 3.1 市场因素对商业地产的影响机制 （一） 长沙地铁建设引导周围土地开发方向随着越来越多的人类社会的发展和成熟，交通设施越来越发挥决定性的作用，改善城市结构。体制下
31、的工业社会，产业发展，与逐步改善的工业厂房，商业网点，医院，学校和其他服务设施缓慢，并逐渐形成一个完善的住宅区。现代人类已经进入第二十一个世纪，人类社会已进入信息社会，随着科技的进步，城市发展的格局也逐渐打破固有模式的工业社会，延长线通信发展不再是一个工厂，但房地产，尤其是在住宅房地产业。现代房地产业运营商已经掌握了大量的第一手资料，信息和有效利用，分布在消费趋势前瞻。其他行业的发展，房地产开发，如企业，医院，学校，和其他服务设施。发展方向房地产是符合消费者的分布趋势。长沙市人口分布较为不均匀，全国第六次人口普查数据显示，全市常住人口为7044118 人，同第五次全国人口普查的 6138719
32、 人相比，十年共增加 905399 人，增长14.75 %。年平均增长率为 1.39 %。全市户籍人口为 6511888 人。全市 9 个区县（市）19中，常住人口居前五位分别是：浏阳市（1278928 人）、宁乡县（1168056 人）、长沙县（979665 人）、岳麓区（801861 人）、雨花区（725353 人），占全市总人口的比重分别为 18.16%、16.58%、13.91%、11.38%、10.30%。表 3.1 长沙市人口分布（2010）比重（%）地区 人口数（人）2010 年 2000 年人口密度（人/平方公里）全市合计 7044118 100 100 596芙蓉区 5237
33、30 7.44 6.36 12271天心区 475663 6.75 6.46 6487岳麓区 801861 11.38 6.68 1488开福区 567373 8.05 6.90 3006雨花区 725353 10.30 8.18 6295长沙县 979665 13.91 12.62 491望城县 523489 11.18 7.43 550宁乡县 1168056 16.58 20.32 401浏阳市 1278928 18.16 21.30 256（数据来源：长沙市第六次全国人口普查领导小组办公室）从宏观看来，长沙市人口有向近郊分散的趋势，目前正处于人口郊区化的前期阶段。在地铁建成之前，长沙市的
34、引力场在常规交通的条件下以五一广场为中心向外辐射，引力随着半径的增长逐渐减小，故而长沙城市发展也是由内向外，朝着东南西北四个方向不断扩展。在地铁 1、2 号线建成以后，在地铁各项优越性的引导下，长沙市的城市引力场将重新分布，将形成以五一广场中心商圈为主，荣湾镇、东塘、火车站、伍家岭、红星五个副中心商圈同时辐射引力场的城市模型，这与长沙市的城市规划发展方向是一致的。其中地铁一号线由北向南逐次经过伍家岭商圈、五一广场商圈、东塘商圈、红星商圈，地铁二号线从西到东一次穿过荣湾镇商圈、五一广场商圈、火车站商圈，一二号线交汇于五一广场商圈。由于长沙市范围内的主要活动区域被经过一个主中心五个副中心的的城市地
35、铁所覆盖，这样就极大的增强了城市多中心对周边地区的辐射，为长沙市总体布局一个主中心、五个副中心的方向发展提供了较强的引导力。在长沙地铁引导下所形成和发展的城市新的引力场分布的影响下，长沙市的各项规划用地正发生着很大的变化。居住用地、商业用地、公共服务设施都会在各个中心的强引力作用下向各个中心靠拢，从而巩固了五一商圈传统长沙乃至整个湖南的商圈20领袖地位，而各个副中心也因此而紧密联系起来，将周围的人流聚集到各个城市中心，推动整个城市商业的进一步发展，并最终起到引导长沙市人口按照城市规划空间分布优化的作用。（二） 长沙地铁建设对城市空间结构的影响长沙地铁的功能并不限于缓解交通压力，更重要的是，长沙
36、市，地铁建设对长沙市轴向发展起到了非常重要的指导作用。地铁也可以引导的方向发展，城市空间，城市形态与结构发挥作用，影响格局的变化，城市人口分布。是指城市运输模块确定的城市形态。如图 4.2,长沙地铁 1、2 号线在空间上呈十字型交叉，将长沙市从空间上进行了“十字”型分割，作为长沙地铁主线路的 1、2 号线将来还会成为整个长沙地铁网络的骨干线路，并对长沙市的总体规划的两轴产生了巨大的影响，为长沙市东西、南北两轴的发展奠定了坚实的基础，进而为整个长沙城市空间的规划提供了有利条件。目前，长沙市东西和南北两个方向的主轴线（东西向：八一路、五一路、解放路、人民路等，南北向：沿江大道、芙蓉路、韶山路、车站
37、路等）上的普通公交运力在已达到饱和状态，几乎每天都会发生不同程度的交通拥堵现象，严重影响了城市交通的畅行。地铁 1、2 号线建成后必将成为长沙市民首选的交通工具，因为地铁不存在交通堵塞问题，同时地面的公交和道路交通的压力也将得到极大的缓解。随着人们出行方式的改变，人们对生活、购物地点的选择也会发生改变，人们将会更加偏向于靠近地铁周边居住，商业地产商也因此会重点考虑地铁因素对地产的影响，从而重新考虑选址问题，进而整个长沙市的城市商业态势及城市空间结构都会因地铁而发生重大变化。21（资料来源：长沙市城乡规划局官方政务网）图 4.2 长沙地铁远景规划图22四 长沙地铁商业地产项目市场定位（一） 长沙
38、地铁建设对商业地产的促进作用地铁的建成，可以有效的缓解各个主副中心地区的交通压力，地铁的人流聚集效应将使中心商业得到更大发展。地铁带来的大量目标、休闲人群，使已成熟的商业中心更繁华。地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，如果某个区域，有一两个比较大型的 SHOPPINGMALL、超大型专业市场等，那地铁能带来大量的目的人流，对商业地产的繁荣是立竿见影的。其对发展潜力较强的商业地区能起到很大的推动作用。1 五一广场商圈商业中心地位更加巩固对于商业地产而言，地段是其命脉，地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势在五一广场商业中心几乎全部具备。
39、正是基于对五一广场这一黄金商业口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈。五一广场商圈作为长沙乃至整个湖南当仁不让的首席黄金商圈，日均人流量达到30 万人次，芙蓉广场则集中了众多金融机构。此中心版块毫无疑问是长沙市目前的金融与商业中心。因此，日均人流量较大，交通状况不佳。随着地铁 1、2 号线的建成，将极大的缓解五一商圈的交通压力，地铁的人流聚集效应能使已成熟的五一商圈更加繁华。2 地铁带动沿线商业地产繁荣发展随着长沙地铁网络体系的不断建设与完善，地铁沿线的土地增值显著，沿线区域将会人流聚集，商业活动、市民居住、文化发展、社会活动等城市区域性功能将迅速
40、形成和完善。长沙市规划建设地铁项目一共六条，其中以地铁 1、2 号线为骨干线，3、4、5、6 号线为辅助线路，两条主干线对长沙市商业地产的影响是非常显著的，地铁 1、2 号线分别贯穿长沙东西向和南北向两条中轴线。在这两条中轴线上几乎涵盖了长沙最重要的几大商圈，伍家岭、五一广场、东塘、红星、荣湾镇、火车站。其中 1号线沿线在建或已规划商业地产项目有：北辰三加州、泊富国际广场、开福万达广场、华远华中心、嘉盛国际广场、建发汇金国际、中信城市广场、德思勤城市商业广场、中顺泰合广场、顺天财富国际金融中心等；2 号线沿线在建或已规划商业地产项目有：世贸铂翠湾、华创国际广场、华城世纪广场、喜盈门范城等。23
41、3 商业重心的南移红星商圈的崛起与繁荣随着通程商业广场的入驻，步步高购物广场的业态升级，德思勤城市广场的奠基，标志着一个新红星的兴起。十几年前，红星还是长沙人眼中标准意义的郊区。即便是8 年前，面积 10 万平米的红星国际会展中心落户于此的时候，也很少会有人想到它会出落成现在的模样。当时，这里有农产品、副食品市场，都是商品批发零售的低端业态，当地居民需要现代化的商业体，来释放他们的消费能力。等待的时间一晃而过，红星不知不觉中酝酿着自身的华丽蜕变。韶山南路拓展，与新建成通车的湘府路在此交会；省府南迁；长株潭两型社会试验区的确定，一项项举措，一件件大事，让曾经作为远郊的红星，在短短几年间，不但成为
42、长沙的新兴城区，更扼守着长株潭城市圈的要地，成为三市融城的核心。如今，红星商圈站在更高的起点之上，为长沙的强势崛起推波助澜。4 地铁建设增强了长沙商业的凝聚力核扩散力商业房地产的繁华程度与其周边的交通便利程度是分不开的，例如全长 13.48km的北京地铁复八线横穿国贸中心、天安门、王府井、西单等北京商业中心地带，将北京著名的三大商业房地产项目的聚集地联系到一起，增加了交通的便利性，促进了商圈商业共同发展。同样的情况，上海市的徐家汇、淮海路、人民广场三大商业圈被上海地铁一号线紧紧联到了一起，使原本就较高的营业额更上一层楼。长沙地铁 1、2 号线将以五一广场商圈为核心，东、西、南、北几大商圈为辅助
43、商圈有机的联系到一起，地铁 1、2 号线将伍家岭、五一广场、东塘、红星、荣湾镇、火车站商圈紧密地联系起来，另外还将暮云商圈、万家丽商圈、麓谷商圈等吸收进来。这将更加便利于消费者出行购物，使得长沙商圈的专业化分工更加明确。5 地铁建设加速了长沙商业郊区化和离心化的步伐地铁不仅能改善城市交通水平，缓解大城市越来越拥挤的道路，发挥重要的作用，它可以拉大城市的模式，支持新的地区发展，引导人口，住宅，商业分散到郊区。长沙市的地铁线路网拉大城市骨架的人口向郊区。但远离城市中心的商业地产项目的郊区，人口密度较低，如果建设大型购物中心，很难达到阈值的人口维持正常运营，西安商业地产发展过热时期有过这样的教训。反
44、之，建设社区商业发展的业务形式，如邻里中心，社区型购物中心，这些业务形式的郊区化，相信会快速发展。越来越支离破碎人口分布与深度的不断扩建地铁线路网络和区域发展，商业离心郊区化的趋势将越来越明显，和社区商业在未来的时间里，将发挥更大的潜力。24（二） 长沙地铁商业地产市场定位一个成功的商业地产开发项目，其市场价值不仅取决于项目所在的地理位置以及项目规模的大小，也取决于该项目的市场定位及后期管理，并且与企业的品牌选择的形式、调整和功能改进息息相关。因此，一个完整的商业房地产开发商在项目开发伊始就应该全面了解该地区的经济发展水平，业务开展形式以及市场需求状况，以便确定建设规模，租户组合与目标市场，避
45、免盲目发展，造成投资失败和资源浪费。在目标市场定位方面要注重突出的个性和特点，特别是在密集地区的商业设施，而且还注重脱位管理和异质竞争，避免“千店一面”重复业务。为此，开发商必须对目标市场进行严格细分。长沙地铁建设对商业地产的价值和价格的提升起到了极大的促进作用。随着地铁建设的迅速展开，长沙商业地产的开发与经营已开始进入了大整合时代，在这个千载难逢的历史机遇里，随着政府对商业投资市场的进一步调控以及商业地产商的日趋成熟，长沙商业地产市场也将逐步走向规范化和专业化。地铁建设对长沙市商业地产的影响主要体现在提升地块的区位优势，引导人流方向以及聚集地，故商业地产在市场定位时要重点打区位牌，进一步提升
46、项目优势，进而实现项目的价值和价格双提升。25结 论论文在研究国内外相关文献的基础上，紧密联系长沙地铁规划和商业地产的现状，采用定性分析和定量计算相结合的方法分析了长沙地铁建设对商业房地产的影响，最后总结出长沙地铁对商业房地产影响的分析结果。通过论文研究主要得出以下结论：1影响商业房地产价值的一般因素包括经济因素、个别因素、邻里因素和区位因素。通过阐述和运用经典地价形成理论和土地区位理论，分析出区位因素是地铁对商业房地产产生影响的关键因素。经过进一步的理论分析发现商业房地产区位因素中的两个决定性子因素（空间因素和市场因素）受到地铁建设的直接影响，进而总结出地铁建设对商业房地产的影响机制。2论文
47、将定性分析与定量计算相结合，从实际出发充分考虑长沙商业房地产的外部环境因素和影响商业地产发展的内部因素，得出：（1）五一广场商圈商业中心地位更加巩固；（2）地铁建设带动地铁沿线的商业房地产繁荣发展；（3）商业重心的南移一红星新商圈的崛起；（4）地铁建设增强了长沙商业的集聚力和扩散力；（5）加快了长沙商业郊区化和离心化的步伐。26参考文献1Mats Wilhelmsson Household Expenditure Patterns for Housing Attributes： A LinearExpenditure System with Hedonic PricesM.2002：24-29
48、.2 张兆良地铁建设对沿线房地产价格的影响范围J合作经济与科技，2010（8）：27-28.3 樊晓峰城市地铁开发的房地产增值效益与周边土地开发模式研究研究以深圳为例D杭州：浙江大学管理学院，2008.4 郑捷奋，刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响J铁道学报，2005，27（5）：11-18.5 谭玉平浅谈城市地铁的商业及地产价值效应J中国房地产2009（9）：17-20.6 方向阳，陈忠暖国外城市轨道交通对房地产价值的影响研究J热带地理，2004,24(3)：270-274.7 邓海东广州地铁建设多番禺房地产市场的影响浅析D广州：华南理工大学，2009.8 徐剑锋广州地铁商业地产项
49、目市场分析及定位研究D.南宁：广西大学，2008.9 尤大科城市轨道交通对周边房地产价值影响研究以北京市地铁 4 号线为例D北京：对外经济贸易大学，2010.10 王明生,周小君,周琛天津地铁一号线对沿线房地产价格的影响J铁道运输与经济，2008（11）：46-49.11 三水.冷观地铁地产N.中国房地产报，2005（10）.12 刘阳.香港“地铁+地产”组合模式赢领全球N.中国房地产报，2007-12-17（A15）.13焦向阳.全力打造“地铁经济”概念整合地铁商业资源，营销地铁经济概念N.羊城地铁报，2009（12）.14 区健皓.地铁对沿线住宅房地产价格影响研究D.广州：广东工业大学，2010.15 徐宁.基于 Hedonic 模型的长沙地铁 1 号线一期对周边住宅房地产价值分析J.企
