1、=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 1 长沙项目商业与公寓部分市场分析与产品定位报告1长沙 LXIBM 东塘项目 商业和公寓部分市场分析 及产品定位报告 fyeF 房地产策划代理机构 二 OOX 年十月 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 前言 第一节 商业部分 一、区域商业市场分析 1、本案在城市商业歌剧中的位置 2、东塘商圈的地位 3、东塘商圈商业分析 4、雨花亭商圈商业分析 5、区域商业物业租售价格分析 6、区域商业市场分析总结 二、地块商业价值解析 1、区域周边
2、环境解析 2、地块交通解析 3、规划解析 4、地块内部物业关系解析 5、地块商业价值解析总结 三、项目商业定位 1、主题定位 2、业态选择 3、其他部分商业定位及业态选择 4、价格定位 5、客户定位 =精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 2 长沙 LXIBM 目 录 2 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 第二节 公寓部分 一、长沙公寓市场分析 1、长沙公寓起源 2、长沙公寓销售情况分析 3、长沙主要在售公寓分析 4、公寓市场分析总结 二、地块价值解析 1、区域
3、周边环境解析 2、地块交通解析 3、规划解析 4、地块内部物业关系解析 5、地块价值解析总结 三、项目公寓定位 1、项目开发公寓产品的综合论证 2、客户定位 3、市场形象定位 4、价格定位 5、关于公寓精装修的探讨 结束语 长沙LXIBM 3 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 前 言 东塘项目包括有住宅、商业、公寓三种产品，住宅部分的市场研究及定位在前期报告中已有详细描述，本报告仅对商业及公寓的市场情况和产品定位作出论述。 商业是具有很强区域性的产=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计
4、划类文档，感谢阅读下载- 3 品，受周边环境影响很大，因此本报告将主要集中于项目所属区域周边的商业情况进行研究，并以此为依据为项目的商业产品进行定位。而项目周边公寓产品较少，将参考全市公寓市场情况为项目的公寓产品作出定位。 长沙LXIBM 4 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 长沙 LXIBM 第一节 5 商业部分 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 给排水器材店 建行营业厅 华鼎大酒店 富豪食府 农村信用社 汪氏蜜蜂 黄春和 鲜花水果 女一家房产 永容广告制作 烟酒商行 刘阳蒸菜馆 紫西 茅台酒 班尼路 生活几何
5、新芮 北京布鞋 HIVI 音响店 国际眼镜 正佳数码摄影 20 米空店 20 米电动车 20 米加=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 4 华肥牛馆 融和酒店 星苑宾馆 老德图 家德福超市 芭比廊 誉高眼镜 工行营业厅 中行营业厅 ? 韶山中路东侧 临街商铺 临街商铺 1 层 独栋 独栋 底商 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 底商 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 3 层 独栋 独栋 底
6、商 底商 底商 底商 底商 底商 装修装饰 银行 酒店宾馆 餐饮 银行 糖酒副食 餐饮 糖酒副食 房产中介 广告 糖酒副食 餐饮 衣帽服饰 糖酒副食 衣帽服饰 衣帽服饰 衣帽服饰 衣帽服饰 电器 眼镜 音像摄影 交通 餐饮 酒店宾馆 酒店宾馆 餐饮 超市 美容美发 眼镜 银行 银行 商铺名称 友谊百货 一分利饺子馆 好客来华南小吃 新雅仕美发 真而实 森马 艾莎居饰专卖店 产品形态 独栋 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 业态分类 =精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 5
7、综合商场 餐饮 餐饮 美容美发 日用百货 衣帽服饰 装修装饰 长沙 LXIBM 11 fyeF 长沙 LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 糖炒板栗 云雾茶坊 潇湘服饰城 北京饺子馆 交行大楼 温柔服饰 巧女人 老百姓大药房 东塘药店 百年吊锅 新瀚城 紫金沙 工行营业厅 东方花艺 新东方商店 新东方酒店 湘水人家 农行营业厅 中华御膳园 红诗花苑 稻香村饼店 伊梦照像鑫源水暖电器 X 金 超达广告 中国移动营业厅 大全橡塑销售部 怡康休闲中心 湖南成量工具设备 新港客房 博爱广告 袖珍超市 生威娱乐城 中南机电市场 万众药品大超市 飞珀中西厨房 B、 商业物业统计分析 临街
8、商铺 临街商铺 2 楼 独栋 临街商铺 裙楼 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 裙楼 2 楼 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临街商铺 裙楼 1 楼 裙楼2 楼 临街商铺 临街商铺 临街商铺 临=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 6 街商铺 临街商铺半地下层 临街商铺半地下层 临街商铺半地下层 临街商铺半地下层 独栋 临街商铺 独栋 临街商铺 临街商铺 独栋 独栋 裙楼 1、2 层 裙楼 3 层 餐饮 休闲娱乐 衣帽服饰 餐饮 银行 衣帽服饰 衣帽服饰 医药用品 医药用品 餐饮 衣帽
9、服饰 日用百货 银行 装修装饰 日用百货 酒店宾馆 餐饮 银行 餐饮 糖酒副食 餐饮 X 金交电 广告 电信 工业制品 休闲娱乐 工业制品 酒店宾馆 广告 超市 休闲娱乐 工业制品 医药用品 餐饮 长沙 LXIBM 12 fyeF 长沙 LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 ? 产品形态统计：? 业态分类统计： ? 分析 ? 韶山中路的商业产品以临街商铺为主，这些店铺开间多为 3-6 米，一般进深较大，面积在 50-100 平方米之间。 ? 韶山中路各类商业业态种类繁多，除衣帽服饰和餐饮业外，其他各种业态比例相当， 可以满足普通市民的日常生=精选公文范文，管理类，工作总结类，
10、工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 7 活需要，但缺乏明显的特色。 长沙 LXIBM 13 fyeF 社区配套 18%医药用品 3%休闲娱乐 2%餐饮 12%箱包皮具 5%银行电信酒店宾馆 6%4%其他 8%综合商场 2%超市 2%电器 1%衣帽服饰 37%独栋 10%裙楼 5%底商 6%临街商铺 79%独栋裙楼底商临街商铺综合商场休闲娱乐超市医药用品电器社区配套衣帽服饰酒店宾馆箱包皮具银行电信餐饮其他长沙 LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 ? 在各种业态中以衣帽服饰比例最大，但多为个体小型服装店，缺乏面积较大
11、的品牌店； ? 餐饮业也占一定比例，但其中多为小型个体餐饮店，只有少量面积较大的地方特色 餐饮外，尤其缺乏国外的特色餐饮店。 ? 但韶山中路商业普遍档次较低，并不能充分满足本案所针对的高端客户群的需要； 其商业物业产品档次普遍很低、面积较小也是品牌店、高档餐饮、大中型商家难以进驻的=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 8 主要原因之一。 4、 雨花亭商圈商业分析 雨花亭商圈发展概述 ? 本案南面的雨花亭商圈原来是一个以社区配套商业为主、商业氛围并不太浓厚的区域。 ? 目前在建的地处韶山路与新建路交汇
12、处东南角的深国投购物中心引进了世界零售业老 大沃尔玛和时代华纳影城，这使本地段的商业价值迅速提升，但于沃尔玛尚未开业，目前该商圈的商业氛围尚未完全形成。 ? 在长沙市城市商业网点布局规划中，雨花亭商圈被定位为“ 社区级商 业” ，商圈的发展前景相当可观。而且本案距离沃尔玛仅约 200 米，属于此商圈范围，本案商业的价值也将随着沃尔玛的开业而大大提升。 雨花亭商圈商业物业分析 A、 商圈商业物业类型及分布 ? 深国投购物中心，总面积 59868 平方米，一楼为衣帽服饰、珠宝饰品、精品、眼镜等； 二三楼为沃尔玛、时代华纳影城；四楼为餐饮、时尚精品； ? 沃尔玛对面约 250 米远处有约 2 万平方
13、=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 9 米的华银旺和超市、国美电器； ? 其他韶山南路和新建路上的商业物业多为档次并不高的小型临街商铺，主要业态以社区 配套型的餐饮、美容美发、医药、文具、X 金交电等为主； ? 区域内的新增商业物业主要是中江国际花城的配套商业。 长沙LXIBM 14 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 B、 分析 ? 沃尔玛的进驻使得区域商业前景非常可观，也使本案具有较大的商业开发价值，但同时 也给本案商业带来很强的竞争压力，若开发大型集中式
14、商业、经营同样业态的商业将面临强烈的竞争； ? 除沃尔玛外，本商圈的其他商业大多与韶山中路的商业物业在产品档次、商业业态等方 面都十分类似，也都存在档次低等类似问题；? 沃尔玛的强大影响力会对本案商业甚至住宅的推售带来很大的利好，可充分借助其进行 产品推售。 =精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 10 5、 区域商业物业租售价格分析 区域商业物业售价分析 ? 东塘商圈中心的临街商铺售价约为 26000-36000 元/M2，于本案距离商圈中心较远， 此价格无可比性； ? 大都市地下商业街均价 130
15、00 元/ M2，价格区间从北端临近东塘商圈中心的 16000 元/ M2 到南端的 10000 元/ M2，这是距离本项目最近的档次较高的商业，可作为本案商业定价的比照价格之一； ? 沃尔玛超市对面的中江国际花城的临街商铺售价约为 20000 元/ M2，这部分临街商铺 大约在一年后交楼，按照该区域目前的商业氛围看，此价格已透支了部分将来沃尔玛开业后的提升价值，可视为本案开盘时商业的比照价格之一。区域商业物业租价 东塘商圈周边的商业租赁价格如下图所示： 长沙 LXIBM 15 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文
16、，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 11 商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 如上图所示，距离商圈中心约 500 米的临街商铺租金仅约为中心区域的 15%，到本案所在位置月租金仅为 150 元/M2 左右。 区域商业物业投资回报率 据现场调查，大都市地下商业街售价约 12000 元/M2的商铺，月租金约为 153 元/M2，回报率 15%；步步高商场旁售价约 28000 元/ M2 的临街商铺，月租金约为 330 元/ M2，回报率 14%。相对于全市平均水平，东塘商圈的商业回报率较高，东塘商圈对投资者具有较大的吸引力。 长沙 LXIBM 16 fyeF 580 元/M2
17、58 元/M50 元/M2 2 200 元/M200 元/M2 2 韶山北路 140 元/M2 1600 元/M2 1500 元 /M2 劳动西路 300 元/M2 劳动中路 2 2 1000 元/M1200 元/M80 元/M2 2 60 元/M2 800元/M200 元/M2 韶山中路 100 元/M2 160 元/M2 本案 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 12 告 6、 区域商业物业分析总结 ? 本案同时归属大东塘商圈和雨花亭
18、商圈，具有较高的商业价值，使本案具有开发商业产 品的可行性，在本案在产品规划时应充分挖掘商业价值； ? 韶山中路及雨花亭商圈的商业产品普遍档次较低，使得实力较强的品牌商家难以进驻， 这形成了区域内高档次、高品位的商业物业存在市场空白，而区域良好的商业前景和升值潜力对品牌商家又具有很强的吸引力，开发高品质的产品，经营高档次的商业，与周边商业拉开档次，将是本案可行的商业开发和经营方向； ? 沃尔玛的进驻在使本案商业价值提升的同时又给本案的商业带来强大的竞争压力，走差 异化竞争之路，使产品形态和商业业态与沃尔玛形成互补，将有机会使本案的商业获得极大成功。 长沙 LXIBM 17 fyeF 长沙 LX
19、IBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 =精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 13 二、 地块商业价值解析 地块商业价值解析的目的，是为了更为清晰的了解项目本身具有的资源优势和劣势，以便在各种可能的商业定位中，找到最能发挥地块商业价值，且符合市场发展需要的、最具竞争力的定位。 1、 区域周边环境解析 ? 周边商业氛围：目前韶山路本项目所在地段商业氛围不算很浓厚，但随着未来一两年内 东塘商圈辐射力的扩大，雨花亭商圈的成熟，区域商业价值将逐步提升，商业升值潜力较大，这对商业投资者具有很强的
20、吸引力，这使本项目商业具有实现顺利销售的基础。 ? 家庭消费能力：本项目周边有长沙卷烟厂、长沙电机厂、湖南中医学院附属第一医院等 多个效益较好的企事业单位的家属区以及桔园小区等原长沙先富起来的一批人居住的小区，区域内居住人口很多，而且居民收入水平较高，家庭消费力强，消费档次和消费品位较高，这是本项目商业消费力的基础。 ? 单位消费能力：=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 14 项目周边有包括省人大、省地税局、省商检局、市工商局、天心区法院 等政府机关，有长沙卷烟厂、长沙电机厂、湖南计算机公司、省化
21、工设计院、湖南中医学院附属第一医院、省脑科医院、湖南大众传媒学院、湖南有线电视台、省气象局等效益较好的企事业单位。这些权力机构及企事业单位具有很大的单位消费需求，尤其是餐饮娱乐的需求，而且他们的消费档次也要求较高。 长沙卷烟厂 省质监局 省起重机厂 省化工院 华狮啤酒 省地税局 省气象局 九芝堂 长利电机集团 省人大 市烟草公司 湘计算机 本 案 长沙 LXIBM 18 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 综合而言，本项目商业具有很大的升值潜力，而且有很强的家庭消费力和单位消费力，若项目定位于高档商业物业，与周边商业形成强烈区隔，将成为这些中高端消费者所亲
22、睐的消费场所，这些对投资客户和品牌商=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 15 家都有很强的吸引力。 2、 地块交通解析 ? 本项目所临的韶山路是长沙两条南北向的交通主干道之一，双向 6 车道，路况良好，是 长沙道路环境最好的道路，而且项目所在路段尚处于城市中心区，此位置本身就蕴含着极大的商业价值； ? 韶山路往北可直达城市的中央商务区，向南可通达长沙目前最具发展潜力的南城，是南城与城市中心的交通枢纽； ? 韶山路有 10 多条公交线路通达城市各个区域，且地块南侧和北侧 200 米范围内都有公 交车
23、站，交通十分便利。 地块交通情况良好，若本项目的商业能做出特色，成为长沙市的特色商业点，将可望吸引来自城市其他区域的消费者。3、 规划解析 根据地块的实际情况，项目可用于开发商业的临街包括有韶山路和南面规划路的临街面。 ? 韶山路： 本地段的商业价值很高，应尽量挖掘，在临街面尽量开发更多商业； 小区主入口需要=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 16 占用一定的沿街商业面积，主入口设在韶山路沿线虽会减少临街商业面积，但可提升项目整体形象和保证总体规划的合理性； 会所设在临街位置也对项目整体形象提升和
24、销售的便利性有很大帮助，而且会所在项目销售基本完成后也可作为商业出售，不会减少临街商业面积； 若采取以带内街的商业街形式，一方面韶山路作为城市主干道，车流量大但人流量相对较少，不容易形成浓厚的商业氛围；另一方面内街商业价值相对较低且销售相对困难，会影响销售速度；此外会占用较大用地面积而使小区的内部空间减少建筑密度提高，因此建议本地段的商业采用临街商铺的形式，实现高价值和快速销售； 长沙 LXIBM 19 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 从商业的一般规律看，临街商铺第3 层的价值已经很低，而且也有很大的销售难度，因此本地段的临街商铺以 2=精选公文范文，
25、管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 17 层为宜； 从临街商铺的适用性看，商铺的进深不宜过深，否则对采光通风、货品摆放、客流组织等都会有很大影响，一般以 12-14 米左右为宜； 沃尔玛虽然提升了区位的商业价值，但同时也给项目的带来一定的竞争，为避免与其直接竞争，项目不适宜做大规模的集中式商业，但可考虑做小型的集中式商业；将此集中式商业设在韶山路与南面规划路转角处，可以使集中式商业从价值较高的韶山路延展到价值较低的规划路，增加了高价值商业的面积，使得商业效益实现最大化；而从长沙商业及区位的实际情况、商业产品价值等
26、因素看，集中式商业不适宜超过 3 层，否则销售难度很大且经济性较差。 ? 南面规划路： 南面规划路的商业价值较低，可作为社区配套商业开发，除保留出入口外设临街商铺； 从使用角度上看大多数社区配套商业业态只需要一层即可，而且此地段的二层商业价值很低，销售难度也很大，=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 18 因此本地段商业只做一层商铺； 对于社区配套商业，一般面积不适宜太大，开间和进深都应适当减小，进深一般以 8-12 米为宜。 根据以上分析，结合地块临街面的长度，可以计算出本项目的商业产品将包括以下
27、四类： ? 韶山路与规划路交界处的 3 层小型集中式商业 ? 韶山路 2 层临街商铺 ? 规划路 1 层临街商铺 ? 会所的部分 ? 商业总面积约 6000-7000 平方米 4、 地块内部物业关系解析 ? 本项目走高端路线，将树立项目的高端形象，住宅部分定位为“ 城市中心高端住宅”， 项目的商业处于临街位置，其产品形象和业态档次对项目的整体形象有很大的影响； 长沙 LXIBM 20 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 ? 项目的住宅目标客户定位于高端客户，他们具有较高的消费力，=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范
28、文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 19 较高的消费品位，而区 域周边此类消费场所较为缺乏，本项目的商业应起到弥补周边不足，满足小区客户需求的作用； ? 作为一个高档社区，若内部设置商业将对业主的生活带来噪音、污染等影响，容易使业 主产生不满，而且小区面积不大，只要出入口设置得当只在社区外开发商业不会给业主生活带来不便的影响，因此本项目不适宜在社区内开发商业。 从地块内部物业关系看，本项目的商业定位应与项目的整体定位类似，采取高档次、高品位的商业定位。 5、 地块商业价值解析结论： ? 项目周边有强大的家庭消费力和单位消费力支持，并具有良好的升值潜力，对商业投资 客户和商家
29、都有很大的吸引力，开发商业具有可行性。 ? 作为一个高端定位楼盘，面对着周边较高消费力的家庭及单位，以及本项目自身的高端 客户群，项目更适合于开发高档次、高品位的商业，尤其是周边目前十分缺乏的=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 20 高档餐饮及休闲娱乐、品牌经营店等，而且若项目商业能做出特色，便利的交通将可望吸引来自城市其他区域的消费者。 ? 根据项目地块的实际情况，在尽量挖掘地块商业价值的基础上，项目的商业包括有韶山 路小型集中式商业、韶山路临街商铺、规划路临街商铺三种类型，商业的总面积约为 6
30、000-7000 平方米。 长沙 LXIBM 21 fyeF 长沙 LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 三、 综合以上区域商业物业市场分析及地块商业价值解析，我们给本项目的商业作出如下定位。 1、 主题定位 ? 本项目的商业包括四部分，各部分的商业价值不尽相同，其经营主题、产品形态、业态 定位也都不同。 ? 从面积上看，小型集中式商业是项目商业的重点，也是体现项目整体形象及商业形象的 重要部分，此部分商业的成功对其他部分商业的销售将起到积极的影=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载-
31、 21 响，其经营主题也代表着项目商业的主题。 ? 但这部分商业同时也是销售的难点，计划采用先招商后销售、先旺场再销售的策 略。为了实现更快招商，建议暂时无需给予一个固定的主题，只作出多个主题方向，扩大招商面。? 参考招商方向： 方向一：世界风味美食城 从调查数据上看，本区域缺乏高档次、高品位的餐饮场所，以各国特色高档风味美食为主要经营方向，做成一个具有异国风情的大型特色美食广场；主要经营对象如台湾料理、韩国料理、日本清水居、泰国蕉叶、热带雨林、蒙地卡罗等。 方向二：健康休闲娱乐中心 从调查数据上看，本区域也缺乏长沙人最喜爱的高级休闲娱乐场所，而为了维护项目的良好形象，建议招商时应面向相关的健
32、康经营的单位，包括桑拿、美容保健、SPA、足浴等。 方向三：国际数码科技城 经营纯粹的数码产品，如数码相机、DV、MP3、手机、笔记=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 22 本电脑等，这也与企业的联想背景及项目的高端定位相符。 方向四：大型电器卖场 东塘商圈和雨花亭商圈虽然有多个电器卖场，包括有国美、通程等，但独缺国内另一家电巨头苏宁，沃尔玛对商家的吸引力不言而喻，定向招商也存在一定的成功可能性。 长沙 LXIBM 22 fyeF 项目商业定位 长沙LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品
33、定位报告 方向X：高级家居市场 以高级床上用品、家具等为经营方向，这也是东塘商圈和雨花亭商圈目前没有的方向。 2、 业态选择 韶山路集中式商业 根据具体招商情况确定。 韶山路临街商铺 本地段商业价值较高，而且面积不大，相信本部分商业将在集中式商业的成功运营带动下，无需进行特色包装即可实现顺利销售。其业态将与集中式商业形成一定的互补，并市场自动调节，主要包括时尚品牌店、高级=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 23 化妆品店、琴行、手机店、面包房、休闲娱乐等。 南面规划路商业 一方面，因规划路路幅较窄
34、，且地段价值相对较低，要做成特色商业街难度很大；另一方面，项目周边虽然是成熟生活区，但因周边多为工业企业的生活区，其生活配套档次相对较低，项目需要补充一些档次相对更高的生活配套；因此，本部分商业定位为社区生活配套。主要业态包括小型餐饮、日杂、X 金、蔬果、烟酒、摄影、洗衣店、鲜花店等。 会所部分商业 为提高项目的收益，计划在项目销售基本完成后，将会所临街部分作为临街商铺出售，于本部分商业在项目销售期内是作为销售中心及会所功能使用，为保持社区会所配套功能的完整性，本部分商业原则上定位为与会所功能相符的业态，例如品牌体育用品、体育服装、力美健、动静界、SPA水疗、瑜珈等。 3、 租售模式 项目的各
35、部分商业具体情况不同，所采取的租售模式也不尽相同。 长沙=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 24 LXIBM 23 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 集中式商业租销方案 一方面考虑到本部分商业面积较大，在短期内实现整体销售的有一定难度；另一方面考虑本对项目整体商业销售将起到很大的带动作用，而且将场做旺后再行销售将可获得更大的利润。因此，本部分商业将采取先招商后销售的策略，以“世界风味美食城”的定位进行统一包装和经营，在招商完成 80%以后开始销售。销售方式有
36、以下几种： A、 经营商户购买 项目良好的区位、整体的定位和包装能吸引经营商户租赁说明其对区域及项目前景看好，他们可能成为商业的直接买家，将其经营面积单独买下，此为理想状态。 B、 按商户整体出售 按照各商家所租赁的面积和位置将商场划分为几块，每块整体带租约发售。这种方式有利于投资者与经营者之间就租赁、续租的合作，能更好地保证投资者的投=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 25 资回报，但整体面积较大，投资金额很高，此类目标客户不多，实现销售难度较大。 C、 间隔出售 将集中式商业划分为若干面积较小
37、的商铺，每一小商铺均带租约发售，投资者获得产权的同时也获得经营权。此方式因投资总额不大而容易实现销售，但对后期有较大影响：一方面同一租户需要向多个投资者缴纳租金，手续麻烦；另一方面，在租户租赁期到后，续约谈判需与多个投资者洽谈租金，而若投资者意见不统一很容易造成谈判失败，使得本部分商业的持续经营受到很大影响。 D、 间隔出售，但仅售产权，保留经营权 将集中式商业划分为若干面积较小的商铺，每一小商铺均带租约发售，但只出售产权，经营权归商业经营公司所有，商业经营公司统一经营管理，并每月返还租金给投资者。此方式不仅可以因投资额不大而吸引投资者，也使得商场的整体经营得到延续，而统一的经营管理也能给投资
38、者以持续赢利的信心。 =精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 26 商业的经营管理将采取开发尚或物业管理公司组建商业经营管理公司，聘请国际知名商业经营管理公司作顾问并使用其商号的模式，这样成本不需要太高，而且国际知名商业经营管理公司的名号对于本部分商业的租赁和销售都有很好的带动效果。 结合项目实际情况，我们建议本部分商业销售采用 D 方案。 长沙 LXIBM 24 fyeF 长沙 LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告 韶山路商业租售方案 本部分商业紧临城市交通主干道，商业价值高，只
39、要定价合理销售难度应该不会很大。将采用一拖二的销售模式，首层与二层连带销售。 规划路商业租售方案 规划路商业也采取直接销售的方式，利用 LOFT 商业的特性通过“买一层送一层”的方式，使投资者获得更高的产品性价比，促进产品销售。 4、 价格定位 为实现项目商业的顺利、快速的销售，尽快实现项目的成本回收=精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，欢迎阅读下载=-精选公文范文，管理类，工作总结类，工作计划类文档，感谢阅读下载- 27 和利润目标，本项目的商业价格定位采用市场类比定价法即参照项目周边商业的市场价格制定项目的商业价格。 参考案例 如上文所述本案商业价格的制定主要参考两个商业的价格： ? 大都市地下商业街；均价 13000
