1、E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商2010年西安楼市报告及2011预测2011 年 2 月 22 日E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商2010 年西安楼市报告及 2011 年预测一、 政策2010 表现：差别化住房信贷政策、开发商囤地一年禁止买地、加息2010 年可谓是政策调控年，从国十一条到差别化信贷政策，禁止商业贷款和公积金贷款对第三套房贷款，到两部委发布“开发商囤地一年禁止买地”的政策推出，再到下半年接连不断的加息，2010 年房地产市场在政策调控中度过。2011 年有关政策列表如下：2010 年房地产市场调控政策表时间 概要 要点2010.01.07国办发出通
2、知要求促进房地产市场平稳健康发展一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求：加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策。 三、加强风险防范和市场监管：加强房地产信贷风险管；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。四、加快推进保障性安居工程建设：力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和
3、完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果； 五、落实地方各级人民政府责任；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从 2010 年 2 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.03.08国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快
4、住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商2010.03.18国资委要求 78 家非地产主业央企 15 天出退出方案按照国资委要求，除已确定的 16 家以房地产为主业的央企外，78 家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。20100322 国土资源部：进一步加强房地产用地供应和监管 各地要站在保民生的全局高度，切实做好以住房为主的房地产供地计划。要明确并适当增加总量，各地要按照制定的 20102
5、012 年住房建设规划或提供的城市居民住房调查统计情况为基础，进一步明确年度房地产用地的供应总量；各地确保保障性住房用地供应，必须做到“应保尽保“，这是全系统住房保障工作的重中之重；开展房地产用地专项整治工作进行了全面部署，要求各地从今年 3 月开始到 7 月底，用 5 个月时间，全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。要求各省级国土资源管理厅（局），要认真研究，在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。2010.0
6、4.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会 11 日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部 13 日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.13关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知加强商品住房预售行为监管；严肃查处捂盘惜售等违法违规行为；加强房地产销售代理和房地产经纪监管；加强商品住房买卖合同管
7、理；健全房地产信息公开机制；鼓励推行商品住房现售试点；严格商品住房预售许可管理；强化商品住房预售方案管理；完善预售资金监管机制；严格预售商品住房退房管理；明确商品住房交付使用条件；完善商品住房交付使用制度；落实预售商品住房质量责任；强化预售商品住房质量保证机制；全面开展预售商品住房项目清理；加大对违法违规行为的查处力度；加强房地产信用管理；严格相关人员责任追究制度；落实监督检查责任制度。2010.04.14国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于 50%国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将
8、保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%。2010.04.15国土资源部：确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应4 月 15 日，国土部公布 2010 年各省（区、市）住房供地计划，并要求按照住房建设规划、计划和资金落实情况，确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于 70%，达不到
9、70%的地方，国家土地督察局将通过限期责令整改、暂停用地审批等严厉手段，确保计划的落实。E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商2010.04.15 国务院下发具体措施4 月 15 日,国务院出台具体措施, 要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于 50%,贷款利利率不得低于基准利率的 1.1 倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷（“国十条”）实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；
10、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增加住房有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度。2010.04.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知统一思想，提高认识；建立考核问责机制；实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调
11、节作用；增加居住用地有效供应；调整住房供应结构；确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。2010.04.20住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金1、严格实行购房实名制。住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2、预售许可最低规模不小于栋。通知说，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许
12、可。3、未获预售许可商品房不得排号。通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。4、尚未开盘项目要责成限期销售。通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中还要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010.04.27住建部：关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（1）严格建设和准入管理，骗购经济适用住房须立即退还；（2）强化使用过程的监督，违规出租
13、出售经济适用住房将被收回；已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权；（3）加强上市交易管理。20100507 中纪委：严惩官员插手房地产开发市场 明确处分适用人员级别；指定、授意、暗示都算插手干预及以权谋私被细化为 39 种形式；明确有关行为党纪处分依据2010.05.15国务院：关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知一、充分认识做好征地拆迁管理工作的重要意义。二、严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。三、控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁。四、强化监督管理，依法查处违法违规行为。五、健全工作机制，及时化解矛盾纠纷。六
14、、加强协调配合，强化工作责任。E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商2010.05.26住建部：关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房；借款人已利用贷款购买过
15、一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。四、对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。20100608 住建部：关于加快发展公共租赁住房的指导意见租赁管理：（一）公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。（二）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。（三）公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。（四）公共租赁
16、住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。政策支持：（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。（二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。（三）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。（四）鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。（五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。2010.9.20 西安小产权房拟征契税西安市财政局 9 月 20 日在西安市十四届人大常委会第二十四次会议上透
17、露，该局将做好私房出租税收和小产权房契税征管办法的前期调研，力争尽快试点征收。专家分析，小产权房开始征收契税意味着其身份合法化。2010.9.29 住建部：“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。2010.10.20国家有关部门关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知建筑面积 144 平方米（套内面积 120 平方米）以上的住宅，按 3%征收契税；建筑面积小于 144 平方米（含）的住宅，按
18、1.5%征收契税；个人购买 90 平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按 1%收取。2010.10.20 住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18个百分点。五年期以下（含五年）从 3.33%调整为 3.50%，五年期以上从 3.87%调整为 4.05%。E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商2010.10.20 央行存贷款基准利率调整 融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 2.25%提高到 2。50%；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 5.31%提高到
19、5.56%。2010.10.29西安多家银行取消房贷 7折利率10 月 29 日，有媒体报道银行接到通知取消之前执行的房贷 7 折利率优惠，该媒体声称目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在 11 月 1 日起，全面取消房贷7 折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的 85%。2010.11.29央行第六次上调存款准备金率2010 年 11 月 29 日起，中国人民银行年内第六次上调存款准备金率 0.5 个百分点。这是一个多月以来，央行第三次上调存款准备金率，也是年内第六次上调，累计上调达2.5%，此举旨在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。2011 预警：房产税试
20、点、限购及预售资金监管制度登台 住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴表示，国家各部委正在积极研究引导购房消费的税收政策，即房产税。从 2010 年政策调整来看，年底政策的出台比较全面，除了继续执行差异化金融政策和异地购房禁贷外，房产税试点以及预售资金监管制度也将在 2011 年登上舞台。民生银行一位金融市场研究人员表示，从目前来看，年底的一系列“加息”举措，很可能是“加息周期”的开始，房地产市场也将面临银根紧缩的问题。二、供应量 2010 表现：1443.95 万平方米，同比小幅上涨 据西安房地产信息网统计数据显示，2010 年西安商品房新开工面积1443.95 万平方米，同比上年小
21、幅增长 0.41%。在政策的干预下，“捂盘惜售”以及土地延期开发受到了有效遏制。但年前大量土地进入开发阶段，拉大了市场供应量。2011 预警：供应量继续增加 “2010 年土地市场成交量较大。随着这些土地开发上市，供应量将大幅增长。 ”物价的全面上涨，建筑成本的增长，预售资金监管E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商制度的出台加之银行银根紧缩，房企会面临融资难，加快存量房的销售就成为最有效的资金来源。 西安房地产信息网分析人士认为，预计 2011 年缩短销售周期，加快资金周转，仍将成为房企的应对政策的主要方法供应量将继续保持高位。三、销售量 2010 表现：1428.75 万平方米，再
22、创新高 月份 面积（万平方米） 环比增长（%）1 月份 201.05 41.72 月份 56.08 -44.393 月份 114.84 104.84 月份 141.96 23.615 月份 100.21 -29.416 月份 84.47 -15.717 月份 85.94 1.748 月份 115.88 34.839 月份 130.55 12.6610 月份 154.99 18.7211 月份 172 10.9712 月份 159.43 -7.31（来源于：西安市房地产信息网）据西安房地产信息网统计数据显示，2010 年西安商品房销售量再创新高，达到 1428.75 万平方米，同比去年上涨 9.
23、3%。其中，普通住宅销售面积 1246.98 万平方米，同比上年上涨 2.39%。 2011 预警：销售放缓，成交量小幅增长 2010 年西安楼市销售成绩不俗，究其原因，不得不感谢西安的刚性需求。从目前政策形势看，2011 年国家会继续利用金融杠杆来抑制通胀，并提高购房门槛，打击了投机需求，也一定程度上误伤刚性需求。同策地产张方军认为，受传统春节淡季的影响，2011 年上半年，销售可能出现放缓。 E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商在国家化大都市发展的背景下，2011 年西安房地产受诸多利好因素影响，销售将会进入稳定期，整体成交情况与 2010 年会基本持平，同时也不排除小幅增长的可
24、能。四、保障房 2010 表现：保障住房建设稳步推进 2010 年全面启动公共租赁住房建设，目前已开工建设 3 万平方米，单位职工建房 90 万平方米。截至 2010 年 12 月 10 日，西安市 2010年经济适用房累积新开工面积 212.26 万平方米、竣工面积 164.01万平方米。2011 预警：保障性住房市场“调控力”快速显效 2010 年宏观调控对于保障性住房政策有所倾斜。记者近日从西安市房管局了解到，未来西安市计划建设各类保障性住宅房 31.7 万套，每年约6.34 万套，其中每年经适房 3.3 万套，该供应量约占到西安市年住房销售的近三成，加上廉租房、限价房、公租房等的逐步上
25、市，对于西安市住房供应结构调整、平抑房价将产生直接作用力。同时，记者从西安住房公积金管理中心了解到，西安还将投入 19.5 亿元公积金贷款建保障房。五、普通住宅均价 2010 表现：5992 元/平方米 月份 均价（元/平方米） 环比增长（%）1 月份 5582 2 月份 5475 -1.923 月份 5480 -0.094 月份 5994 9.385 月份 5647 -6.146 月份 5398 -4.617 月份 6249 15.768 月份 6411 2.59E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商9 月份 6486 1.1610 月份 6551 1.0111 月份 6504 -0
26、.7212 月份 6466 -0.58（来源于：西安市房地产信息网）根据西安房地产信息网对西安成交房价的统计，2010 年西安普通住宅成交均价为 5992 元/平方米，延续了近两年普通住宅成交均价连续上扬的态势。从全年的价格走势来看，虽然 4 月新政对 2 季度房价有一定影响，但 3 季度以后，普通住宅成交均价持续上扬，达到年度最高值。2011 预警：房价继续走高，涨幅难超去年 数据显示，2010 年 10 月之后，西安房价连续三个月基本保持在6500 元/平方米左右。陕西省经济研究委员会秘书长张宝通表示，西安作为国际化大都市，2011 年西安市即将迎来世园会和首条地铁的开通，再加上市政府北迁
27、、北客站启动等利好因素，一定程度上仍将拉升房价，而且通胀背景下，房地产仍是资产保值增值的选择，所以西安房价有这么多支撑点，2011 年还会稳步增长，但在调控政策的影响下，涨幅可能会有所放缓。 作为二线城市的西安，2010 年房价增长尽管比往年快，但与成都、重庆、武汉等二线城市相比，仍然有较大的空间。2011 年上半年房价可能出现小幅回落，下半年还将继续稳步上扬，但涨幅很难超过 2010 年。六、土地市场 2010 表现：突破 1000 万平方米据西安房地产信息网相关数据显示，2010 年西安土地出让量为 1010E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商万平方米，这也是自土地挂牌出让以来，
28、西安市土地出让量首次突破千万平方米大关。城东和城南土地交易总量增多，分别为 220.91万平方米和 153.66 万平方米，占全市成交总量分别为 41%和 28%。 2011 预警：土地交易放缓，三环外供地成主力 西安房地产信息网统计数据显示，2010 年土地供应成交量双双攀升，成交的区域大部分都集中在三环附近。随着西安置业人群的不断增加，二环内以及周边可开发利用土地日益减少，2011 年，西安市三环周边以及长安区、沣渭新区将成为市场供地的主力区。目前西安城市中心区的地块基本已经没有多少，大都是一些面积较小的城中村改造项目，而这是大地产商不太愿意介入的。大地产商拿地时，都比较倾向于城郊，或三环
29、外，交通便利、面积较大的区域。七、商业地产 2010 表现：商业、写字楼销量大幅上扬 据西安房地产信息网相关数据显示，2010 年西安商服用房总销售面积 82.56 万平方米，同比上涨 62.04%；写字楼销售面积为 66.54 万平方米，同比增长 85.91%。价格方面，2010 年商服用房成交均价11889 元/平方米，同比上涨 12.72%；全市写字楼成交均价 6940 元/平方米，同比上涨 15.01%。 2011 预警：商业升温，写字楼格局调整 调控政策对住宅产品的投资价值影响较大，未来商业地产可能成为投资者资金的主要进入方向。西安市城市骨架的拉升，使得三环附近商业住宅市场得到进一步发展，带来以底商为主的商业大幅E-FOX 雅狐企划 做最有销售力的地产服务商增长，从 2010 年西安房地产市场来看，该特征已经显现，预计商业地产将在 2011 年继续升温。同时，西安写字楼市场也将在 2011 年得到较大发展。长期以高新为主的写字楼市场，将面临格局调整。衡信柏迪市场分析人员表示，随着市政府北迁，各项金融设施的完善，作为未来西安新行政中心的城北，将有大量写字楼出现，使城北成为继高新之后的有一个写字楼市场，因此，2011 年西安写字楼市场有可能形成城北、高新相争的新局面。
