1、德钦县海钦盛大酒店项目可行性研究报告上海建筑设计研究院有限公司咨询证书编号： 2010 年 6 月 18 日1目 录前言第 3 页1 总体论述1.1 项目背景 第 4 页1.2 项目概况 第 7 页1.3 可行性研究结论 第 10 页1.4 问题建议 第 11 页2 项目背景及建设意义2.1 项目建设背景 第 12 页2.2 项目建设的意义 第 13 页3 现状分析及规模预测3.1 德钦现有酒店概况 第 15 页3.2 酒店建设规模预测 第 16 页4 项目建设条件4.1 自然条件 第 17 页4.2 资源条件 第 20 页4.3 社会经济条件 第 22 页4.4 社会环境条件 第 27 页4
2、.5 项目建设规模 第 28 页5 项目场址选择5.1 拟选场址现状 第 29 页5.2 城市规划要求 第 31 页5.3 征地拆迁条件 第 31 页5.4 施工条件 第 31 页6 设计指导思想及原则6.1 设计指导思想 第 32 页6.2 设计原则 第 32 页7 整体构思和布局7.1 整体布局构思 第 33 页7.2 功能分区 第 33 页8 建筑工程设计8.1 交通组织设计 第 35 页8.2 竖向设计 第 36 页8.3 景观绿地设计 第 36 页8.4 单体建筑设计 第 37 页8.5 给排水设计 第 38 页8.6 电气设计 第 41 页8.7 弱电设计 第 47 页28.8 暖
3、通设计 第 51 页9 节水节能设计9.1 节水节能的意义 第 53 页9.2 节水节能编制依据 第 53 页9.3 节水措施 第 53 页9.2 节能措施 第 55 页10 环境保护10.1 编制依据第 57 页10.2 评价标准第 57 页10.3 环境对设计的要求第 58 页11 劳动安全卫生与消防11.1 劳动安全与职业卫生第 60 页11.2 消防第 61 页12 项目建设管理 12.1 建设管理第 62 页12.2 运行管理第 62 页12.3 招投标方案第 62 页13 项目实施进度 13.1 项目建设期限第 63 页13.2 项目建设进度安排第 63 页14 投资估算与资金筹措
4、14.1 投资估算第 64 页14.2 资金筹措第 72 页15 综合评价15.1 综合评价第 74 页16 SWOT 分析与建议 16.1 项目 SWOT 分析 第 75 页16.2 项目建议第 76 页3前言商业地产开发是一项投资大、周期长、涉面广的综合性经济活动。要使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等有关情况进行深入细致的研究，对拟定的可能方案进行认真的分析论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的先进性、适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确
5、定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为地产公司的最终决策提供可靠科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。随着商业地产公司项目开发日渐复杂，市场竞争日渐激烈，未来发展对地产新项目的建设要求也越来越高。本项目系德钦县海钦盛大酒店有限公司项目，对其占领本地市场、树立品牌形象、扩大战略影响具有非常重要的意义。为规范本项目前期操作，提高工作效率，规避开发风险，提升公司竞争力，为下一阶段的各项工作（包括建筑设计）作出科学规范、合理适用的指引，受其委托，特制定本研究报告。 41 总体论述1.1 项目背景1.1.1 项目名称德钦县海钦盛大酒店项目可行性研究报告1.1.2 项目建设单位德钦县海钦盛大酒店
6、有限公司1.1.3 项目建设地点德钦县德维公路西侧，卡瓦格博东侧，县政府新大楼北侧。1.1.4 项目建设性质新建1.1.5 建设单位基本情况德钦县海钦盛大酒店有限公司系自然人出资有限责任公司。法人代表为赵兰，注册资金为贰仟壹佰万元，实力雄厚，乐于为德钦县的城市发展贡献力量。1.1.6 可行性报告编制依据（1） 中华人民共和国城市规划法（2） 中华人民共和国环境保护法（3） 中华人民共和国土地管理法（4） 中华人民共和国水法5（5） 民用建筑设计通用则（6） 旅馆建筑设计规范（7） 云南省城市规划管理条例（8） 云南省城市规划技术管理规定（9） 德钦县“十一五”规划纲要（2006-2010） 1
7、.1.7 项目建设的缘起（1）德钦县具有良好的旅游观光、考察探险、投资开发的自然环境。德钦地处青藏高原的南延部分，横断山脉中段， “三江（怒江、澜沧江，金沙江）并流”腹地。雪山突傲，大江蜿蜒，林海苍茫，峡谷深邃，丰富多彩的民族文化更显示出独特诱人的魅力。德钦是一个充满神奇色彩的世界，它特殊的地理环境形成了独具特色的旅游资源，在全县 7596 平方公里的土地上，以雪山、冰川、峡谷、草甸、湖泊和多样性生物构成绮丽的自然景观，以神秘奇异的宗教文化，色彩斑斓的民族服饰，别开生面的习俗礼仪，优美和谐的音乐舞蹈，独特的饮食风味等，绘成了一幅幅异彩纷呈的藏民族风情画。是云南省旅游资源最丰富，品位最高的地区之
8、一，成为旅游潜力最大的市场。1997 年 9 月 14 日，省政府向全世界郑重宣布，半个多世纪以来世人苦苦寻觅的“世外桃源”香格里拉，就在云南迪庆！而位6于滇西北“三江并流”腹地的德钦，是迪庆“香格里拉”的一个极其重要的组成部分，其中相当一新分景观就在德钦境内，那金字塔形的雪山， “月亮”峡谷与“香格里拉”的寺庙等等所组成的“梅里雪山景区” ，已成为云南旅游皇冠上的一颗璀璨耀眼的“明珠” 。德钦汉译为“极乐太平” ，境内雪峰林立，梅里雪山（主峰卡瓦格博，汉泽为太子雪山，海拔 6740 米，为云南省第一高峰）北连西藏自治区阿东格尼山，南与碧乐雪山相连接，平均海拔在 4800 米以上的就有 13
9、座，称“太子十三蜂” 。明永冰川从卡瓦格博脚下 6000 多米的极寒冰雪线以下一直延伸到海拔 2660 米处的亚热带原始森林中，全长 11.7 公里，是世界稀有低海拔、朝海洋性的现代冰川。加上在远古时代喜马拉雅山地质活动中形成的无数崇山峻岭，使这块圣地成为一片奇妙无比的风景线。德钦蕴藏着丰富的资源，水能蕴藏量为41.7 万千瓦，可开发利用 74 万千瓦；矿产资源得天独厚，矿点和矿化点 89 处，预测远景储量铜 250 万吨（最大的里农铜矿已获远景储量 132 万吨） ；铁矿 2000 万吨；石膏约亿万吨；旅游资源独具特色，世界稀有；畜牧、生物、药材资源富集。美丽稀奇的自然风光，充满藏文化氛围的
10、人文景观，古朴剽悍的民风民俗使人们对这里无比神往。从古至今，曾在这块土地上留下边足迹的中外游客，把这里誉为“雪域圣地” 、 “歌舞之乡” ，生活在这里的藏民族也被称7为“生活在诗中的民族” 、 “生活在神话中的民族” 。（2）德钦县正紧抓国家实施西部大开发、加快少数民族地区发展的重大机遇，生态立县、文化兴县、产业强县、和谐建县，围绕全面建设小康社会宏伟目标，建设旅游经济强县、民族文化大县、特色产业富县，培育旅游业、电矿业、生物业，实施科教兴县、人才强县、城镇化、全方位开放、可持续发展战略，促进经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，把德钦建成全国藏区强县之一。（3）目前德钦的中档以上的旅游度假
11、及商务酒店比较缺乏，现有的酒店分布不合理。酒店软硬件均有待提高：硬件不足-基础设施设备欠缺；软件不足-酒店管理水平滞后，服务意识不强。因此建设本地一流的旅游商务酒店是当务之急。1.2 项目概况1.2.1 项目建设地点德钦县德维公路西侧，卡瓦格博大道东侧，县政府新大楼北侧。1.2.2 项目主要建设内容及规模德钦县海钦盛大酒店建设项目主要分为以下几个方面：（1）建筑工程建设8酒店总建筑面积： 35480 平方米左右，其中客房建筑面积： 29480 平方米左右配套建筑面积： 6000 平方米左右 （2）室外工程建设平整场地： 100000 立方米左右，绿化建设面积： 6650.0 平方米左右，道路广
12、场面积： 8837.6 平方米左右。另有室外管网综合工程，围墙等构筑物及挡土墙设施等。1.2.3 项目建设条件（1）地理位置优越建设场地位于德钦县升平镇，地 处 云 南 省 西 北 部 横 断 山 脉 地 段 ，青 藏 高 原 南 缘 滇 、 川 、 藏 三 省 （ 区 ） 结 合 部 ， 北 靠 西 藏 芒 康 县 ，西 连 西 藏 左 贡 县 、 察 隅 县 及 云 南 省 怒 江 州 的 贡 山 县 ， 南 接 维 西 县 ，东 临 四 川 巴 塘 县 、 德 荣 县 ， 为 由 滇 入 藏 的 必 经 之 路 。 214 国 道 东西 向 贯 穿 县 内 城 区 腹 地 ， 连 通 迪
13、 庆 州 州 府 香 格 里 拉 和 西 藏 盐 井 、芒 康 ， 是 连 接 大 西 南 的 重 要 通 道 ， 德 维 公 路 为 县 城 主 要 道 路 ， 地理 区 位 较 好 ， 交 通 便 利 。 远处数百里兀立绵延的美丽雪山，尤其是海拔 6000 米以上的太子十三峰，周 边 空 间 开 阔 ， 自 然 风 景 优 美 。（ 2） 建 设 条 件 具 备德钦县正努力打造和提升梅里雪山品牌，高度重视对梅里雪山9品牌的战略研究。打破固有的思维模式，寻求新亮点，高起点大手笔推介梅里雪山品牌。增强品牌意识，不断丰富品牌内涵，扩大品牌影响，提高品牌效应，维护品牌形象，加强品牌管理。用全新的思
14、路、全新的视角、全新的理念不断思考梅里雪山品牌、审视梅里雪山品牌、经营梅里雪山品牌，努力拓展梅里雪山品牌的升值空间。充分发挥德钦作为中国香格里拉生态旅游区精品核心区的品牌效应。按照德钦县十一五规划，为配合梅里雪山旅游品牌，本项目建设符合国家政策，建设条件具备。1.2.4 项目建设目标通过本项目的建设，提升德钦县文化旅游产业配套水准及城市建设形象，为香格里拉景区提供旅游度假设施，为德钦的经济发展及商务开发合作做出贡献，争取将本项目建设成藏区一流的酒店。1.2.5 投资规模和资金来源经估算，项目总投资为 1.57 亿元，全部由德钦县海钦盛大酒店有限公司负责筹措。1.2.6 项目建设期全部建设周期为两年：2011 年 3 月-2013 年 3 月主要建设期为 1 年半左右：2011 年 6 月-2012 年 8 月
