1、碧 桂 园 数 字 密 码 解 析 序 号 数 字 密 码 解 析 来 源 1 1 + 3 管理思路 1 个 目 标 ， 3 个 中 心 ， 3 项 抓 手 ， 3 级 管 控 。 集团字【2013】 359 号 【1 】1 个目标（确保项目利益最大化从而实现公司利益最大化）； 【2 】管理重心- 3 个中心（ 职能部门以服务项目为中心， 项目工作以保证营销 为中心，营销策划以项目利润和现金流为中心）； 【3 】管理举措- 3 项抓手（ 抓工程质量 ，抓总部服务、抓绩效考核）； 【4 】管理主线- 3 级管控（ 总部精干高效、区域做实做强 、项目责任到人）。 2 1 2 1 2 管理 【1 】
2、每1 月资金预算管理检查； 【2 】每2 周进度计划管理检查； 【3 】每1 个月工程质量检查； 【4 】每2 个月成本管理检查 3 7 前 3 后 项 目 摘 牌 前 。要完成报建程序策划，落实对接政府部门、优惠条件 ，明确规 定规费、市政条件，提前预审方案、分证、 人防 、 消防等。 立 项 前 。要完成项目土地属性以及市场、客户、产品三个要素的定位策划， 通过对土地属性的客观分析实现市场、 客户、产品之间的逻辑闭合。 进 场 前 。要完成目标成本、合约规划、 供应商规划 、 分析敏感性、加减法、 客户价值，落实成本策划。 开 工 前 7 天。 要完成项目策划 （尤其是工程策划）和责任落实
3、，包括成本责任 。工程管理责任、成就共享预分配方案等， 要落实到每一个岗位，使每一个 岗位的人都知道自己要做什么， 会得到什么或者失去什么。 项 目 开 售 前 。要完成营销策划，落实开盘准备工作。 装 修 前 7 天。 要完成精装修责任落实，将各项工作责任安排分解到每一个人， 并落实过程考核与监控。 项 目 交 付 （ 交 楼 前 ） 。 要完成交楼策划及责任落实。 开 盘 （ 开 售 ）后 7 天 。要进行开盘总结，完成阶段性复盘报告 。 交 楼 后 3 0 天 内 。要进行交楼后评估， 总结经验教训。 结 算 后 7 天。 要进行项目开发全过程的总结分析，完成成就共享复盘报告，提 炼经验
4、教训， 推广分享。 4 主席1 2 3 4 指示 1.所有的存货在今年12 月底前尽量卖出75% ； 集团字【2014】 122 号 2.将现存的土地建造适销对路的房子在两年内卖出90% ； 3.及时将所有能买地的钱及能借到买地的钱借回来去买有成就共享的地，且 真正能够成就共享； 4.当年（一年内）所有新买地的项目必须实现成就共享， 并将所建的房子包 括地下室（100%）尽量全部卖掉。 5 1 2 3 运营中心每月对区域计划管理考核排名 工程管理中心每季度对区域工程质量考核排名 财务资金与成本管理中心每季度对区域成本管理考核排名 6 5 6 7 争取5 个月开盘 6 个月现金回笼 7 个月资金
5、平衡 7 7 8 9 首期推出80% 的货量 一周内去化70% 一月内去化90%8 成就双享 “ 2 3 4 ”原则 2 准：买地准、定位准； 集团字【2014】 439 号 3 好：成本控制好、 利润总额好、 品质口碑好 4 快：开发快、去化快、回笼快 、 周转快 9 同心共享4 5 6 4 个月开盘 5 个月资金为正 6 个月资金周转出去，一年内周转两次 10 成就共享4 5 6 8 争取3 个月开放，4 个月开盘，5 个月资金回笼 ，6 个月达到资金平衡， 8 个月资 金再利用。 11 严控风险 7 步2 8 要法 第一步，防控无合同施工风险。 一要 ： 早签合同； 二要 ： 做好备案；
6、 三要 ： 注意撤场。 第二步，防控合同无效风险。四要：妥善保管文件 ；五要：中标日期在前； 六要：造价工期一致 ； 七要 ：结算方式一致 第三步：防控预期付款风险。八要：防进度款逾期 ；九要：按照约定付款； 十要：加强结算款，质保金管控。 第四步：防控工期索赔风险。十一要： 在施工过程中提索赔；十二要 ：及时 固定逾期证据；十三要：不轻易放弃索赔权 ；十四要：放弃索赔须施工方对 等放弃；十五要：及时回复索赔函件； 十六要：顺延工期明确具体。 第五步：防控质量索赔风险。十七要： 及时提出； 十八要：正式通知 ；十九 要： 留足证据；二十要：有付款证据。 第六步：防控停工撤场风险。二十一要 ：签
7、订撤场协议； 二十二要： 约定违 约责任；二十三要：防范清场风险。 第七步：防控竣工结算风险。二十四要 ：按时接收回复； 二十五要： 及时上 报总部；二十六要：正式发函保存；二十七 ：提交索赔材料；二十八法 ：妥 处法律文书。 11 三级管控 1 2 3 管 理 三级管理。总部是重大决策的平台、服务支撑的后台。过程检查的中心；区 域是总部职能的前伸、 创造市场的中心、对接政府的平台，作为管理中心， 负责所辖所有项目资源的配置与整合； 项目是完成任务的中心 ， 人才培养的 主题和企业形象的窗口，项目管理部作为项目实施主题， 负责项目现场进度 、质量、成本、安全的管理。 “123 ”管理模式： 运
8、营中心每月对区域考核排名； 工程管理中心、财务资金 中心与成本管理中心每季度对区域考核排名。 12 4 抢 4 保 抢临设，保畅通 抢地下、报地上 抢主体、保装修 抢板房、保货量 13 5 2 3 4 5 目标 。每个区域年底前获取 5 个 “劳斯莱斯 ”土地（完成100 块 ） 2 排查 。排查高品质楼盘， 排查富人居住情况 3 配套 。当地最好的小学， 交通便利， 区位被当地富人认同。 4 房品 。标配YJ140 、玲珑墅（挂石），选配YJ245 、 超豪钻石墅 14 3 2 2 预销定产 首期三个月实现销售后，每两个月推出适销对路的产品， 以市场为检测，小 步快跑。各区域做好沟通，及时根
9、据市场需求进行户型的调整 。 集团字【2015】 384 号 15 3 收 3 支 收大于支，以收制支， 先收后支 16 1 6 2 2 1 好：选好地 集团字【2014】 399 号 6 快：快开工、快开盘、快去化 、 快回笼、快交楼、 快周转 2 控：控成本、控资金 2 高：高利润、高品质17 1 0 要1 0 不要 要选好地 要宣贯培训 要共同策划 要统筹组织 要协调内外 要排忧解难 要及时付款 要核实签证 要鼓励创优 要快速结算 考察阶段，不要夸大评估 招标阶段，不要勾结串标 进场阶段，不要参股施工 施工阶段，不要强行分包 检查考核，不要联手作弊 质量验收，不要包庇袒护 月度付款，不要超额支付 工程签证，不要弄虚作假 日常管理，不要以权谋私 工程结算，不要合谋虚报 18 两简一扶 简政放权 简化流程 现场帮扶 19 3 高目标 高溢价 高周转 高品质 20 3 个持续 持续升价 持续热销 持续品牌提升 21 4 敢 敢说真话 敢做决断 敢于试错 敢于承责 22 5 星 无形的产品 配套 环境 服务 文化 23 利润要求 一二线项目整体利润不低于8% 三四线劳斯莱斯项目整体利润不低于10% 别墅毛坯净利润不低于12% 24 交楼四大指标 到访交付率95% 以上 无缺陷交楼率20% 以上 户均问题5 条以下 客户满意度不低于70分
