1、物美商贸购物中心招商&规划卓邦众赢商业管理咨询有限公司卓邦众赢商业管理咨询有限公司卓邦众赢商业管理咨询有限公司物美购物中心招商与规划前 言一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的商业环境，如果加上政府对购物中心发展的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。购物中心是兼具购物、休闲、餐饮、娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与城市内原有的商业具有互补、并存的特征。具体的表现是关注消费者的生活需求，具有特色活动相对定向的功能。由于商圈内消费者生活空间与消费需求的结
2、合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均需要注重人性化的需求。未来购物中心的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，商业规划设计合理并以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。在购物中心的商业规划上需要凸现项目商业定位理念，形成各自独立而又相互关联的商业空间，尤其是在中国的购物中心的商业规划上，由于开发商项目资金运作的需求，在满足整个项目商业定位的前提下，需要分割出一定面积的商铺分零出售，这就给项目的商业规划提出更为严峻的课题，如何在实现商铺产权分散的同时又能兼顾保持整体项目的商业定位理念，确保项目的后期经营不受影响，这就需要在项目的商业规划中来充分考虑，以实现项目的运作资金和后期商
3、业经营的双向持续性。目 录第一部分 规划思路 .3一、项目基础数据 .31、用地指标 .32、商业项目数据指标 .3二、商业规划潜在因素 .41、新区商业业态选择因素 .42、商铺销售与业态规划选择因素 .53、项目两种商业业态的组合因素 .5三、商业规划思路 .6第二部分 商业规划 .7一、分区规划 .71、商业分区 .72、区位功能 .7二、业态规划 .81、业态组合 .82、业态分布 .93、商业主题划分 .10三、业种规划 .111、业种组合 .112、规划区域 .123、规划与销售 .15四、商铺出租价格及招商形式1、商铺出租年限2、商铺出租价格3、商铺招商策略五、媒体推广结束语 .
4、16第一部分 规划思路 一、项目基础数据1、用地指标规划商业用地面积：3000 平方米商业建筑总面积：15000 平方米地下总建筑面积：3000 平方米容积率: 1.67停车位：X 个2、商业项目数据指标1 主体商业建筑楼层：五层，其中地下一层，地面四层建筑面积：15000 平方米楼层面积B1 层：建筑面积 3000 平方米1F 层：建筑面积 3000 平方米2F 层：建筑面积 3000 平方米3F 层：建筑面积 3000 平方米四 层：建筑面积 3000 平方米2 商业步行街: 暂无规划二、商业规划潜在因素1、新区商业业态选择因素本项目位于科尔沁左翼中旗中，目前城区商业经营环境还处于一个较为
5、落后状态，常驻人口只有 6 万8 万之间，这就对本项目所要选择的商业业态提出一个较为严峻的问题，即如何选择能够吸引外区域消费者前来消费的商业形态作为项目所占大比例主要商业形态，如果在暂不考虑商铺销售的条件下，就目前科尔沁左翼中旗的市场状况而言，我们认为应该以如下商业形态作为项目主要商业形态：精品服饰休闲娱乐专业商品卖场以上商业形态属于目的性消费较强的商业形态，消费者消费目的强，不会因为项目位置的远近而产生影响，上述业态能够在短时间内有效吸引消费者，会对项目的人流集聚产生积极的因素。本项目的商业业态规划内应该着重考虑上述业态在项目内所占的比例。2、 商铺销售与业态规划选择因素由于本项目商铺需要分
6、零出售实现资金回笼，在商业业态的规划上需要考虑适合销售的商业业态组合，以便于商铺的销售，所以在项目的商业业态规划上必须增大零售类店铺的商业形态，项目的商业规划中则必须把握以下原则：结合主力店商业形态进行商业业态规划充分考虑消费人群层次进行各个区域商业主题规划三、商业规划思路1 主体商业建筑主力店：主题精品店、综合超市、家电卖场、小型餐饮电影院等。2 结合各楼层主力店业态，在其周边规划相同业态或结合度较高业态商铺，予以销售。3 在主力店外区域，规划商业主题区域商铺，予以销售。4 在高楼层边角及死角位置规划餐饮和娱乐主力店，以吸引人群及提升项目的驻客能力。5 在四层规划室内餐饮、电影院和小商品、图
7、书展示、以提升四层商业价值及 形成项目的娱乐卖点。6 四层充分考虑本地地方文化特色，设置相应文化景观及展示场所，增加本项目的文化氛围，同时结合本地地方文化特色设置相应的商业业态。7 结合四层本地文化主题景观公园，充分考虑将科尔沁左翼中旗历史文化通过一定的景观予以展示，与四层规划的电影院等结合，可以形成一个商业与本地历史文化教育高度结合的场所，提升项目文化底蕴的同时，也在一定程度上提高本项目的社会教育价值。 第二部分 商业规划 一、分区规划1、商业分区本项目区位划分按照项目的横向交通组织进行划分，区位划分的主导依据为：商业业态规划和交通体系的便利；根据本项目的特征，项目划分为二大商业区域：项目主
8、力商业区，建筑面积约 12000 平方米左右，共 4 层楼面；项目主题商业区，建筑面积约 3000 平方米左右，共 1 层楼面；2、 区位功能本项目的商业功能主要有五大功能，即：购物功能、餐饮美食、休闲娱乐、服务展示、文化景观。五大功能的区域分布于主力店和和非主力店商业中，各功能的分区如下所列：购物功能：主要分布于项目的主力店和主力店以外的精品商铺、专业店和主题商场部分；餐饮美食：主要分布于项目主力店以外餐饮店部分；休闲娱乐：主要分布于项目主力店和主力店以外的休闲店、娱乐店、游乐场等互动商业设施部分；特点展示：主要分布于四层文化景观及地方特色产品专卖店部分；文化景观：主要分布于各楼层店中店、中
9、庭广场和步行街道内景观及小品部分；在功能分布的基础上，项目的二大商业区域的商业功能体现为：主力商业区：零售购物功能、餐饮美食功能、休闲娱乐功能、文化景观功能形象商业区：零售购物功能、休闲娱乐功能主题商业区：零售购物功能、休闲娱乐功能二、业态规划1、业态组合本项目的商业总体定位为购物中心，即定的品牌精品服饰店、综合超市和影院及电玩休闲广场，主力店提升项目的品牌知名度，吸聚大量的人流量，体现项目基础的购物特色，而主力店以外的商业业态则表现项目的商业特色构成，通过对主力店以外商铺的销售在短期内收回即定的资金。所以，相对而言其规划组合的合理性和特色性显得更为重要。根据项目的整体定位，在满足购物中心的主
10、体商业规划的基调下，突出项目的特性需要凸显休闲娱乐和文化景观两方面的商业形态，以扩大项目的广域性影响，故此，主力店以外部分商业的业态组合应力求多元化，起到弥补主力店的商业空缺点、体现整体项目的商业特色、并衔接和过渡各主力店的连接、丰富项目整体的商业业态结构的作用。本项目主力店以外的商业业态组合包含了各种专业店、专卖店、餐饮店、娱乐店、游乐设施等业态。分布于各个主题区域内，具体组合分布如下：主力商业区：主题精品店、综合超市、家电专业卖场、通讯主题卖场、专卖店、餐饮店、娱乐店、游乐设施；形象商业区：专业店、专卖店、休闲店；主题商业区：专业店、专卖店、休闲店、娱乐店、电影院。2、业态分布商城营业区域功能分布表：楼层 经营品类B1 大型连锁超市1F 精品服装，珠宝名品，化妆品2F 皮具箱包，鞋，童装，羊毛3F 中档品牌服装4F 饰品，文化图书、儿童玩具、小家电、日用百货，电影院等3、商业主题划分根据项目的商业业态划分，将本项目划分为三大商业区位，各区位商业主题划分如下：商业区：项目负一层至四层，共五层楼面，建筑面积约 15000 平方米，商业主题划分如下图所示：
