1、 2011 海南房地产市场研究12011 年海南房地产年海南房地产市场研究市场研究2011 海南房地产市场研究2目 录一、海口市宏观经济状况简述 3二、海口城市发展总体规划概要（2005 年-2020 年）8三、 其它市县房地产发展状况15四、 海口市房地产市场宏观分析29五、2011 年海口房地产市场产品分析35六、2011 年海口房地产市场价格分析60七、2011 年海口房地产市场销售渠道分析71八、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征75九、各板块典型楼盘个案分析81附件 海口大型地产集团开发项目一览表2011 海南房地产市场研究3附件 海甸岛在售楼盘调查汇报表（2011.4）2011
2、 海南房地产市场研究12011 海南房地产市场研究一、海口市宏观经济状况简述1.1、城市特性海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2011 年年初城市户籍人口 160 万人。陆地规划总面积 2304.84 平方公里，海域面积 530 平方公里，海岸线 131 公里。设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区，其中龙华区面积 300 平方公里，人口 44 万；秀英区面积 512 平方公里，人口 29 万；琼山区面积 940 平方公里，人口 36 万；美兰区面积 553 平方公里，人口 51 万。属于热带岛屿季风气候，年平均气温 23.8 摄氏度，年平均降雨
3、量 1595.7 毫米，平均日照 1881 小时。1.2、经济特性经济弱资源强省的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场。随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。1.3、国民经济情况国民经济保持较快增长，到 2011 年，海口人均 GDP 预计 26600 元，综合实力达全国大中城市中等水平。2010 年全市生产总值（GDP）实现 396.4 亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长 12.6%，经济增长率比全国平均水平高 1.2 个百分点，是我市自 2003 年以来连续
4、第五年保持 12%以上的增长速度。从三次产业情况看，第一产业实现增加值 29.5 亿元，增长 8.0%；第二产2011 海南房地产市场研究2业实现增加值 111.1 亿元，增长 11.7%，第三产业实现增加值 255.8 亿元，增长 13.6%。一、二、三次产业结构为 7.4:28.1:64.5。按常住人口计算，人均生产总值达 3049 美元(按现行汇率)，比上年增长 10.9%。每万元地区生产总值单位能耗控制在 1 吨标准煤以下。国民经济和社会发展中存在的主要问题是:一是投资增长不快，结构不尽合理；二是工业增长初显乏力，工业发展的后劲明显不足；三是物价上行压力较大，加重了我市居民生活压力。海
5、口经济延续 2000 年以来较快的增长势头，GDP 每年增长幅度均在 10%以上，宏观经济运行良好。1.4、工业和建筑业产值工业生产平稳增长。2010 年，全市工业实现增加值 86.4 亿元，比上年增长 12.7%，全年规模以上工业累计完成产值 324.3 亿元，增长 14.2%；其中：重工业完成产值 205.1 亿元，增长 19%；轻工业完成产值 119.3 亿元，增长 6.9%。全年规模以上工业产销率达100.7%，比上年提高 2.8 个百分点；工业品出口交货值 24.1 亿元，增长 12.5%。2010 年，全市园区工业发展加快，完成规模以上工业产值 193.3 亿元，比上年增长 19.
6、1%。从主要行业看，汽车制造业实现产值 112.6 亿元，增长 27.2%；化学原料及化学制品制造业实现产值 30.23 亿元，增长 13.4%；医药制造业实现产值 27.48 亿元，增长 14.9%；食品制造业实现产值 16.84 亿元，增长 21.9%。2011 海南房地产市场研究3建筑业发展稳定。2010 年，全市完成建筑业增加值 24.72 亿元，比上年增长 8.1%；实现利税总额 2.1 亿元，增长 18.3%，利润总额 1.5 亿元，增长 16.2%。1.5、固定资产投资固定资产投资总量不断扩大。2010 年，全市完成全社会固定资产投资 182.77 亿元，比上年增长 15.5%。
7、分产业看，第一产业投资3.79 亿元，增长 55.3%；第二产业投资 5.63 亿元，下降 54%；第三产业投资 173.34 亿元，增长 20.8%。分行业看，卫生社会保障和社会福利业、农林牧渔业、交通运输仓储和邮政业、文化体育娱乐业投资增长加快，分别增长 39.3%、55.3%、60.5%和 2.2 倍。房地产业投资增速平稳。2010 年，全市完成房地产开发投资 60.1 亿元，比上年增长 19.1%。其中，商品房投资 42.09 亿元，增长 27.7%；住宅投资 39.77 亿元，增长 40.2%。新开工面积 200.03 万平方米，增长 25%。全年房屋竣工面积 130.02 万平方米
8、，增长2011 海南房地产市场研究462.1%。全年房屋销售面积 172.99 万平方米，比上年增长 22.1%；商品房销售额 61.09 亿元，增长 54.8%。 重大项目带动作用明显。2010 年，全市完成 1500 万元以上的投资项目 187 个，累计完成投资 164.2 亿元，比上年增长 15.9%，占全市投资总量的 89.3%，其中投资完成上亿元以上的重大项目完成投资 105.4 亿元，增长 15.3%，东环铁路、海口港二期深水泊位起步工程、绕城公路、市人民医院综合楼等重大项目完成情况较好。1.6、对外经济和旅游对外贸易增长强劲。2010 年，全市口岸进出口总值 19.34 亿美元，
9、比上年增长 44.1%。其中，进口总值 12.57 亿美元，增长56.7%；出口总值 6.77 亿美元，增长 25.3%。外商投资规模不断扩大。全市新签外资协议合同 107 宗，新签协议合同总投资 20.81 亿美元，比上年增长 1.1 倍。实际外商直接投资 5.04 亿美元，增长 12.8%。其中，外资企业投资 3.64 亿美元，增长 16.7%，合资企业投资 1.37 亿美元，增长 71.3%。旅游业发展势头良好。2010 年，全市接待国内外过夜旅游人数 585.65 万人次，比上年增长 9.2%。其中，外国及港澳台旅客 14.95 万人次，增长 14.01%；国内游客 380.71 万人
10、次，增长 9.08%。旅游饭店客房平均开房率为 57.82%。实现旅游总收入 55.39 亿元，增长8.12%。年末全市拥有星级酒店 71 家。其中，五星级酒店 5 家，四星级酒店 15 家，三星级酒店 33 家。1.7、财政、金融和保险业2011 海南房地产市场研究5财政收入持续较快增长。2010 年，全市财政总收入 82.49 亿元，增长 17.7%。其中，地方财政收入 31.29 亿元，增长 19.0%。在地方财政收入中，一般预算收入 24.35 亿元，增长 15.2%。营业税、企业所得税、城市维护建设税等主体税种增长较快，分别增长20.3%、43.2%和 22.6%。全年地方财政支出
11、49.07 亿元，比上年增长 30.1%。其中，地方一般预算支出 42.68 亿元，增长 32.3%。金融运行态势良好。年末，全市本外币各项存款余额 1087.91 亿元，比年初增长 16.2%。其中，储蓄存款余额 430.95 亿元，增长 6.1%；企事业单位存款余额 480.67 亿元，增长 27.7%。全市本外币各项贷款余额 925.25 亿元，比年初增长 8.9%。其中，短期贷款余额 150.18 亿元，下降 2.9%；中长期贷款余额 720.76 亿元，增长 11.3%。保险市场持续增长。2010 年，全市实现各项保费收入 15.55 亿元，比上年增长 32.9%。其中，财产险保费收
12、入 7.17 亿元，增长36.9%；人寿险保费收入 8.38 亿元，增长 29.7%。各项赔付支出 3.84 亿元，增长 35.4%。其中，财产险赔付 2.28 亿元，增长12.6%；人寿险赔付 1.56 亿元。 1.8、人口、人民生活和社会保障 人口保持低速增长。2010 年，全市人口出生率为 10.26，死亡率为 3.16。自然增长率为 7.1。年末户籍人口 152.94 万人，比上年增加 2.07 万人。常住人口 179.45 万人，比上年增加 2.78 万人。城乡居民生活稳步提高。2010 年，城镇在岗职工年平均工资 25723 元/人，比上年增长 17.9%，扣除物价上涨因素，实际增
13、长12.8%。城市居民人均可支配收入 12289 元，比上年增长 14.7%，扣除物价上涨因素，实际增长 9.8%。农村居民人均纯收入 4582 元，比上年增长 10.3%，扣除物价上涨因素，实际增长 5.6%。城市居民人均消费性支出 10203 元，比上年增长 25.8%。其中，食品支出3982 元，增长 13.4%；城镇居民家庭恩格尔系数为 39%，比上年降低 4.3 个百分点。城镇居民人均住房使用面积 21.85 平方米，比上2011 海南房地产市场研究6年增加 0.07 平方米；农村居民人均住房面积 28.32 平方米，增加 0.69 平方米。年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车 10
14、辆、家用电脑 48 台、移动电话 152 部、摩托车 42 辆、空调器 74 台、摄像机 4 架；自来水独用率为 99%，管道煤气 16.2%，液化石油气独用率为 82.2%。社会保障覆盖面不断扩大。全市不断扩大覆盖城镇职工、农民的社会保障体系。年末参加基本养老保险人数（不含省属单位，下同）18.22 万人，增长 7.3%；工伤保险人数 11.43 万人，增长 6.3%；基本医疗保险人数 17.23 万人，增长 9.7%；生育保险人数11.41 万人，增长 7.3%。农民养老保障制度进一步完善。年末全市农民养老保险参保人数 8.5 万人，全年申领农民养老保险金总额136 万元。在六月底开展城市
15、居民医疗保险试点工作，我市乡镇、街道社区开展全面征缴，参保人数为 35.13 万人，参保率达 95以上。共有 55 万农民参加农村合作医疗，参合率达 98.2；建立了对贫困户、灾民等生活困难群众的救济机制，累计发放城市低保金2377 万元，农村低保金 1626 万元；每月对每个城市低保对象增加 16 元物价补助，对每个农村低保对象增加 6 元物价补助。社会福利事业进一步发展。2010 年末全市社会福利院 2 个；敬老院 35 个，敬老院供养老人 307 人。城镇最低生活保障线每人每月 260 元；农村最低生活保障线每人每月 93 元。23 个镇全部建立了社会保障网络，纳入城镇最低生活保障范围的
16、有 8771 户、22179人，纳入农村最低生活保障范围的有 15911 户、29730 人，城乡低保实现动态管理下的应保尽保。解决了登记在册的 291 个零就业家庭的就业。二、海口城市发展总体规划概要（2005 年-2020 年）2.1、城市发展总目标政府目标为：把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地2011 海南房地产市场研究7和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。2.2、城市发展阶段性目标到 2010 年，全市国内生产总值达到 530 亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全
17、面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到 2020 年，全市国内生产总值达到 1390 亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。2.3、区域协调发展策略1积极推进海口与“泛珠三角”区域经济合作与协调发展。在旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产等方面形成互惠互利、优势互补、共同发展格局。2进一步强化海口作为全省经济中心城市地位与省会服务功能，大力发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务，快速提升海口对全省的综合辐射带动作用。3调整海口工业与港口布局，继续推动马村港集装箱枢纽港区和老城工业区的建设，培育现代物流与产业集群，逐步形成海南西部工业走廊的龙头，实现琼北地区统筹协调发展。2.4、城市性质
