1、 2010 年 01 月世世 茂茂 地地 产产 厦厦 大大 项项 目目市市 场场 分分 析析 及及 项项 目目 定定 位位 建建 议议目录-1-目 录第一部分 宏观环境 .- 1 -一、 经济状况 .- 1 -1、 2005-2009GDP 增长走势 .- 1 -2、 城镇居民消费水平趋势分析 .- 3 -3、 人口结构情况 .- 4 -4、 厦门产业结构分析 .- 5 -二、 城市整体规划及项目周边地块的规划 .- 6 -1、 城市区域划分及城市发展 .- 6 -2、 思明区在厦门的位置及发展概况 .- 10 -3、 各板块特点分析 .- 11 -4、 区域房地产市场分析 .- 13 -5、
2、 厦港片区发展规划及房地产市场解析 .- 25 -三、 近年厦门土地市场分析 .- 33 -1、 近三年厦门公开出让各类土地供应分析 .- 33 -2、 未来土地供应趋势 .- 35 -四、 项目调查及分析 .- 36 -1、 项目概况 .- 36 -目录-2-第二部分 项目竞争市场分析及产品建议 .- 38 -一、 重点在售楼盘及三级市场分析 .- 38 -1、 重点在售楼盘分析 .- 38 -2、 房地产三级市场分析 .- 39 -二、 写字楼、SOHO 办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 .- 40 -1、 写字楼市场现状调研 .- 40 -2、 SOHO 办公空间市场现状调研 .-
3、 51 -3、 高端酒店式公寓市场现状调研 .- 54 -4、 酒店市场现状调研 .- 67 - 1 -第一部分 宏观环境一、 经济状况1、 2005-2009GDP 增长走势年度GDP(亿元)户籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)财政收入(亿元)农民纯收入(元)人口(万人)城镇人均住房面积农村人均住房面积2000 496 37654 / 92 4030 130 / /2001 556 40968 / 111 4425 134 18.47 40.202002 648 46589 30328 126 4722 137 18.31 40.132003 760 53621 35029 149 51
4、52 142 19.59 43.162004 883 60175 40146 160 5647 147 21.5 44.42005 1030 67320 45758 210 6230 153 22 452006 1162.37 72476 49887 275.17 6868 160.38 22.93 482007 1375.26 82233 56595 348.44 7637 167.24 31.92 52.332008 1560.02 89827 62651 410.14 8475 173.67 29.55 54.102009(1-8) 968.94 300.58 - 2 -厦门市近年经济得
5、到迅速发展，国内生产总值（GDP）从 2000 年的 496 亿元，增加到 2008 年的 1516 亿元，提高了 3 倍，财政收入 410 亿元。户籍人均 GDP 实现 89827 元，城镇人均可支配收入 23948 元，农民人均纯收入也达到了8475 元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2008 年城镇人均住宅面积 29.55 平米，农村人均住宅面积 54.1 平米。厦 门 市 每 年 GDP增 长 情 况02004006008001000120014001600180001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 (1-8月 )0%2%4%6%
6、8%10%12%14%16%18%GDP值 增 长 率- 3 -2、 城镇居民消费水平趋势分析数据显示：2002 年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定增长， 年平均增加可支配收入1686.25 元，年增长率为 12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出 1414.5 元，2003-2008年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率达到 13.5%。人均可支配收入(元) 人均消费支出(元)2002 年 11768 85042003 年 12915 94592004 年 14443 107392005 年 16403 118492006 年 18513 141622007
7、 年 21530 163802008 年 23948 171172009 年上半年 9667 8856- 4 -3、 人口结构情况分类 年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年户籍人口 134.36 137.16 141.76 146.77 153.22 160.38 167.24 173.67城镇人口 69.73 76.3 83.74 91.04 96.18 109.24 114.16 118.58城市化率 51.90% 55.63% 59.07% 62.03% 62.77% 68.11% 68.26% 68.28%
8、外来常住人口 73.24 74.24 75.24 74.14 71.78 72.62 75.76 75.33外来/户籍 54.51% 54.13% 53.08% 50.51% 46.85% 45.28% 45.30% 43.38%全市常住人口 210.4 211 217 220.91 225 233 243 249未来厦门人口预测：近年来，厦门市人口增长率保持在 4%左右；截止 2008 年，厦门全市常住人口 249 万人。全市户籍人口 173.67 万人，其中城镇人口118.58 万人。按照近年来的增长速度，预计未来 5 年全市户籍人口将达到 210 万人左右，外来常住人口达到 100 万人
9、，全市常住人口规模将达到 310 万人。厦 门 市 户 籍 人 口 增 长 情 况05010015020001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年(万 人 )0%1%2%3%4%5%户 籍 人 口增 长 率- 5 -4、 厦门产业结构分析第一产业 第二产业 第三产业 合 计年度亿元 比例 亿元 比例 亿元 比例 亿元 比例2004 20 2.27% 524 59.34% 339 38.39% 883 100%2005 21 2.04% 573 55.58% 437 42.39% 1031 100%2006 18 1.60% 628 54% 516 44.40% 1162
10、100%2007 17 1.30% 735 53.50% 623 45.20% 1375 100%2008 21.8 1.40% 817 52.40% 721 46.20% 1560 100%2009 11.6 1.20% 481 49.60% 477 49.20% 969 100%厦门市产业结构经过多年的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。2009 年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为 1.2：49.6：49.2. - 6 -二、 城市整体规划及项目周边地块的规划1、 城市区域划分及城市发展(1) 厦门城市规划综述2000 年经国务院
11、正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。根据国务院的批示，2006 在通过的厦门市“十一五”规划纲要中也明确提出，厦门的城市发展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市”。同时，在 2004 年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区的龙头。通过体制上的优势，走在福建发展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济发展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。”- 7 -在“国际性港口风景旅游城市”及“海西主要中心城市”的发展定位上，厦门市制定了建设“海湾型”城市的城市发展与规划战略，具
12、体是以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、众星拱月”的城市格局。厦门“海在城中，城在海上”的特殊城市形态，是国内独特的城市景观。(2) 城市规划功能布局结合城市空间自然形态和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市。“一心”：即厦门本岛“两环”：环西海域的“两湾三区”,环东海域及同安湾的“东部地区”；“一主（城）”：即厦门本岛（含鼓浪屿），作为全市的政治、经济和文化的中心;“四辅（城）”：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；“八片（区）”：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷和新店刘五店片区;
