1、提 案：市场部 齐智慧 日 期：2007年12月10日,铜陵农产品大市场代理行为可行性分析,合作态度积极合作方式谨慎,前言,由于此项目设定在铜陵，而且笔者对该地的房地产 市场不是很熟悉，所以只能事先在网络上收集了区 域经济宏观信息、房地产中观信息等资料，然后根 据个人经验所得加工而成，所形成的观或有不足或 偏颇之处，还望领导明鉴。,PART1、已知前提,一、和本案有关的市情概况一览二、可能对研判形成价值的本案情况一览三、前提结论,一、和本案有关的市情概况一览I,市情概况,纵深思考量延展,人口数量少，市场空间相对狭窄。,城市人口：73万人。,城市范围小，项目宏观辐射力度小。,城市规模：1100多
2、平方公里，辖一县三区（铜陵县、铜官山区、狮子山区、郊区）。铜陵市是安徽省最小的地级市。,一、和本案有关的市情概况一览II,在日常消费品普遍涨价的同时（肉禽价格累计比去年同期上涨29.7%）；其恩格尔系数不升反降，说明食品消费占居民总消费的比重进一步降低，消费支出范围进一步拓宽，对于本案的业种经营不属于利好因素。,经济指标：06年人均GDP4300美元，位居安徽第二（第一为马鞍山）。2006年城镇居民家庭恩格尔系数由2005年的44.63下降到39。2007年16月，恩格尔系数为37.46%，继续呈现下降趋势。,市情概况,纵深思考量延展,一、和本案有关的市情概况一览III,这条才是本案最核心的竞
3、争力和无可比拟的优势。做这种城市运营色彩浓郁的项目，政府才是背后真正的推动者。只要有了政府宏观方向的支撑，此案定胜不败，剩下的只是赚多赚少的问题。笔者认为，单凭这一条，我司就可以去努力争取操作本案。,铜陵市内目前共有大小农贸市场近32个，规模小，条件简陋，功能不全，没有检测中心。根据铜陵市的整体规划，在十一五期间，将天桥蔬菜市场、天桥禽蛋市场、钢铁厂禽蛋市场、淮河路水产品市场、有色副食品市场等迁至铜陵市农产品大市场内。,市情概况,纵深思考量延展,二、可能对研判形成价值的本案情况一览I,体量小，投资少，是一个赚快钱的好项目。,该项目分二期跨三年度实施。总体占地约160亩，其中一期规划占地60亩，
4、计划总投资4317万元。,项目信息,纵深思考量延展,麻雀虽小，五脏具全，业态业种和功能配比较为科学、先进。,坚持以“龙头企业为先导、公司基地农户”的发展思路。,二、可能对研判形成价值的本案情况一览II,地段便利，项目中观辐射性能良好。,该中心位于铜陵沿江快速通道旁，距芜铜路250米，与正在建设的铜九铁路铜陵新站2公里，距铜陵长江大桥2公里，邻近的车站新区正在动工建设 。,项目信息,纵深思考量延展,二、可能对研判形成价值的本案情况一览III,该分区方式显然不能达到利润最大化的要求，并且和后文的平面布置示意图不吻合（蔬菜交易区和水产品区的体量不吻合、禽蛋交易区不翼而飞、只有一个主入口等等硬伤）。若
5、要做到利润最大化，显然要针对该分区方式进行调整，如增大含金量高的禽蛋交易区、水产品区、红白肉交易区；减少含金量少的蔬菜交易区、人车分流系统考量等等。,蔬菜交易区1.5万，水产品区0.8万，市场管理用房5000，电子商务区2000，饮食服务区2000，检验检测中心500，信息系统300，以及相关配套设施,项目信息,纵深思考量延展,二、可能对研判形成价值的本案情况一览IV,有一定程度的政府重视，并且已经制定了相关税费的减免措施。此中大有可为。,06年5月27日下午，铜陵市市长碰头会上，会议明确表示“支持无公害蔬菜批发市场建设，市规划局要尽快明确无公害蔬菜批发市场的用地规划” 。,项目信息,纵深思考
6、量延展,三、由前提条件推导出来的结论,中微观有利： 1、政府层面重视、支持，并且有务实行政作为。 2、产品分区具备优化空间 3、地段便利，中观辐射良好 4、体量小，投资少，有优化产品的意识,宏观不利： 人口基数少，城市规模小，恩格尔系数持续降低。,主导因素向好， 资源可借、 劣势可扭、 不利可逆,边缘因素向差， 且短期不可逆,PART2、经济效益核算,一、盈利方式一览二、盈利对象解析三、盈利数值概算四、推导建议,一、盈利方式一览,1、出售：代理佣金溢价分成2、出租：所有摊位和门面房2个月的租金3、租售并举：1）所有摊位出售，代理佣金溢价分成2）所有门面房出租，2个月的租金,二、盈利对象解析（市
7、场摊位市场内门面房）,1、市场摊位：根据资料中的平面布置示意图，可以按照一个摊位1.5米长、6070公分宽来概算，共6排，摊位数量共792个（概算，详细概算过程见后）。2、市场内门面房：按照一栋门面房长50米、宽12.5米计算，则所有12栋3层门面房的可供销售面积为5012.531222500（概算，详细概算过程见后）。,二、盈利对象解析之I：市场平面布置示意图,165m,270m,226m,160m,管理用房,休息中心/检验检测,车库,主入口,3F门面房,摊位区,二、盈利对象解析之II：市场摊位,根据比例尺换算： 地块南方226米对应图上9公分 则图上每区总摊位宽度0.5公分对应实际宽度为1
8、2.5米。 下图仅针对总摊位宽度，来进行分摊位排列设计。得出：1个总摊位可以分出四个分摊区。,3层门面,3层门面,每区总摊位宽度12.5米,退让2.5米,退让2.5米,摊位0.7米,摊主,货物,顾客,摊位0.7米,顾客活动 2米,摊位0.7米,顾客活动 2米,摊位0.7米,摊主活动 1米,二、盈利对象解析之II：市场摊位,根据比例尺换算：地块东方165米对应图上6.5公分 则图上每区总摊位长度2公分对应实际长度为50米。若每个分摊位长度按照1.5米计算，则1个分摊区可分割成33个摊位。每个摊位长1.5米，宽0.7米。 则本市场内摊位数量为：3346792个摊位。,二、盈利对象解析之III：门面
9、房,同理，根据比例尺换算：按照一栋门面房长50米、宽12.5米计算，则所有12栋3层门面房的可供销售面积为5012.531222500（概算）。,三、盈利数值概算之I：市场摊位,可能性1、全部出租。按照平均租金250元/月/摊计算，则市场所有摊位月租金收入总额为25079219.8万元。若能谈到招租佣金为2个月租金的话，则市场摊位的招租收入部分，我司共可收入约40万元。可能性2、全部出售。按照摊位出售均价15000元/摊计算，则市场所有摊位销售收入总额为1.5万7921188万。若能谈到代理费2.5个点的话，则市场摊位的销售佣金部分，我司共可收入约30万（不含溢价分成）。,三、盈利数值概算之I
10、I：门面房,可能性1、全部出租。按照3层平均租金10元/计算，则市场所有门面房月租金收入总额为102250022.5万元。若能谈到招租佣金为2个月租金的话，则市场摊位的招租收入部分，我司共可收入约45万元。可能性2、全部出售。按照3层平均售价1400元/计算，则市场所有门面房可销售总额为1400225003150万。若能谈到代理费3个点的话，则市场所有门面房的销售佣金部分，我司共可收入约95万（不含溢价分成）。,四、推导建议,根据上文分析，显然，从利润角度而言，我们似乎更应该制定“市场摊位全部出租、门面房全部出售”的谈判思路。但是，我们更应该清醒的意识到，市场摊位全部出租的难度较小，门面房全部
11、出售的难度较大毕竟面临的目标客户群有限，其购买力也很值得商榷。所以，个人倒是建议不如全部出租，最多3个月的时间赚回100万左右，倒也算是为公司赚了一点零花钱毕竟铜陵也不是很远，依然在我司的管理张力范围内。当然，如果要是在前期的市调过程中，若铜陵的很多副业经营者表示出愿意购买门面房的倾向，则我司的战略行为应当进行调整。（也只能是经营者了。个人不认为投资者会看好这种产品形态）。不管如何，我司还是尽量与甲方的合同签的细腻完善一些，针对两种产品形态提出平行的两种操作思路（门面房和摊位都既能出售，也能出租），且制定细分的佣金措施，以扩大我司的操作弹性。,PART3、操作风险评估,一、风险来源二、风险分析
12、,一、风险来源,个人认为，本案的风险主要来源于合作方式。即，两种产品形态的租售选择。,二、风险分析,1、若采取全部出租的形式，则风险近乎为零，且操作首期不应多于3个月，最多不超过5个月。唯一的瓶颈难题在于推广层面的“全新农产品大市场”的概念引导。至于其他的推广途径、推广弹药、具体策略等等，一概不是问题。2、若采取摊位出售、门面房出租的形式，则利润要求上的必要性不足，不予考虑。3、若采取摊位出租、门面房出售的形式，则利润上可达到最大化，但风险度主要体现在门面房出售的价格出口和销售周期认定层面，可能会因为价格出口的不科学导致销售周期较长（至少1年。而且农贸市场这种产品形态，若1年都面世不了，则后期的市场信任度堪忧）。这里的瓶颈难题主要是客户群较为狭窄、经济能力较为落后、产品投资价值不充分、产品投资类别较生疏这四个问题。,结束语,经过上文分析，笔者还是倾向于对此项目报以积极的合作态度。毕竟目前铜陵的房地产市场还正处于较为高速的发展期，我方亦可以在此市场上继续深度挖潜，利用战时结束的“闲时”去“不务正业”，寻找其他市场机会。另外，一个比较规范的可行性操盘研究，的确是要包括利润产出和成本投入的分析。但由于笔者对于公司运作成本（如项目组异地操作成本、置业顾问薪水成本、案场经理分成制度等等）不甚熟悉，所以此部分只好略去，还望张总见谅。,齐智慧 二零零七年十二月十日,
