1、 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 1 页 共 9 页 1 样板示范区开发指引 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改 人 审核 人 批准人 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 2 页 共 9 页 2 目 录 一、样板区定义及作用 二、样板区的开发时段 三、样板区规划 四、样板区流线 五、工地现场展示营销 六、样板房室内设计风格定位 七、选择设计和施工公司 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 3 页 共 9 页 3 一、样板区定义及作用 1. 样板区，也称示
2、范区，由入口接待处、现场售楼处、样板景观区、样板房、商业街等几大部分组成，通过营造真实的生 活场景，让客户切身体验未来整个楼盘的生活氛围。 2. 样板区具有促进销售及工程示范的双重功效。 3. 对客户而言，在实景、实体的样板区中，可以真切感受室内外整体布局和生活场景，也可体察到开发商的能力和水准；开发商则可以了解客户对产品的真实感受，直接接受客户的评价信息和建议，从而完善不足，发扬优势。 4. 样板区创造了一个轮廓清晰而又完整的居住环境与居住空间的展示，比营销人员的解说更有效力 ,已成为促进新盘销售的必备道具。 二、样板区的开发时段 1. 样板区应在产品策划阶段就需明确，结合项目整体定位及巿场
3、营销的要求，确定样板区的位置选 择、建设规模、户型配比、流线组织及营造力度。 2. 样板区的建筑及景观设计应作为一个单独的子项，设计及工程的力度也应得到加强，应在楼盘开盘销售前完成。 三、样板区规划 3.1 样板区规模 1. 样板区建设应包括入口接待区域、入口景观区域、售楼处区域、样板组团区域（样板景观、样板房），条件许可的情况下也可将商业街或者部分商业活动场所如咖啡、茶座等纳入样板区范围，以丰冨原来单纯的销售空间。 2. 样板 区规模大小应依据项目的整体定位、市场营销策略以及开发进度等因素， 结合前期资金投入情况决定。项目公司可根椐项目规划特点予以内容和面积上 的调整。 3. 户型较多的住宅
4、楼盘不用每个户型都做样板房，但至少要做几个主力户型的样板房，一般一个楼盘做三到五套。 4. 样板区参观时间应控制在四十分钟至一小时之间。 建议：样板房户型选择原则：主力户型、难销售户型、特色户型 . 样板房装修及景观设计应事先确定单方造价，以免投入失控。 3.2 样板区选址 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 4 页 共 9 页 4 样板区选址应综合考虑以下因素： 1. 临近外部道路的最佳交通流线处，且为易识别区域（结合户外广告导引）；避免单行道、低品质道路。 2. 方便安排参观者停车及接待的区域，避免访客步行时间过长。 3. 应考虑不影响施工进度。
5、 4. 组团 位置选择应包含样板房所有房型。 5. 样板区的景观应具有一定的代表性。 6. 样板区的位置应靠近售楼处，且易于组织与施工通道互不干扰的看房通道， 看房通道如能穿过样板景观区域则更佳。 四、样板区流线 4.1 流线内容 流线内容组成如下： 入口接待 (停 车场） 现场销售中心 形象入口 示范区 样板间 示范区 现场销售中心。包含从客户进入样板区现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。 4.2 参观流线组织 1. 参观流线需要事先进行合理的组织安排，应保证便捷而闭合，并应对整个流线进行精心的包装。 2. 现场通过流线组织充分地展现楼盘 的特质，将产品在规划设计过程中的先进理念
6、以及美好生活场景有选择地展示给客户，结合销售人员的解说，使客户在参观中不知不觉地被一步步打动，超越他们的预先想象，在看完整个样板区后最终作出购房的决定。 3. 流线设置时要避免重复，各示范结点之间应具有良好的联系和沟通，使整个样板区经由精心设计的参观通道而形成有机的整体。 4.3 重要节点 1. 停车场设计 a. 样板区内应设置不少于 20 个车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点。 b. 客户停车应靠近现场销售中心，如距离超过 200 米，应配备电瓶车接送。 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 5 页 共 9 页 5 2. 现场销售中
7、心（售楼处） a. 通 常利用将来的小区会所，将其布置成临时的售楼处。 b. 售楼处按使用功能可分为接待区、模型区、展示区、洽谈区、签约区、休息区、工作区、收银区或财务室等，应做到销售动线分明，功能分区明确，便于业务人员在同一区域内的工作展开。休息区建议设置成会所咖啡厅的形式，让来访客户体会到轻松尊贵的感觉。 c. 售楼处的空调应不低于大型商场空调负荷标准。 建议：售楼处明确展示楼盘不利条件提示板，以免后期产生争议，并取信于客户。 3. 形象入口 参观的形象入口最好是小区主入口，该部分往往是规划中最精彩的部分，容易吸引眼球，引起震撼。在施工进度赶不 上样板区推出时间的情况下，也可搭建临时形象入
8、口，以烘托销售气氛。 4. 参观通道 a. 最佳的参观通道是穿过景观展示区进入样板房，该距离不宜超 300 米，否则建议配置电瓶车接送。 b. 如样板房设置于在建工程中，则应根据施工条件可采取多种方式，如：地面通道、空中通道、地下通道；形式可采取开敞式、封闭式、半开敞式 ； 对工地进行围墙围蔽以后，施工通道的设置应考虑不影响示范区环境和看房参观路线的美观。 c. 样板房的参观通道应具有易达性与安全性 ； 如没有景观展示的话，通道两侧和顶面应以广告板或布幅遮挡，内容可以以营销策划的各种内容来表现 ； 参观 通道应经过精心打理，让走过工地的参观者不会被灰尘所沾染。 5. 单元入口及门厅 a. 在前
9、期资金投入许可的情况下，楼栋单元入户门和门厅需按楼盘交付标准进行设计和装饰，入口周围如有景观烘托，则会产生更好的效果。 b. 如果地下室的门厅和电梯厅是连接看房通道的出入口的话，该地下室的门厅和电梯厅也应进行精心的设计和装饰。 6. 样板房 样板房是整个样板区展示的重点，是客户参观的主要目的地。 样板房按交房时装修及设备配置情况，大致可分为： a. 展示用样板房 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 6 页 共 9 页 6 楼盘交房标准为毛坯房，样板房只是按楼盘定位要求，设计并装修其中部分套型作为销售道具，帮助客户理解房型空间关系，为客户提供一个未来家
10、园的美好想象，以激发客户的购买欲。 样板房档次应稍高于楼盘档次，使客户感觉预售物业品质高于期望值，产生物超所值的惊喜。但档次也不能定位过高，避免使客户因感觉与实际不符而不能认同。 特点：高水准的硬装和软装设计，营造出高于实际的感官冲击。 建议：样板房应充分展现项目的主题，在风格上应既符合项目整体定位又适当超前，突破一般的家装思路，引导新的生活状态及方式，为营销制造一定的话题，即俗 称“讲故事”。 b. 精装修交房标准样板房 楼盘交房标准为精装修房，样板房除活动家具及软装外即为交房标准 ； 样板房是为了让客户了解楼盘交房时各户型的装修标准以及配置的设备品牌、型号，同时通过家具与软装塑造富有品质感
11、的生活氛围 ； 为客户提供对于未来家园可实现的生活指引。 特点：真实、实用、品质感。 建议：选择的施工单位要经得起客户放大镜的审视 ； 最好要有吸引人的细节处理，如厨房橱柜转角处理、收纳最大化、鞋柜新风等等。 c. 工法样板房 样板房中不展示任何硬装及软装，只展示材料、设备和施工做法 ； 工法样板房是为了让客户了解各种具体 施工做法，通过实物和介绍使客户对所选材料的外观和品质以及施工方法有深入的认识，从而对销售物业产生非常实际的了解，对预售楼盘的品质产生信心。 特点：真实、具体、详尽。 建议：建筑和装飾材料施工步骤表达详尽、介绍清晰明了，可用剖开表面，层层展现截面的方式作展示介绍；对于开发商提
12、供和不提供的材料、设备应有明确标示。 7. 室外景观 a. 样板区景观是整个小区景观亮点的浓缩显示，必须体现整体景观设计的主题精髓 ；样板区的景观布置将直接对销售产生影响。 b. 依据设定的参观流线，从入口至出口的流线上应有视觉亮点、氛围景观、体验或停样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 7 页 共 9 页 7 留性景 观，其观赏面与流线应有良好结合 ； 特别是在形象入口、售楼处等关键节点应有良好景观烘托气氛 ； 例如：售楼处周边可以以流动性水景来渲染销售气氛。 c. 在各参观起始点和到达点，均应有良好景观视线。 d. 样板区景观营造应考虑与样板房的对
13、景关系，样板房与样板区应融为一体，在视觉和动线上应有互动的关系。 建议：统一设计而又别致多样的商铺店招，精心布置的展示橱窗，露天的休闲咖啡座，营造出休闲商业街的氛围，为样板区增添亮点 ； 档次定位不能过于超前，实施前应有单方造价控制标准。 五、工地现场展示营销 1. 工地现场是最好的工法展示区，包含 内容有 工地围墙、工地广告牌、工程进度板、指示牌、温柔的警告牌等。 2. 除了现场售楼处、工地围墙形象设计、工地户外广告牌等传统的工地营销内容，工地管理和工地绿化正在成为工地营 销的热点。 3. 工地上的物料 有序摆放，工地的通道宽度 严整统一。车、 人 、 物料 次序井然，初访者 一目了然 ，整
14、洁有序的工地是展示产品品质的最好窗口。 建议： a. 万科有时候会这么干！对工程管理自信的表现。 b. 客户在工地上的安全意识很淡漠，所以选择安全的位置和安全的通道非常重要，同时要注意消除施工中的不利景观。 c. 提高对工人服务的设施标准有时候会起到很好的作用。 六、样 板房室内设计风格定位（主要指展示样板房） 1. 应依据楼盘档次、物业类型、楼盘主题风格定位样板房的设计风格。 2. 在兼顾楼盘的建筑风格及宣传导向的同时，了解不同户型的意向客户群的年龄层次及文化背景和喜好。每套样板房的风格应为该套型意向客户群所喜欢的风格。 3. 一般较年轻的客户会偏向于现代风格，而中年以上的客户则会更喜欢偏古
15、典的风格，或现代中式风格。 以下为几种较常见的样板房风格 （可与样板房精装修风格分类手册中图样对照） ： a. 欧式古典风格 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 8 页 共 9 页 8 较适用于别墅或较大的房型，建筑面积在 150 平方米以上，意向客户群年龄在 40 岁以上的 户型。 b. 新古典风格 较适用于较大房型，通常建筑面积在 120 平方米以上，意 向客户群年龄在 35 岁以上的户型。 c. 现代中式风格 较适用于别墅或较大的房型，建筑面积在 120 平方米以上， 意向客户群年龄在 40岁以上的户型。 d. 美式乡村风格 较适用于别墅或度假
16、休闲类的产品，适合较大的房型，通常建筑面积在 150 平方米以上。 e. 异域风情 较适用于别墅或度假休闲类的产品，通常建筑面积在 120 平方米以上。 f. 多元混合风格（混搭） 适用于各种房型。 g. 现代简约典雅风格 较适用于中、小房型公寓，通常建筑面积在 120 平方米以内，意向客户群年 龄在 35岁以下的户型。 建议： a. 套内家庭结构构成应反映该楼盘意向客户群情况。 b. 配合设计师设计理念的背景音乐可使消费者在参观楼盘的过程中慢慢静下心来、舒畅地感受和体验梦想中的未来家园，使促销工作变得轻松易行。 c. 户内门的门扇不安装。 d. 公寓楼的橱柜可不做吊柜，以增大厨房视线尺度。
17、e. 展示家具避免由装修施工单位制作，统一由家具厂制作或者购买成品。 七、选择有样板房成功经验的设计和施工公司 1. 选择设计公司需要明确： a. 设计公司具备较高设计水准。 样板 示范区开发 指引 编号： XS-ZY-006 版号： A/0 页码： 第 9 页 共 9 页 9 b. 该公司以往的设计作品风格是否符合本项目风格定位。 c. 主设计师是否擅长此种风格的设 计。 2. 选择施工公司需要明确： a. 有业内成功经验、懂得如何使样板房出彩。 b. 擅长理解设计师意图，有充分的配合意图。 c. 选择优秀软装设计公司 。 软装布置是锦上添花的关键环节 ； 应找有经验的软装设计公司做软装设计，必要时可委托购买、布置软装物品。专业设计师需全程监控整个过程，才能使各项物品尺度、色彩合宜，起到画龙点睛的作用，并且避免返工，满足样板房建造的速度要求。
