1、CBREJRJD-GZ-SM-031-47楼宇管理部工作手册编 号: CBREJRJD-GZ-SM-03版本/状态: A/0编 制: 审 核: 批 准:生效 日期: 二一年六月一日北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司编制CBREJRJD-GZ-SM-032-47目 录1.0 楼宇管理部服务目标及实施措施 42.0 楼宇管理部组织架构及岗位规程 52.1 楼宇管理部人员架构图 52.2 岗位说明书 62.2.1 楼宇管理经理岗位说明书 62.2.2 楼宇管理主任岗位说明书 82.2.3 楼宇管理领班岗位说明书 102.2.4 楼宇管理副领班岗位说明书 122.2.5 楼宇管理助理岗位说明
2、书 142.3 岗位操作规程 152.3.1 大堂岗操作规程 152.3.2 消防中心岗位操作规程 162.3.3 内巡岗操作规程 162.3.4 外围岗操作规程 172.3.5 车库入口岗操作规程 182.3.6 车场巡逻岗操作规程 183.0 楼宇管理部工作职责和安全管理制度 193.3 楼宇管理部的工作职责和任务 193.3.1 楼宇管理部的工作职责 193.3.2 楼宇管理部的主要任务 CBREJRJD-GZ-SM-033-47203.4 楼宇管理部安全管理制度 203.4.1 24 小时值班及巡逻制度 203.4.2 楼宇管理部交接班制度 213.4.3 物品进出及放行管理规定 21
3、3.4.4 人员出入管理规定 223.4.5 对讲机使用管理制度 223.4.6 停车场管理规定 233.4.7 二次装修安全管理制度 243.4.8 安全用电管理制度 263.4.9 楼宇管理部安全管理制度 263.4.10 楼宇管理部备勤制度 273.4.11 备用钥匙管理规定 274.0 火警（灾）处理预案 284.3 星河发展中心火灾疏散预案 294.4 星河发展中心灭火作战计划 304.5 楼宇管理部火灾处理预案 314.6 初期火灾处理程序 324.7 消防报警信号处理程序 CBREJRJD-GZ-SM-034-47335.0 消防安全管理制度 335.3 消防安全责任制度 345
4、.3.6 星河发展中心义务消防队组织架构 355.4 消防培训制度 365.5 消防安全检查制度 365.6 消防档案管理制度 375.7 消防中心运行管理制度 385.8 消防设备运行管理规定 395.9 消防设施、设备操作规程 405.10 消防设施、设备管理规定 415.11 动火作业管理制度 425.12 办公室、机房防火管理规定 435.13 装修施工现场消防安全管理规定 435.14 大厦用户（商户）消防安全责任书 445.15 装修施工防火责任书 455.16 消防安全奖惩制度 46CBREJRJD-GZ-SM-035-471.0 楼宇管理部服务目标及实施措施1.1 质量目标：1
5、.1.1 客户满意率达到 95%以上；1.1.2 治安、火灾、安全责任事故为零。1.2 适用范围：楼宇管理部1.3 实施目标的措施： 1.3.1 建立与客户沟通渠道、尊重客户、理解客户、把客户视为朋友，提高客户意识、服务意识，确保客户的要求予以满足，使客户满意率达 95%以上。1.3.2 建立各项应急预案、安全措施，加强监督检查管理，采取积极有效的防范措施以确保金融基地的治安、火灾及安全责任事故为零。CBREJRJD-GZ-SM-036-472.0 楼宇管理部组织架构及岗位规程2.1 楼宇管理部人员架构图合计 59 人楼宇经理（1 人）楼宇主任（1 人）楼宇领班（1 人）楼宇领班（1 人） 楼
6、宇领班（1 人）早班 中班 夜班楼宇副领班（1 人） 楼宇副领班（1 人）楼宇副领班（1 人）楼宇助理（18 人）楼宇助理（18 人） 楼宇助理（15 人）CBREJRJD-GZ-SM-037-47CBREJRJD-GZ-SM-038-472.2 岗位说明书2.2.1 楼宇管理经理岗位说明书一、岗位资料岗位名称：楼宇管理经理 所属部门：楼宇管理部 岗位人数：1 人直接上级：总物业经理 直接下级：楼宇管理主任 联系部门：各部门可升迁岗位：总物业经理 可轮调岗位：物业部经理 可替代岗位：楼宇管理主任直接汇报对象：总物业经理 直接督导下属岗位人员：58 人二、岗位职责1、 领导、管理整个楼宇管理部的
7、全体员工，包括分配工作和资源,平衡工作量。2、 与综合管理部协调招聘、培训、考勤， 确保楼宇管理部正常工作需要运作。3、 负责编写和更新楼宇管理部部门的所有工作流程，应用表格等。4、 通过检查、监督，确保楼宇管理部全体员工能依照公司、部门规章制度及岗位流程执行工作。5、 负责组织客户群体,举行每年一度的消防演习。6、 负责金融基地的重大安防任务，做好特殊事件处理程序等措施。7、 协助调查并跟进处理各种犯罪案件、意外事件、自然灾害。8、 与各相关部门沟通协调处理各种问题。9、 负责评估金融基地楼宇管理部员工的工作考勤表现，和作出适当的改善。10、负责贯彻、执行政府和公安机关的有关安全保卫、消防安
8、全等任务与要求。10、 与政府部门的公安、消防、交通、城管等职能部门保持良好关系。11、 协调组织义务消防队的组建与日常培训。12、 主持楼宇管理部工作会议，传达贯彻消防、治安法律法规，公司的文件精神，以及领导的口头指令，部署各项工作。13、 负责执行总物业经理所分派的其它任务。CBREJRJD-GZ-SM-039-47三、权限范围1. 本部门有关事宜的文件制作。2. 装修施工单位的防火安全责任落实情况审批。3. 部门工作制度、方案的审批。4. 下属员工的绩效评估、工作能力评估和任免建议。四、使用设备相关工作用具、办公室用具及照相机。五、任职要求1、25-40 岁，男性，身高 1.73 米以上
9、，中专或以上学历；2、持物业管理（相关）上岗证，质量、环境体系内审员资质三年或 以上同等物业管理岗位工作经验，具大厦安全/消防管理工作经验；3、熟悉电脑操作及各类治安、消防系统操作，良好的协调、沟通能力和服务意识；4、了解环保科学和技术知识，有一定的环境管理技能，应急反应指挥能力。六、业务接触对象相关政府职能部门、承包商、装修施工单位CBREJRJD-GZ-SM-0310-472.2.2 楼宇管理主任岗位说明书一、岗位资料岗位名称：楼宇管理主任 所属部门：楼宇管理部 岗位人数：1 人直接上级：楼宇管理经理 直接下级：楼宇管理领班 联系部门：各部门可升迁岗位：楼宇管理经理 可轮调岗位：物业部主任
10、 可替代岗位：楼宇管理领班直接汇报对象：楼宇管理经理 直接督导下属岗位人员：57 人二、岗位职责1、负责安全、消防工作的管理事务，部署工作计划并检查落实，检查各岗位安全制度、规定执行情况。与综合管理部协调招聘、培训、考勤， 确保楼宇管理部正常工作需要运作。2、 于每月编排本部各班次下月排班表，报楼宇管理部经理审核。3、 对下属人员执行训练、工作指导、监督，定期进行培训及测试，提高工作效率及应急技能。4、 负责楼宇助理人员思想(包括安全和法制)教育、行政管理、违纪查处，确保所有楼宇助理人员仪表整洁、行为良好。5、 传达上级的指示并跟进落实情况，协助部门经理实施消防演练、负责本岗位环境因素的控制。
11、6、 对突发事件进行处理及协调，维持秩序良好及保证生命财产不受损失。7、 协助上级处理一切有关安全保卫工作的投诉。8、 巡视物业范围内各重要器材设备，确保设备处于良好状态，对管理处财物、设备房等重点部位的安全加强管理。9、 协助上级与当地执法部门、司法部门及其他安全部门保持密切的合作关系，配合执法部门侦破违法犯罪案件。10、 完成上级指派的其它工作任务。CBREJRJD-GZ-SM-0311-47三、权限范围下属员工的工作能力评估。四、使用设备相关工作用具、办公室用具及照相机。五、任职要求1、25 岁以上，男性，身高 1.73 米以上，高中以上文化程度；2、持安全主任上岗证及消防系统操作上岗证
12、，两年或以上同等物业管理岗位或领班工作经验，熟悉大厦消防系统操作；3、身体健康，相貌端正，良好的服务意识，有一定的环境管理技能，应急反应指挥能力。六、业务接触对象相关政府职能部门、承包商、装修施工单位CBREJRJD-GZ-SM-0312-472.2.3 楼宇管理领班岗位说明书一、岗位资料岗位名称：楼宇管理领班 所属部门：楼宇管理部 岗位人数：3 人直接上级：楼宇管理主任 直接下级：楼宇管理副领班 联系部门：各部门可升迁岗位：楼宇管理主任可轮调岗位：无 可替代岗位：楼宇管理副领班直接汇报对象：楼宇管理主任 直接督导下属岗位人员：18 人二、岗位职责1、领班是楼宇管理部的基层领导者，协助楼宇主任
13、对班组人员进行管理，对所属人员的工作、培训及当值状况进行监督和管理。2、 对上级领导的书面或口头指示及时传达并执行，协调配合其他部门之间的工作关系，业户要求协办之事，如属合理，应在职权范围内给予协助，并报告楼宇管理部主任。3、 领班对当值楼宇助理要从严要求，认真切实地依照公司的员工手册及本部门的工作手册检查督促当值楼宇助理贯彻执行，并查阅当日各岗位填写的值班记录。4、 上岗前要检查楼宇助理的着装、仪容，组织上岗前的列队，布置当日任务和注意事项。下岗后讲评小结当值情况，提出表扬或批评。5、 做好楼宇助理装备的交接和保管工作，交接时要认真清点检查签名。6、 检查当值楼宇助理的着装、仪容、姿态及服务
14、质量，对违反公司规定的行为要及时纠正并批评，情节严重的报楼宇部处理，对各岗位报告的较重大问题要及时赶到现场处理，并将处理结果报告上级。7、 当值中对重点部位应勤检查督促，做好防火、防盗、防破坏及防突发事件及本岗位环境因素控制的工作，做好巡查记录并认真填写值班日志。8、 领班要熟悉突发事件处理程序，发生事故时要在现场指挥处理并及时向上级报告（具体措施和程序参见应急事件处理预案 ） 。9、 当值中发现物业、工程、清洁等方面有不妥当事项时，应及时通知相关部门或向上级报告，做好与各部门的协调、配合工作，保证大厦的各项管理服务功能正常运作。10、 按上级要求做好所属人员的培训、考核和评估工作。11、 完
15、成上级交办的其它任务和工作。三、权限范围CBREJRJD-GZ-SM-0313-47下属员工的工作能力评估。四、使用设备相关工作用具、办公室用具及照相机。五、任职要求1、23 岁以上，男性，身高 1.73 米以上，高中以上文化程度；2、持保安员上岗证，两年或以上同等物业管理岗位经验；3、具有一定的消防、安全工作经验和消防基础知识；3、懂各类消防设备及器材的；4、有一定的组织协调能力和沟通能力，身体健康，相貌端正，具有良好的服务意识。六、业务接触对象承包商、装修施工单位CBREJRJD-GZ-SM-0314-472.2.4 楼宇管理副领班岗位说明书一、岗位资料岗位名称：楼宇管理副领班 所属部门：
16、楼宇管理部 岗位人数：3 人直接上级：楼宇管理领班 直接下级：楼宇管理助理 联系部门：各部门可升迁岗位：楼宇管理领班 可轮调岗位：无 可替代岗位：楼宇管理助理直接汇报对象：楼宇管理领班 直接督导下属岗位人员：17 人二、岗位职责1、协助领班开展工作，对所属人员的工作、培训及当值状况进行监督和管理。2、对上级领导的书面或口头指示及时传达并执行，协调配合其他部门之间的工作关系。3、 对当值楼宇助理要从严要求，认真切实地依照公司的员工手册及本部门的工作手册检查督促当值楼宇助理贯彻执行，并查阅当日各岗位填写的值班记录。4、 上岗前要检查楼宇助理的着装、仪容，组织上岗前的列队，布置当日任务和注意事项。下
17、岗后讲评小结当值情况，提出表扬或批评。5、 做好楼宇助理装备的交接和保管工作，交接时要认真清点检查签名。6、 检查当值楼宇助理的着装、仪容、姿态及服务质量，对违反公司规定的行为要及时纠正并批评，情节严重的报楼宇部上级领导，对各岗位报告的较重大问题要及时赶到现场处理，并将处理结果报告上级。7、 当值中对重点部位应勤检查督促，做好防火、防盗、防破坏及防突发事件及本岗位环境因素控制的工作，做好巡查记录并认真填写值班日志。8、 熟悉突发事件处理程序，发生事故时要在现场指挥处理并及时向上级报告（具体措施和程序参见应急事件处理预案 ） 。9、 领班不在岗时负责本班全面工作。10、 负责本班员工宿舍的内务及
18、日常管理。11、 完成上级领导交办的其他任务和工作。三、权限范围下属员工的工作能力评估。四、使用设备相关工作用具、办公室用具及照相机。CBREJRJD-GZ-SM-0315-47五、任职要求1、23 岁以上，男性，身高 1.73 米以上，高中以上文化程度；2、持保安员上岗证，两年或以上同等物业管理岗位经验；3、具有一定的消防、安全工作经验和消防基础知识；3、懂各类消防设备及器材的；4、有一定的组织协调能力和沟通能力，身体健康，相貌端正，具有良好的服务意识。六、业务接触对象承包商、装修施工单位CBREJRJD-GZ-SM-0316-472.2.5 楼宇管理助理岗位说明书一、岗位资料岗位名称：楼宇
19、管理助理 所属部门：楼宇管理部 岗位人数：41 人直接上级：楼宇管理副领班 直接下级：无 联系部门：无可升迁岗位：楼宇管理副领班 可轮调岗位：无 可替代岗位：无直接汇报对象：楼宇管理领班/副领班 直接督导下属岗位人员：无二、岗位职责1、服从命令、听从指挥、坚守岗位、忠于职守。2、执勤时姿态端正、精神饱满、着装规范、佩戴整齐。文明礼貌待客、服务第一。3、努力学习物业服务的专业知识及公司的各项服务规定，不断提高服务意识与服务水平。4、诚实勇敢，坚决制止违法、违规行为，在事故、灾害面前勇于扑救，切实保护大厦人员生命、财产的安全。5、 遵守纪律、团结同事、互帮互助，积极配合其他岗位的协防事宜，爱护集体
20、荣誉。6、工作细致、诚恳待客，不讲粗话，坚持使用服务规范用语。7、遇有客人不理解或粗鲁对待时，要保持冷静，耐心解释，避免和客人发生争吵，必要时呼叫上级到场处理。8、 熟悉所在岗位的责任区域与工作规程，并严格遵守执行，负责本岗位环境卫生和秩序。9、 认真履行交接班手续，爱护岗位设施与公司配备的护卫器材。10、 按时完成上级交办的其它工作和任务。三、权限范围无四、使用设备相关工作用具。CBREJRJD-GZ-SM-0317-47五、任职要求1、20 岁以上，男性，身高 1.73 米以上，女性 1.58 米以上，高中以上文化程度，相貌端正，身体健康；2、组织纪律性强，具有 2 年以上物业管理保安从业
21、经验或退役军人；3、具有良好的品德和服务意识；六、业务接触对象客户、承包商、装修施工单位2.3 岗位操作规程2.3.1 大堂岗操作规程岗位编号：006 岗责任区域：大厦大堂及门前广场区域工作规程：1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2、在上岗三个月内，必须熟悉大厦职场内人员的基本情况。3、仪容严整、精神饱满、作风严谨、工作规范、举止文明、礼貌待人，坚持奉行“客户至上，服务第一”的服务宗旨。4、按规定上岗交接班，坚守岗位，严禁擅自离岗、串岗，在岗时不与同事或其他无关人员闲聊；5、维护大堂范围内的正常秩序，密切留意并礼貌劝阻推销人员、衣冠不整者、携带易燃易爆危险品者，指挥车辆严禁在门口停放。6
22、、文明执勤，礼貌回答客户及访客的有关本职允许范围的询问。7、对携带物品出入人员进行礼貌检查并引导办理相关手续，大件物品带出大厦时，按物品放行规定处理。未经许可不得在大堂内拍照、摄影。8、禁止大件物品以及送货、送餐、装修等人员从大堂搭乘电梯，指引其从消防电梯出入。9、当发现客人双手提（拿）着重物或伤残的人员进入大堂大门有困难时，应主动协助开门和提供帮助服务。10、投递到大厦各租户的报刊、杂志等邮件，接收后应协助及时送达业户收件人手中，并做好签收登记手续备查。严禁私拆租户信件、私揭邮票的行为。11、对非办公时间来访客人，必须确认被访者是否加班，经核实后登记来访者相关证件方可进入。12、若遇到不愿意
23、出示证件、蛮横无理者，应耐心做好解释劝解工作，尽一切努力消除其不满情绪。CBREJRJD-GZ-SM-0318-472.3.2 消防中心岗位操作规程岗位编号：总台责任区域：消防、监控中心工作规程：1、监控室监控员必须熟悉、掌握各类设备、设施、系统的应急处理程序。当发生突发事件时，按突发事件处理程序进行操作。2、检查各类设备是否正常，并认真做好记录，确保各控制柜、显示屏、监控录像等设备正常运行，始终处于良好状态。3、接到火警信号后应迅速按照火警处理程序，通知当值领班及巡逻岗位人员赶赴报警点进行确认；如属误报，现场确认人员通知监控室复位；如现场报告真实火情，立即按照消防应急方案执行。4、监控员要熟
24、练掌握“四会”处理程序：会报警、会使用灭火器材、会疏散、会逃生自救。5、谢绝外来人员进入监控室，如因公需要或设备维修，必须得到许可，做好有关登记后方可进入。6、严禁非消防维护人员、非监控员操作各类设备和开关。7、监控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改，如需更改必须由工程维修部相关技术人员凭开工许可证进行施工；如有损坏，要查明原因，并立即报上级经批准后方可更换。8、做好每日的交接班工作，详细询问上一班次的有关情况，以便继续跟进处理，并保持消防监控室内设备的清洁卫生。9、通过闭路监控发现有业主、租户使用电梯运货上下楼时，须及时通知机动楼宇助理前往现场，同时通知领班安排队员跟进货梯的使用情
25、况。10、电梯困人或电梯呼叫时，应马上回答，并按规定程序处理，遇有其他意外事件时，除及时报告领班外，按电梯困人程序处理。11、按规定时间开、关防、排烟风机。12、监控室内严禁吸烟，当值时不得锁门。13、对进入公共区域的人员，要进行有效监控和录像记录，发现可疑人员应立即通知当值领班或内巡逻人员前往现场检查询问，防止各类事件发生。2.3.3 内巡岗操作规程岗位编号：011/012 岗责任区域：大厦内各区域工作规程：1、大厦实行 24 小时巡楼制度，并实行定时、定岗位、定责任巡查制度，楼宇巡查实施楼层电子巡更打点系统，以备监督检查。2、按照规定路线对大厦进行全面的安全和消防检查，做好巡查记录，发现的
26、问题及时向领班汇报。3、巡查时务必要仔细、要多看、多听、多嗅，以确保巡查质量，防止各类事故发生。CBREJRJD-GZ-SM-0319-474、仔细检查消防设备、设施（烟感器、破玻报警器、破玻按钮、消火栓箱、疏散指示灯、防火卷帘门、监控摄像头等）是否完好正常。5、检查防火门是否关闭，机房门、电井门等是否锁闭及是否有损坏。6、在大厦范围内如发现可疑人员，应礼貌询问，必要时检查其所带物品。若属闲杂人员，应礼貌地将其请离本大厦管理范围。7、巡视业户办公门禁是否保持关闭状态，发现门禁系统有异常情况应立即通知领班到现场查看，做好记录并及时报告上级。8、发现有人员搬运大件或可疑物品离开大厦时，应询问清楚，
27、并提示他们办理物品放行手续。9、当接到消防监控室的指令时，立即赶到报警点进行确认，如属误报应通知监控室复位，如发现真实火情，立即向监控室汇报现场情况。10、在紧急情况下，根据指令，按突发事件处理程序进行操作，协助其他岗位对事件处理，事后详细做好事件处理记录。11、认真履行本职工作，完成上级指派、交办的其他临时性任务。2.3.4 外围岗操作规程岗位编号：013/015/010/016 岗责任区域：大厦外围工作规程：1、岗位设置应固定在视野开阔、利于工作的位置，按规定着装和佩带胸牌，精神饱满，立正站好；不得与无关人员闲聊或做与工作无关的事。2、提高警惕，注意发现可疑人和可疑物，必要时有礼貌地进行询
28、问，发现可疑情况立即妥善处理，处理不了的及时向当值领班报告，并做好记录。3、阻止衣冠不整、光脚、打赤膊及怀疑患有精神病者进入大厦区域；劝阻大声喧哗、聚集有碍公众形象的行为。4、对携带物品出入人员进行礼貌检查引导，大件物品须带出大厦时，按“物品放行规定”处理；5、外围休闲坐凳严禁人员躺下睡觉和行为不雅或长时间停留，不得堆放或代客看管任何行李、货物。6、外围禁止停车的地方不得停放任何机动车辆和非机动车辆，如有停放应礼貌劝其离开。7、对于临时等人车辆，视乎现场实际情况作出相应处理，但时间不易过长，且司机不能离开车辆，以便随时调度。8、负责大厦外围安全、环境卫生和秩序的管理，严禁推销人员、小商贩在大厦
29、管理区域乱摆卖；遇有高空作业位置应及时通知领班做好地面安全警戒。9、看管好大厦周围的设施设备，发现有损坏设施应立即制止，通知领班到现场处理，夜间加强警戒，严防犯罪分子进入大厦.CBREJRJD-GZ-SM-0320-4710、完成领导交办的各项工作和稳妥处理各种突发事件。2.3.5 车库入口岗操作规程岗位编号：008 岗责任区域：B1F 车库入口工作规程：1、熟悉大厦停车场相关管理规定、收费标准和应注意事项。2、车辆进入停车场时，应指引车辆慢行，并迅速查看车辆状况，发现车辆有受损时，及时通知相应岗位人员做好记录。3、送货车辆进入车库时须问明收货单位及公司，及时指挥其进入卸货区和给予正确搬运路线
30、的指引。4、维持入车口交通秩序，确保入车口畅通无阻，禁止车辆在入口处乱停乱放。5、禁止装有易燃、易爆及危险品的车辆进入车库；严禁超高车辆进入停车场。6、当车主无法正常取卡停车时，应协助或通知上级查明原因，严禁当值人员手动强行开启道闸。7、严格执行大厦停车场管理规定，实行一车一卡停车制度，严禁一卡多用。8、如换车、换人需车主亲笔委托，到物业服务部办理相关手续并经登记相关资料后方可放行。9、正确引导车辆停放在指定区域，保持车场岗亭及其环境卫生、停车场的标识完好，制止非机动车辆或闲杂人员进入车场或者逗留。10、对搬运物资的车辆，凭管理处签署的物资搬运物品放行条放行，对于没有出入停车卡的车辆应核对并登
31、记车主有效证件后，方可放行。11、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2.3.6 车场巡逻岗操作规程岗位编号：007/009 岗责任区域：B2F、B3F、B4F 停车场工作规程：1、维持好车场交通秩序，疏导车场车辆行驶，保证交通顺畅。加强巡视并积极做好防火、防盗、防破坏等相关工作。2、当车辆进入车库时，车库巡查值班人员指引车辆慢行，安全停放在车位上，任何车辆不得停放在停车场通道上。3、对停泊好的车辆，管理员应礼貌地提醒司机关好车辆的门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。4、对进入车场前就有损伤的车辆，及时与司机确认并做好记录。5、检查已经停放好的车辆门窗是否锁好，检查发现是否有漏水、漏油等现象，
32、对未锁好门窗的车辆，通知当值领班并及时联络车主，守住未关门窗车辆，严禁私自代客将车门锁上。6、加强对车场的巡视检查，发现可疑人员在车场走动或停留时，应礼貌上前查询，劝阻无关人员离CBREJRJD-GZ-SM-0321-47开车场。7、留意离开车辆是否携带大件物品，如有带出物品，按物品放行规定处理，如果来不及收取放行条的，应立即通知车库出口岗位的同事收取。8、负责检查车场消防设备和器材，保证消防通道畅通。在车辆出入较少时，应对地下车场的消防楼梯、车道等公共设施进行巡检，发现问题立即通知领班处理。9、清点车库内车辆，对临时停车和月租车辆数目进行核对，确保车辆进出停放正常，禁止车辆逆向行驶，并确保停
33、车场的安全管理。10、协助清洁公司维护好停车场内的清洁工作，保持停车场内整洁卫生。11、禁止司机(车主)在停车场内洗车和用消防水源洗车，经劝阻不听者按市停车场管理条例有关规定及管理处停车场管理有关规定进行处理。12、禁止车辆在车库内进行修理工作，严禁驾驶车辆在车库的车道上调试刹车系统。13、认真做好车场交接班手续，发现问题及时通知当值领班处理。14、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。3.0 楼宇管理部工作职责和安全管理制度3.1 目的通过制定楼宇管理部规定，确保楼宇管理员自身素质的提高，自觉维护楼宇管理工作的正常运行,确保金融基地的安全稳定和环境卫生，规范员工的言行举止，能够认真履行本职岗位
34、工作，做好岗位安全管理及礼貌服务，培训员工根据制度落实安全检查工作，从而实现安全管理目标和满足质量体系的要求。3.2 适用范围金融基地管理处楼宇管理部全体员工3.3 楼宇管理部的工作职责和任务3.3.1 楼宇管理部的工作职责3.3.1.1 负责辖区内治安保卫工作，配合公安及上级有关部门参与对重大案件、事故的处理；3.3.1.2 负责客户财物及公共设施的保护，防止被盗、破坏及意外事项的发生；对客户停放在车场的车辆进行管理（含车库标识） ，并对车辆的出入及存留情况进行严格的登记，以确保客户财物的安全；3.3.1.3 严格执行各项规章制度、消防法规、做好防火工作，负责应急预案的制定及组织应急演练，检
35、查落实各项防火安全措施；3.3.1.4 负责对治安消防保卫系统有关设施、设备的使用、管理、维护、检查、更换工作；3.3.1.5 制定物业管理中有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划，保护客户和在岗职工的人身、财物安全；CBREJRJD-GZ-SM-0322-473.3.1.6 做好安全防范工作，防止刑事案件、治安事件、自然灾害以及火灾事故的发生，提供一个良好、安全的工作环境；3.3.1.7 采取专业工作与群防群治工作相结合的方法，维护辖区正常秩序；3.3.1.8 搞好法制、安全宣传和教育培训工作，提高物业全员的法制观念和安全意识；3.3.1.9 负责安全保卫用品的采购。3.3.2 楼宇管理部
36、的主要任务3.3.2.1 防止火灾，防止暴力犯罪，防止危害国家安全的破坏活动，防止盗窃活动，防止利用大厦进行其他违法活动。3.3.2.2 制定金融基地的总体安全管理方案和各项防范预案。3.3.2.3 拟定并不断完善本大厦的各项安全制度、规定，报请总物业经理批准后发布执行，并监督落实。3.3.2.4 领导大厦安全保卫工作，部署岗位力量维护大厦的经营秩序，保护办公职场和要害部位的安全，维护大厦公共秩序。3.3.2.5 按计划对金融基地大厦实施消防安全检查，查处一般消防安全事故。对查出的安全隐患提出解决意见或通知有关部门限期整改或采取专业措施予以解决，对已发生的安全事故查明原因，提出处理意见。3.3
37、.2.6 对员工进行消防安全的知识培训，不断提高员工的安全意识和防范能力。3.4 楼宇管理部安全管理制度3.4.1 24 小时值班及巡逻制度金融基地实行封闭式管理，实行保安 24 小时值班制度。所有办公人员必须持工作证进入，来访人员必须到大堂前台办理临时出入证后方可进入。3.4.1.1 楼宇管理部值班制度楼宇管理部实行 24 小时三班轮值制度，各班次轮班时间如下：早班（A 班）：08:00-16:00中班（B 班）：16:00-24:00夜班（C 班）：24:00-08:003.4.1.2 楼宇管理部巡逻制度a、楼宇管理部每个班次必须派出至少二名巡逻岗位。对大厦范围进行全面巡查。b、巡逻人员必
38、须按照规定的时间和路线进行巡查打点。c、巡逻要求。随身携带安全巡查记录表 ，在巡查过程中发现异常情况及时报告并做好记录。d、巡查人员要提高安全意识，保持高度的警惕性，巡查中应思想集中，通过“看、听、闻、问” 。e、遇有紧急、突发事件应及时采取必要的措施，同时向领班报告并做好详细记录。CBREJRJD-GZ-SM-0323-47f、每位巡视人员必须使用巡更信息采集器到各巡更点巡查输入信息。g、巡视人员在巡视期间务必与监控室保持通讯畅通。h、巡视过程中接到治安、火警报警，应及时到达现场，了解情况，按实际情况做出正确处理。3.4.2 楼宇管理部交接班制度3.4.2.1 接班前准备a、接班领班提前 2
39、0 分钟到达值班室，换好工衣后与上一班次当值领班进行交接。包括口头交接和在值班记录表上书面签字交接。b、接班的队员提前 20 分钟到达大厦，按规定着装后自检仪容仪表。在值班室集中等候接班。c、领班在接班前 15 分钟列队集合接班队员。d、按部门排班表点名。e、检查接班队员员着装、仪容、仪表。f、分派工作岗位。明确各岗位注意事项。3.4.2.2 交接班a、领班安排队员分赴岗位,逐岗接班。b、交班的队员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械、通迅器具等装备器材向接班队员交待、移交清楚，认真做好记录。c、所有事项交接清楚后，交班队员在离开岗位前，交接双方在值班记录表上签名并记录时间。d、巡逻岗
40、位应在下班前 10 分钟在楼宇值班室等候交接班。e、接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未按时接班，交班人员要及时报告当值领班，等当值领班派人接替后才能离岗，否则负私自离岗的责任。f、已交班队员应到 B1F 集合列队位置等候领班列队集合。3.4.2.3 交班后讲评a、领班主持班后讲评工作，对当班各岗位的执勤状况进行总结。b、总结工作中的成绩和经验教训。c、对当值期间表现突出的岗位及好人好事进行表扬。d、对工作中的不足之处提出整改要求。e、交待其它事项。f、讲评完毕后，员工自行返回宿舍或住地。3.4.3 物品进出及放行管理规定为维护金融基地业户的财产安全，保持大厦很好的办公秩序，制定本规定
41、。3.4.3.1 业户需要运进大件物品或数量较多的物品时，应从 B1F 经消防电梯进入大厦。3.4.3.2 业户聘用的搬运工或装修施工人员应按金融基地人员进出管理规定办理出入证。CBREJRJD-GZ-SM-0324-473.4.3.3 业户有物品运出大厦必须有该公司授权人员签名和盖章的物品放行条方可搬离大厦；大厦当值人员有权对运入大厦的物品进行检查。3.4.3.4 大件货物必须按管理处指定的通道、电梯、时间进行搬运。3.4.3.5 施工单位带出大厦的工具、材料须凭业户的有效印章或签名、或经管理处批准后方可放行。3.4.3.6 业户带出大厦的大批办公用品（家私、电脑等）除要业户的有效放行条外，
42、还需管理处批准后方可放行。3.4.3.7 楼宇部当值人员应核对放行条与该公司的印章和签名样本是否相符（复印或经涂改的放行条无效） ，否则不予放行。3.4.3.8 严禁携带易燃、易爆等危险品，以及枪支、毒品等违法物品进入金融基地大厦。3.4.3.9 施工单位搬入的装修材料需经当值楼宇助理检验后方可运入大厦，严禁红砖、大量可燃易燃材料运入大厦。3.4.3.9 楼宇助理核对完放行手续后，应在放行条上签署姓名和时间及岗位。放行条由领班在交接前统一收集存档。3.4.4 人员出入管理规定3.4.4.1 金融基地职场工作人员凭该公司发行的工作证进入大厦。3.4.4.2 来访人员必须到大堂前台办理来访手续，凭
43、金融基地访客证进入3.4.4.3 晚上 19:00 以后进入星河中心大厦的防客，当值人员必须确认被访人员身份，是否有预约后方可进入，必要时领班和巡查人员陪同进入确认。3.4.4.4 装修施工人员必须凭施工人员出入证进出大厦若出入证丢失或过期，施工人员应到管理处补办证件或延期申请后方可进入施工现场。3.4.4.5 施工人员进出星河中心大厦时，衣着要整齐，佩带好出入证，配合楼宇助理检查。3.4.4.6 施工人员必须按指定路线、乘坐指定电梯出入大厦。3.4.5 对讲机使用管理制度3.4.5.1 使用规范及礼貌用语a、当值时按所属编号呼叫岗位，并使用规范用语，呼叫岗位过程中必须使用普通话，言语要简明、
44、清晰， “请”字当头， “谢”字随口（如：请回答、请回话、请说、请讲、请稍等、清楚、明白、谢谢！）等。b、当值中呼叫对方岗位时，应说出你所呼叫的岗位编号，再报出自己的岗位编号呼叫对方，在呼叫中应说（OXXOXX 我是 OXX，收到请回答或收到请回话，通话完毕后应说“谢谢！” ） 。c、当被呼叫的岗位收到对方的呼叫时，应立即做出回答，在回答中应说：（OXX 收到，请说或请讲，如果在通话中听不明白对方的呼叫，应说“请重复” ；如果在通话中已听清对方的说话时，应说“清楚或明白, 谢谢！” CBREJRJD-GZ-SM-0325-47d、当对讲机在通话过程中，无特殊情况，切勿打断对方的通话，应等待别人通话完毕后，方可进行呼叫。3.4.5.2 管理规定a、对讲机及其配套之电池
