1、,政 策 培 训,第 一 部 分 关于关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的政策解读,一、切实调整住房供应结构,（一）制定和实施住房建设规划。（二）明确新建住房结构比例。,政策解读1、市场90平方米以下户型将出现集中供应，结合奥运对 于项目工程施工的影响因素，市场小户型供应的高峰期 预计将出现在2007年上半年；,2、套型90平方米的规定对于住宅设计将会产生非 常大的影响，在北方地区，由于受到朝向和通风的 影响，将会大大增加设计的难度，特别是一些规划 条件比较严格的项目，由于无法突破限高和占地率， 只能设计一梯多户的板楼甚至是大塔，以前全采光 南北通透的板楼设计将很难实现，而为了满足容积 率
2、的要求，必须保证板楼的进深，在不能出现纯北 向房的设计要求下，不可避免出现北向大户型或者 北向长条加东西向窗的设计，对于产品品质而言， 很明显会有降低；,3、对于北方地区而言，由于90平方米控制线及个人信贷限制条款 的出现，90-110平方米区间的户型很难做出3居室，所以该区间户 型出现的几率将会减少，从而使得产品同质化严重；4、同一社区内高端与低端项目同时出现，表明政府在学习国外一 些政府的规划经验，由于产品趋同，小户型价格难以拉升，而在激 烈的竞争中，想要占领市场高点，必须尽力维持项目整体档次，所 以富人建设社区环境，大家共享成为必然，进行社会财富的再分配， 资源共享，建立和谐社区是政府的
3、目的；5、针对“直辖市、计划单列市、省会城市”特殊申报的规定，无疑 给了很多项目以希望，但是目前还没有具体的规定出台，无法得知 哪些项目符合申报条件，建设部在这一块的尺度也无法判断；,6、“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应 根据要求进行套型调整”的规定，使得北京许多想赶在第三季度开售， 争取在07年年度完成外立面施工以避开奥运对于工程影响的项目操作 难度加大，也使得市场供应在一段时间内趋小；7、50年产权的综合及公建用地建设住宅项目面临新的市场空间和操作机会。,二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,（三）调整住房转让环节营业税。 （四）严格房地产开发信贷条件。
4、（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。 （六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 （七）加大对闲置土地的处置力度。,政策解读,1、5年内转手交易征收营业税的规定，将在近期内严重打击市场短期炒做 或投机行为，二手交易市场的交易量将会急剧下划，但该部分的执行力度 以及将来房价的涨幅是决定未来二手市场恢复程度的决定性因素，政府目 前的主要着眼点无疑是在一手市场而不是二手市场； 2、个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易依然差额营业税的政策， 显示政府对于高总价单位及别墅投资行为的打击力度；3、严格房地产开发信贷条件政策的出台，将使得国内房地产开发业的进入 门槛继续增加，同时由于银行
5、开发信贷难度的增加，海外融资、社会资金募 集、基金贷款等多种金融渠道在房地产资金中所占有比例将会持续增加；,4、“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定， 将使得开发商融资渠道更加狭小，处理该类物业将成为难题，低价向社会或海 外基金出售将成为主要的处理方式；5、“住房消费信贷政策”的调整以面积而不是以家庭拥有住房套数作为主要 的衡量标准，显示政府主要目的是在遏制购房恐慌，而不是单纯的堵住投资渠 道，显然政府也在尽量避免过激行为的发生，但该部分后续政策尤其是银行方 面政策的调整力度，目前尚不明朗；6、“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”与第一条结合分析，显 示
6、政府在加大中低价位住房比例上的决心；,7、“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法， 以招标方式确定开发建设单位”，显然该政策使得只有融资渠道多，有操作实 力和经验的开发商才能拿到地，开发资源将进一步向大开发商集中，同时，该 部分还缺乏具体的操作细则；8、加大对闲置土地的处置力度，尤其是对未经批准中止开发建设连续满1年的， 按闲置土地处置的规定，使得以往开发商占政策空子，以土地升值为目的的行 为操作空间几乎不再存在，土地收回重新开发导致的市场价格下调与开发商成 本的增加（结合第四条）两者比较，该部分市场价格下调预计将会在未来成为 主流。,三、切实调整住房供应结构,（八）
7、严格控制被动性住房需求。,政策解读,1、在国六条和本文件中提到被动性需求已经引起了政府的关注，与 其他市场需求行为相比较（自住、投资、投机及海外基金购买），该 部分的影响各个城市相差较大，政府该条政策的出台，显示政府在土 地资源的利用和开发上趋向理智，有限的土地资源尤其是城区土地资 源将会逐渐减少每年的释放量，该条与各地方政府的土地供应和城市 改造计划将会出现严重的冲突。,四、进一步整顿和规范房地产市场秩序,（九）加强房地产开发建设全过程监管。 （十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。,政策解读,1、房地产市场秩序的整顿，将使得交易行为趋向公平透明， 结合北京市“房地产开发企业自领取预售许可
8、证之日起三日 内必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业自留预售房屋的， 只能按照现房销售。”的具体规定，显然，控盘销售的方式 将会逐步退出市场，对于销控问题，目前各个开发商采用的 对策有逐步领取预售证、单位价格调整、内部人员预先登记 等方式，但以政策的走向分析，后两种显然不是政府想要看 到的结果，是否政府会改变本次以结构调整为主的做法，明 确指导价格或限制价格调整幅度及频次，将肯定将会有后续 措施出台，而对于内部人员预先登记的方式，相信会是政府 重点打击的对象，也将会有后续措施出台。,五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难,（十一）加快城镇廉租住房制度建设。 （十二）规范发展经济适用住房。 （十三
9、）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。,政策解读,1、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场的意见在实际操作上是与第三 条相冲突的，但其中提到的“多渠道增加中低价位、中小套型住房供应” 应与政府的公房上市计划相对应，对北京尤其如此。,六、完善房地产统计和信息披露制度,（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 （十五）坚持正确的舆论导向。,总结：政府此次的调控主要呈现以下几个特点和趋势：,1、调控的主要力度集中在结构调整方面，而不是单纯直接的价格调整，政府 寄希望于通过对于市场交易双方的调整，以市场行为来间接引导价格变动， 不希望去年上海那样的大
10、规模价格下调同时也未能改变供需结构的现象发生；2、在需求方面，针对主要的几种需求：自住、投资、投机、被动型需求、基 金购买，采取了不同的调整策略，自住方面，压制大面积套型的需求，支持 小面积套型需求，投资方面，通过个人信贷和价格上涨来压制大面积套型的投 资，并不完全排斥小面积套型投资，全面打压投机行为，限制被动型需求，但 对于基金购买行为并没有做出明确限制；3、在供给方面，大量增加小面积套型供应，限制大面积套型供应；,4、结合供应和需求两者进行分析，短期内已经取得开工证的小户型项目， 会出现严重的市场观望现象，市场需求在短期内将会萎缩，但由于目前市 场供应本来就较少，所以综合来看，市场价格将再
11、难以在大幅提升，而由 于将要面对一年后小户型的大量放量，开发商应以保证销售速度为第一要 务，价格应随市场及时调整，已经取得开工证的大户型项目，尤其是较为 高档纯粹的大户型社区，会受到个人信贷政策和交易税收的影响，但同时 由于对未来市场看好，所以预期价格将会持续走高；5、政府寄希望于整体市场购房计划的推迟来改变目前自住需求过热的局 面，但土地供应市场如没有大幅调整，该政策作用的时间有限；,6、政府寄希望于调整个人信贷、征税来限制目前投资需求过热的局面，但 市场同样缺乏其他有效和公开的投资渠道。7、房地产开发的准入门槛大幅度提升，同时开发成本将进一步增加，开发 难度加大，市场土地资源将进一步向一级
12、开发商倾斜；8、政府的调控政策对平抑房价在短期内将会有积极的作用，但是长期价格 走势依然向好，从房地产和经济的周期发展来看，政府希望以小幅震荡向上 的方式来提前消化可能出现的崩盘危机；9、政府希望通过对房地产市场的软着陆来解决货币贬值、贫富差距加大、 收入增幅小于房价增幅等一系列社会问题，与当前的构筑和谐社会、社会优 质资源共享、解决80年左右生育高峰等一系列社会主流舆论相一致。,第 二 部 分 关于进一步规范我市商品房预销售管理的 通知,各房地产开发企业、房地产经纪机构： 为了进一步规范我市商品房预销售管理，维护良好的交易市场秩序， 杜绝商品房预（销）售经营的各种违法违规和不诚信经营行为，现
13、将我 市规范商品房交易秩序的管理工作通知如下： 一、开发企业在申请商品房预售许可和现房销售信息确认时，应当如实 申报所售楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，通过北京市房地产交 易管理网（，以下简称交易网）和售楼处对外公示。 商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋 对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可 销售。 已领取预售许可证的项目未开盘、拟售均价有变动或有房屋未进行 网上认购的，开发企业应在6月5日前通过交易网进行完善，今后如有修 改，应随时公示。未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内 部认购或收取任何预付款性质的费用。,二、开发企业未
14、按时开盘，无理拒绝消费者的购房要求；无证认购； 不进行网上认购、虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘 状态不符的销售情况；进行虚假宣传、哄抬房价；采取连续订立撤 销认购书或签订虚假合同等扰乱商品房交易秩序、违反交易管理规 定的，一经查实，将采取以下措施：,1.开发企业、销售机构及从业人员的违规行为即时在交易网“项目违规信息”中进行网上公示。2.情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款， 在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。3.按规定对违法行为进行行政处罚，该企业和企业经营者的违法违规行为记入企业信用档案， 在我市主流媒体进行公开曝光。 4.开发企
15、业违反上述规定不按期整改或屡次违规，造成对购房者危害的，将对该企业办理施 工许可、预售许可、抵押登记和竣工备案等手续、企业资质评定和升级、经营管理者新的市 场准入资格加以限制或禁止。 5.对参与违规的销售机构，不予办理新项目的注册备案手续；情节严重的，停止办理注册备 案手续两年。销售人员违规行为严重的，将取消其从业资格，不得参加商品房销售员考试或 不予注册备案。销售人员的所在机构附有连带责任的对销售机构一并进行查处。 6.企业违规情况同时通报市发改委、国土、规划、工商、银行等部门，加强对该企业项目立 项、参与招拍挂、项目规划审批、广告发布及项目开发贷款等进行严格审查，依法联动处罚。,三、六月十
16、日前，各房地产开发企业要对照相关管理规定进行自查自纠，通过交易网 首页“开发企业销售检查“栏目，按要求在线填报有关自查情况，网上提交发送。 市区县建委建立联动机制，近期重点对开发企业捂盘、拒售商品房、哄抬房价、无证 售房、不实行网上认购等行为进行专项整顿，加大交易市场秩序的整治查处力度。 购房者可通过市建委投诉电话63983155，也可以通过交易网（） 网上举报投诉的开发企业的违规行为。 四、交易网外网实时公示我市所有合法可售商品房项目、楼盘信息；并公布每套房屋 的面积、用途、户型情况和销售状态；同时公布项目签约成交均价、退订情况等信息， 所有信息与政府交易管理系统联机，每日定时更新，消费者最
17、迟第二天可通过网上查 询前一天更新的有关信息。 二OO六年五月三十日,第 三 部 分 关于开盘时间等问题的说明,一、关于拟定开盘时间的说明 根据关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知（京建交2006455号） 的规定，开发企业在申请商品房预售许可和现房销售信息确认时，应当如实申报所售 楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，通过北京市房地产交易管理网 （，以下简称交易网）和售楼处对外公示。商品房住宅项目自取 得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。 规定中的“所售楼栋”和“商品住宅项目”是指目前全市所有在售的预销售项目， 包括2006年6月1日以前已取得预售许可的所有项目及楼栋。一
18、个预售许可证内有多个 楼栋的商品住宅项目在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售， 已开盘楼栋售罄前，应确保有另一栋楼开盘销售，并在北京市房地产交易管理系统内 和售楼处调整原拟定开盘时间，对外公示。 所售房屋未按整栋对外销售，未按规定在北京市房地产交易管理系统内补录所有 楼栋拟定开盘时间及拟售均价或未在售楼处公示所有未开盘楼栋拟定开盘时间的开发 企业，将在交易网项目信息中公示其违规行为。,二、根据关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知（京建交2006 312号），目前正在销售（包括预售和现售）我市商品房（含经济适用房）项目的销 售机构应在5月31日前进行实名注册备案。凡
19、未办理销售机构注册备案的企业速到市 建委建设大厦102室进行备案；6月10日还未进行备案的企业，将在项目信息中公示 其违规行为。 三、根据关于房地产预售项目抵押信息公示的通知（京建交2006280号），凡 有正在预售项目的房地产开发企业须于6月15日前到预售登记所在地的房屋交易权属 管理部门办理抵押信息确认手续。为保证抵押信息确认工作的顺利进行，凡未按规定 时间办理预售项目抵押信息确认的将限制其网上签约和预售登记备案手续。四、6月10日前我市所有正在预销售房屋的开发企业要对照交易管理的相关规定进行 自查，登陆交易网首页“开发企业销售检查”按要求填写自查情况，未按时提交自 查报告的，各区县建委将
20、重点督察。二OO六年六月八日,第 四 部 分 关于从严审查住所使用证明文件的通知,各会员单位： 为落实北京市“十一五”规划确定的“建设宜居城市”的总体目标，维护人民群众 的生活环境，结合现阶段我市环境整治工作的具体要求，近日，北京市工商局决定， 自6月19日起对各类市场主体（含外国企业常驻代表机构）登记注册提交的住所使 用证明文件从严审查，具体要求如下：一、暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册 （一）市场主体登记注册时提交的住所使用证明文件中，凡提交的房屋所有权证 写明房屋用途为“住宅”的，不予登记注册；对购置的商品房尚未取得房屋所有 权证的，其提交的购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、
21、别墅）的，不予 登记注册；对房屋所有权证和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商 业用的（如商住、综合等），不予登记注册。,（二）市场主体申请从事的经营项目涉及前置许可项目并已取得审批部门批准的， 如其登记时使用的房屋为“住宅”的，登记机关不予登记。（三）经营范围含有“房屋租赁”、“出租房屋”、“写字间出租”、“出租场 地”、“出租商业设施”等类似项目的企业为其他市场主体登记注册提供住所使 用证明的，登记机关通过查阅企业登记档案能够确认该房屋为“住宅”用途的，不予登记注册；企业登记档案未记载的，除要求其提交营业执照复印件外，还应 要求其提交房屋所有权证复印件（加盖产权单位公章）或提交房屋主
22、管部门 出具的权属证明文件，确认该房屋是否为“住宅”，对属“住宅”用途的房屋不 予登记注册。（四）按照有关规定，企业在住所外设立的不单独办理营业登记的仓库、车间需 向所在地的工商所办理备案，仓库、车间备案时提交的房屋使用证明中房屋用途 为“住宅”的，不予备案。（五）市场主体登记注册使用的房屋已由“住宅”改变为其他使用用途的（见附 件房屋使用用途分类附表，其中军事、其他类除外），在提交房屋主管部门 出具的证明文件后，可予办理登记注册。,（六）住宅楼中的底层规划为商业用途或底层住宅改为商业用的，不得从事餐饮 服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营。（七）对申请人提供的住
23、所为“住宅”，登记机关不予登记的，如申请人要求出 具不予受理通知书或登记驳回通知书，不予受理和登记驳回的理由表述 为：“住所使用用途为“住宅”，不具备从事生产经营活动的条件”。（八）本通知下发前已在“住宅”中登记注册的市场主体如申请变更经营范围， 变更后的经营范围应按照市局109号文件及各区县政府的有关规定执行。,二、市场主体登记注册使用的房屋为尚未取得房屋所有权证的，按以下规定办理：（一）提交房屋主管部门或区县以上人民政府出具的权属证明文件，权属证明文件应证 明不是“住宅”。不再认可以下证明方式：1.产权人的上级单位出具的房屋权属证明文 件；2.近郊区城乡结合部和远郊区县的城镇地区、科技园区
24、、开发区、风景名胜区、有 形市场所在地的乡镇政府出具的权属证明；3.中央或地方党政机关（房屋主管部门和区 县以上人民政府除外）出具的权属证明文件。（二）住所为新购置的商品房尚未取得房屋所有权证的，申请人提交的购房合同中 写明房屋用途为“住宅”以外其他用途的，不按前款规定要求其提交房屋主管部门出具 的权属证明文件，提交购房合同、购房发票、商品房预售许可证的复印件，可予办理登 记注册。（三）住所为自建房屋的，亦应按照第一款的规定提交房屋主管部门或区县人民政府出 具的权属证明文件。,三、上述规定的适用范围不含农村地区中的城镇地区、开发区、科技园区、风景名胜区和 有形市场以外的区域。四、关于市场专营企
25、业住所使用证明问题 市场专营企业的住所应当与为经营者集中独立进行交易的固定场所一致。新设立的市场专 营企业的住所使用证明应符合本通知规定的内容，属场院式市场的，其为经营者集中独立 进行交易的固定场所的证明文件应提交市场规划证明和土地权属证明。五、本通知自6月19日（下周一）起执行。在通知下发前已经办理入资手续的以及已经受 理未经核准或已经核准尚未领取营业执照的各类市场主体不应要求据此通知内容调整。 六、对住所的有关要求本通知未作调整的，仍按原有规定执行。七、为便于对房屋使用用途的具体分类进行掌握，以判断是否为“住宅”，现将北京市建 设委员会制定的房屋权属登记工作规范中的房屋使用用途分类附表附后。北京经纪人协会二六年六月十九日,谢谢观赏,
