1、第八章 国有资产评估,第一节 资产评估概述 一、资产评估的概念 资产评估是指专门的评估机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定目的,遵循适用的原则和标准,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产的现时价值(或价格)进行评定和估价的过程。简单说来,资产评估就是通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值或价格的经济活动。,(一)资产评估的主体 资产评估主体即资产评估是由谁来主持进行的。资产评估不是随意的,它是由具有广博的 学识和丰富的实践经验,经过严格的考试或考核,取得资产评估管理机构确认资格的评估组织 和人员来进行的。资产评估主体是资产评估工作得以进行的重要保证。,(二)资产评估的客体 资产
2、评估客体即被评估的资产。,(三)资产评估的目的 资产评估目的是为特定的资产业务提供公平的价值尺度或价格标准。所以,特定的资产业务构成资产评估的特定目的。,(四)资产评估的标准 资产评估标准是对评估价值的质的规定。它对资产评估方法的选择具有约束性。在资产评估过程中必须执行统一的标准,特别是统一的价格标准。它应包括:统一的价格构成要素;统一的定价标准;统一的价格层次;统一的资产类型。,(五)资产评估的程序 资产评估的程序是指评估机构自接受评估项目委托起,至完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。,验证确认,资产清查,评估机构,申请立项,评定估算,(六)资产评估的方法 资产评估方法是确定资
3、产评估价值的手段和途径。评估方法不仅因价格标准而不同,也由于评估对象的实际状态以及可资利用的资料的不同而不同。评估方法由国家统一规定。,二、资产评估的特点(一)现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。,(二)市场性 资产评估是来源于市场、服务于市场的活动,其特点主要表现在市场活动中资产交易发生的条件下。,(三)预测性 资产评估的预测性是指用资产未来时空的潜能说明现实。现实的评估价格必须反映资产的未来潜能.,(四)公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。,
4、(五)咨询性 咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身是否合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。,三、资产评估的估价标准,（一）重置成本标准重置成本是指在现时条件下,按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。（二）现行市价标准现行市价是资产在现行公平市场上的售卖价格。,（三）收益现值标准 收益现值是指根据资产未来预期获利能力（或预期收益），以适当的折现率或资本化率，将未来收益折成现值。 （四）清算价格标准 清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。,第二节 资产评估的原则与假设一、资产评估的原则(一)资产评估的
5、工作原则 1、独立性原则。 是要求资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，使评估工作始终坚持独立的第三者立场。,2、客观性原则。 是指评估结果应以充分的事实为依据。评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，评估过程中排除人为因素的干扰，采取客观、公正的态度和科学的方法。,3、科学性原则。是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的标准和方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。,4、专业性原则。 专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业机构。,(二)资产评估的经济原则 1、贡献原则。是指某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献
6、，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。,2、替代原则。 在评估时,考虑某一资产的选择性或有无替代性是评估时的一个重要因素。,3、预期原则。 是指在资产评估过程中,资产的价值可以不是按照过去的生产成本或销售价格来决定,而是基于对未来收益的期望值来决定。,二、资产评估的假设 (一)公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场条件,以及资产在这样的市场条件下的状态的一种假定说明或限定。,(二)继续使用假设 继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。 (三)清算假设 是对资产在公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,第四节 资产评估的基本方法 一、现行
7、市价法 （一）现行市价法的概念及其适用的前提条件 1、现行市价法的概念,现行市价法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种方法。2、现行市价法应用的基本前提 应用现行市价法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件:第一 ，有一个充分发育的活跃的资产市场。第二，市场上有可比的资产及其交易活动。,（二）现行市价法的应用 1、运用现行市价法评估资产的程序： 第一，选择参照物。 第二，在评估对象与参照物之间选择比较因素。 第三，指标对比、量化差异。 第四，综合分析作出评估结论。, 2、运用现行市价法评估资产的方式 （1）直接法。直接法是
8、指在市场上能找到与被评估资产完全相同的已成交资产的现行市价,就可以依其价格直接作为评估资产的依据。其基本计算公式为: ,资产评估价值 =全新参照物市场价格- (全新参照物市场价格-残值) /法定使用年限 资产已使用年限,举例：某厂拟将一台旋压机投人联营企业。该设备已使用5年，市场没有同样的旋压机交易价格，但有类似的旋压机交易价格，现行市价为每台7万元。预计残值为零，法定使用年限为15年。 要求：计算旋压机的评估价值。 评估价值=70000-(70000/15)5= ？元,（2）类比法。也称市场成交价格比较法,是指一项被评估资产在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上能找到与之相似的
9、资产,以此为参照物,并依其价格再做相应的差异调整,确定被评估资产价格。 参照物差异调整因素主要包括:,时间因素-是指参照物交易时间与资产评估基准日相差时间差异所影响被评估资产价格的差异,主要表现在不同时期的资产价格变动指数。 地域因素-是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 功能因素-是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。一般情况下,功能越高,售价越高;反之,相反。,资产评估价值=全新参照物市场价格- (全新参照物市场价格-残值) /法定使用年限 资产已使用年限调整系数,举例：某厂拟将一台旋压机投人联营企业。该设备已使用5年，市场没有同样的旋压机
10、交易价格，但有类似的旋压机交易价格，现行市价为每台7万元。预计残值为零，法定使用年限为15年。根据综合商品的比价、原材料及人工费用上涨等因素，确定调整系数为1.3。计算旋压机的评估价值。 评估价值=70000-(70000/15)51.3=60667元,二、 重置成本法 （一）重置成本法的概念 1、重置成本法的概念。重置成本法是指按照被评估资产的现时重置成本(或称重置全价)减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价值的一种方法。,重置成本可分为以下两种: （1）复原重置成本。是指运用与原来资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 （2）更新重置
11、成本。是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。,损耗或贬值主要是指在资产使用和储存中,由于物理和化学原因以及技术和产业的发展,使资产的价值降低,其降低额即为资产的损耗或贬值。包括两种类型: 有形损耗,是指资产在存放和使用中,由于物理和化学原因而导致的资产实体发生的价值损耗。 无形损耗,是指由于科学技术进步与经济因素变化而带来的贬值。,（二）重置成本法的运用1、重置成本法的基本公式: 被评估资产的价值 = 重置成本-累积应计损耗= 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或 ：被评估资产的评估值重置成本成新率,2、重置成本的估算方法
12、 直接法。也称重置核算法,是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。,直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分。如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内部装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。实际工作中,间接成本可以通过下列方法计算。 按人工成本比例法计算,计算公式为: ,间接成本人工成本总额成本分配率 成本分配率 (间接成本额/人工成本额)100% 或：间接成本直接成本间接成本占
13、直接成本百分率,举例：某企业重置购建设备一台,现行市场价格每台50 000元,运杂费1 000元,直接安装成本800元。其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:直接成本：51 800元 其中买价：50 000元 运杂费：1 000元 安装成本：800元 其中:原材料 300元 人工成本：500元间接成本(安装成本)：400元 重置成本合计：52 200元,功能价值法。也称生产能力比例法,是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异(或生产能力比例)进行调整估算评估对象价值的方法。计算公式为:,
14、评估对象价值参照物成交价格(评估对象生产能力/参照物生产能力) 例如,重置全新的某台机器设备价格50 000元,年产量为5 000件。现知被评估资产年产量为4 000件,由此可以确定其重置成本: 评估资产重置成本 50000 （4 000/5 000）40 000(元),物价指数法。是在资产原始成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为:,资产重置成本资产原始成本（资产评估时物价指数/资产购建时物价指数） 或：资产重置成本资产原始成本(1+物价变动指数)例如,某被评估资产系1990年购建,账面原值为10万元,1999年进行评估,已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为
15、120%和180%,被评估资产重置成本为: 被评估资产重置成本100 000(180%/120%）150 000(元),规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说,资产生产能力和成本之间只成同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。,被评估资产重置成本参照物资产重置成本被评估资产的产量 x参照物资产产量公式中的x是一个经验数据,称为规模经济效益指数。在美国,这个经验数据一般在041之间。加工工业一般为07,房地产行业一般为
16、09。,3、实体性贬值及其估算。 资产的实体性贬值是由于使用和自然力损耗形成的贬值。实体性贬值的估算,一般采用以下几种方法:,第一，观察法。也称成新率法。是指对被评估资产,由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。其计算公式为: 资产的实体性贬值重置成本(1-成新率)第二，公式计算法。其计算公式为: 资产的实体性贬值(重置成本-残值)/总使用年限实际已使
17、用年限,公式中: 残值,是指被评估资产在清理报废时净收回的金额 总使用年限,是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为: 总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率,资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间100% 当资产利用率大于1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率等于1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率小于1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。 P203,举例：某资产2000年2月购进,2010年2月评估时,名义已使用
18、年限是10年,根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作10小时,该资产实际每天工作8小时,由此可以计算资产利用率: 资产利用率(103608)/(1036010)100% 80% 由此可以确定实际已使用年限为8年。,4、功能性贬值及其估算。功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时,主要根据资产的效应,生产加工能力,工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低,相应确定功能性贬值额。 计算步骤：P203,根据一下已知数据，计算陈旧设备的功能性贬值额。 要求：计算过程中如有小数，请保留4位小数，将计算过程写在题的下面。 项目 技术先进的设备 技术陈旧的设备
19、月产量（件） 10000 10000 单件工资 （元） 1 1.4 月工资成本 10000 14000 月工资成本差异额 （元） ？ 年工资成本超支额 （元）？ 企业所得税（税率25） ？12000 扣除所得税后年超额工资 ？36000 材料耗费（元/年） 1480000 1695000 材料耗费年超支额（元） ？215000 能源消耗 （元/年） 132000 165000 能源耗费年超支额（元）？33000 剩余使用年限 5年 折现率10 5年年金折现系数3.7908 功能性贬值额 ：？,（14000-1000 ）12- （14000-1000 ）122536000+215000+3300
20、0284000 3.79081076587.2,总结：功能性贬值的估算可以按下列步骤进行: 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额的下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 第三，计算被评估资产的剩余寿命。 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。 其计算公式为: 被评估资产功能性
21、贬值额被评估资产年净超额运营成本折现系数,5、经济性贬值及其估算。 经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值,计算经济性贬值时,主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产,形成资产的闲置,价值得不到实现等因素,确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用正常时,一般不计算经济性贬值。,6、成新率及其估算。成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。它是综合分析资产使用中各类损耗以后确定的。 第一，观察法。即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,以判断确定被评估资产的成新率。第二，使用年限法。即根据资产预计尚可使用年限与总使用年限的比率确定成新率。计算公式为:成新率预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）100%,
