1、思源经纪天津公司 2011年6月在房地产领域，我们一直在帮助客户成功,中惠璧珑湾项目营销策划方案,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,区域竞品分析产品分析客户定位示范区及首批推售产品分布项目推广节点客户渠道组织方案媒体渠道及费用预算,目录 CONTENTS,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,1,思源经纪天津公司 地址：天津市河西区南北大街1号天津湾中环广场写字楼A座507 邮编：300210 电话：022-88268889 传真：022-88268699 网址：,区域竞品分析,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,竞品对比分析
2、,片区内别墅产品呈现两极分化，经济型别墅销售较好,数据来源：思源数据库,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,竞品对比分析,团泊湖光耀城对本案构成直接威胁,核心竞争项目 团泊湖光耀城,次要竞争项目-存量不多、主打产品不同、销售周期不重叠、入市时间未定,销售周期相近、产品线类似、前期项目操作成功、口碑较好,团泊湖光耀城,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,应对措施：,三步走战略,竞品对比分析,以“有天有地的纯别墅”打击对手“类洋房产品”； 参考竞品推售时间，交替推盘，丰富产品线全面封堵对手； 超9米挑空、6.6开间，三重庭院高附加值直击对手软肋；,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：
3、SYSW,2,思源经纪天津公司 地址：天津市河西区南北大街1号天津湾中环广场写字楼A座507 邮编：300210 电话：022-88268889 传真：022-88268699 网址：,产品分析,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,竞争对手对比分析,基于对于本案整体的认知，我们认为本项目开发的机会大于风险，优势大于劣势，团泊湾与璧珑湾产品组合可以有效打击对手。,本案与团泊湖光耀城对比,我们优势：,与团泊湾优势互补可封堵对手； 三重景观庭院设计； 超6米挑空实现超高产品附加值； 6.6米面宽提升产品舒适性；,我们劣势：,销售中心展示性较差； 工程进度落后，难有较好得景观示范区； 非地下停
4、车，不能完全人车分流；,我们机会：,竞品光耀城一期已尾房，区域经济型别墅产品较少，正是本项目进入市场的机会；,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,3,思源经纪天津公司 地址：天津市河西区南北大街1号天津湾中环广场写字楼A座507 邮编：300210 电话：022-88268889 传真：022-88268699 网址：,客户定位分析,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,数据来源：市场调研、房地产管理局统计数据数据时间：2006-2011.5月,客户来源分析,市区客户为团泊湖别墅产品主要购买群体,团泊主要成交集中在团泊湖庭院、团泊湖光耀城，两个项目成交客户占总体静海客户55%；市
5、区客户为本区域主力客户，占比为76%，静海客户占比18%，其它客户占比6%； 地缘客户下滑明显，市区客户成交比例有上升趋势，预计未来客户争夺的主要战场为市区；,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,客户来源分析,区域客群基本市区客源为主，改善型居住需求是目前市场主流,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,客户定位,通过上述分析，我们可以判断本案客群主要呈现以下特点：,来源方向：主力客群来自于南开区、河西区，次主力客群来源于静海县；职业特征：企业高管、政府官员、私营业主 关注要素：产品品质、园林景观、开发商品牌实力、高端会所、配套服务、销售总价； 年龄：35-55岁社会成功人士 置业
6、目的：自住改善、自住兼投资、纯投资、养老,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,4,思源经纪天津公司 地址：天津市河西区南北大街1号天津湾中环广场写字楼A座507 邮编：300210 电话：022-88268889 传真：022-88268699 网址：,示范区及首批推售产品分布,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,示范区,示范区一区 1景观、精装样板房、临时接待中心、毛坯房样板房2011年8月30日前完工 2示范区2011年9月1日开放,临时售楼处，接待中心,示范区开放时作为临时停车区域,精装样板房D户型,精装样板房B户型,毛坯样板房C户型,毛坯样板房A户型,示范区二区 1景观
7、、精装样板房、毛坯房样板房2012年4月1日前完工 2示范区2012年4月2日开放,精装样板房F户型,毛坯样板房E户型,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,推售产品分布,首次开盘区域 1开盘时间2011年9月18日 2销售面积22219平方米 3可销售套数92套 4销售均价预计10000元/平方米 5总货值2.22亿,三次开盘区域 1开盘时间2012年 4月21日 2可销售面积32854平方米 3可销售套数136套 4销售均价预计10000元/平方米 5总货值3.28亿,二次开盘区域 1开盘时间2011年10月16日 2可销售面积28989平方米 3可销售套数120套 4销售均价预计1
8、0000元/平方米 5总货值2.89亿,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,5,项目推广节点,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,推广节点安排,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,全盘销售排期,全案销售周期11个月，销售额8.4亿元、整盘均价10022元/,2011年 推出面积占61%（一二期规划量非实际上市量）；销售面积占47%；销售额完成总体46%,2012年 推出面积占39% ；销售面积占53%；销售额完成总体54%,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,客户转化计划,渠道客户部分：思源将凭借自身高端客户资源，实现项目的高销售率；,思源经纪天津公司 纽交所股
9、票代码：SYSW,3,思源经纪天津公司 地址：天津市河西区南北大街1号天津湾中环广场写字楼A座507 邮编：300210 电话：022-88268889 传真：022-88268699 网址：,客户渠道组织方案,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,渠道方案一,借助思源平台深入挖掘渠道资源,天津思源拥有超过30个高端项目客户资源 利用思源已代理超过的高端项目资源，实现高端客户有效传达 全国20家区域公司，北京、山西、呼市、南京、重庆、沈阳、青岛、苏州等 借助思源网络，进行外埠推介、联动 北京、山西等地房屋公园 目前积累客户中，近20%客户对天津表现出浓厚的置业、投资意向；天津山西商会，长
10、期保持合作关系 年会推介，会员专场活动等重点推介活动,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,渠道方案二,事件营销增强目标客户对产品的认可度,铺垫期,“纯别墅标准问题的大讨论”（2011年7月-8月） 直接打击竞争对手是非别墅产品,蓄势期,“中惠品牌体验季” （2011年9月-12月） 目标客户参观中惠团泊湾和记者参观中惠南方成功项目，增强目标客户购买信心,“中惠业主温泉季活动”（2012年1月-3月） 惠顾老业主，增强产品对外口碑传播力,热销期,收官期,“最纯粹托斯卡纳别墅大奖“（2012年4-7月） 树立项目在区域内的高端品质形象,线上造势为辅，线下做实为主,四个时期“四大事件”,思源
11、经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,渠道方案三,激励老业主，带动新成交,老带新激励政策,一级奖励,上门即有礼，现场到访客户除礼品赠送以外，每日发送天气预报，内容以房地产市场动态、工程进度、项目动态、活动告知为主；,购房即有礼，每一位成交客户即可享受本案购房大奖；,二级奖励,业主尊享特权，业主推荐朋友购房，朋友可享受一定金额优惠；,三级奖励,四级奖励,联动大奖，业主每推荐一名客户成交并签约，即可享受一定数额现金激励；业主赠送项目会所会员卡；享有活动参与优先权；,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,渠道方案四,项目巡展提升高端客户到访量,超市巡展,社区巡展,奥城易买得,梅江易买得,梅江居住区,奥体居住区,思源经纪天津公司 纽交所股票代码：SYSW,营销费用预估,下半年整体预算推广费用：894万元,天津思源经纪 纽交所股票代码：SYSW,真诚期待与贵司的合作天津思源经纪 2011. 6,在房地产领域，我们一直在帮助客户成功,
