1、物业经营管理,主讲人：李涛国家教委专家、复旦大学硕士研究生天津商业大学教授、硕士生导师天津市教委督导委员会专家,第一章物业经营管理概述,一、内容提要：1、物业经营管理的概念2、物业经营管理的层次与工作内容二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系,第一节物业经营管理的概念,一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标
2、，综合利用物业管理(Property Management)、设施管理(Facilities Management)、房地产资产管理(Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理(Real Estate Portfolio Management)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,二、物业经营管理活动的管理对象,物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租
3、金收益.写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。,国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。,1甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。2乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)
4、，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；,(二)零售商业物业,零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1区域购物中心区域购物中心(ShoppingMall，有译为“摩尔”)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万平方米以上,2市级购物中心,市级购物中心的
5、建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营,3地区购物商场,地区购物商场的建筑规模一般在13万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030万人，年营业额在15亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。,4居住区商场,
6、居住区商场的建筑规模一般在300010000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元人民币之间。 5邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。,6特色商店,特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。,(三) 出租型别墅或
7、公寓1别墅,2公寓 公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓,(四)工业物业,(五)酒店和休闲娱乐设施酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。3服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅
8、。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。4建筑设计和装潢风格不同。,三、物业经营管理服务的目标,四、物业经营管理企业,物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。1管理型物业管理企业管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。2专业型物业管理企业专业型物业管理企业是具
9、有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理企业，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。3综合型物业管理企业,物业经营管理的层次与工作内容,一、物业经营管理的层次1物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理
10、和组合投资管理工作。,2设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。,3房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。 4房地产组合投资管理房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。,二、物业经营管理不同层次之间
11、的关系,物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。,关系,分析,物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。表11明确了物业管理、资产管理和组合投资管理的主要职责。组合投资管理公司监
12、督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。,三、物业经营管理中的战略性工作(一) 确定战略,(二)确定标准资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。简单地说，要实现和维持理想的投资组合非常困难、昂贵和耗时，风险也较大。(三)构建信息基础,(四)决策分析,决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。通常对某一问题的解决方案不止一种，每种方案的结果都具有
13、某种或大或小的不确定性。(五)进行资产组合 四、物业经营管理的常规工作,常规工作,(一)常规工作内容概述从日常工作的角度看，物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。在大多数情况下，物业管理师是在物业业主授权的工作范围内工作，但如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急处理。在这种情况下，必须留有一定的可支配资金来进行调查、拍照、复印资料、搜集整理电话记录等。,(二)现金流和成本管理,1支出的分配2费用和成本3租金4服务费,(三)日常维修和维护,(四)未来维修和维护(五)设施设备管理从广义上讲，设施设备管理是一
14、种“家务性”活动，与使用者或租客的日常活动密切相关。很多公司都认为保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。(六)物业保险管理,例题1、物业经营管理的层次通常将其分为( ) 三个层次。A.物业管理或设施管理、 B.房地产资产管理C. 物业企业管理 D.房地产组合投资管理答案：ABD,单选题1.国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言（ ）建筑物的功能是最先进的。A甲级写字楼、 B、乙级写字楼、 C、丙级写字楼 D、丁级写字楼答案：A2.物业管理企业划分为三种类型，不包括以下（ ）。A管理型、B、专业型 C、综合型 D、劳动密集型答案：D解析：物业管理企
15、业划分为管理型、专业型和综合型三种。,3、物业经营管理的常规工作不包括（ ）A、物业保险管理 B、设施设备管理C、日常维修和维护 D、决策分析答案：D解析：决策分析属于物业经营管理中的战略性工作,4、物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为三个层次，不包括以下（ ）层次。A公司管理层次、B现场管理层次 C、现场作业层次 D、项目管理层次答案：D5、物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有的特征不包括以下（ ）特征。A、以营利为目的 B、是政府基层组织 C、具有法人资格；D、是经济组织。答案：B解析：物业管理企业不属于政府基层组织,多选题1.零
16、售商业物业的分类主要依据其（ ）三个方面A、建筑规模、B、经营年限 C、经营商品的特点 D、商业辐射区域的范围答案：ACD,2、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（ ）。A服务对象不同 B、地理位置不同 C、服务内容不同 D建筑设计和装潢风格不同答案：ABCD3、收益性物业，主要包括（ ）A、写字楼、 B零售商业物业、 C、居住区商场 D、工业物业答案：ABD 解析：因为C在B中,例题,4、物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。以下的说法（ ）是正确的。A、物业管理定位在现场操作层面的管理 B、资产管理通常不在现场通常负责几处不同的物业C、房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为 D、组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策答案：ABCD5、物业经营管理中的战略性工作包括（ ）A、确定战略 B、确定标准 C、构建信息基础 D决策分析 E、进行资产组合答案：ABCDE,
