1、,我国旅游地产开发模式探讨,二零零九年二月,目录,对旅游地产的认识国内外旅游地产的发展主要的旅游地产模式国内典型旅游地产企业华侨城地产典型案例分析,旅游地产的概念及开发对象,旅游地产是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。旅游地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。,旅游地产是旅游业与房地产业的结合,房地产业,旅游业,旅游地产,对其重
2、要支持,为其提供市场空间,旅游地产不是一个单一的概念，而是把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式，另外再加上完善的配套。从产业本身的特点上来讲，旅游业和房地产业都是属于关联性很强的产业，房地产业是旅游业发展的重要支持，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，因此，从某种意义上讲，二者的结合有着必然性。旅游地产业作为一种新兴业态的出现，是在全球经济增长和环境变化的影响下，房地产业和旅游业二者互动发展的结果。房地产业向旅游业的渗透使旅游地产业逐步从房地产业分割出来，成为一种新兴的边缘产业。随着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，已从以前简单嫁接发展到为
3、城市运营、区域开发提供支撑的模式。,以旅游资源和旅游环境为依托,多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、滑雪运动场、高尔夫球场或人造主题公园旁边,以房地产开发为主要经营手段,通过开发、营销、管理旅游地产产品，满足人们对旅游物业资金投入少、使用次数多、每次使用时间短、能够投资增值的要求，同时实现旅游地产开发企业的发展目标,具备居住 、旅游、休闲、度假功能,在功能上，旅游地产既要有住宅物业的基本功能，又要具备旅游、休闲、度假功能，它既是一种旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式,旅游地产的主要特征,旅游地产与传统房地产特征比较,旅游地产的开发要素,2,3,4,5,优良的自然环境,准
4、确的前期策划和主题定位,完善的配套服务与设施,持续的投资,完备的网络,开发旅游地产，一定要先有优良的自然环境，并且自然环境本身具有旅游价值，甚至是旅游品牌。优良的自然环境将给项目的开发带来先天优势，这是空间特性与产业性质对旅游地产在定位上的要求，是必要条件。,旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户作独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。,旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。,旅游地产的特点是用地
5、范围大，往往需要在已有的自然景观上扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品，从投资建设到获得收益的过程会相对较长，因此需要持续的投资。,住宅房地产可以通过优美的环境品质、完善的设备体系以及殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个己建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。,1,旅游度假地产,旅游度假地产指的是为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类旅游地产产品形态、产权形
6、式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。,景观住宅地产,景观住宅地产是指与旅游区相连接的可供出租及购买需要的各类住宅建筑。景观住宅通过依靠特色旅游资源条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升自身的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。,依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以将旅游地产划分为四个大类：,目录,对旅游地产的认识国内外旅游地产的发展主要的旅游地产模式国内典型旅游地产企业华侨城地产典型案例分析,9,上世纪初,上世纪六十年代,进入21世纪,发源于地中海沿岸 旅游地产在国外已有近百年的历史了。世界旅游物业发源
7、于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，二十世纪初真正开始形成一定的市场规模，主要集中在法国南部地中海沿岸，当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间成为欧洲的度假中心。,旅游物业市场开始形成 20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场开始形成。,现代旅游地产迅速崛起 旅馆、饭店、度假村、主题公园等各类为旅游者提供食宿、娱乐的旅游地产遍及世界各地。 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。,世界旅游地产的发展,时至
8、今日，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游地产市场推向了一个新的高潮。,10,国内旅游地产的发展,我国的旅游房地产萌芽于上世纪八、九十年代。当时，沿海地区、改革开放较早的省市由于房地产泡沫，房地产项目建设供大于求，出现了大量积压和售后空置房。这些房地产沉淀了大量的资金，对银行、企业和政府带来了沉重的负担。为了消化这些空置房，人们开始尝试将房地产开发空置的物业改造为宾馆、青年旅馆、分时度假酒店、汽车旅馆等旅游休闲的场所，于是一部分原本为住宅等用途的建筑转变为旅游物业。,随着我国国民经济持续发展，人民生活水平不断提高，城乡居民储蓄不断增多，休闲时间日益增加，旅游方
9、式开始由观光转为休闲度假。同时，房地产业飞速发展过程中形成的大量空置房产也亟需盘活。而在一些大型城市住宅消费则出现向舒适型转移、异地置业的趋势，旅游地产的发展正呼应着这些需求，为房地产业和旅游业的深入发展开辟了新的空间。自1999年三亚“博熬国家旅游休闲度假区”成功开发后，国内旅游地产开发渐成气候。首先，各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得巨大发展 ，异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了这类旅游地产项目的发展空间。其次，大规模、综合性、多功能的旅游地产开发也不断涌现，也渐渐成为目前我国旅游地产开发的主要方向。此外，国内目前涉足旅游地产领域的企业也显著增多，其中包括首创、万科集团 、中旅等
10、一大批大型企业、房地产投资开发商和大型旅游企业。国内目前涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。,我国旅游地产发展的现状,国内旅游地产的需求心理,休闲度假型心理,养老型心理,商务交际型心理,礼品型心理,投资型心理,炫耀型心理,旅游者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种心理是主流消费心理。,旅游地产具有投资价值，主要基于两点：一是客观的市场需求，另一个是资源的不可再生性。,度假休闲也有高中低档次之分。一些社会金字塔顶尖的人士选择豪华的超五星级设施，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。
11、通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。,一般说来，旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住，成为许多高收入阶层的选择。,商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。同时商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。,随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。,国内旅游地产的需求心理,商务活动对休闲旅
12、游的推动,商务交往的需求促进城市旅游休闲地产的产生和快速发展。旅游休闲商务作为一种亲和的方式逐步被众多企业和商务人士采用，休闲和商务成为一对结合得很好的孪生兄弟。这很大程度上扩大了城市旅游休闲地产的开发空间。,带动相关产业全方位发展,旅游地产跨旅游和房地产两大产业，辐射建筑、交通、零售商业、金融业、咨询设计、种养殖业等诸多行业。旅游地产的发展不仅将推动我国旅游业和房地产业上一个新台阶，而且将带动相关产业和地区经济的发展，成为刺激消费和扩大需求的强劲动力，从而形成国民经济新的增长点。,汽车的普及和交通的改善,交通状况的改善以及汽车的逐步普及，使得城市居民的活动空间较以前5-6倍扩大，1小时生活圈
13、的半径达到120公里，这给城市旅游休闲地产的发展提供了最有力的支持。,现代人回归自然的生活理念,城市污染、人口密集、工作压力等因素使得城市居民向往远离城市，亲近自然的生活，假日举家外出休闲成为很多市民的重要休闲方式。,国家行业政策的支持,从国家到各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游、房地产及相关产业发展的新政策，全国许多地方将旅游业、休闲度假业作为支柱产业、重点产业和第三产业的龙头加以扶持，这就为我国旅游地产的发展提供了一个广阔发展的平台，提供了旅游地产可持续发展的坚实基础和动力保证。,旅游地产在我国的发展机会及可行性分析,收入的提高引发高层次消费需求,居民收入水平日益提高，产生了更高层次的需要
14、，形成了稳定的旅游消费需求。旅游地产的发展前景很大程度上取决于市场对旅游地产产品和服务的需求程度。,开发质量良莠不齐,许多地区在进行旅游地产的开发时，没能把握好自然景观开发、古迹保护 、地区文化塑造与现代房地产之间的契合方式和角度，导致劣质，低档旅游地产项目的盲目投资和重复建设情况不断出现。,宏观调控和管理不足,近年来旅游地产走势迅猛，一旦投资过热，很可能会产生供大于求的恶性供需关系，产生旅游地产泡沫。同时，仍然缺乏行业性组织来自觉调整和约束产业本身的发展。从全国范围内来考虑，旅游地产的管理和调控仍显不足。,消费心理形成阻碍,长期以来，国人对消费尤其是房产等大宗消费的心态是“我拥有”而非“我享
15、受 ”，求实体而非重服务。而且，在社会诚信和保障体系不够健全的情况下，消费者较难对开发机构或服务网络产生信赖。这种现实消费心理和消费环境的改善必然要经历相当长的时间，在现阶段也必然会阻碍产业的发展。,概念界定仍较模糊,目前，旅游地产的概念界定还未明确，而且地域差别明显。在旅游地产概念界定不清楚，相关国家政策不明朗的情况下，一些地方政府为了吸引投资往往会提供各种优惠条件，部分开发商就趁机以低价“圈地”，借旅游产业之名变相进行房地产开发，以突破“限”宇当头的房地产政令。,相关法律不够健全,我国与旅游地产相关的法律法规发展明显滞后于这一产业本身的发展，形成产业发展的重大障碍。其中，尤以产权 、时权酒
16、店开发和销售问题为代表，产权界定 、资产托管 、保险体系、交换系统、销售系统、金融服务等方面的法律问题亟待解决。,不过，尽管发展势头迅猛，但作为一种新型产业模式，它的进一步发展也面临着诸多问题和阻碍：,目录,对旅游地产的认识国内外旅游地产的发展主要的旅游地产开发模式国内典型旅游地产企业华侨城地产 典型案例分析,主要的旅游地产开发模式,旅游地产,旅游景区地产,旅游商务地产,旅游度假地产,景观住宅地产,主题公园房地产,景点游憩房地产,借景开发,造景开发,与景观合而为一的开发,分时度假,产权酒店,养老型酒店,时值度假型酒店,餐饮休闲步行街区,酒吧休闲步行街区,滨水休闲步行街区,民俗特色休闲街区,现代
17、综合商业街区,与旅游相关的写字楼,自营式商务酒店,旅游景区地产是指在旅游景区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值，如大连万达地产在昆明滇池国家旅游度假区内开发的“镇池卫城”项目就属此类。这类房地产开发关键要处理好保护与利用的关系，充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。在风景名胜区和文物古迹区等对旅游资源与环境保护要求较高的景区，为了保护自然与历史文化的真实性和完整性，要严格限制商业性的大规模开发，一般开发具有公益特点的旅游吸引物。必要的体验性服
18、务设施，也要视景观效果和环境容量而定。主要包括主题公园房地产开发和景点游憩房地产开发等类型。,（一）旅游景区地产,概念主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特质和游园的线索。 特点及开发要求主题公园开发具有高投资、高风险和成片占用土地特点，需要庞大客流来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市和特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区。但随着主题公园开发，边缘地区有发展为卫星城或新城中心的可能。它是一种人造旅游资
19、源，着重于特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引游客。创意性是主题公园的最基本特征之一，并具有启示意义。,主题公园房地产,主题公园的各种类别,国际沃尔特迪斯尼公园成立于1955年，“主题公园”的概念正是由此提出的。在此之前，也有一些游乐设备和嘉年华公园等，但从主题和体验来说，迪斯尼是第一个主题公园。此后，该产业逐渐成为全球性产业。国内中国现在拥有大约400个投资总额超过1亿元人民币的主题公园。中国是一个高速成长的市场，还有大量潜在的主题公园发展项目，因而被众多国际投资者所关注。,全球主题公园数量（座）,收入（亿美元）,吸引游客数量（亿人次）,国内外主题公园发展现
20、状,旅游景区地产开发的理论模式,环境建设,原始土地,生态修复,景观绿化,花园广场,生态协调,旅游开发建设,旅游景点,旅馆设施,娱乐设施,餐饮设施,购物设施,特色活动,环境土地,人气土地,增值土地,配套设施建设,交通网络,公共事业,管理服务,文化建设,房地产建设,环境效益,经济效益,社会效益,人文关怀,项目介绍 红灯笼乡村家园由红灯笼小木屋度假村、观光农艺园、红灯笼外婆家组成，总面积约2平方公里。地处天目溪畔，距桐庐县城25公里，离瑶琳仙境2公里，是一处具有田园乐趣和乡村风情的休闲度假旅游区。 红灯笼外婆家占地200余亩，建于天目溪畔小山坳中，依据山势地貌和小桥流水的自然乡村环境，构建了茶楼酒肆
21、、戏院书场、乡村私塾、百姓宗祠等乡村景观，和一条有百工演示、杂耍表演、土特产作坊为特色的乡村购物街市，点缀了大量的供游人参与的乡村游乐、竞技等颇具特色的游客参与节目，游人在此充分体验江南古谚语“耍嬉外婆家”的亲情乐趣。 红灯笼小木屋度假村，座落于天目溪竹筏漂流的终点大东洲，游人乘车或乘竹筏漂流而下，即可进入景区。区内青山古寺、竹园桑田、牛车吱嘎，民居村舍错落其间，仿若世外桃园。木屋群背依青山，面临碧水，造型古朴雅致，还有乡村酒吧、野味烧烤、民俗表演等娱乐节目和游泳池、多功能厅等配套设施。,典型案例杭州桐庐“红灯笼乡村家园”,良好的景区规划,外婆家和小木屋两处旅游房产开发，前者在原有村落的基础上
22、加以整合，是以观光活动为主的景区布置，小木屋景区则是典型的旅游度假村开发模式，并且较为成功的结合了中国农村的生活方式和景观面貌，使游客可以真切的体味到都市中难觅的乡村气息,对顾客心理的准确把握,回归自然，满足对“长筒瓦、月点灯、风扫地、地当床”的野趣生活向往，是都市人来到乡村旅游的最大心愿。景区规划从功能安排、场景设计、服务设施、活动安排等均较好的迎合了顾客的心理需求，从而取得较好的开发效果,杭州桐庐“红灯笼乡村家园”项目经验,概念旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施。包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。开发要求这
23、类房地产的发展必须有一定的游客基础，并要做到相对集中、统一管理。其中，饭店、旅游会展设施和商业游憩区内的房地产项目往往在旅游商务地产中扮演重要的角色。在这类项目开发时，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。旅游、商业与房地产之间的关系旅游是前提，商业是基础，房地产是承载商业的载体。如果没有旅游的成功，也就没有旅游商务地产的成功；如果没有商业的大发展，也不会有旅游商务地产的兴旺发达。,（二）旅游商务地产,旅游商务地产的开发以区域开发为总体指导，旅游和商业房地产相结合；以旅游为灵魂，以招商建设、商业房地产及旅游开发经营为运作手段；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等
24、完成区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房地产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造旺盛的人气，增强整个区域的吸引力，甚至辐射到周边，并与周边形成良好的竞和关系；提升整个地块的土地、房产价值；改善提升项目地块的环境。,旅游商务地产的开发,旅游商务地产具有总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长的特点。,服务范围广：旅游商务地产的商圈服务范围比一般商业房地产的商圈服务范围要大。一般商业房地产的服务范围主要是居住区、城镇行政辖区；而旅游商务地产服务的范围更广，旅游客源都占有一定的份额。,选址主要依托景区（点）
25、：一般商业房地产的选址主要依托于城市、居住区，靠近人们生活、工作的区域进行布局；旅游商务地产的选址主要依托于景区、景点。,定位主要针对游客：一般商业房地产的定位，主要从满足人们生活需求的角度，进行大众化、高档化、专业化或一站式服务的定位；旅游商务地产的定位，主要从文化挖掘和游客行为特征的角度，进行特色化的定位。,旅游商务地产的特点,自营式酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营
26、理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。与旅游相关的写字楼以写字楼的形式在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅行社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但己有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。,自营式商务酒店、与旅游相关的写字楼,现代综合型商业街区,这是城市中最普通的商业街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。而这些场所逐渐成为当地的重要旅游景点，并接待了很多游客。,民俗特色休闲街区
27、,滨水休闲步行街区,城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。,酒吧休闲步行街区,酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。,餐饮休闲步行街区,只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域房地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区
28、房地产热销。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典；重庆南滨路、泉水鸡等等，都是成功的项目。,一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。,国内商业街的五种经典开发模式,旅游商务地产在选址上包括两个方面：选城市和选位置。选择城市，要与国家指导性政策相结合，该城市要有较高的
29、区域经济地位。选位置，要选这个城市的商业资源和旅游资源都比较丰富的地段。,在中国，一般不能够提供可靠的统计和定量报告。在这种情况下，聘请专业商业规划设计公司介入项目是比较明智的选择。他们需要从商业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。,招商是满足需求的重要工作，应及早进行并且在整个的开发过程中都要进行。应在设计阶段就尽量明确主力承租商的要求。在项目进展的过程中，进一步寻找承租商，并且进行布局微调。,对旅游商务地产项目必须进行文化打造。在我们的设计实践中，一般追求四个文化类别：代时尚潮流文化、欧美海外风情、中式古风文化
30、和民族民俗文化。,旅游休憩功能，主要概括为以下几类：（1）商品销售为核心的逛街模式；（2）餐厅饭馆为主体的餐类模式；（3）酒吧演艺歌厅KTV 为主的夜生活模式；（4）康体健身洗浴按摩为主的修身模式；（5）工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式；（6）综合购物与休闲服务的集成模式。,对于旅游商务地产而言，后期的经营管理尤为重要。开发商必须选择一批真正懂经营的运作高手。,旅游商务地产的运作流程,上海新天地，一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志石库门为基础，将其改造成具有国际水平的集餐饮、购物、旅游、演艺等功能于一身的时尚、休闲文化娱乐中心，产生了巨大的经济和文化效益；并且，它
31、作为一个大型的旧城改造项目，成功的实现了资源转换和嫁接。上海新天地提升了区域整体价值；开创了一种既保持古城风貌又融入现代消费元素的旅游商业模式；赢得了很高的知名度和关注度；同时也吸引了政府与银行的竞相投资，其品牌影响力十分深远。,典型案例上海新天地,上海新天地的成功经验,长远的战略眼光,庞大的资金流,良好的经营态度,优秀的专业团队,上海新天地赢得了很高的知名度和关注度；同时也吸引了政府与银行的竞相投资，其品牌影响力十分深远。,对于想靠营造一个类似“新天地”的旅游商业地产获得成功的城市或者开发商而言，必然要有长远的战略眼光。,对于此类项目，要有足够庞大的资金流支撑起它长远而漫长的开发过程及其市场
32、培育与形成过程。市场是需要培育的，它需要长期的人气聚集，上海新天地前期的成功是靠瑞安集团的财力和低租金。,上海新天地只租不售，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际MALL运营模式同步。做好这类项目，要有良好的经营态度，要做到只租不售，把经营控制管理权牢牢抓在发展商手上，而且要严格按照项目的定位和风格来招商，不合要求的商家坚决拒绝。,对于旅游商业地产来说，专业人才很重要。此类项目需要有一个有各类专业精英组成的优秀团队。,概念 旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。开发要求 旅游度假型地产是目前我国旅游地产开发中备受关注、发展很快的产品。
33、这类房地产需要有良好经济背景的城市为依托，旅游者消费层次高，消费结构向度假旅游倾斜。开发要点是房产自身要有良好的环境、完善配套和特色服务。特点 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。,（三）旅游度假地产,旅游度假地产,分时度假,产权酒店,养老型酒店,时值度假型酒店,与旅游密切相结合，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市；,由于周边旅游景观资源的带动，旅游住
34、宅房地产往往表现出地价高、房价贵的特征；,以度假的要求开发物业，注重度假功能开拓；,开发商目的是为异地置业者提供第二居所度假休闲区，业主以度假置业和投资置业为目的；,总体设计和布局方面都有鲜明的主题，力求旅游景观与房地产的和谐统一，注重建筑与环境的景观化；,强调社会服务整体配套等,旅游度假地产以房地产开发为实现的载体，以“度假式居住”为主体特征。与常态、传统房地产相比较，旅游度假房地产有其自身的特征：,1、度假经济的到来是旅游度假房地产发展的内在动力,2、房地产积压和酒店出租率下降是旅游度假房地产发展的外在动力,3、作为支柱产品的分时度假在全球蓬勃发展,度假型房地产在我国迅速发展，备受关注,旅
35、游度假地产在我国迅速发展，备受关注,我国旅游度假地产发展的动力,概念：分时度假，最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。开始的时候，分时度假是针对积压的房产和经营不善的破旧度假酒店而操作的，其目的是为了通过改建来盘活闲置产业。因此，参与者大多是些小开发商和业主。这种情况在80年代末期发生了重大变化，一些大型的开发商及管理公司在超额利润的诱惑下，纷纷加入这一领域，产生了各种著名的品牌。如万豪（Marriott），希尔
36、顿（Hilton），迪斯尼（Disney）等。一大批全新规划、设计的分时度假酒店如雨后春笋般在世界各地的风景名胜区及旅游城市周边出现。以RCI及II等为代表的分时度假交换系统的形成，更为这一旅游房地产的主要产品类型注入了强大的生命力。目前，在全世界80 多个国家和地区已有4145 家左右的分时度假的度假地。,1、分时度假,产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施某一单位的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的
37、权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”，使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”、昆明官房企业集团开发的“滇西明珠”均属于产权酒店。,2、产权酒店,产权酒店与分时度假的关系分析（一）,产权酒店与分时度假的关系分析（二）,概念指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养
38、老酒店(度假村)的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购后再出售，收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。,3、养老型酒店,指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供
39、便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。它是分时度假发展中的一种产品形式。,4、时值度假型酒店,旅游度假地产的开发程序,旅游度假地产第一层面的规划与设计要素,A. 环境方案 稀有动植物品种 湿地及准湿地 有害物及垃圾 河流、湖泊及海岸线 洪水B. 供水及用水 饮用水 浇灌水 水处理 中水C.气候 季风、主导风向与风力 降雨量及雨季 日照天数及角度 暴雨季节D.土质 渗排水 地质条件 土地及适宜的植物材料 地表下的土质状况,E.植物材料 现状 地方市场上的植物材料 可移植性G.历史与文化 考古发现 文脉 传说H.视线 用地上 用地外 视线焦点I.基础设施 道路 污水排
40、放 饮用水 管线雨水排放 供电 电话、有线电视 天然气J.服务 派出所及保安 防火及消防队 医疗及营救,K.可达性与相关及互动性设施 的距离 到达程序周边的用地性质商业网点公共交通距市中心的距离距该区域内主要游览地的距离距机场（火车站）的距离L.政治环境是否有利于该项目的开发政府的鼓励性措施税务与地价方面的有利与不利因素M.法规方面用地性质的规定性限高及密度要求环境要求报批程序审批机构,N.土地控制方面地价买地还是租地贷款与投资周边土地的开发前景O.工程进程限制因素造价进口材料税务技术及管理条件P.项目运行预测市场市场定位竞争的项目经营酒店经营模式预订系统维护系统,旅游度假地产第二层面的规划与
41、设计要素,A. 户外休闲设施可供客户享用的自然区域 沙滩 海洋 海湾 沼泽 山脉 湖面及河流社区总体规划中的配套设施 高尔夫球场 散步小道 游泳池其它康体设施 附近的景点 主题公园 购物中心 风景区,B.主题（Theme） 故事主线 建筑设计主题 室内设计主题 环境设计主题 标志设计主题 员工着装主题 餐厅及菜单设计主题C.娱乐（Entertainment） 食品供应点 演出及陈列 休闲设施 大型活动场地 文化体现 环保体现D. 其它“ 软件”（ Other Software） 活动主营区与其它户外设施的联系 创造特殊的“节日”及营造气氛 会议接待 文化教育活动,产品定位阶段应考虑的要素,A.
42、设计主题故事主题娱乐项目主题本土风情主题B.户型户型组合及服务设施 单间 一个，两个或三卧室 厨房/餐厅 按摩浴盆密度 经济指标 建筑高度及占地面积限制 对自然景观的保护与利用 视线的开辟C.公共区域入口区域 门卫 休息室 接待区 大堂 服务线路食品及饮料区 提供三餐的餐厅 特别的餐厅 食堂 快餐酒吧 便利店, 厨房俱乐部及活动室 衣物间 储藏间 保安室D.场地停车场下车转盘保安地下设施线路软硬质景观维护保养区服务线路外部功能区E.配套设施中心建筑的设施 门厅 会议室 商务中心 社区活动室 俱乐部房间 温泉疗养及锻炼区域 游戏室内部 差异化或主题设计 室内浴盆 艺术品 场地, 沙滩俱乐部 多个
43、游泳池的区域 特殊功能区域 水上特色乐园 温泉 水泉 高尔夫标准或迷你球场 滑冰滑雪 散步道 码头 湖或自然区域 马术中心 网球 酒水服务 成人及儿童活动空间F.经营服务设施及通道送货维护服务网点内部的交通系统行李接送G.发展商的设施现场销售中心现场外的销售办公室办公区,项目介绍 日光河度假村位于美国俄勒冈州迪斯雪特郡，距郡邑所在地斑德约24.15公里，距波特兰市东南约280公里，地处海拔1280米的乡野间。度假村周围三面被迪斯雪特国家森林公园所环抱，是一个充满阳光、山野、松林、草原等自然景观与溪水的度假胜地。婉蜒的迪斯雪特河是美国西北部最著名的钓鱼天地。日光河度假村四周祟山竣岭，分布有天然湖
44、泊和到可垂钓的溪流，度假村内各式各样的度假休闲场所一应俱全，适于露营、野餐、钓鱼、健行、登山等活动。日光河度假村具有良好的可达性，度假村东侧3.22公里处，有连接华盛顿、俄勒冈、加州等的美国97号高速公路。在高速公路与度假村之间，有郡道（县级公路)通往度假区大门。,旅游度假地产典型案例日光河度假村,日光河度假村开发内容,日光河度假村项目经验,良好的经济背景,可达性强,规模合理,设施齐全,该地区人均GDP超过5000美元，目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游度假倾斜，城市人均居住面积超过30平方米，汽车拥有量超过每五户一辆,有高速公路连接，一般消费者都喜欢将度假
45、住宅选择在4小时车程的范围内，但最好是在90分钟车程之内,要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，别墅基地的大小一般都在1000-1200平方米之间,具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的配置，还需要设施配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通信设施等配套设施,（四）景区住宅地产,景观住宅房地产是指与旅游区相连接的可供出租及购买需要的各类住宅建筑。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。景观住宅通过依靠特色旅游资源条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升自身的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。发
46、展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。景区住宅地产主要包括借景型开发、造 景型开发和与旅游景观开发合而为一的开发三种模式。,旅游住宅房地产往往不是纯粹的住宅项目，而是集旅游与居住功能为一体的综合性项目,旅游住宅房地产在总体设计和布局方面都有鲜明的主题，力求旅游景观与房地产的和谐统一,由于周边旅游景观资源的带动，旅游住宅房地产往往表现出地价高、房价贵的特征,作为住宅的一种形式，旅游住宅房地产具有良好的住宅配套设施,旅游住宅房地产正向着大型旅游休闲社区方向发展,景观住宅
47、地产的特征,1、借景型开发,这类景区住宅直接靠近现有的旅游资源和旅游景区。开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。如在各个旅游景区内的住宅项目，一般都销售的比较好，因其相对低廉的价格、不可复制的自然资源、未来市场的升值空间等，都让这些项目受到市场的青睐。杭州的旅游住宅房地产在国内来讲，起步较早，无论是开发商还是消费者对其的认同率很高。如市区西湖的“湖景房”，钱塘江的“江景房”，近郊西溪风景区、萧山区、余杭区的旅游住宅房地产和远郊 “两江一湖”的房产。上海房地产商也利用上海周边丰富的自然、人文资源，或是做 “都市旅游
48、”的文章，投入这一项目的开发。如苏州河沿岸的“水景房”、黄浦江“江景住宅”的开发，上海九州大唐花园 “亲水”方案、位于黄浦江边的河滨传奇项目、世茂滨江花园等。,2、造景式开发,这类房地产往往在自我营造的旅游景区附近开发住宅。他们不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。比如，杭州乐园旅游住宅房产项目、运动休闲的“西湖高尔夫别墅”等。最具典型的代表深圳的华侨城，它通过这一模式开发使过去的荒滩野岭一跃而成为如今知名度和美誉度极高的旅游城。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。还有一些是远离风景区，就在成都市内或近郊，这些项目自身拥有一些主题类的旅游商业项目，附带着大规模的住宅，如锦绣花园、波托菲诺等项目。,
