1、浙江刚泰控股(集团)股份有限公司,财务报表附注,2012 年度,一、公司基本情况,浙江刚泰控股(集团)股份有限公司(以下简称公司或本公司)原名厦门国贸泰达股份有限公,司，系 1992 年经厦门市经济体制改革委员会、厦门市财政局厦体改1992009 号文批准以发起,方式设立的股份有限公司。同年，经中国人民银行厦门分行以厦银(92)180 号文批准同意公司向,社会公开发行人民币股票 1,450 万股，发行后总股本 2,903 万股。1993 年 7 月，经厦门市体改,委厦体改(1993)044 号文批复同意本公司增资扩股到 5,003 万股。1993 年 11 月 8 日公司股票获,准在上海证券交
2、易所上市交易。,1994 年，公司按 10 送 1 向全体股东派送红股 500.30 万股，1995 年按 10 配 3 实际配售个,人股 433.84 万股，1996 年 6 月，公司向社会公众股每 10 股送 2 股，向法人股每 10 股送 2 元，,送股后公司股本增至 63,429,080 股。2001 年，公司执行 2000 年利润分配方案“10 送 6 股，派,现 1.5 元，以公积金 10 转增 1.3422 股”。至此，公司股份增至 109,999,979 股，业经湖南开,元有限责任会计师事务所审验，并出具开元所(2001)内验字第 012 号验资报告。,1996 年 11 月，
3、经公司 1995 年度股东大会决议通过及厦门市工商行政管理局核准，公司由,“厦门国贸泰达股份有限公司”更名为“厦门国泰企业股份有限公司”。,2001 年 3 月，经公司 2000 年度股东大会决议通过及厦门市工商行政管理局核准，公司由“厦,门国泰企业股份有限公司”更名为“厦门新宇软件股份有限公司”。,2003 年 6 月 1 日，公司第一大股东湖南长沙新宇科技发展有限公司(以下简称湖南新宇科技),与华盛达控股集团有限公司(以下简称华盛达控股)签署了股权转让协议，将其持有的本公司,29,105,414 股社会法人股转让给华盛达控股，转让价格为每股人民币 1.896 元。相应的股权转,让过户手续已
4、于 2003 年 9 月 1 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕。华盛,达控股持有本公司 29,105,414 股社会法人股，占本公司总股本的 26.46%，成为本公司第一大股,东，湖南新宇科技不再持有本公司的股份。,2003 年 11 月 5 日，公司第二大股东汕头市龙湖区创新科技投资有限公司(以下简称创新科,技)分别与浙江省对外经济贸易财务公司(以下简称财务公司)和浙江中策创业投资有限公司(以,下简称中策创业)签署了股权转让合同，创新科技将其持有的本公司法人股 8,000,000 股(占,第1页 共55页,公司总股本的 7.27%)转让给财务公司，转让价格 2.5 元/股，
5、转让总价款为人民币 2,000 万元；,将其持有的本公司法人股 5,873,760 股(占公司总股本的 5.34%)转让给中策创业，转让价格 2.52,元/股，转让总价款为人民币 1,481.61 万元。相应的股权转让过户手续已于 2003 年 11 月 17 日,在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕。财务公司持有本公司法人股 8,000,000,股，占公司总股本的 7.27%，成为公司第二大股东；中策创业持有本公司法人股 5,873,760 股，,占公司总股本的 5.34%，成为公司第三大股东；创新科技不再持有本公司法人股。,2004 年 7 月，公司由“厦门新宇软件股份有限公司
6、”更名为“浙江华盛达实业集团股份有,限公司”。同年 7 月 12 日，公司取得了由浙江省工商行政管理局换发注册号为 3300001010737,的企业法人营业执照，注册资本为人民币 11,000 万元。注册地：浙江省德清县武康镇英溪,北路 2 号。法定代表人：袁建华。,2004 年 7 月 29 日，公司第二大股东财务公司与中策创业签订了股权转让合同，财务公,司将其持有的公司法人股 8,000,000 股(占公司总股本的 7.27%）转让给中策创业,转让价格 2.5,元/股,转让总价款为人民币 2,000 万元。此次股权转让完成后，中策创业持有本公司法人股,13,873,760 股,占公司总股
7、本的 12.61%，成为公司第二大股东。财务公司不再持有本公司法人,股。,2006 年 4 月 17 日，本公司 2006 年第一次临时股东大会通过了股权分置改革方案，以流通,股 42,221,459 股为基数，流通股股东每 10 股获 4 股转增股份，相当于流通股股东每 10 股获 2.14,股对价。转增股份后境内法人持有的非流通股 67,778,520 股变为有限售条件的流通股，无限售,条件的流通股由 42,221,459 股增加至 59,110,043 股，公司总股本增加至 126,888,563 股。以,上变动后股本业经利安达信隆会计师事务所审验，并出具利安达验字2006B-1022
8、号验资报告。,2008年3月1日公司第一大股东华盛达控股与刚泰集团有限公司(以下简称刚泰集团)签署了,股权转让协议，华盛达控股将其持有的本公司法人股22,760,986股(占公司总股本的17.94%),转让给刚泰集团，转让价格6元/股，转让总价款为人民币13,656.5916万元；2008年4月13日公,司第二大股东中策创业将其持有的本公司法人股7,529,332股(占公司总股本的5.93%)转让给上,海大汉三通网络通信有限公司，转让价格6元/股，转让总价款为人民币4,517.5992万元。上述,股权转让已于2008年4月22日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理过户手续。,2008年
9、8月1日，公司取得由浙江省工商行政管理局换发的注册号为330000000028774的企,业法人营业执照。法定代表人：徐建刚。注册资本为人民币126,888,563.00元，总股本为,126,888,563股，每股面值人民币1元。,2009年7月7日，公司名称由“浙江华盛达实业集团股份有限公司”更名为“浙江刚泰控股,第2页 共55页,(集团)股份有限公司”，并取得由浙江省工商行政管理局换发的企业法人营业执照。,公司及子公司主要经营房地产开发销售、贸易及投资业务。,截止 2012 年 12 月 31 日，本公司第一大股东为刚泰集团，该公司持有本公司股权为,2,312.2682 万股，持股比例为
10、18.22%。,二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错,(一) 财务报表的编制基础,本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部 2006 年 2 月颁布的企,业会计准则进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。,(二) 遵循企业会计准则的声明,本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、,经营成果和现金流量等有关信息。,(三) 会计期间,会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。,(四) 记账本位币,采用人民币为记账本位币。,(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理,1同一控制下企业合并的会计处理,公司在企业合并中取
11、得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。公司取得,的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；,资本公积不足冲减的，调整留存收益。,2非同一控制下企业合并的会计处理,公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，,确认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取,得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期,损益。,公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时
12、性差异，在购买日不符合递延所得税资产,确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关,情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相,第3页 共55页,关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情,况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。,(六) 合并财务报表的编制方法,公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。,所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如,子公司采用的会计政策、会计期间与本公司
13、不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会,计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨,认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表,为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。,合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负,债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。,子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润,表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期
14、初,所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。,本期若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司,合并当期期初至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至期末的现,金流量纳入合并现金流量表。,本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；将子公,司自购买日至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量,纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的,被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价,值的差额计入当期
15、投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相,关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。,本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；,该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失,了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允,价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应,享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投,资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期
16、投资收益。,本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司,第4页 共55页,的可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投,资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负,债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。,(七) 现金等价物的确定标准,现金等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起 3 个月内到期)、流动性强、易于,转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。,(八) 外币业务折算,对发生的外币业务，采用交易发生日的即期汇率折合人民币记账。对
17、各种外币账户的外币,期末余额，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，除与购建符合资本化条件资产有关,的专门借款本金及利息的汇兑差额外，其他汇兑差额计入当期损益；以历史成本计量的外币非,货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公,允价值确定日的即期汇率折算，差额作为公允价值变动损益。,(九) 金融工具的确认和计量,1金融资产和金融负债的分类,金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资,产(包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产)、持有至,到期投资、应收款项、可供出售金融资产。,金融负债
18、在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负,债(包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债)、其他金,融负债。,2金融资产和金融负债的确认依据和计量方法,公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金,融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融,负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用,计入初始确认金额。,公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的,交易费用，但下列情况除外：(1)持有至到期
19、投资以及应收款项采用实际利率法，按摊余成本计,量；(2)在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具,挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。,公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1)以公允,第5页 共55页,价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债,时可能发生的交易费用；(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩,并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3)不属于指定为以公允价值计,量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保
20、合同，按照履行相关现时义务所需支出的最佳,估计数与初始确认金额扣除按照实际利率法摊销的累计摊销额后的余额两项金额之中的较高者,进行后续计量。,金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方,法处理：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的,利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资,收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允,价值变动损益。(2)可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间按实际利率法计,算的利息，计入投资收益；可供出售权
21、益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时,计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资本公积的公允价值变,动累计额之后的差额确认为投资收益。,3金融资产转移的确认依据和计量方法,公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资,产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收,到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险,和报酬的，分别下列情况处理：(1)放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；(2)未,放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度
22、确认有关金融资产，并相应确,认有关负债。,金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移,金融资产的账面价值；(2)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计,额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止,确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差,额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入所有,者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。,4金融资产和金融负债的终止确认条件,当收取某项金融资产现金流量的合同权
23、利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和,报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现实义务全部或部分解除时，相应终止确,第6页 共55页,认该金融负债或其一部分。5金融资产和金融负债的公允价值确定方法存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术(包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等)确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。6金融资产的减值测试和减值准备计提方
24、法资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产进行减值测试。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失，短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。在活跃市场中没有报价且其公允价值不
25、能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降趋势属于非暂时性时，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入减值损失。(十) 应收款项坏账准备的确认标准和计提方法1单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项,单项金额重大的判断依据或金额标准单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法,应收账款占应收账款账面余额 5%以上(含 5%)的款项；其他
26、应收款占其他应收款账面余额 5%以上(含 5%)的款项。经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独进行减值测试未发生减值的，将其划入具有类似信用风险,特征的若干组合计提坏账准备。2按组合计提坏账准备的应收款项第7页 共55页,账龄,组合名称账龄组合关联方组合,确定组合的依据以账龄为信用风险组合确认依据应收本公司合并范围内关联方款项,坏账准备的计提方法账龄分析法根据其未来现金流量现值,低于其账面价值的差额计提坏账准备以账龄为信用风险组合的应收款项坏账准备计提方法：,应收账款计提比例(%),其他应收款计提比例(%),1 年以内(含 1
27、 年,下同)12 年23 年34 年45 年5 年以上,510155070100,510155070100,3单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项,单项计提坏账准备的理由坏账准备的计提方法,有确凿证据表明可收回性存在明显差异根据其未来现金流量现值低于其账面价值的,差额计提坏账准备4. 对于其他应收款项(包括预付款项、应收利息等)，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。(十一) 存货的确认和计量1存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括开发产品、处在开发过程中的开发成本和拟开发土地、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房，以及在开发经营过程中耗用的库
28、存材料和低值易耗品等；非房地产开发存货包括库存商品、低值易耗品。2公司取得存货按实际成本计量。外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。3存货发出的核算方法(1)非房地产开发存货发出采用加权平均价法核算。(2)房地产开发存货项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所第8页 共55页,占地块的级差系数计算分摊计入项目的开发成本。,(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。,(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资
29、产的预计使用年限分期平,均摊销。,(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发,项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工,的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与,预提数之间的差额调整有关开发产品成本。,4低值易耗品和包装物的摊销方法,低值易耗品和包装物均按照一次转销法进行摊销。,5资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净,值的差额计提存货跌价准备。开发产品、库存商品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经,营过程中以该存货的估计售价减去估
30、计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需,要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计,将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同,一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并,与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。,6存货的盘存制度为永续盘存制。,(十二) 长期股权投资的确认和计量,1长期股权投资的投资成本的确定,(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行,权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合
31、并方所有者权益账面价值的份额作为其初,始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额,之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。,(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的,初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承,担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评,估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的,权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多
32、,次交易分步实现的非同一控制下企业合并，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面,第9页 共55页,价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或,有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。,(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投,资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投,资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本(合同或协议约定价值不公允,的除外)。,2长期股权投资的后续计量及收益确认方法,(1)对实施控制的长期股权投
33、资采用成本法核算，在编制合并财务报表时按照权益法进行调,整；对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长,期股权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。,(2)采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期,股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告发放的现金股利或利润,外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。,(3)采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认,净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股
34、权投资的初始投资成本,小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时,调整长期股权投资的成本。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单,位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位,采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策及会计期间对被投,资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。投资企业与联营企业及合营企业之间发生,的未实现内部交易损益应予以抵销。,3确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据,按照合同约定，与被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致
35、同,意的，认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制,或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。,4长期股权投资减值测试及减值准备计提方法,资产负债表日，以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期,股权投资，有客观证据表明其发生减值的，按照类似投资当时市场收益率对预计未来现金流量,折现确定的现值低于其账面价值之间的差额，计提长期股权投资减值准备；其他长期股权投资，,如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确,第10页 共55页,5,5,5,5,认为减值损失，计提长期股权投资减值准备。
36、(十三) 投资性房地产的确认和计量1投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。2投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。3对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。4以成本模式计量的投资性房地产，在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按单项资产或资产组的可收回金额低于其账面价值的差额计提投资性房地产减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。(十四) 固定资产的确认和计量1固
37、定资产确认条件固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。2固定资产的初始计量固定资产按照成本进行初始计量。3固定资产分类及折旧计提方法固定资产折旧采用年限平均法分类计提。各类固定资产预计使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：,固定资产类别房屋及建筑物运输工具电子设备其他设备,预计使用寿命(年
38、)20-4512-158-105-15,预计净残值率(%),年折旧率(%)4.75-2.117.92-6.3311.88-9.5019.00-6.33,符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。第11页 共55页,4固定资产减值测试及减值准备计提方法,资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额；,难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定其可收回金额。,单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可收回金额的差额计,提相应的资产减值准备。资产组
39、的可收回金额低于其账面价值的，确认其相应的减值损失，减,值损失金额先抵减分摊至资产组中商誉的账面价值，再根据资产组中除商誉之外的其他各项资,产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作,为各单项资产(包括商誉)的减值损失，计提各单项资产的减值准备。,上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。,5其他说明,(1)因开工不足、自然灾害等导致连续 3 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性,停用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。,(2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并停止折旧和
40、计提减值。,(十五) 在建工程的确认和计量,1在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按,建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。,2在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状,态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整,原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。,3资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按单项资产的可收回金额低于其账面,价值的差额计提在建工程减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。,(十六) 借款费用的确认和计量,1借款费用资本化的确
41、认原则,公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本,化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。,2借款费用资本化期间,(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3),为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。,(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中,第12页 共55页,断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，,直至资产的购建或者生产活动重新开始。,(3)停止资本化
42、：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态,时，借款费用停止资本化。,3借款费用资本化金额,为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利,息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行,取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为,购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资,产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一般借款应予资本,化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过
43、当期相关借款实际发,生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款,发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之,前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般,借款发生的辅助费用，在发生时计入当期损益。,(十七) 无形资产的确认和计量,1无形资产的初始计量,无形资产按成本进行初始计量。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上,具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。,2无形资产使用寿命及摊销,根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相
44、关专家论证等综,合因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；,无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。,对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的,产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况,及对未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜,在的竞争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预,计支付有关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，
45、如特许使用期、租,赁期等；(7)与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。,使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现,第13页 共55页,方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无,形资产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。,3无形资产减值测试及减值准备计提方法,资产负债表日，有迹象表明无形资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金,额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定其可收回金,额。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减
46、值迹象，每年年,末都进行减值测试。,单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可收回金额的差额计,提相应的资产减值准备。资产组的可收回金额低于其账面价值的，确认其相应的减值损失，减,值损失金额先抵减分摊至资产组中商誉的账面价值，再根据资产组中除商誉之外的其他各项资,产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作,为各单项资产(包括商誉)的减值损失，计提各单项资产的减值准备。上述资产减值损失一经确,认，在以后会计期间不再转回。,(十八) 长期待摊费用的确认和摊销,长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用,
47、项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。,(十九) 预计负债的确认和计量,当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，将其确认为预计负债：(1)该义务是承担的现,时义务；(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出；(3)该义务的金额能够可靠地计量。,预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有,事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值,进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该,账面价值进行调整。,(二十) 维修基金和质量保证金的确认和计量,1.维修
48、基金,根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售(预售)时，向购房人收取或由,公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。,2.质量保证金,质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修,费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。,第14页 共55页,(二十一) 收入确认原则,1房地产销售收入,在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足,开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管,理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可,能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认开发产品的销售收入。,出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所,有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，,相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认自用房屋,的销售收入。,2销售商品,商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬,转移给购买方；(2)公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施,
