1、,【合正丹竹头项目】物业发展建议,Part 1,项目定位,区域价值解析项目地块价值解析,发展方向及产品定位,区域现状,清晰现阶段项目周边市场环境,1,区域现状,修路,农民房,堵车,林夕曾在一首歌里写道：“我怕来布吉”脏、乱、差！,堵,现阶段,1,2,3,4,5,6,住在布吉而在关内上班的人超过30万,每天上下班高峰期单向出行人员近40万,每晚68点，公交车平均出布吉关880辆,深惠路布吉段车流量达22万车次,深惠路现流量是道路设计流量的8倍多,沙湾关双方向单车道,制约布吉房地产市场发展，使布吉一直处于楼市非热点片区的原因在于交通拥堵、环境脏乱差！,区域现状,制约布吉发展及区域价值的三大因素：交
2、通拥堵，出行不便片区形象和环境差供应量少，非热点片区,区域深层次剖析,那么未来的布吉呢？,区域深层剖析,2,站在城市的发展角度，解读区域价值,东扩,西进,北拓,未来发展方向：深圳城市规划发展轨迹注定往北延伸，布吉注定成为城市发展的核心区域，面临前所未有的发展机遇。,深圳从罗湖往西轴发展已经很充分，因为东部生态规划，已无大发展的可能，只有往北，才是城市下一步的发展方向，而布吉则是最近罗湖的一片净土。,区域深层次剖析,罗湖,沙湾关,布吉关,清水河关,深惠公路宽80米，双向8快车道、2慢车道，大大缓解布吉交通压力，并且深惠路将不再走货柜车，以承担客运功能为主。其即将成为第二条深南大道。丹平路2011
3、年的通车也使得从罗湖到达布吉南岭不用再通过沙湾关，而直接到达。大芬立交通车，布沙路压力缓解，塞车现象大大减少。地铁3号线开通，将解决本区域公交线路超负荷的现状。,三条路、一条地铁将唤醒“布吉”这头雄狮！,区域深层次剖析,丹竹头的发展将在2年之内明显提速,地铁、布沙路、深惠公路、丹平路全线开通，交通体系全面升级，,让历史告诉未来!,15年前，城市核心在罗湖；,2011年布吉,曾经，深南大道“点亮”福田；,滨海大道“点亮”了南山；,现在，福龙路“点亮”二线拓展区；,未来，布吉片区也将因此而崛起！,“交通导向开发的新城模式”，亦即“TOD（transit-oriented development）”
4、。,区域深层次剖析,龙华TOD新城,南山TOD新城,宝安TOD新城,布吉TOD新城,区域深层次剖析,预计当项目入市时：,从罗湖驾车走深惠公路15分钟到达本项目；从罗湖驾车走丹平路10分钟直达本项目；沙湾路不再塞车，将成为本项目的景观大道；从龙华至本项目将不再塞车，15分钟即可到达；龙岗区最大的立交桥丹竹头立交完工，可实现深圳、惠州、沙湾、平湖四个方向的交通转换；地铁3号线通车将大大拉近项目到达市区的通勤成本。,2011年后布吉将是继深圳湾、龙华后的下一个市场焦点！布吉也将是深圳下一个TOD新城,区域形象升级,深惠路/地铁,项目紧邻深惠路、地铁3号线，而深惠路作为深圳2011年大运会的“门面”必
5、定受政府重视。将其按照第二条深南大道进行打造，周边绿化及改造必定给项目周边环境带来翻天覆地的变化。,项目即将是“第二条深南路深惠路”旁城市景观物业！,2010年的布吉供应量约有35万平米入市！主力仍为居家型2、3房！,区域深层次剖析,2011-2012年将有约147万平米入市！,区域深层次剖析,未来供应量巨大，尤其在2011-2012将达到147万平米入市，区域将成为全市的热点片区！,区域深层次剖析,区域深层次剖析,困扰布吉多年的三座大山一旦解决，布吉将会变成怎样一个区域？,2011年后区域交通便捷、环境改善、供应量巨大，本区域属性必将改变：,深圳继深圳湾、龙华后下一个TOD新城,关外中低档居
6、住片区,客户裂变规律,区域潜力巨大，客户即将发生裂变,2,从区域发展看客户裂变,99,滨海大道通车,00,01,02,03,04,05,后海片区仅有半岛花园、电力花园、招商名仕花园、海珠城等少数楼盘 ；,“滨海大道”主车道全线通车，众多开发商将目光投向后海，开始了如火如茶的建设 ；,后海住宅市场发生“井喷”,众多在售、在建项目使后海沿线市场炙手可热；,以“招商海月”“蔚蓝海岸”为代表的大型楼盘以高品质、高档次迅速拔高了后海形象；,放量减少，发展减缓，趋于稳定。,首次置业,二次置业,客户裂变,滨海大道的开通给后海带来了更多的置业人群，政府对后海居住区的建设规划使得大量开发商集中介入，置业者结构逐
7、渐改变！,品牌发展商集中介入,同时我们也联想到了宝安、二线拓展区等片区同样因为交通瓶颈打破之后，客户群出现了变化，那他们几个之间有什么样的联系与共同之处呢？给到项目的借鉴又是什么？,客户裂变,城市价值,城市建设发展阶段,建设消息发布,在建,建成通车,建成以后,城市发展前景启动客户以本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客为主；,城市价值因为预期而提前释放,城市建设中本地居民比例相对减少、更多核心区域客户及投资客户涌入；,发展为真正意义上的综合性城区。客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升,客户裂变,2006,2007,2008,2009,2010,丹平快速预计2010
8、年12月建成通车,地铁3号线2011年6月份全线贯通,深惠路改造预计2010年完成,丹竹头立交预计2010年完工,客户多元化聚合最为明显的时段是在2012年左右，因此项目入市时，客户群构成将多元化发展，客户也将升级，趋于高端化,2011,2012,客户裂变,从挤出效应看客户裂变,客户裂变,由于关内供应的严重不足、价格高企,导致市场出现明显的“挤出”效应，大批客户由关内向关外迁移。其中罗湖客户主要被“挤”向地理位置接近的布吉片区。,客户裂变,布吉,坂田,罗湖,福田,横岗,平湖,中心城,龙华,随着深惠路、丹平快速、地铁3号线等交通要道的开通，更加大大拉近罗湖与布吉的距离。,香港,客户裂变,罗湖客户
9、,布吉,福田区,南山区,南山豪宅化，价格高，罗湖客户置业距离最远;福田区已没有土地供应，价格也处于深圳市场标杆；罗湖本地供应极小，选择有限，无法满足客户多元化的需求中心城一路飚升，赶超布吉，虽有地铁缩短距离，但区位优势不及布吉。,布吉，下一个TOD新城，势必成为罗湖客户主要流向。,中心城,罗湖区,罗湖客户流向分析,客户裂变,从地缘、定位方面考虑通过公馆8号的成交客户对比来分析客户的裂变规律,客户裂变,25%,47%,25%,45%,40%,60%,70%,75%,85%,90%,一六期客户成交数据,七期客户成交数据,信义荔山公馆客户分析,信义荔山公馆为信义假日名城的第七期，对比七期与一至六期客
10、户变化：客户教育程度、收入情况等明显提升；关内客户明显增多，七期成交已有70%为关内客户购买；主要为罗湖、福田区域。,客户裂变,信义荔山公馆客户分析,荔山公馆辐射的客户种类更加多元化，以贸易行业为主。,以私企业主及企业中高管理层等高端客户为主。,客户裂变,信义荔山公馆客户分析,荔山公馆客户年龄集中在30-45岁，多为二次或三次置业。,客户裂变,对比一至六期客户，七期的客户群已经脱离了区域的限制，不再是布吉片区原有的客户群体，而是经过升级换代，提升至更高层次。,信义荔山公馆客户群：以贸易行业为主；以私企业主及企业中高管理层等高端客户为主；年龄集中在30-45岁；多为二次或三次置业。,客户裂变,布
11、吉本地客户仍是主要来源，罗湖、福田客户由于价格挤压，也开始流入；以布吉本地企业主和关内的企事业单位职员为主要职业分布；关内普通白领以首次置业及自住需求为主，年龄主要为25-35岁，资金实力较弱；布吉本地企业主以改善居住环境需求为主，多为3-5口家庭，多为首次置业，但资金较关内客户强，年龄为30-40岁。,交通等利好促进区域价值提升以及价格积压因素，罗湖及福田成为主要的购买人群，主要为35-45岁的二次或三次置业客户人群；主要为企事业单位的中高管理层。整体客户群的教育程度、资金实力都较发展初期有较大的差距。,2004年前,2008年,2009年,2011年,布吉发展起步阶段荣超花园,布吉发展提升
12、阶段公馆8号,进入到 布吉发展快速阶段，我们客户在哪里？关内私企业主、中高管理层等中高端客户。而且在进一步高端化,以本地换房客户为主。,城市价值,布吉本地客户为主；,布吉发展中阶段桂芳园、可园,以关内私企业主、中高管等高端客户为主，客户档次明显提升。,2004年,以本地换房客户及关内首置的普通白领为主，置业能力较弱。,客户裂变,关内私企业主、高级管理层等中高端客户占主流，预计占60%其次为因需求进入的布吉本地的换房客户，预计占20% 平湖、横岗、坂田等周边区域客户因换房需求进入，预计占15%少量投资客户，预计占5%,本项目客户群预测：,富裕市民阶层、新资产阶层和稳定资产阶层主要为换房需求的客户
13、,市民阶层,富裕市民阶层,新资产阶层,稳定资产阶层,财富阶层,权力阶层,赤贫阶层,随着项目不断开发，客户群将进一步向更高处发展。,客户裂变,我们的客户群到底需求怎样的户型呢？,客户裂变,专家访谈1公馆8号策划经理：客户来源：现阶段布吉其他楼盘的成交客户仍以布吉、罗湖及福田为主，占了近90比例。布吉本地客户占近50比例。罗湖、福田旗鼓相当，均占近20比例。但是，公馆的成交客户以罗湖为主，占70%，主要是因为交通因素，一过罗岗小关就直接到达本项目，不塞车。置业目的：主要为二次置业的换房需求需求户型：后期公馆剩余80多北向单位比较难卖，较多客户都需求东南向的并且120以上的户型。承受能力：比较强，像
14、公馆8号80多平米一套总价约150万以上，170平米左右的户型的总价300万左右,客户裂变,专家访谈2花语岸销售经理陈经理客户来源：目前以罗湖客户和布吉客户为主。置业目的：主要为换房需求，部分首次置业客户需求户型：本土的村民及关内换房客需求120以上的大户型，而关内首次置业的客户需求为70平米左右的两房承受能力：关内换房客和本土客户对价格承受能力较高，关内首次置业的客户相对较弱，但随着交通及环境的改变，客户也将升级,客户裂变,三级市场访谈1荣超分行经理马经理客户来源：二手房成交的很多都是布吉本地客户，或者说是在布吉发展工作的客户置业目的：主要为换房需求的客户需求户型：都是两房以上的，三房、四房
15、比较多承受能力：有一定的经济承受能力,客户裂变,三级市场访谈2信义逸翠园经理方经理客户来源：很多客户都是冲着信义的品牌来的，大多还是布吉本地的客户，也有像罗湖、福田、横岗那边的客户。置业目的：以二次置业以上客户为主需求户型：三房以上为主承受能力：罗湖、福田的客户比较有钱，布吉本地的相对较弱，但罗湖、福田的客户很重视交通，布吉就是因交通受制约了,相信随着布吉交通的改变会吸引大量的关内客户置业,客户裂变,本次受访客户对户型的需求普遍比较大，以三房两厅和四房两厅为主。而我们结合客户目前居住的房屋户型，我们发现，三房客户对购房户型的需求最为分散，两房、三房、四房都有；而一房客户竟然不约而同的都需求三房
16、户型。因此，三房、四房产品的目标客户，可分散到一房至四房，且不能忽视现居住在小户型产品中的客户。,深圳中原对于未来有意向在布吉购买房产的调查,客户裂变,整体上，客户在项目所在地主要需求的是120-140平米的住宅产品，尤其潜在购买客户（我们将表示可能会购买此项目的客户称之为潜在购买客户，下同），有超过六成都表示需求的是120-140平米这个面积段。因此，这个面积段应当成为我们项目开发的重点。 其次是140-160平米面积段， 因为靠近布吉的罗湖客户以及超过3成的潜在购买客户表示有需求。再次为60平米以下的公寓户型，需求量也较大。,客户裂变,布吉本地换房客户平均年龄在35-45岁，支付能力较强，
17、选择慎重，对产品本身社区、户型等要求较高大多居住在自家的农民房中，渴望居住在有大社区、有物管的房子年龄结构成熟，家族成员较多，需求3房以上较大户型需求120-160平米左右；,客户裂变,罗湖、福田客户中高端客户年龄集中在35-45岁，支付能力强，多为三口以上家庭以私营企业主、企业中高管和公务员为主要职业。主要以3房、4房需求为主房均面积在30-40平米，户型面积120-170平米,客户裂变,罗湖、福田客户首置客户（由于地铁3号线的开通，且本项目位于地铁沿线，会吸引部分白领阶层的客户进行首次置业）平均年龄小，集中在28-35岁，追求品味及个性支付能力不强，对价格较为敏感，会多方选择多为市区白领阶
18、层，因须到市区上班，对楼盘周边的交通非常注重多为二口之家，要求70平米以下经济型的公寓及两房，但同时对赠送面积十分在意,客户裂变,通过对公馆8号及花语岸销售经理的深访得知：随着客户群构成多元化发展，客户进一步高端化，客户对于户型面积的需求也越来越大，120平米、160平米左右户型供给少，但需求大！客户需求严重被低估。,75平米两房,88平米3+1,160-172平米五房,24%,24%,52%,22%,40%,38%,公馆8号客户需求户型分析,公馆8号的大户型需求强劲，160-172平米的户型虽仅占24%，但关注度达40%。虽公馆8号没有120平左右的产品，但关注度也十分高,花语岸126平米四
19、房户型共56套，一经推出即被抢购一空。客户需求被低估，四房单位供不应求。,65-78平米两房,80-103平米三房,126平米四房,40%,5%,55%,45%,15%,40%,花语岸需求户型分析,客户裂变,结合项目的整体定位，客户定位，项目的户型配比建议如下：,客户裂变,Part 3,项目发展定位,客户需求分析,项目最终定位,客户需求分析,倾听客户的声音，了解客户的真正需求,1,背景：针对中高端客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，访谈客户是百仕达乐湖客户深度访谈客户：杨先生/祝女士 职业：中心区贸易公司老总 时间：2010年4月24日上午11点 访谈人：密林访谈内容：（访谈以对
20、话的形式进行，以下简称：刘、杨）刘：杨总，您对现在居住的环境有什么看法，如果未来换房是什么样的要求？杨：我觉得现在家里 人太多，特别是父母过来后在一起生活有诸多不便，我希望与女儿和妻子有一个相对私密和独立的环境，又想兼顾到我的父母，最好不要离的太远。,我很孝顺，但说实话，我不想和父母住在一起,客户语录,背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，访谈客户是百仕达乐湖客户，王先生和彭女士姗姗来迟，最后携一家三代人来到售楼处接受我们的采访。深度访谈客户：王先生/彭女士 职业：某集团高管 时间：2010年4月24日上午12点 访谈人：密林访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称
21、：刘、王）刘：王先生，您对居住的空间有什么看法？对您以及您的家人，会如何考虑？杨：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人开开心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快乐很安心，但日常应酬和朋友聚会，总怕吵到他们，让父母自己住又不放心，如果能有空间互不干扰，但又是连在一起的房子 ，就完美了。,我从来不敢在家里聚会，我老婆也不敢带朋友回来，怕吵到他们,客户语录,儿子成年了，但很少在家里活动,地点：公馆8号售楼处受访者：张先生年龄：48岁客户描述： 我儿子上大学了，在深圳，但很少在家里活动，叫也叫不回来，宁愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他说可以带朋友回家来玩，但他不原意，跟在外地上学
22、没啥两样，现在管不了他了，回了家之后就一个人待在房间里，和家人的沟通也比较少，我是不是要给他个独立的空间，难道要再给他买套房？但我想每天都能看到他，这样我比较安心。,子女没有独立的空间,客户观点,客户语录,因为装修，我都想和老公离婚了下次一定要买个带装修的房子,地点：佳兆业金翠园售楼处受访者：黄女士年龄：30岁客户描述： “师奶”级人物，在家里带小孩，自由职业者，偶尔炒炒房，之前买了一个高层大平面，200平米，装修时间4个月，老公因为工作忙，基本不管，但有时也会发表自己的意见，因为和老婆意见不和，装修过程中多次吵架，差点离婚，所以装修时间拖的比较长，每一样材料都要去砍价，不砍价就会有被骗的感觉
23、，后来一气之下，就找了朋友用过的装修队，按照一模一样的装修同样的价钱再来一遍，但过程中还是要监工，稍微一不盯就会偷工减料，都要崩溃了。下次一定要买个带精装的房子，但是市场上供应的大户型。,装修太麻烦，精装房供应太少,客户观点,客户语录,批判高层大平面,在千篇一律的市场下，有没有考虑过客户的真正需求？,他们需要生活的自由，与父母独立确不分离成为明显的潜在需求,传统的四房功能是这样用的，1间主卧，1间子女房，1间书房，1间父母房，在受访中，80%客户提到和父母一起住的不便50%的客户子女已经基本到了独立的年龄，希望给到独立的空间但是市场无供应只能不得已而为之,客户需求分析,批判毛坯房,大户型总是想
24、要给到客户个性化的空间，但有没有考虑过客户发挥个性化的艰难,高品质精装是顺应未来趋势之举,77% 的客户提到未来的趋势是精装的趋势自己装修麻烦、时间成本高在选择精装的客户里面，94%的客户希望高品质精装,客户需求分析,只有真正能满足人居需求的产品，才能实现高价值,项目最终定位,2,从客户需求角度做产品,“N+1”户型扭转传统人居空间,“N+1”户型说明：“N”是指主要的居住空间，通常为舒适型2房、3房和4房，“1”为独立的一房，两者之间通过空中花园连通，分别从独立的如户门入户。,解决多代空间居住模式的问题,楼体规划建议（仅供参考）,花园,连廊,三房,二房,+,+,一房,平层两房和三房通过花园（
25、入户花园等）、连廊与另外一个单体一房连接，共同组成项目独特的2+1和3+1户型。,形象演绎：让建筑延伸幸福,温馨、情调、舒适的“慢”生活,满足两代人不同的爱好和空间的需求,繁忙、喧闹、个性与社交宣泄的“快”生活,温馨、幸福的“共赢”空间,“N+1”户型解决人居模式的最佳方式,居住感受：自由的个人居住空间，兼顾家庭成员感受布局：两代分开，保证私密性尺度：无论大客厅开间，大卧室面宽，大厨房、大卫生间，大楼梯尺度采光：方正布局，体会让让阳光照进室内的感觉通风：感受穿堂风把自己吵醒的感觉精装：把世界带入您的生活,“N+无限可能”户型创造无限生活可能,结合项目的整体定位，以及客户真正的需求分析，项目的户
26、型配比最终建议如下：,产品最终定位,除此之外，我们还有,玻璃幕墙立面区域地标,外立面采用了大面积的玻璃幕墙、氟碳金属漆以及玻璃顶，符合项目形象和档次所有玻璃采用隔音玻璃，降低周围道路的噪音影响,中心园林景观示意,项目密度较高，园林面积较为有限，建议运用有限的面积打造特色水景园林，成为营销上的卖点。,园林特色水景,室内恒温泳池,德国高仪、杜拉维特，厨卫精装并配备全套顶级品牌家电，从细节处入手，打造深圳高品质的、人性化的精装修,高品质精装,规划小学,两点一线：即售楼处、看楼通道、样板房项目开工前，提前确定项目两点一线的方案所有工程施工首先应保证两点一线的按时交接，且工程施工面应避开两点一线提前规划
27、好有利于项目的展示，体高客户的现场体验价值，增加客户购买的可能性,“两点”一线是项目的生命线,售楼处,提前确定两点一线方案，提高客户体验价值,车位数：满足高品质楼盘要求，1.2个/100平米，车位约1200个层高：净高3M以上采光：利用坡地地势打造阳光车库、景观车库的完美展现装修：入户精装大堂,阳光车库建筑整体抬高,气派的项目主入口及楼座主入口,单元入口会给人留下深刻的第一印象，应给人华贵、气派的感觉。格局二至三层挑高处理色系浅色/暖色调为主，与建筑主体相互协调材质以石材、玻璃、金属搭配,五星级大堂和电梯厅,浅色系、暖色为主的大堂设计，以石材、玻璃、金属搭配，既体现尊贵感，又塑造大空间底层及地
28、下车库双大堂、挑高设计豪华与气派感大堂与电梯厅豪华装修尊贵感相邻单元共用大堂节省公摊,商业方面的配套建议详见附件1：项目商业定位分析,由于本项目处于关外，配套相对缺乏，小区内基本的生活配套对于客户十分重要提前确定主力店不但能增加客户购买的信息，也能成为项目的一个卖点，促进销售,商业提前招商，营销前确定主力店,规划小学,中高端客户群对于子女的教育十分重视，因为学位产生购买冲动的比比皆是通过引进名校提升项目附加值，增加项目卖点项目带学位,协助政府提前引入名校,引进境外一线品牌物管公司或者国内知名品牌,由于布吉周边环境及治安较差，物管服务及安全管理对于客户十分重要，做好了不但能增加项目卖点，也是客户
29、放心购买的保证小区档次定位为中高档次，物业管理以实用为主，物管公司建议有：世邦魏理仕、戴德梁行、仲量梁行等物业管理公司,价格预测,楼盘名称,确定比重,40%,30%,15%,15%,选择因素,同区位、不同品质、相似客户群,不同区位、同品质、同客户群,不同区位、不同品质、同客户群,不同区位、不同品质、同客户群,100%,综 合 比 例,价格预测,选择参考楼盘,8号公馆,百仕达乐湖,水榭春天,第五园,价格预测,采取市场比较法进行均价预测：,项目建议精装修交楼，将装修价格按照2000元/平米计算项目均价为： 24000元/平米,说明：通过市场比较法得到核心均价后，可以通过上下浮动进行适当修正，修正幅
30、度一般为35%；品牌溢价范围一般不超过2%；产品溢价范围一般不超过5%。,价格预测,通过各项修正可实现的市场均价范围为22000 26000元/,价格预测,注：以上户型的价格，包含项目精装修成本；以上价格预算基于目前市场供给高端相应产品均价得到，未考虑未来房产走势和政策变化等影响因素。,结合目前市场情况，中原能为本项目实现价格如下：,项目总体均价预计在22000 26000元/,是“态度”，更是“信心”！,项目商业定位,项目商业定位：以服务本社区为主体的内向型社区商业,定位分析：区域潜力和项目商业方面的优势没有聚集项目周边的丹竹头区域商业氛围不浓厚在大芬站附近有“大芬沃尔玛”，集中式大型商业有
31、较大竞争力，不利于快速销售2011年后，本项交通环境改善，仅1015分钟即可通达关内，能便利享受关内配套综合考虑：为了实现本项目“现金牛”的角色定位，商业不建议定位为大型集中式商业，仅以服务本社区为主题的社区商业，辅助服务丹竹头的居民,社区商业规律,社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点为5%,本项目定位为“以服务社区为主体的内向型社区商业”商业住宅比小于5%，由于本项目周边商业配套缺乏，商业住宅比定位3%5%，商业面积在34005600平米便可基本满足住宅内部人口的需求。在业态规划上充分考虑以上三种业态的合理组合。,社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积
32、的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。,临街面*进深200m*10m2000,临街面*进深150m*10m1500,主力商业：1000*1层1000,本项目商业规划,社区商铺面积过大，销售周期长，特别是100以上，所以本项目主力商铺面积为3060平米，少量80的商铺。,总商业面积：约4500平米具体各部分规划为：主力商业共一层，约1000平米东北面街铺约2000平米东南面街铺约约1500平米,具体商业布局按照右图所示：,本项目商业业态规划,项目定位以“主力超市”、“生活精品街”、“教育及特色餐饮”三态为主，既能支撑销售，又能保障未来经营的可能。,主力超市：以超市
33、及美容美发为主，业态市场接受程度高，能够支持商铺较高售价，且能成为客户购买住宅的一个吸引点生活精品街：主要为满足社区基本生活方面的配套教育及特色餐饮街：由于项目东北角为教育规划用地，教育方面的商业风险低，而餐饮一方面能够支撑销售，另一方面而言，它是容易做旺的业态，并能吸引外部客流。,主力超市,生活精品街,教育及特色餐饮街,具体商业布局按照右图所示：,主力超市商家建议,华润万家：经营面积一般在200平方米-1500平方米之间，经营的商品以食品为主导，满足消费者的日常所需。主要立足于成熟社区，以家庭消费者为目标顾客。新一佳：是深圳市民营领军标杆企业，是广东省流通龙头企业，是国家重点培育的二十强商业
34、企业。公司创办以来，始终坚持“创新、服务、满意、第一”的经营理念，以“新鲜、干净、丰富、便宜”为宗旨，极大地满足了顾客“一站购齐”的购物需求,主力超市的提前引进能增加本项目的卖点，有利于项目的销售，在项目销售前能引进华润及华润类似的商家,生活精品街商家建议,银行：中行、工行、招行等；便利店：7 / 11便利店地铺：中原地铺、世华地铺等；连锁药店：亚洲药店、一致药业等；书吧花店烟、酒、茶,教育及特色餐饮街商家建议,真功夫巴蜀风月各地美食茶室文具书店乐器行小型培训机构,从市场环境政策风险考虑从区域发展机遇考虑从周边竞争对手情况考虑从工程条件的角度考虑,未来房地产市场表现判断,市场已经进入探底阶段初
35、期，成交量先于成交价格下跌,存量,成交量,成交价格,探底阶段,盘整阶段,恢复阶段,供求失衡且差距迅速拉大，价格下跌，市场存货快速上升,供求差距开始逐渐减小，价格逐步下行最终稳定在较低水平，存货总量增速减缓,成交量增加并超过供应，价格上升，市场存货绝对量开始下降,转折点：供销比达到最高，成交达到最低谷，价格继续下行,转折点：新增供应与成交基本平衡，存货量达到最高，价格开始回升,供应量,预计2010年下半年到2011年初逐步处于盘整阶段，2011年底处于恢复阶段,2006,2007,2008,2009,2010,丹平快速预计2010年12月建成通车,地铁3号线2011年6月份全线贯通,深惠路改造预
36、计2010年完成,丹竹头立交预计2010年完工,区域发展机遇,2011,2012,布吉随着区域交通的升级，布吉区域价值将不断升级，到2011年，所有主要交通干道建设完成，区域价值将不断攀向高峰，2011年底时项目借区域发展的势最好的阶段。,周边竞争对手情况,2010年的布吉供应量约有35万平米入市，2011-2012年将有约147万平米入市，竞争比较激烈，所以本项目争取在2011年早日入市,工程条件考虑,2010年5月初 确定本项目的基本定位2010年8月初 规划基本确定，开始施工2111年9月初 项目具备销售条件,从项目工程条件方面考虑，本项目的入市时间为2011年下半年,项目入市时机,综合市场环境政策、区域发展机遇、周边竞争对手情况以及工程条件等多个方面考虑，本项目的入市时机建议为：2011年9月,入市时机控制在国庆黄金周之前，可以利用黄金周持续销售，为项目的快速销售提供更多的保障,Its over,100,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
