1、,南昌易居 房地产研究 所,萎缩的状况下，开发商必将面临持久的压力，针对目,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,易居视点1. 土地市场良性发展，但近期地产开发商大都无拿地打算.6 月南昌市共推出土地 13 宗，总供应规模 1735.0585 亩，环比上升了 319.5，和上月相比，增加了 11300 多亩的供应。成交土地量成交 6 宗， 总体成交量为 2199.3055 亩，上月挂牌土地除月底挂牌的 JJDG0818 号地块未成交外全部成交，流拍率为 0，本月成交皆为底价成交，溢价率为 0。表明南昌的土地市场还是良性发展的。但是从我司百城千企抽样调研活动中，对 10 个总监级以上地产老
2、总的调查结果显示，目前市场对开发商已产生威慑作用，近期都没有拿地打算，而近期成交的土地大都是一年前运作，现今挂牌的。2.传统营销方式效果递减，急需创新营销。本月部分楼盘项目进行了不同形式的营销推广活动，营销手段虽然各有不同，但整体水平都比较常规和传统，例如：团购、购房送礼、特价折扣、策划活动等，市场相对比较平静，整体效果很差。现在市场上营销手段无非是运用产品和价格，产品品质高的楼盘营销效果更好，且真正价格优势的楼盘比以降价为噱头的楼盘销售要好。而各大板块各大楼盘的降价对实际销售并无利好，反而造成消费者对价格的探底的观望。在房地产市场依然 南昌易居房地产研究所前的潜在购房客户的观望心理，找准切入
3、点，成为了营销的重中之重。打破传统手法，创新营销战术成了当前营销篇的主要议题。3.市场调整期延长，后市艰难。6 月供求相对于 2、3、4 月份有所回升，但对于 5 月份来说，存在下滑，因为本月东湖区有将近 7 万平方米的内销房源，考虑到当前南昌经济政策、金融政策、开发商自身等原因，开发商一边是急着回笼资金、购房者一方面继续观望、相关政策保持“沉默”姿势，如果没有相对利好政策来刺激房地产市场的购买力，预计下半年市场供应量将保持一个与 6 月份相持平的状态，市场依然艰难前行。4.产品供应结构发生变化，销售出现两极.从产品的供应上看，6 月高端产品供应量上升，精装修产品和大户型产品集中上市，如紫金城
4、，大地龙泉湾等大户型精装修产品，而产品结构需求方面出现两级分化，中低端产品大行其道，120平米左右的中小户型依然是需求的主力，而高端产品受市场影响较小，大地龙泉湾和皇冠国际等产品的热销使得 140 平米以上的大户型本月市场份额增加。CHINNA REALESTATE INFORMATION CIRCLE|1,南昌易居 房地产研究 所,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,目录数字楼市 .3排行榜 .4第一章 背景篇 .5一、 政策资讯.5二、 市场资讯.7三、 市场概况.9第二章 土地篇 .10一、 综述 .10二、 土地供应. 11三、 土地成交.14四、 土地价格.17第三章 住宅篇
5、 .18一、 南昌市房地产市场特点分析.18二、 供求关系分析.19三、 供应分析.20四、 成交分析.21五 交价 析.七、 新推案楼盘分析.27第四章 产品篇 .28一、 热销楼盘.28二、 本月关注.33第五章 营销篇 .35一、 营销热点.36二、 其他营销方式.44第六章 区域市场.45一、 东湖区.45二、 西湖区.48三、 青云谱区.51四、 湾里区.54五、 经济技术开发区.57六、 高新技术开发区.60七、 青山湖区.63八、 红谷滩.66九、 南昌县.692 | CHINA REALESTATE INFFORMATION CIRRCLE,土地市场,南昌市 20088 年 6
6、 月房地产市场报告数字楼市,南 昌易居房地 产研究所,注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括新建县，安义县，进贤县，英雄经济技术开发区区域。CHINA REALESTTATE INFORMATIION CIRCLE|3,挂牌宗数：13成交宗数：6成交金额：6165 万出让面积（净）：14.662 万平方米（219.31 亩）每亩单价：28 万元/亩楼面地价：418 元/平方米溢价率：00流拍率：00南昌易居房地产研究所住宅市场供求比：1：0.72新增供应面积：29.677 万平方米成交面积：21.26 万平方米成交套数：1662 套成交均价：5381 元/ 平方米,南昌易居 房地产研究 所
7、排行榜 2008 年 6 月南昌市商品住宅成交面积排行榜 2008 年 6 月南昌市商品住宅成交均价排行榜 2008 年 6 月南昌市商品住宅成交总价排行榜4 | CHINA REALESTATE INFFORMATION CIRRCLE,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,南昌市 20088 年 6 月房地产市场报告第一章 背景篇一、 政策资讯,央行提高存款准备金率 地产股集中跳水大跌 20%,产业研究报告：未来 10 年住房消费需求增速将放缓,的消息。本次政策调整本身对 市场的实际影,南 昌易居房地 产研究所,未来 10 年，中国 25 至 34 岁年龄段人口将出现 300%的下降
8、，城市化进程已经放慢，未来 10 年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达 20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。李嘉图认为城市住宅（或土地）租金历史增长原因可以归结为多种因素共同作用的结果，其中人口增长是最重要的因素。城市人口的增长带动城市规模扩张、住宅需求和租金上升，租金上升又推动房价上涨。从 1998 年到 2007 年，我国房地产市场经历了 10 年高速发展。在住房体制改革、经济高增长低通胀和人口红利等多重利好因素推动下，住宅年销售量增
9、长了 7 倍，年销售金额增长了13.6 倍。但人口年龄结构显示，我国房地产高速增长的时代已经过去，未来 10 年我国住房消费真实需求增速将放缓，房地产市场需要经历 2 年左右或更长时间的调整，然后进入平稳增长阶段。CHINA REALESTTATE INFORMATIION CIRCLE|5,日前，央行一次性提高存款准备金率 1%，达到了 17.5%。此举导致 A 股市场创下本轮调整以来的新低，两市地产股亦紧跟大盘连续下挫，部分地产股的跌幅甚至达到了 20%。业内人士认为，地产行业的景气程度很容易受到货币和信贷紧缩的影响，但本次存款准备金率上调对房地产业的整体影响有限。地产股集中跳水：地产行业
10、对来自信贷政策领域的风吹草动一向比较敏感。近日，存款准备金率上调使大盘几近全军覆没，各板块无一幸免，但房地产行业与信贷资金的密切联系，仍然使两市地产股跃升为投资者的关注股之一。易居视点：央行此次再调存款准备金率，延续了管理层去年以来的紧缩货币政策，也给房地产行业资金面带来又一个偏利空南昌易居房地产研究所响有限，更主要的是信号意义。或许，让房地产行业感到紧张的，应该是本次提高准备金率之后，管理层会否出台其他专门针对房地产市场的宏观调控措施。,易居视点,南昌易居 房地产研究 所,买普通商品住房成都市政府补贴 1.2 万,土地管理法修订推进集体土地产权或明晰,23 日表示，广州市在册 141 宗烂尾
11、地块已有明确的处理,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,6 月 25 日为全国第 18 个土地日，其主题是构建保障和促进科学发展的新机制。在这一背景下，国土资源部政策法规司司长王守智近日在中国土地学会举办的土地管理与科学发展座谈会上表示，国土部在对土地管理法进行修改的时候，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。早在上世纪 80 年代出台的土地管理法，就提出我国实行最严格的土地管理制度。不过王守智表示，目前我们还没有建立起一套非常完善、跟市场经济完全接轨的土地管理制度。其中有三个制度基本没有建立起来：一个非常明晰的产权制度，无论从国
12、有土地来讲还是集体土地；一个利用经济手段对调整土地资源的补偿制度；一个对土地资源使用管理的责任体系。在这三个制度中，处于逻辑起点的是土地产权制度。国务院发展研究中心党组成员蒋省三在同一论坛上表示，即使物权法出台以后，农民土地财产权利还是很薄弱、很不完善。蒋省三称，如果不着力从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护，土地作为基本的生产要素配置时就会背离市场，要素的价格就不能客观地反映其稀缺性，便可能加剧土地利用的粗放，不节约、不集约的情况会更加严重。,部门按照广州市委、市政府的决策积极推进烂尾地块的处置工作。对于已通过司法途径处理的烂尾地块，坚持统一货币补偿的处理方式，拍卖所得的资金优先
13、偿付被拆迁人补偿款、临迁费本金、购房小业主的补偿等相关费用。对于被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一的产权住宅的，还可优先申请租住或购买廉租房、经济适用房或限价房。,6 月 16 日，成都市出台成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见，意见制定了对当地房地产业的十条扶持措施，包括对购房减免契税、个人所得税地方所得部分，地方财政直接给予购房补贴，外地人购房入户等。按意见各项补贴综合计算，首次购买 90 平方米、总价 50 万元的普通商品住房，共计将获得补贴 122375 元。,受前期政策利空影响，房地产市场长期低迷，至今仍无回暖迹象，现在全国市场降声一片，在这种背景下，许
14、多地方政府出台相关政策以期刺激购买力，活跃市场，同时国家和地方的房地产相关法规也在逐步完善，拆迁户等各方人群均受到政府政策保护。6 | CHINA REALESTATE INFFORMATION CIRRCLE,广州拆迁户若只有唯一住宅可优先申购经适房广州市国土房管局 南昌易居房地产研究所 原则和政策，各相关,南昌市 20088 年 6 月房地产市场报告二、 市场资讯,南昌拟建首个全生活广场,朝阳洲崛起，演绎“新四城”,南 昌易居房地 产研究所,该项目占地 1800 亩，拆迁总面积约 1356694.86 平方米，涉及拆迁户 1130 户、20 家企事业单位。地块位于贞字路以东，抚河以西，朝阳
15、洲中路以北，中山西路以南地区。该商圈总建筑面积为 35 万平方米，以时尚、生态和 DIY 为主题的数字艺术设计和数字娱乐产业。7 大项目将让市民体验创意感觉。具体规划将建设一个服装设计 DIY 中心服装设计、展示、销售基地；建设一个多媒体产业园；建设一个动漫基地；建设一个生态旅游休闲娱乐的平台。设计一条生态和历史文化旅游线路：滕王阁抚河路中山路绳金塔博物馆科技馆赣江沿江的旅游路线；以及其他配套商业设施如餐饮住宿、购物、商务办公等。,根据南昌市 200022020 年总体规划构想，至 2020 年朝阳洲片区规划用地将达 22 平方公里，居住用地面积 828.5 万，规划人口 30 万，人均居住面
16、积 27.62 。朝阳洲将利用临赣江、抚河、象湖等自然景观资源，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区。2008 年朝阳新城开始启动，朝阳新城用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的 11.7 平方公里的范围内、规划人口 20 万。按照“一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心，一个市场配套区以及多个住宅区”的规划布局，朝阳新城将被打造为南昌的“新四城”，即“现代宜居之城”、“绿色交通之城”、“滨水生态之城”、“文化休闲之城”。近期，2008 年朝阳新城首个高品质项目众鑫城上城现场售楼处即将开放。CHINA REALESTTATE IN
17、FORMATIION CIRCLE|7,南昌易居 房地产研究 所,形绕城高速公路网。,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,连续 3 个月出现负增长 江西商品房销售大降在全国楼市观望气氛浓厚、银根紧缩、宏观调控力度不断加大的大背景影响下，江西房地产开发形势呈现多样化，投资依然保持较高的增长速度，土地供应充足，但商品房销售却在下降。1-5 月，全省房地产开发投资完成 167.899 亿元，比去年同期增长 31.4%；其中住宅投资完成 135.96亿元，同比增长 32.22%。从住宅结构来看：90 平米及以下住房投资完成 15.12 亿元，同比增长 90.4%；经济适用房投资完成 5.80
18、亿元，同比增长 34.2%；别墅、高档公寓投资完成 22.43 亿元，同比下降10.1%。从销售方面看，1-5 月，全省商品房销售面积 489.98 万平方米，同比下降 22.6%；商品房销售额 101.556 亿元，同比下降 15.5%；这是自今年 3 月份以来连续 3 个月商品房销售面积和销售额双双出现负增长。南昌将规划建设南外环南昌市将加快构筑以国道、省道为主框架，以京九、浙赣铁路为主动脉，以赣江、鄱阳湖为主航道，以民用航空为大走廊的城市对外交通体系。将规划建设南外环，连接起东、西外环高速公路，届时将形成“日”字 南昌易居房地产研究所南昌市将把城市立体交通与城市对外交通体系“无缝对接”，
19、加快洪都大桥、英雄大桥、阳明东路下穿青山湖隧道等重点工程的建设，规划建设南外环，尽快完成“三环十一射”城市道路的规划建设，逐步形成以过江大桥和隧道为纽带的南北双城道路骨架体系。同时，加大轨道交通的规划建设力度，尽快开工建设地铁 1 号线；按照公交优先的原则，进一步完善老城区快速交通干道系统。易居视点：启动南外环的规划建设，连通城市东外环和西外环，可以缓解中心城区交通压力，有利于南昌迅速拉开城市框架。8 | CHINA REALESTATE INFFORMATION CIRRCLE,成交面积,均价,25520015510050,455400355300,南昌市 2008 年 6 月房地产市 场报
20、告,9月,新增供应面积 49.3,1,10.115,11.20,2008年12月,18.0712.30,20008年13月,110月 11月 12月,1月,77.85 28.72 32.55 21.05,32.79 220.83 19.72 14.18 13.55,28.37,2月,3月,7.1,6,222.00,2008年14月,4月,5月,9.466,399.2338.30,2008年15月,三、 市场概况 房地产开发投资稳步增长2008 年 1 月至 20008 年 5 月，南昌市房地产开发累计投资稳步增长，同比增长 38.3%。,6月,16.266 18.9 39.222 29.67,
21、9.79 13.448 21.26,5008 55116 5396 5883 5024 4561 46500 5410 53332 5381CHINA REALESTTATE INFORMATIION CIRCLE|9,南 昌易居房地 产研究所,南昌易居房地产研究所 市场仍在调整期6 月份南昌是住宅市场成交较 5 月有提升， 但事实上本月由于大地龙泉湾和石化佳苑的将近 7万的内销才提升了销售量。南昌市商品住宅市场走势图100000100001000110,南昌易居 房地产研究 所,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,第二章 土地篇一、 综述：1、土地总供应状况：2008 年 6 月共推
22、出土地 13 宗，总供应规模 1735.0585 亩。2、 土地总成交情况：2008 年 6 月共成交 6 宗，总成交量为 219.33055 亩。上月挂牌土地除月底挂牌的 JDG08818 号地块未成交外全部成交，流拍率为 0，本月成交皆为底价成交，溢价率为 0。南昌易居房地产研究所3、土地供求特征：1）供应土地的性质多为综合用地，纯住宅用地和工业用地供应较少。2）本月供应最多的板块为青山湖区，供应量 642.2885 亩，供应比例为 36%；其次经济技术开发区，土地供应 312.27 亩，供应比例为 18%。3）从挂牌单价上看，本月供应地块中最高的是，红谷滩中央商务区 B-16-2 地块（
23、JDG0822 地块），位于会展路以北、丰和西路以东，挂牌价为 336 万/亩。4）本月成交土地中，从面积来看，英雄经济技术开发区占据第一，但全是工业用地，本月有一块住宅用地和一块办公、旅馆业用地成交，但面积都较小。整个月的成交量也小。10 | CHINA REALESTATE NFORMATION CIRCLE,南昌市 20008 年 6 月房地产市 场报告,南 昌易居房地 产研究所,二、 土地供应1、南昌市 6 月份挂牌出让土地一览表备注： 出让年限：住宅用地为 700 年，商业用地 40 年，综合用地 50 年CHINA REALESTTATE INFORMATIION CIRCLE|1
24、1,3001.22,17%,南昌易居 房地产研究 所,2322.39,13%,红谷滩区,79.627,4%,青山湖区,2033.8815,12%,642.288,36%,高新区,【分析】（1）区域板块供应情况：本月有红谷滩区、青山湖区、高新区、经济技术开发区、英雄经济技术开发区和西湖区六个区域的存在土地供应，青山湖区供应量最大，供应 642.2885 亩，供应比例为 36%。（2）板块规模供应对比红谷滩区供应 779.627 亩，供应比例为 44%；青山湖区供应 6642.2885 亩，供应比例为 36%；高新区供应为 2203.8815 亩，供应比例为 12%；经济技术开发区供应 312.2
25、7 亩，供应比例为 18%；英雄经济技术开发区供应 301.22 亩，供应比例为 17%；西湖区供应为 2203.8815 亩，供应比例为 12%；12 | CHINA REALESTATE NFORMATION CIRCLE,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,2、供应情况分析2008 年 6 月，南昌市共推出土地 13 宗，总供应规模 1735.05855 亩，环比上升了 319.5，和上月相比，增加了 13000 多亩的供应。本月出让土地有 4 块为纯居住用地，综合用地为 7 块，工业用地2 块。从挂牌单价上看，本月供应地块中最高为红谷滩中央商务区 BB-16-2 地块（JDG0
26、822 地块），位于会展路以北、丰和西路以东，设计用途为商业金融、办公用地，挂牌价为 336 万/亩。1） 、土地供应板块状况分析；南昌市土地板块供应状况对比,3112.27,18%南昌易居房地产研究所,南昌市 20008 年 6 月房地产市 场报告,亩，比例为 24%；,工业,综合用地成为本月供地的主流，供应量居首位；本月出让的土地纯居住用地及配套用地较多,居住,综合用地,【小结】本月推出的 13 块地中，有 4 块为纯居住用地，综合用地为 7 块，工业用地 2 块，综合用地和居住用地成为本月供地的主流，供应量较大，这无疑给后期的土地市场带来了机遇和挑战。CHINA REALESTTATE
27、INFORMATIION CIRCLE|13,2） 、土地物业类型供应状况分析；南昌市土地物业类型供应对比215.8795,12%412.912,244%1106.267,64%,南 昌易居房地 产研究所,【分析】工业用地供应为 2155.87959 亩，比例为 12%；居住用地供应为 4122.912南昌易居房地产研究所综合用地供应面积为 1106.267 亩，比例为 664%；,南昌易居 房地产研究 所三、 土地成交1、2008 年 6 月南昌市已成交土地经济技术指标等情况一览表14 | CHINA REALESTATE NFORMATION CIRCLE,南昌市 2008 年 6 月房地
28、产市场报告,南昌市 20008 年 6 月房地产市 场报告,高新区,英雄经济技术开发区,昌北板块,湾里区,2、 成交情况分析1） 、土地成交总体分析2008 年 6 月，成交土地量成交 6 宗， 总体成交量为 219.3055 亩，和上月相比，成交土地量减少了 900 多亩，环比下降了 81.67%，同比增加了 418%；由于本月成交的多为工业用地，面积较小，而 5 月成交的多为工业用地，且是周边区域，面积都较大，所以本月面积下降较大。上月挂牌土地除月底挂牌的JDG0818 号地块未成交外全部成交，流拍率为 0，本月成交皆为底价成交，溢价率为 0。表明南昌的土地市场还是良性发展的。2）、土地成
29、交板块情况分析南昌市土地成交板块对比26.47,12%45.2655,57.6,266%89.97,41%,南 昌易居房地 产研究所,【分析】本月成交的 6 块土地中，都为高新区、英雄经济技术开发区、昌北和湾里区四大板块，从成交面积来看，英雄经济技术开发区成交面积占据第一，其次为昌北板块用地，从整体来看，整个月的土地成交量比较少。CHINA REALESTTATE INFORMATIION CIRCLE|15,南昌易居 房地产研究 所,工业,26.474 亩，比例为 12%；,居住,综合用地,3）、 土地成交物业类型情况分析南昌市土地成交物业类型对比29.50665,13%26.47,12%1
30、63.3329,75%,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,【分析】居住用地供应面积为 南昌易居房地产研究所综合用地供应面积为 29.5065 亩，比例为 133%；工业用地供应面积为 163.329 亩，比例为 755%；本月土地成交主要是工业用地为主，供应面积为 1663.329 亩，比例为 75%，其次有一块住宅用地和一块办公、旅馆业用地成交，面积都较小，住宅土地成交低下。16 | CHINA REALESTATE NFORMATION CIRCLE,400.000,1200.0001000.000800.000600.000,南昌市 20008 年 6 月房地产市 场报告四、
31、土地价格1400.000,11433.75,243.75,226.76,173.57,南昌土地成交楼面地价价格一览表,548.57,南 昌易居房地 产研究所,173.57,200.0000.000南昌易居房地产研究所【分析】办公、旅馆业用地楼面地价为 243.75 元/平米；纯住宅用地楼面地价为 1143.75 元/平米；工业用地楼面地价为 280.62 元/平米；本月成交的 6 宗土地皆为底价成交，溢价率为 0。CHINA REALESTTATE INFORMATIION CIRCLE|17,南昌易居 房地产研究 所,南昌市 2008 年 6 月房地产市场报告,第三章 住宅篇市场综述：6 月
32、，南昌市区商品住宅供求比为 1：00.72。6 月，新增供应面积 29.67 万平方米，新增供应套数 2699 套。6 月，成交面积 21.26 平方米，成交套数 1662 套。6 月，成交均价为 5381 元，环比小幅上涨 0.9。一、 南昌市房地产市场特点分析1. 本月供求相对与 2、3、4 月份有所回升，但对于 5 月份来说，存在下滑，因为本月东湖区有将近 7 万平方米的内销房源，考虑到当前南昌经济政策、金融政策、开发商自身等原因，开发商一边是急着回笼资金、购房者一方面继续观望、相关政策保持“沉默”姿势，如果没有相对利好政策来刺激房地产市场的购买力，预计下半年市场供应量将保持一个与 5、
33、6月份相持平的状态，市场依然艰难前行。2. 从近几个月的成交走势来看，成交量有所上升，主要是由于营销和团购等活动促进成交，预计接下来几个月，成交量不可能有大的波动，成交水平控制在 6 月份的 20 万平方米左右，还存在下滑态势。3. 从产品的供应上看，6 月高端产品供应量上升，精装修产品和大户型产品集中上市，如紫金城，大地龙泉湾等大户型精装修产品，而产品结构需求方面出现两级分化，中低端产品大行其道，1220 平米左右的中小户型依然是需求的主力，而高端产品受市场影响较小，大地龙泉湾和皇冠国际等产品的热销使得 140 平米以上的大户型本月市场份额增加。18 | CHINA REALESTATE NFORMATION CIRCLE,
