1、,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,1/15,第一章、背景篇1、政策法规1.1、 央 行 年 内 第 四 次 上 调 存 款 准 备 金 率 ， 提 高 至 16.5%为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从 2008 年 5月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，提高至 16.5%。1.2 违 反 土 地 管 理 规 定 行 为 处 分 办 法 自 6 月 1 日 起 施 行5 月 29 日，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布违反土地管理规定行为处分办法，处分办法自月日起施行。
2、1.3、 关 于 印 发 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 保 障 统 计 报 表 制 度 的 通 知2008 年 05 月 14 日，中华人民共和国住房和城乡建设部,就各省、自治区、直辖市建设厅（建委、房地局）、发展改革委、民政厅（局）、财政厅（局）、国土资源厅（局），新疆生产建设兵团建设局、发展改革委、民政局、财务局、国土资源局, 关于印发城市低收入家庭住房保障统计报表制度的通知，并就有关事项通知：一、充分认识住房保障统计工作的重要性。二、认真做好数据收集、整理和分析工作。三、及时做好统计报表汇总和报送工作。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF
3、文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,2/15,2、市场资讯2.1、 苏 州 房 协 与 工 商 联 房 地 产 业 商 会 举 办 “ 新 闻 媒 体 座 谈 会 ”5 月 7 日下午 3 点，在官太尉桥 15 号吴都会馆，苏州房协与苏州工商联房地产业商会联合举办的“新闻媒体座谈会”隆重举行。苏州房地产业相关部门领导、苏州各大主流媒体、以及品牌企业开发商代表近 30 人出席了座谈会。各路地产商纷纷对 2007 年苏州楼市进行总结，并对 2008 年现状进行分析与展望。2.2、“ 512 汶 川 大 地 震 ” 各
4、大 开 发 商 踊 跃 捐 款“512 汶川大地震”发生后，各大开发商踊跃捐款，体现其社会责任。各在苏州有相关项目的开发商及其集团公司都纷纷解囊，万科首捐 220 万元，后追加 1 亿元灾区重建资金，世茂集团 1000 万元，中海地产 1100 万，仁恒地产 600 万元，华润集团 500 万等等。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,3/15,第二章、土地篇1、本月土地公告分析本月苏州土地市场古城区、新区、吴中区、相城区都无土地出让，只
5、有园区有土地挂牌。5 月 5 日，5 月 20 日、5 月 28 日，园区国土房管局分别发布苏园土挂告（2008）第 07 号、苏园土挂告（2008）第 08 号及苏园土挂告（2008）第 09 号对编号为苏园土挂（2008）10-12号地块，进行公开挂牌出让。表 2-1：土地公告表2、本月土地成交分析本月苏州土地市场只有园区有一宗土地成交，市区无土地成交。截止 5 月 23 日，苏园土挂（2008）04 地块只有苏州凌通雷克萨斯汽车销售服务有限公司一家报名单位，因而该地块被苏州凌通以底价取得。表 2-2：土地成交表数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统,CHINA REALESTA
6、TE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,4/15,07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04,8.05,第三章、住宅篇1、供应量：环比大幅下降，同比小幅上升图 3-1： 07.05-08.05苏 州住 宅 市 场 供 给 走势万1009080706050403020100,706050403020100,07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.1
7、0 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04,8.05,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统2、成交量：环比小幅增加，同比大幅下降图 3-8 ： 07.05-08.05 苏州住 宅 市场 成交量走势万平方米1009080,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统,2 月份开始成交量稳步增长,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,5/15,3、供求关系：1：0.82，供求表现为供略大于求图 3
8、-11 ： 07.05-08.05 苏州住 宅类供求对比,80706050403020100,10090,单位：万,21.510.50,2.5,供求比,供应量,成交量,供求比,07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统5 月份市场供应较上月有所下降，但高于去年同期水平，受 4 月底房交会及 5 月初住博会的影响，市场供应较第一季度有所加大；成交方面，环比上涨 20%，仍处于较低的水平，但自 08 年 2 月以来成交量正在稳步增长。注：上
9、图供应量为新增供应量（以拿预证为标准）未必当月面市，与当月成交量存在一定的滞后性。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,6/15,4、价格走势：08 年 2 月以来稳步回升，本月冲高回落,图 3-12 ： 07 年 5 月 08 年 5 月苏州住 宅 市场 成交均价走势,元/,900080007000600050004000300020001000007.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.
10、12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统5 月份，苏州市区商品住宅成交均价为 7005.14 元/，环比下降 9.1%，同比上升 18.15%。本月全市成交均价略有下降，主要原因表现在其成交结构较为均衡，比之上月更贴近市场实际情况，另据市调得知各楼盘价格相对稳定并没有太大波动。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,7/15,第四章：产品篇小户型1、 小户型发展方向解析
11、7090 新政出台后，小户型的市场关注度日益加深，苏州市场也涌现出很多小户型主打的项目，如：鑫苑湖岸名家、亿城新天地。而这两个项目的出色的销售业绩也说明了目前小户型得市场需求是非常旺盛的。通过对政策出台前和政策出台后 90 房型的分析可知。政策出台前 90 以内房型设计绝大多数在两房以内，并且仅从两房设计的角度上来说，面积大部分要大于 90 。新政出台后 90 房型总量太大，成为住宅的主要户型面积，必须增加其户型种类和适宜居住性，便于满足客户更多方面的需求。所以三房的设计必然成为 90 以内户型所要解决的重点问题，两房在新政出台之后，超过 90 的房型不会大面积出现。一房和小户型酒店公寓等物业
12、形态受新政影响较小。,一,房,90m2房型政策出台后的户型形式紧凑三 房两 房,90m2房型政策出台前的户型形式紧凑两房,一,房,小户型酒店公寓小户型酒店公寓易居点评：90 以内房型设计解决思路可以分为两类：其一，功能型思路，在 90 之内通过设计手段解决问题。具体方式包括：内部空间的功能细化、精装修、增加面宽、减少公摊、小面积复式、自由空间等多种思路；其二，寻求突破面积的思路，包括增加附加面积、组合套型等设计思路。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,2008 年 5 月苏州市场研究报告,8/1
13、5,苏州易居房地产研究所第五章、区域篇1、工业园区1.1、市场供求：本月供求同时萎缩，供求基本平衡,图5 - 1 园区商品房（住宅类）市场月度供求对比07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05,6000005000004000003000002000001000000,3.002.502.001.501.000.500.00,供应量,成交量,供求比,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统从图表中可以看出，近期园区供求比现对较高，本月有较明显下降，供求比为 1：1.02。5
14、月份，园区商品房（住宅类）供应量约为 11.1 万，供应规模大幅下降，环比下降17.1 万，降幅达 60%；但成交量为 11.36 万，相比上月并为明显变化，但不可否认，目前园区的市场需求仍然处于较低水平，市场观望气氛依旧浓厚。1.2、价格走势：走出低谷稳步回升,图 5-2 近 一 年工 业园 区 住宅 类 房源 月 度成 交价 格 走势,元/,12000100008000600040002000007.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策
15、系统,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,9/15,400000350000300000250000200000150000100000500000,07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05,5 月份园区住宅类房源成交均价 9145.65 元/，环比上升 10.33%，同比上升 32.37%。园区本月成交均价大幅上升有以下几方
16、面原因：1）结构性原因，本月外围低价房成交比例下降，而高端公寓和别墅类房源成交比例上升；2）在售项目价格保持平稳，前一段时间，面对成交的持续低迷，各项目采用减价促销，但效果并不理想，因此各房地产公司调整了销售策略，降价促销已不是唯一手段。2、主城区2.1、市场供求：市场需求稳定，供应大幅减少，呈现供不应求图5 - 7 ：主城区商品房（住宅类）市场月度供求对比,3.002.502.001.501.000.500.00,供应量,成交量,供求比,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统主城区 5 月份商品房（住宅类）供应量 4.96 万，成交量为 9.25 万，供求比为 1；1.86，市场呈
17、现供不应求态势。主城区供求比波动最为频繁，主要是由于新增供应量的大幅波动引起的，而主城区的成交量相当稳定，基本上保持在 10 万左右。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,10/15,2.2、价格走势：稳步回升中，本月冲高回落图5 - 8 近一年主城区住宅类房源月度成交价格走势元/900080007000600050004000300020001000007.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 0
18、7.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统5 月份主城区住宅类成交价格为 6154.20 元/，环比下降 8.8%，同比上升 42.5%。主城区定销商品房体量较大，定销房的间歇性集中成交，是拉低区域整体成交均价主要原因。3、高新区3.1、市场供求：供应大幅下滑，成交稳步增长，供求基本平衡,图5 - 1 2 新区商品房（住宅类）市场月度供求对比07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05,2000001800001
19、60000140000120000100000800006000040000200000,5.004.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00,供应量,成交量,供求比,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,11/15,新区 5 月份新增商品房（住宅类）供应量 7.45 万，成交量 6.58 万，供求比为 1：0.88，供求基本平衡。从图表中可以看出，5 月
20、份新区供应环比下降近 4 成，但成交量则相比上月有小幅上升。2.2、价格走势：近期波动较大，本月大幅回落,图5-13 近一年高新区住宅类房源月度成交价格走势,元/,80007000600050004000300020001000007.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统5 月份新区住宅类房源成交价格为 5338.91 元/，环比下降 20.72%，同比上升 5.82%。随着今创启园、山水映象等单价相对较高项目强销期结束，导致本月新区成
21、交价格出现大幅回调的主要原因。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,12/15,4、吴中区4.1、市场供求：供应大幅增加，需求增幅缓慢，呈现供大于求,图5 - 1 7 ：吴中区商品房（住宅类）市场月度供求对比07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05,400000350000300000250000200000150000100
22、000500000,2.502.001.501.000.500.00,供应量,成交量,供求比,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统吴中区 5 月份新增商品房供应量 14.6 万，成交量 6.6 万，供求比为 1；0.45。从图表中可以看出，08 年 2 月以来，吴中区总体供求规模萎缩严重，市场热度下降明显，市场维持了持续低迷状态。本月供应量有所放大，但需求量增长较为缓慢，市场面临较大压力。4.2、价格走势：价格屡创新高，本月小幅调整图 5-18 ： 近 一年 吴中区 住 宅类 房 源 月度 成交价格走势元/90008000700060005000400030002000100000
23、7.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,13/15,160000140000120000100000800006000040000200000,07.05 07.06 07.0707.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.0208.03 08.04 08.0
24、5,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统5 月份吴中区住宅类房源成交价格为 7923.98 元/，环比下降 7.1%，同比上升 36.6%。前 2 个月吴中区别墅类房源的大量成交，带动了成交价格大幅增长。本月别墅成交比例有所下降，成交均价部分回调。5、相城区5.1、市场供求：供应需求同时大幅增长，但依然呈现供大于求图5 - 2 2 ：相城区商品房（住宅类）市场月度供求对比,4.003.503.002.502.001.501.000.500.00,供应量,成交量,供求比,数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统相城区 5 月份新增商品房（住宅类）供应量 13.5 万，成交量
25、7.8 万，供求比 1：0.58。从图表中可以看出：近两个月以来，相城区供应持续放量，但相应成交未明显改观，导致供求比严重失衡。而本月供应量环比上升 18.6%，呈现继续放大态势，成交量随之大幅增加，环比上升 143.6%，但依然呈现供大于求。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,14/15,5.2、价格走势：维持弱势状态，价格持续下降图5 - 2 3 ：近一年相城区住宅类房源月度成交价格走势元/800070006000500040003
26、00020001000007.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05数据来源：易居 CRIC 中国房地产咨询决策系统5 月份相城区住宅类房源成交价格为 5445.87 元/，环比下降了 15.5%，同比上升 9.9%。从图表中可以看出，相城区成交价格走势相对平稳，整体波动较小。但近段时期，乡镇楼盘的成交比例较高，因而使得整体成交均价下滑较为明显。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,苏州易
27、居房地产研究所,2008 年 5 月苏州市场研究报告,15/15,第六章、营销篇1、 营销综述1.1、 第三届木渎房展会开幕2008 年 5 月 17 日，由苏州市吴中区木渎人民政府、苏州市吴中区房产管理局主办，第三届木渎房展会在苏州三香路体育馆盛大开幕，在经历过苏州市房交会和住博会后，作为苏州上半年的最后一场房交会，开放商们对其寄予极高期盼。木渎房交会举办前夕，正赶上我国四川汶川地区发生了 8 级特大地震，给灾区同胞带来了巨大的人员伤亡和经济损失。在房交会现场，各参展企业踊跃捐款献，为灾区同胞献上爱心。根据主办方的统计，房交会上现场成交房屋 180 套，与去年同期相比增加 10%，其中金枫国
28、际 135 套，尼盛青年城 37 套，香溪花园 3 套，桃花源 3 套，山水华庭 2 套。达成购买意向的有 3164 套。房交会三天共接待 53530 人次。在当前楼市低迷的情况下，木渎区域性的房交会成交量相当可观。1.2、 五一住博会盛大召开第 28 届苏州房交会刚停，住博会又来，第 8 届苏州住宅产业博览会将于 5 月 1 日到 4 日在苏州国际博览中心举行。据组委会透露，现场可供房源 12000 套左右，比上届增加 4000 套。参展楼盘的规模、类型和新盘数量均为历届之最。1.3、 新城会员常州行2008 年 5 月 17 日，苏州新城金郡的客户们在新城公司的带领下，前往新城房产的大本营常州去感受常州新城项目的高品质。其中常州新城南都社区常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区给各位客户留下了极好的印象。,CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLEPDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 ,
