1、目录一、 项目概况 1二、 市场分析 4三、 规划方案优选15四、 项目实施进度计划18五、 项目投资分析21六、 资金筹集方案与筹资成本估算24七、 财务评价28八、 风险分析34九、 国民经济评价40十、 总结411一、项目概况1.1 项目名称幸福家园1.2 项目位置该地块位于长春市二道区，东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，占地面积 50000，规划用途为住宅、商服用地。1.3 区域概况长春是吉林省省会，是全省的政治、经济、文化和交通中心，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，中国特大城市之一。中国最大的汽车工业城市和新中国电影工业摇篮，有“东方底特律” 、“东方好莱坞”
2、 、 “东方洛杉矶”的美誉。长春是全国 15 个省级城市之一，国家卫生城市，国家园林城市，获得绿化最高荣誉国家绿化模范城市，国家环保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。二道区地处长春市东部，二道区交通便利，京哈、长吉、长营等高速公路在本区均有出入口，全省唯一的内陆港长春东站货运口岸坐落区内。区内有多条公交线路通过。同时随着长春龙家堡国际机场的开通，吉林大路必将成为长春市的迎宾路。改造后的长吉南线道路宽阔，已成为连接二道区城乡的生命线。随着长吉南线的开通，使二道区的发展呈现新的发展态势，二道区将打造成为会展、商贸、旅游、居住一体，最具特色城市亮点，是居家兴业，投资发展的热土。21.4 区域
3、自然条件区域地势略显东高西低，微成倾斜。水资源主要有雾开河、双阳河、饮马河以及石头口门水库。有金、铁、煤、稀土、石材、等资源，属温带大陆性气候，年平均气温 4-5 摄氏度，年平均降水量为 550 毫米-650 毫米，无霜期约为 150 天左右。1.5 项目背景项目位于长春市二道区，比邻一汽油器厂，周边教育、医疗、商业资源丰富。春城小学、二道实验小学、吉林小学、29 中、52 中、84 中等中小学校遍布四周。有吉林电力医院、二道实验医院、延安医院、吉大一院分院等医疗机构。区域周边商业繁华，长春晨宇购物中心、国贸商都、亚泰超市坐落其中。附近有亚泰樱花苑、桃花苑、杏花苑、梅花苑，郁金花园，长江花园，
4、吉盛花园，新苑小区等多个高中档住宅小区。有 318、243、233 等多路公交通行，交通较为便捷。1.6 项目规模及总体规划项目总占地面积 50000，总建筑面积 110000，项目总投资36336.67 万元，拟规划建造一中高档住宅小区。土地使用年限 70年。容积率为 2.2，建筑密度为 20%，绿化率为 30。主要建设内容有:住宅楼、小区其它辅助建筑和设施、道路、绿化工程等。1.7 项目建设单位概况企业名称：深圳益田集团股份有限公司企业类型：股份有限公司3经营范围：商业地产和住宅地产开发、高速公路、物业管理所在地区：深圳市南山区法定代表人：吴群力法人企业代码：192415752营业执照注册
5、号：440301102820690注册时间：1996 年联系地址：深圳市南山区深南大道 9028 号-3 益田假日广场 L3层邮政编码：518000公司传真：0755-86298888电子邮箱：公司网址：http:/ 报告编制依据本项目可行性报告根据深圳益田集团股份有限公司提供的资料、长春市经济长期发展规划、二道区发展规划，结合长春市规划住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求及有关政策法规，结合实地考察与市场研究，通过全面分析，系统论证，多方案比较和综合评价，为项目的投资决策提供依据。1.9 主要经济技术指标基地面积 50000总建筑面积 110000 容积率 2.24建筑密度
6、 20绿化率 30二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 地理位置长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心，幅员 20604 平方公里。二 道 区 位 于 长 春 市 区 东 部 ， 为 城 郊 区 。 东 与 永吉 县 万 昌 镇 相 连 ， 南 与 净 月 旅 游 开 发 区 接 壤 ， 西 靠 伊 通 河 ， 北 与宽 城 区 、 九 台 市 东 湖 镇 衔 接 。 总 面 积 965k（ 原 有 面 积 465.11 k） 。 总 人 口 49 万 人 （ 2006 年 ） 。 全 辖 7 个 街 道 、 6 个 镇 、 1 个乡 。所建项目位于东盛大街以东，荣光路以南
7、，民丰大街以西，同星路以北，地理位置优越。辖区内交通、通讯、电力、供水、供热等基础设施完善。2.1.2 目前地区房屋现状东城区域，尤其是二道区一带地块，在近几年的发展中，无论是住宅用地，还是商业用地面积都在迅速增加，据不完全统计，二道区目前已经确定明年新推的产品以多层和高层住宅为主。小型住宅适合三口或四口之家居住，从长春市整体的消费水平来讲，这种类型的房子既经济又实惠，符合大多数人群的购买心理和实际收入能力。2.1.3 经济发展5初步核算，全年实现地区生产总值 3329.0 亿元，按不变价格计算，比上年增长 15.3%。其中，第一产业增加值 252.7 亿元，比上年增长 3.3%；第二产业增加
8、值 1719.9 亿元，增长 19.0%；第三产业增加值 1356.4 亿元，增长 12.6%。三次产业结构分别为 7.6%：51.7%：40.7%，对经济增长的贡献率分别为：1.5%、64.1%、34.4%。人均生产总值达到 43936 元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长 14.8%，折合 6635 美元。2.1.4 人口状况全市常住人口为 7677089 人。同第五次全国人口普查 2000 年 11月 1 日零时的 7135439 人相比，十年共增加 541650 人，增长7.59%。年平均增长率为 0.73%。其中共有家庭户 2329737 户，家庭户人口为 7173378 人，平
9、均每个家庭户的人口为 3.08 人，比 2000年第五次全国人口普查的 3.41 人减少了 0.33 人。2.1.5 生活水平2011 年一季度长春市居民的钱袋子增长跑赢了 GDP 的增速，比 GDP 的增速高 2.3 个百分点。一季度长春市城市居民人均可支配收入为 5060 元，比上年同期增长 15%；在全国 15 个副省级城市中，增长幅度高居第二位，为历年来的首次高幅增长。人均可支配收入额在全国 15 个副省级城市中居于 14 位，高于哈尔滨市 396 元。 据了解，一季度，全国城镇居民人均可支配收入 5963 元，比上年同期增长 12.3%，长春市城市居民可支配收入增幅高于全国 2.7
10、个百分点。6全市一般预算全口径财政收入 563.4 亿元，增长 25.0%。全市地方财政收入 180.8 亿元，增长 26.8%，其中，税收收入 141.1 亿元，增长 21.2 %。地方财政支出 382.9 亿元，增长 25.1%，其中，教育支出 57.9 亿元，增长 20.2%；社会保障和就业支出 51.1 亿元，增长 5.0%；医疗卫生支出 25.6 亿元，增长 6.6%；交通运输支出7.9 亿元，下降 0.6%。全口径财政收入占 GDP 的比重为 16.9%，比上年提高 1.1 个百分点。全年居民消费价格总指数为 103.6%,增幅比上年上升 3.8 个百分点，分八大类看，食品、衣着、
11、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住的消费品价格比上年有所上涨，烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯的消费品价格有不同程度下降。工业品出厂价格上涨 0.26%，其中：生产资料价格上涨 0.15%，生活资料价格上涨 0.39%。原材料、燃料、动力购进价格上涨3.58%。居民消费价格指数单位：%指 标 2009 年 2010 年居民消费价格总指数 99.8 103.6服务项目价格指数 101.2 100.7消费品价格指数 99.0 104.6食 品 98.7 110.07烟酒及用品 102.6 99.8衣 着 100.3 100.9家庭设备用品及维修服务101.4 99.2医
12、疗保健和个人用品 106.2 100.9交通和通讯 101.0 98.6娱乐教育文化用品及服务98.8 100.3居 住 98.8 100.3商品零售价格指数 100.6 104.62.2 房地产市场分析2.2.1 交易情况据统计，8 月长春市商品住宅总成交面积 52.33 万 k，环比上升 4.8%，同比上升 31.2%；成交套数 5414 套，环比上升 8%，同比上升 28.8%；8 月长春市商品住宅市场成交均价为 6670 元/平方米，环比下降 5%。供应量环比降 9.5%。长春市商品住宅新增供应量为62.35 万平方米，环比下降 9.5%，同比上升 31.29%， 8 月供求比为1：0
13、.84。然而预计本年批准预售面积 934.97 万，其中住宅775.97 万 ，本市房屋成交共 246 套、面积 50243.75，其中住宅 146 套、面积 14052.29。而截止到 2011 年 8 月 24 日，我市商品房买卖统计如下：8商品房买卖合同备案即时统计 发布时间：2011-08-24住宅合计小计 经济适用房办公楼商业营业用房其他套数69 57 0 1 9 2全市面积(k)8383.86 5383.45 0 53.35 2904.7 42.36 套数16 15 0 0 1 0绿园区面积(k)1638.37 1413.93 0 0 224.44 0 套数28 21 0 0 7
14、0二道区面积(k)4164.45 1797.08 0 0 2367.37 0 朝阳 套 10 9 0 0 1 09数区面积(k)1158.38 845.49 0 0 312.89 0 套数9 8 0 0 0 1宽城区面积(k)673.29 651.99 0 0 0 21.3 套数6 4 0 1 0 1南关区面积(k)749.37 674.96 0 53.35 0 21.06从市场方面来看，在进入 2011 年后，全国性房地产调控政策不断升级，但长春外来人口、流动性人口相对较少，购房者刚性需求占据绝对主导地位，从实际调研中表明，投资型客户与大规模炒房客甚少，而在通货膨胀与日俱增的现阶段，广大购房者把购置房屋看做是资产保值增值的首选产品；从政策影响来看，随着时间的推
