1、房地产开发企业成本核算 一、土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管 线铺设费、接口补偿费。4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。二、开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测
2、绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“ 三通一平”等前期 费用。主要包括以下内容：1、勘察设计费)勘 测丈量 费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定 线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规 划设计费 ：规划 费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工 费2、报批报建增容费 报 批报 建费：包括安 检费、质检费、 标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防
3、配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、 墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金( 或墙改专项 基金) 、教师住宅基金( 或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理 费 、招投 标管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 增容 费 ：包括水、 电、煤气增容 费3、“三通一平”费： 临时 道路：接通 红线 外施工用临时道路的设计、建造费用。 临时 用 电：接通红线 外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 临时 用水：接通 红线 外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 场 地平
4、整：基 础开挖前的 场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临时设施费 临时围墙：包括围墙 、围栏设计、建造、装饰费用。 临时办公室：租金、建造及装 饰费用。 临时场地占用费 ：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。 临时围板：包括设计 、建造、装 饰费用。三、主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：a、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程 费，基 础处理费、桩 基咨询及检测费、降水。b、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼
5、有架空层，原 则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。c、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户 内门、外 墙门窗、防火门的费用。d、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。e、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间 、厅房、阳台、露台的精装修费用。1、主体安装工程费A.室内水暖气电管线设备费 ；(1) 室内 给 排水系统费 （自来水排水直饮水热水）；(2) 内采暖系统费（地板 热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；(3) 室内燃气系统费 ；(4) 室内 电 气工程费 ：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
6、B、室内设备及其安装费(1) 通 风空 调系统费 ：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2) 电 梯及其安装 费 ；(3) 发电 机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4) 消防系统费：包括水消防、 电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5) 人防 设备 及安装 费：包括密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1) 居家防盗系统费 用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧 急按扭等；(2) 对讲 系 统费用：包括可 视及非可视对讲系统费用；(3) 三表 远传 系统费 用：包括水、电、气远程抄表系统费;(4) 有 线电视费 用：包括有 线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
7、费用；(5) 电话 系 统费用：包括主体内外布 线及终端插座费用；(6) 宽带 网：包括主体内外布线及终端插座费用。四、社区管网工程费A、室外给排水系统费1.室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；2.雨污水系统费用B、室外采暖系 统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系 统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1)高低 压配 电设备及安装：包括 红线到配电房的高压线、高压柜、 变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外 强电 管道及电缆 敷设：室外强电总平线路部分费用；(3) 室外弱电管道埋 设：包括用于电视、电
8、话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1) 停 车管理系 统费 用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2) 小区 闭 路监控系 统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3) 周界 红 外防越系 统费用：红外对扫等；(4) 小区 门 禁系统费 用；(5) 电 子巡更系 统费 用；(6) 电 子公告屏 费用五、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广 场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿
9、费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳 伞等。六、配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮 局、图书馆、 阅览
10、 室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应 根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设
11、备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施。七、开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。A、工程管理费（1) 工程 监 理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结 算 编审费：支付 给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事 项目开发的部门的人员的工资、奖金、 补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；(4) 施工合同外奖金：赶工 奖、进度奖(5) 工程 质 量监督费 ：建设主管部门的质监费；(6) 安全 监 督费：建设 主管部门的安监费；(7)
12、工程保险费。B、营销设施建造费(1) 广告 设 施及发布 费：车站广告、路牌广告；(2) 销 售环 境改造费 ：会所、推出销售楼盘( 含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼 处 装修、装饰费 ：设计、工程、装饰等；(4) 样 板间 ：包括样板 间设计、装修、家具、 饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；(5) 其他。C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
