1、大城市郊区住宅开发模式（北京市案例）以北京市为例，郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式，而是“ 轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。在推进城市化进程中，不宜布点过多，过于分散。“ 轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式必须和卫星城、中心 镇规 划建设相结合。一、基本模式北京郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式，而是“轴线跳跃式成组团” 的郊区居住模式。“轴线”含义：郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外，城市沿对外交通线路走廊式放射扩展，可以在 扩展轴间留出农田、森林等形成楔形绿地，有利于
2、城市生态环境的保护， 为市民就近提供休憩环境和场所，也避免了对农田和绿地的侵占和破坏。“跳跃式成组团” 含义：是一种不连续的郊区增长方式。当城市发展到较大规模以后，单中心块聚式的布局形态已经不适应城市发展，不断地向外层摊大饼式的发展，势必导致人口过密、交通拥挤、 环境恶化等一系列严重弊病。跳 跃式成组团模式的特点是打破原有的圈层模式，变集中为分散，将原来 单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心，并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略，以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。同时，分中心的建设可以集中力量进行
3、发展，充分发挥城市基础设施的效应，避免投 资的分散和低水平的开发建设，有利于社会经济容量的迅速提升。二、类型模式根据北京市郊区居住空间分异的基本特征，郊区住宅的购买人群可以大致分为中低价位和高价位两个层次的购买人群。中低价位郊区住宅的购买人群主要由以下三类组成：其一是位于郊区想改善居住条件的本地居民；其二是在北京工作或经商的外地人；最后是原居住地位于城里的拆迁户。这几类人群的共同点是经济实力有限，往往是首次购房，特 别重视房子的总价和经济实用性。同时，由于他们的经济实力有限，拥有私家车的比例相对较低，因此，与城区便捷的交通联系特别是轨道交通联系非常被他们看重。高价位郊区住宅的购买人群相对单纯，
4、他们往往在城区有一处不错的住房，收入较高，工作、家庭比较稳定，交通主要依 赖私家车，希望在郊区拥有一套舒适的第二居所。这类人并非顶级消费人群，既追求情 调又流行实惠，因此 环境优美、社区单纯、产品精致且附加值高的房子为他们所青睐，当然靠近快速交通线是必不可少的条件。轨道交通住宅开发模式轨道交通住宅开发模式可和卫星的建设相结合。我设想大型轨道交通站台的设置是按照郊区公里一站的原则进行安排，米的半径以内是一个圈，那么这个圈就是万平方米的用地，居住用地占建设用地的左右，容积率为的话，规划建筑总面积为多万平方米，居住总户数约为万户，若每户按人计算，大概是万人。根据北京市中低收入阶层的比例，起码应该有个
5、大型轨道交通站，沿线站点上可以住多万人，如果城市是这样布局的话，我想交通和其他问题都会比较容易地解决，居民的出行也会很方便。用相对密集的轨道站点来解决北京城市人口的居住问题，居住郊区化是能够达到既舒适又便捷的。这类郊区的设计应该具有以下特点：二居或三居是绝对主力，户型设计紧凑，经济适用，面积适中或相对偏小，粗装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型，以两居室为例，可能面积在平方米左右。但户型紧凑的同时并不意味着粗糙的设计，还应有适度的超前性考虑。高速公路住宅开发模式满足高收入阶层的高速公路居住模式可能是这样一种情况：主要高速公路出入口的设置是按照郊区公里一口的原则进行安排，米的半径以内是一个
6、圈，那么这个圈就是万平方米的用地，居住用地占建设用地的左右，容积率为的话，规划建筑总面积为多万平方米，居住总户数约为万户，若每户按人计算，大概是万人。 这万户中的多数人都乘私家车上下班和进城。根据北京市高收入阶层的比例，起 码应该有个居住区出入口，沿线可以住万人。对于这类郊区住宅，和多层板式公寓等低密度住宅是市 场主流。是一种层、独门独户、前后有私家花园及车库的联排式住宅，由于其独门独户、有天有地有私家花园的特点，人们也常常称它为联排别墅，是在有限土地资源约束下最大限度地满足个性化居住需求的建筑：多层公寓可以以三居或四居为主，户型丰富有趣，注重情调，有丰富的 跃层、错层、挑空设计等。根据调查分
7、析，高收入阶层最希望能够住到有自然景观，充 满田园气息的郊区环境中，但“郊区住宅”给居民留下缺乏配套设施和治安不好的印象，这些因素也会令人望而却步。因此，郊区高档次居住物业还应该特别重视小区会所和安全防范设施的建设。这里定义北京轨道交通和高速公路郊区居住社区规模分别为万人和万人是有一定考虑的。如果一个社区规模较小会出现诸如没有居住氛围，配套设施不齐全，影响物业服务质量和经济合理性。如果规模很大， 给居民的出行带来很多困难，交通线路的压力也很大，也很难保证住户良好的社区生活氛围，同时也给后期的物业管理带来难度。因此，适中的社区规模既便于建立良好的物业管理模式，同 时便于提供完善的服务。当然，每个
8、城市郊区居住社区规模应该有所差别。北京是大都市郊区，在推进城市化进程中，不宜布点过多， 过于分散。“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式必须和卫星城、中心 镇规 划建设相结合。今后几年内，北京市要选择区位条件相对优越、经济发展基础较好的通州、昌平、亦庄、黄村、良乡、顺义等卫星城进行重点开发建设，尤其要加强居住条件和环境以及相关配套设施的建设，这有利于集聚经济的发展，尽快 实现产业和人口的集中。同时，根据郊区行政区划调整规划，优先支持少数中心镇发展，改善其基础设施和生态环境建设质量， 结合房地产开发相应发展低密度住宅，不仅有较大的发展空间，而且可以创造宜人的居住环境。物以类聚，人以群分。低价位郊区住
9、宅也存在不同 类型的消费群体，高价位郊区住宅也如此，因此，每一个新建郊区住宅都应该有自己的居住文化主题。主 题社区的设计面对竞争的市场，给楼盘注入了强大的竞争力，并非炒作概念。主 题社区一经推出，即得到地产界的认可；它同时又为居民增添了生活的乐趣，给人丰富的联想与视觉享受，也是居民喜欢接受的家园形象。由于主题居住社区属具体的项目运作， 这里不予详细分析和论证。总之，我国许多大城市已经进入郊区化的快速发展阶段，居住郊区化深刻影响着我国广大城市居民的生活方式，开发建设出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的郊区人居环境，既是时代的要求，也是市场的需求。大盘时代做大案 大盘时代最早是广州番禺版块的代言词
10、，从碧桂园、祈福新村到星河湾、锦绣香江、南奥花园、华南新城等，番禺上演了一 场轰轰烈烈的大 盘运动。番禺大盘无论在开发面积、销售面积、销售金额还是在单项目销售榜方面，都超出广州市区各 盘，充分表现了大盘时代的魅力。目前，广州继番禺大盘后，又开始了新一轮花都的大盘运动，这时已有圈地万亩的大盘了。由此，大盘现象开始在全国漫游，从上海到北京，再到天津、大连、重庆、南宁等二级城市，所到之处，所向披靡，战无不胜。一 时间，业界惊呼，房地产业的第三个五年计划中，大盘时代将唱定主角。有证据表明，在北京，大盘时代不做大案，必将落后与失败。大盘时代的N个理由大盘时代的到来，大方面看是行业发展的必然产物，小方面看
11、也是消费成熟和服务升级等的“ 综合症” 。从北京目前形势分析，可以找到大盘时代的很多理由。一、政策监管和规范市场的需要如果跟踪查看近年政策主流，就会发现， 稳定市场和平抑房价可谓房地产政策监管和规范市场的两大主题。房价高了，市场火了，政策就紧缩，加大查处治理力度和宏观调控。房价走低、市场萎缩，政策就扶持，批租土地、开放贷款、允许上市融资，打通流通渠道等。政府希望作为龙头和支柱产业的房地产能够在掌控之下发展与规范，希望看到房地产由为数不多的企业来操盘， 项目都是大盘。打造地 产航母一直是政府支持的一大活动，只可惜个别企业不争气。从北京规划的每个项目硬性的容积率、绿化率、市政配套等硬性条件看出，政
12、府向来都是大盘思维，这是支持大盘时代的最大理由。从方庄、望京新城、回龙观、万柳到京通新城等都可以看成是北京政府成功的大盘规划。二、竞争升级和资源垄断的需要竞争升级就不再是产品、环境和概念的营造，因为大家很快就相互学会了。但明白与会做之间，需要一个必然的条件，那就是资金。成熟市场的竞争本质是资金，而大资金自然做大盘；另一方面，因土地不可再生，大资金进出没有土地支持是不行的，所以，对资源垄断的追求也是做大盘的理由。三、实力投资和战略发展的需要作为大资金的实力投资，也有一个战备发展的需要，项目发展计划是两三年，而大资金的计划显然是五年十年，对于长期发展计划或成功项目品牌，非大盘是难以完成的。所以，无
13、论是开发总、天鸿、 华润、万通等本地企业，还是金源、珠江、富力、新天等外地企业，都在追求圈大地做大盘。四、拒绝概念与理性消费的需要从市场来看，当产品主义、概念炒作到一定 阶段，理性消费时代必然来临，尽管大家说“北京 钱多人傻” ，但北京消费者理性意识正在成长，一些曝光性恶意文章对项目杀伤力的疲软就是一个证据，人们对批判与曝光都理性看待，怎会对广告与炒作迷信？而此时大盘时代所展示的沉稳、气度和可分析的优点就自然显出特色。五、住宅升级与房屋降价的需要尽管时间推移、概念翻新，但住宅升级永远是主 题，但另一个主 题也许更令人关注，就是房屋降价。纯粹的住宅升级就是走向越来越奢的豪宅，每套 总款从数百万到
14、上千万甚至上亿元，但这是一个非主流市场。只有大盘才会真正满足住宅升级与房屋降价的双向需要，在常规商业定律中， 这叫规模化生产降低成本优化产品。六、大众消费与重性价比的需要规模化生产要抓住大众消费。经过十多年的发展，房地产已从涉外消费和富人超前消费演变为小业主消费和白领消费，这是一个不可逆转的大众消费时代，其消费核心不是追求豪华，当然也不是追求低廉（部分项目如此），而是追求性价比。而只有大盘才可以真正实现性价比。七、成熟社区和便利生活的需要大众消费追求性价比还表现在对成熟社区和便利生活的追求上。因为内城区的开发越来越少，成本越来越高，故住宅开发呈现边缘化，开始有了新城计划。但在新城计划中最缺乏成
15、熟社区的配套和便利生活条件，只有真正的大盘项目，才可以做到这一点。中小型项目成熟配套的承诺只能是“真实的 谎言”，因为做好了也经营不下去。八、全能配套和自然赢利的需要大盘实现全能配套的原因是能够正常运作和实现自然赢利。从社区会所到百货超市，从教育系统到医疗服务，一个大 盘有足够多的人群，即便开发商做不好配套，也都会自然滋生全能配套来。所以，世纪城这样的大盘，而 对目前5000户、日后15000户的居民和周边更多的其它项目的业主，当然敢于建设世界上最大的Shopping Mall。九、优质服务和管理赢利的需要真正赢得消费者的办法是服务。配套只能作为硬件标准，但软件服务也必须建立在规 模经济上。从
16、香港这个成熟物业管理市场来看，一个物业公司需要管理50万平方米以上，才有规模效益而正常赢利。而 50万平方米，正是北京目前大 盘项目的一个低限。十、真实生活和开放社区的需要大盘时代的理由还很多，其中也包括教育、文化、生态、沟通等主题，但最现实与最可行的办法就是社区居民需要的真实生活，这可以通过开放式社区来解决。目前CBD和中关村的 规划要领 正是对开放社区的一种表现。而开放式社区绝不仅是中小型项目的社区组团可以解决的，而是大盘时代的专利。北京大盘的N个先驱实际上，大盘时代并非广州的专利，甚至也非广州先行，用时尚的话说，广州最多只是大盘时代这个“ 概念 ”的倡导者，因 为北京早就有了大盘项目。也
17、许北京最早的大盘，可以追溯到前三门苏式集中建筑的居民? 鞘且桓鍪 偻蚱椒矫椎某 蠊婊 虢 海 蚝笃诘缆芳吧桃档奈扌蚍 梗 飧龇稚降拇笈袒 ?上散架，不再成为一个整体社区。这类的社区在北京各个城区相当多。自商品房市场开始的1992年，北京第一个大盘当属方庄小区，城建开发集团这个小区的建设时期、发展规模、销售速度和居住档次等，都高于被 喻为广州珠江在广州开发的第一个大盘华景新城。方庄社区总规划210万平方米，目前基本上已经做完，并显然持续保持了发展势头，有了方庄新城和方庄南区的新规划。这是北京大盘当之无愧的代言人，曾成功演义过新区南城胜于所有地段的销售与人气的优势，也创过住宅的天价，一度被喻为北京
18、城的富人区。其三、1990年亚运会后，亚运村开始转向市场经营 ，几年后的 1993年，亚运村开始了全面的房地产租售和新开发，并慢慢成为北京最集中的一个大盘，尽管这个大盘有如方庄小区一样有一个主营开发商北辰集团，但因为缺乏统一规划和运作，亚运村没有保住其大盘风彩，慢慢沦为分项目开发，其核心区有上百万平方米的规划，辐射区包容了近百个项目， 总规划面积超过千万平方米，而且还在扩大。同方庄一样，一个原来东西城的拆迁区因大盘而风光，成 为北京新一代的富人区，房价一度攀升数倍。其四、1995年以前的外销物业中也有大盘，冠城园即是例子。冠城园开发周期持续近十年，总发展面积达70万平方米。 经过几番市场起伏，
19、冠城园 终于进入收官状态，最后一幢公寓楼已经封顶，最后一批酒店与写字楼进入施工阶段。尽管其低调，但 这是北京城胜于亚运村的大隐隐于市的富人区。其五、1997年内销住宅开始全面启动时，望京新城成为北京市政府首推的最大居住区，不仅被列为多项重点工程，而且也是亚洲最大、力争世界第一的居住区，总规划面积是方庄的四倍，近千万平方米。由南湖渠预热，开 发总牵头，自1997年起形成了强大的市场冲击力，目前已经完工面积达300万平方米。但与亚运村一样， 这个大盘分散为几十个项目，整体规划因为项目公司的运作而出现偏差。另外，望京新城也代表着真正走向大众的大盘，不再有富人区的帽子。其六、回龙观地区。随望京新城之后
20、，大 盘开发有走低的趋势，这集中表现在回龙观这面经济适用房政策的大旗上。1998年开始的经济适用房政策，尽管受到来自市场型开发商的大力批判甚至是抵制，但在政府强力扶持下，不仅顺利出台，而且蔚然成形。作为急先锋的天鸿集团开发的回龙观文化区就是一个代表，这个区域的规划已经超过300万平方米，几乎全部的市政配套都由天鸿统一完成了。其七、天通苑大盘。相比之下，经济适用房还有一个更成功的案例，即比回龙观更近一些的天通苑，这个建于原来亚北垃圾场的超大盘，一期又一期的规划都在百万平米以上，而且引发了立汤路的大塞车，天通苑的成功甚至让经济适用房变了味道，其大盘及人气的效果让富人们也热衷于投资经济适用房，经济适
21、用房随后有了贵族化的讨论。其八、万柳地区。显然，大盘时代并非要由经济适用房来代言。这集中表现在代替经济适用房大盘新的代言人，这就是万柳地区的崛起。这个起于1996的计划尽管推延了数年才开始真正实施。但其第一个代言人万泉新新家园显然是冲着更高的升级住宅而去的，其后的阳春光华、光大花园、锦绣大地、涧桥泊屋馆、新起点嘉园等，都是中高档定位。但显然万柳的发展走了分散开发的模式，其中缺乏商业配套已经成为目前的弱点。其九、亦庄开发区。在城区大盘涌动的时候，郊区也没有闲着，在大兴、通州、昌平甚至顺义都有相应的项目开发集中地和初具大盘味道的集中开发。但相比之下，最有大盘味道的当属亦庄开发区。从最早有违规操作味
22、道的鹿鸣苑和听涛雅苑起，开发区先后出现了大雄城市花园、新康家园、星岛嘉园、一栋洋房、东晶国际、金地格林小镇、狮城百丽、上海沙龙等集中开发项目，并与开发区发展同步形成一个整体氛围。其十、世纪城。相比广州大盘而言，北京真正最具市场化运作，而且，准确定位于居住类物业的大盘，当属世纪城和珠江国际城，其中，珠江国 际城是在北京首次明确提出大盘时代口号的物业，但世纪城显然是首次真正做到大盘规划并成功运作的项目，这也是世纪城之所以能够低调成功的真正的原因之一。从某种意义上讲，大盘时代有计划经济的精神，在广州现在已经过渡到开发商通过市场来完成，而在北京，目前更多地表现出政府的意志来。但大盘时代显然有一种从政府
23、到市场的过渡。专家们指出，大 盘时代是从计划到市场、从市 场回归到计划的一个辩证法，是否定之否定的发展结果，也就是 说， 这个从政府到市场的过渡是一个必然。北京正在完成这样一个必然的过渡。从早期计划经济下的前三门和方庄等大盘项目，发展到三天一个新盘的亚运村、望京和万柳地区的开发，并通 过经济适用房的政策演义，直至今天，北京房地产产生了超过原来计划经济、而且不 逊于广州大盘的市场型大盘。世纪城就是这样一个典型。世纪城大盘的N个纪录早在福建金源集团进京的1999年的第一个项目中，世纪嘉园就显示出其一定的市场实力和操盘模式，并保持到世纪城这个大盘中。业界一直有很多关于世纪城的笑话，当初世纪城开发时，
24、旁边的某国营大企笑谈，这是一个来找死的项目，他们的实力可能持续到挖完大坑，然后把自己埋进去。但后来因为世纪城的崛起，其被迫两年开不了二期；而另一位业界精英说，世纪城老黄根本就不会算帐，开发半天发现赔钱，不得不与土地方重谈分成比例，如果会策划，世纪城能多卖两成利，不至于沦为建筑队， 结果自己失业了；一家中介公司因不同意世纪城平均月售60套的要求，而弃约离去， 结果世纪城开盘月售280套，正式 销售两年中完成5000余套，平均月售208套，两年完成 销售额50多亿，代理合同佣金在 5000-10000万之间；而更多的广告公司前来应标，张嘴就要见世纪城总经理，结果因为世纪城不给面子，拂袖而去，结果坐
25、失世纪城一年几千万的广告发布费，只有在旁 边大骂世纪城广告毫无创意。所有的笑话背后的痛苦和叫骂，都只源于一个简单道理：他们对大盘时代毫无准备。而世纪城正是这样一个大盘。世纪城开初就是一气建成15幢塔楼，封顶时才开始销售。其一期规划的住宅面积达30万，要当年开工、当年峻工、当年销售一空。直到2000年底，世纪城一期在默默无闻中将一期30万平方米做成并销售一空之后，也没有人愿意相信世纪城的成功。当年度，世纪城没有被任何报刊媒体评为明星楼盘，相反， 对2000年度透视与分析所评的世纪城以年销售额13亿入选十大热销项目前三名提出置疑和批评。孰不知，这是一个慎重发布并有所收敛的数据。“别人的都是合同款，
26、而我们是真正的回款。”世纪城说。即便相信的人在知道世纪城二期规划达90万平方米后也开始摇头了。世纪城二期再次提出“ 同期施工，当年开工，当年竣工，当年销售一空” 。换句话说，即使有人能相信世纪城的实力，他也难以相信市场的消化力量，世纪城凭什么？世纪城凭得就是大盘时代的急先锋。在2001年中，世纪城二期顺利完成既定计划。至当年底，尽管世纪城将其没有完全回款的集团消费的六个楼座从销售业绩中除掉，依然落下20多亿的销售额，名列2001年度透视与分析所评北京十大热销楼盘之冠，并打破了由SOHO现代城创下的19.8亿元的销售纪录，成为北京项目销售史上的真正冠军。同时，世纪城得到较多赞誉，首先被形象地比喻
27、为“西独世纪城”；2001年底，世纪城荣登两大报十大明星楼盘；世纪金源仅凭世纪城，即位列2001年度北京十大房地产开发企业第三名通过下面一些纪录性的数据，即可充分发现世纪城作为大盘时代第一大案的成就。建设规模：世纪城一期30万平方米，全部为住宅，二期90万平方米，其中住宅 62万平方米，配套9.2万平方米，商务中心18.8万平方米（包括地下4万平方米、酒店 8万平方米和公寓/写字楼6万平方米），一二期 总计120 万平方米，目前已经全面封顶，多半入住。销售金额：自2000年5月1日预热，8月1日正式销售，至2002年8月截止的两年整的时间内，世纪城销售额为50.3亿元（不含认购），其中， 2000年度销售13.3亿元，2002年度销售20.5亿元，2002年这个未完的年度销售16.5亿元，因余房不多，故 2002年余下8-12 月预计销售额约4亿元左右。销售套数：目前，一二期共计销售5000余套，余房40余套，不及 总额的1%，商务中心公寓共190套，已售120套大盘时代要做大案大盘世纪城远未结束，世纪城三期总规划建筑面积将达230万平方米，相当于目前整个方庄的规模。其中住宅面积为180万平方米，将近一二期总和的二倍，外加一
