1、 鸿泰花园住宅小区项目项目申请报告二一一年一月目 录1第一章 申请单位及项目概况 .4一、项目申报单位概况 .4二、项目概况 .6第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .11一、发展规划分析 .11二、相关产业政策分析 .18三、行业准入分析 .23第三章 项目工程方案 .27一、设计依据及指导思想 .27二、总平面规划 .29三、建筑设计 .31四、消防设计 .33五、绿化景观规划 .33六、结构设计 .34七、给水排水设计 .36八、燃气工程规划 .39九、电力与弱电工程规划 .39十、防雷设计 .41十一、无障碍设计 .42第四章 资源开发和综合利用分析 .43一、资源开发 .43二
2、、资源利用 .43三、资源节约措施 .44第五章 节能方案分析 .46一、设计依据 .46二、能耗状况 .47三、能源供应情况 .47四、能耗指标 .48五、项目的节能措施 .51第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置 .55一、建设用地 .55二、土地综合利用分析 .55三、征地拆迁和移民安置 .56第七章 环境和生态影响分析 .57一、项目场址环境现状 .57二、项目各阶段建设对环境的影响 .60三、地质灾害影响分析 .68四、特殊环境影响 .68五、环境影响综合评价结论 .682六、水土保持方案 .71第八章 经济影响分析 .73一、项目经济影响分析 .73二、项目经济效益分析 .74三、
3、项目财务盈利能力分析 .78四、敏感性分析 .80五、盈亏平衡分析 .81第九章 项目招标方案 .83一、招标原则 .83二、招投标程序 .83第十章 社会影响分析 .86一、项目社会影响分析 .86二、社会适应性分析 .88三、社会风险及对策分析 .88第十一章 结论与建议 .90一、结论 .90二、建议 .903第一章 申请单位及项目概况1.1、项目申报单位概况1 建设单位概况企 业 名 称：企 业 地 址：江西省南昌市进贤县军湖路2 项目申请报告依据和范围1）、编制依据（1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号）；（2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令
4、第 70 号）；（3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第 74 号）；（4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第 22 号）；（5）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72号）；（6）中华人民共和国招投标法（中华人民共和国主席令第 21 号）；（7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第 115 号）；（8）江西省国民经济和社会发展“十一五” 规 划纲要；（9）南昌市国民经济和社会发展“十一五” 规 划纲要；（10）进贤县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（11）进贤县住房建设规划（2006-2010）；（12）国家发展改革委关于发
5、布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169 号；4（13）投资项目可行性研究报告编制指南；（14）编制报告的委托合同；（15）项目承办单位提供的其他相关资料。2）、编制范围本项目申请报告主要对拟投资建设的“鸿泰花园住宅小区” 项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、 资源节约、节能方案、建 设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济 影响以及社会影响分析、项目招投标等内容。1.2 项目概况1、项目建设背景及必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满
6、足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。进贤县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为县委县政府关心的重点。为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637 号）、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165 号）、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）和江西省建设厅转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知（赣建规200815号）等文件精神，进贤县县委、
7、县政府特制定了进贤县住房建设规划（2006-2010）。而本项目“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，不仅是进贤县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是进贤县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。2、申请项目建设现状及地点建设地点：项目建设地点位于进贤县温圳镇前进大道以东，温圳大道以南，时代大道以西，地理位置优越。项目现状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，适于人们生活和居住，也适合“鸿泰花园住宅小区”项目的开发建设。是未来城市发展的重要区域，既拥有优质的人居环境，又不失都市的繁华气息，是居住置业的良好地段。3、建设项目名称及开发期限项目名称：鸿泰花园住宅小区项目建设性
8、质：新建工程项目开发期限：2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12 月）项目开发建设周期安排：结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从前期准备工作、基础工程到项目竣工验收，总建设周期为 2 年。项目计划于 2011 年 1 月开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2012 年 12 月竣工。具体施工进步安排如下图所示：6“鸿泰花园住宅小区”项目施工进度表2011 年 2012 年年份项目 i ii iii iv i ii iii iv基础及地下工程主体工程安装及装修室外工程竣工验收4、项目建设内容、 规模及类别建设内容：“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，是以
9、市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套的特色精品项目。建设内容主要有：5 栋 6F+底层储藏室住宅楼、10 栋 6F住宅楼、1 栋 5F 住宅楼、3 栋 6F+底层商住楼、物管用房、配电房、垃圾站等公共配套设施。建设规模：本项目总用地 40016.5，建筑基底面积为 12036.96，总建筑面积为 72267.2，包括住宅建筑、商 业建筑、底层车库建筑、物管用房建筑、配电房建筑、垃圾站建筑等建筑构成。其中住宅建筑面积 65034.6，商业建筑面积 5883.82，底层车库面积为 1037.78，物管用房建筑面积 201，配电房建筑面积 30，垃
10、圾站建筑面积 80。该小区总户数为 609 户，室外停车位数 135 个，建筑密度 30.8%，绿地率为 36.2%，容积率 1.806。项目类别：本项目用地所属类别为出让商业和住宅用地，商业用地使用年7限为 40 年，住宅用地使用年限为 70 年。5、项目投资规模及资金筹措方案投资规模：项目总投资为 9475.83 万元，其中：土地费用为 1458 万元，工程其他费用为 234.66 万元，建筑安装工程费为 6283.38 万元,基础设施费为277.81 万元，开发期间规费为 108.4 万元，不可预见费为 543.67 万元，开发费用为 569.91 万元。 （详见投资估算表）资金筹措：“
11、鸿泰花园住宅小区 ”项目总投资为 9475.83 万元，项目资金来源为企业自筹资金。6、项目主要技术经济指标1）、总体设计指标序号 项目 单位 数值1 建筑用地面积 40016.5 2 总建筑面积 72267.2 2.1 住宅建筑面积 65034.6 A 户型 19337.49 B 户型 1844.10 C 户型 3516.47 D 户型 29896.16 E 户型 7635.30 F 户型 2805.05 2.2 商业建筑面积 5883.82 2.3 车库建筑面积 1037.78 2.4 配套设施面积 311 物管用房建筑面积 201 配电房建筑面积 30 垃圾站建筑面积 80 3 建筑基底
12、面积 12036.96 4 建筑密度 30.08%5 容积率 1.806 6 绿地率 36.2%7 室外停车位 135 88 总户数 609 A 户型 175 B 户型 15 C 户型 29 D 户型 268 E 户型 95 F 户型 279 建筑耐久年限 50年10 结构形式 框架结构11 建筑耐火等级 二级12 建筑抗震设防裂度 6度2）、主要财务评价指标项 目 单 位 数 值项目总投资 万元 9475.83 项目销售总收入 万元 14778.92 销售税费 万元 849.79 所得税 万元 1113.32 税后利润 万元 3339.97 税后成本利润率 35.25%项目财务净现值(FNP
13、V)（Ic=12%，年） 万元 1326.18 静态投资回收期(年） 2.75 动态投资回收期（Ic=12%，年） 2.95 财务内部收益率(FIRR) 25.96%9第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1、发展规划分析1、温圳镇概况温圳镇位于江西省中部，进贤县西部，原名温家圳，距南昌市 40 公里，总人口 5.2 万，其中城镇人口 2 万，占地 53.57 平方公里，其中耕地 2.1 万亩，城区 4.5 平方公里，整个区域呈东高西低走势，东属红壤丘陵，西为赣抚冲积平原，辖 15 个村委会，个居委会，个村小组，104 个自然村。林业覆盖率20。2005 年，工 农业总产值 18.4 亿
14、元。 财 政收入 2676 万元，农民人平收入4138 元。先后被列为全国小城镇综合改革试点镇、全国小康建设明星镇、江西省文明村镇、省市卫生镇、市级文明镇、江西省农村经济发展“ 百强乡镇”、全省畜牧业“ 百强乡镇 ”。资源丰富。一是水资源充沛，镇西有跨越镇域 7.58 公里的抚河，镇东有东赣新河，中有东风排渍道，江南水乡特色明显。依托抚河，拥有取之不尽、用之不竭的沙石，曾被日本客商认定为极有价值的工业原料和建筑材料。二是古老的文明史造就了一大批杰出的人才资源，古代的明朝中丞朱软相（温圳湖南朱家人），近代的清末民初大教育家、基础教育先驱、书画家李瑞清，现代的中科院院士、博士生导师朱中梁均生于斯长于斯。目前，温圳籍的在外地工作的处级以上的党政干部、高级职称以上的学者、工业技术人员、商业经营者遍及全国，不尽其数，三是土地资源平坦宽阔，且大部分分布在国道、高速公路两旁，实 用价值高。设施完善。温圳镇始终把夯实基础设施作为优化投资环境，推动经济发
