1、1百联中环购物中心百联中环购物中心一、普陀区概况介绍1.1、地理位置普陀区是上海市的中心城区之一。位于市中心区西北城郊结合部，东与闸北交界，西与嘉定区接壤，南与长宁区、静安区毗邻，北与宝山区相连。1.2、交通状况普陀区是上海西部的陆上交通要道。沪宁、沪杭 2 条铁路线会合于区境，区境北部设有上海西站。真南路和曹安路分别是 204、312 国道的起始段。沪嘉高速公路与沪宁高速公路分别从区西北部与西部进入境内。内外环线及轨道 3号线横穿区境。1.3、人口概况根据市统计局 2007 年统计年鉴，普陀区目前常住人口已达 112.11 万人，区域面积 54.83 平方公里户数 31.8 万户户籍人口 8
2、5.97 万人平均每户人口 2.7 人外来人口 22.81 万人总人口 112.11 万人人口密度 20447 人/平方公里普 陀 区 人 口 年 龄 结 构17岁 以 下10%18-34岁24%35-59岁46%60岁 以 上20%17岁 以 下18-34岁35-59岁60岁 以 上2其中户籍人口达到 85.97 万人，22.81 万的外来人口数在市中心各区中排名第一。由于外来人口数量庞大，该区域人口素质和消费能力较全市来看属较低水平。1.4、区域规划1.4.1、真如城市副中心依托沪宁发展轴线，特别是沪宁高速和沪宁城际快速铁，结合上海西站大型交通枢纽建设，搭建服务大平台，增强商务商业、物流信
3、息、文化娱乐等服务和辐射功能，建设以现代商贸为特色的专业中心，同步建设副中心文化圈，将真如城市副中心建设成为上海西北地区的现代商务商业中心和公共活动中心之一。1.4.2、长风生态商务区突出生态水景的特色和优势，建设以组团式办公楼为载体的生态商务港、以滨河绿色休闲长廊为特色的都市娱乐休闲时尚圈、以现代工业设计与科技服务为主体的研发设计产业群。努力建成“水、绿、建筑”完美组合，景观功能、生态功能、经济服务功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为上海现代服务业新高地、苏州河生态走廊新景观和上海西北地区的新地标。1.4.3、真北组团商贸群搭建与长三角互为辐射对接的商务平台，汇聚大型企业总部、营销中心、研发
4、中心，增强商务办公、科技研发、物流商务、涉外经贸、都市休闲娱乐等功能，打造中环线组团商务、华大科技研发、梅川路西段都市休闲娱乐、金沙江路汽车展销、梅川路东段涉外经贸、国际摩尔城物流商务六大板块，建设服务全市、辐射长三角的现代服务业集聚区。1.4.4、桃浦都市产业园重点发展高端物流及相关服务业，拓展物流保税、物流信息、物流交易、物流研发、物流商务等功能，建设以陆港口岸和城市配送为特色的现代物流园区，成为长三角重要的物流枢纽中心之一。桃浦工业区占地面积 416 万平方米，着力提高科技含量，推动产业链关联带动和集群发展，增强创意研发、包装设计、新品展示、精加工等功能，建设特色产业明显、科技含量高、综
5、合竞争力强的现代都市型产业基地。31.4.5、长寿综合服务带立足于结构调整、功能拓展和能级提升，深度挖掘历史文化底蕴、人文内涵和苏州河岸线资源潜力，聚焦楼宇经济，着力增强商务商业、文化创意、餐饮娱乐、都市旅游等功能，积极引进大型公司地区总部和知名品牌专卖店，集聚高层次的专业服务业，建设具有国际水准的现代服务业集聚区，充分展现繁荣繁华的现代都市风貌。二、项目周边概况2.1、交通真光路：827、947 梅川路：143、837、948 真北路：62、750、727武宁路：717、860、561、740、340 其他：105、807、856、北安线等42.2、住宅百联中环购物广场周边楼盘非常集中，祥和
6、名邸、祥和家园、象源丽都、万景园、金沙雅苑等几十个楼盘汇聚于此，居民众多，客源丰富，从而有效地保证了商圈具有很强的消费能力和良好的成长潜力。2.3、区位百联中环购物中心位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西南侧，东临真北路中环线，西倚真光路，南与麦德龙和百安居毗邻，北靠曹安路和沪宁高速公路，并与梅川路欧亚商业休闲街相望，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。三、项目概况3.1、主要技术指标占地面积 10 万总建筑面积 43 万商业建筑面积 25 万A 区面积 20 万C 区面积 5 万办公面积 7.7 万5酒店面积 7 万3.2、项目四至东门 南门西门 北门东门：由于多栋写
7、字楼和变电站正在施工，该区域较为冷清。南门：设置为购物中心的停车场，且正对麦德龙和百安居。西门：项目主入口所在地，车流人流密集，项目西侧的沿街商铺由于百联中环购物中心的开业，目前租金已达 10 元/平方米/天。 北门：正对曹安公路 ，由于 C 楼引入的红木艺术馆目前招商不利，且美龄宫大酒店也不能吸引足够人流，目前明显人气不足。3.3、整体布局A 区商场为地上四层，地下两层。四层以上部分分别为智能化写字楼和四星、五星级酒店，东侧为一幢独立的酒店式公寓楼，由合作方经营。整个 A 区商场6以名品步行街和中央走廊为轴线，分为四个部分，通过配置大量的自动扶梯、垂直电梯和坡道电梯，顾客可方便地到达自己的目
8、标区域。 C 区为弧形建筑，它位于 A 区商场北侧，靠近曹安路，为地上四层，地下一层。整个建筑分为东、西两翼，中间为通道，通过广场与 A 区建筑相互贯通。表一 ：整体业态布局楼层 建筑面积 引入业态地上一层 31976 精品百货 主体百货 家居广场 品牌专卖 食品天地 休闲餐饮地上二层 32195 精品百货 家居广场 儿童天地 社区服务 品牌专卖 休闲餐饮 书城地上三层 32776 精品百货 家居广场 家电数码广场 休闲餐饮地上四层 32776 精品百货 家居广场 休闲餐饮地下一层 35221 超市大卖场 居家用品 特色餐饮 主体广场地下二层 32824 机动车停车库 车位 500 余个 并设
9、有汽车美容东翼地上一至四层 9787 休闲娱乐中心西翼地上一至四层 20470 休闲娱乐中心地下一层 13579 特色餐饮 游艺城 影城表二：主要进驻品牌主力店 月星家居 世纪联华 东方商厦 妇女用品商店大租户 天行健健身房、第一百货家电数码城、新华书店、美龄宫大酒店、申格运动名品城、卡通尼儿童乐园、世纪环球影城、加勒比海桑拿休闲娱乐中心、金汉斯啤酒烤肉餐饮店 星巴克、COSTA 咖啡、必胜客、大渔、王品丰滑、蕉叶咖喱、一茶一坐、巴贝拉 专卖店 百草集 邦尼皮匠吧 吴良材 茂昌 柯达 卡西欧钟表 知音琴行 卡帝乐鞋业 各 业 态 所 占 面 积 比 例29.21%12.65%10.91%20.
10、17% 1.13%11.61%14.32% 百 货超 市家 居餐 饮休 闲 娱 乐专 业 专 卖社 区 服 务7休闲娱乐 瑞丽摄影 施耐特洗衣房 伊美娜美容 尚田造型社区服务 农业银行 锦江旅游 邮局 光大银行 表三：东方商厦楼层业态楼层 业态一层 化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、男女皮鞋、手袋和礼品 二层 少淑女装、职业女装、内衣羊绒三层 男装和正装、休闲服饰、床上用品3.4、租金概况表 4 各楼层租金概况楼层 租金一层 10-20 元/平方米/天二层 6.5-8.5/平方米/天三层 5-6 元/平方米/天四层 3-4 元/平方米/天地下一层 4.5-7 元/平方米/天主力店 2 元/平方米/天
11、 四、项目分析4.1、优劣势分析 优势： 1 区域已经形成了专业性卖场，餐饮休闲街的商业环境，商业活动集聚，集中布置有利于相互促进。2 由于百联集团的进驻，利用百联的品牌、资金、资源、经验能够为商场带来更多的可持续发展的条件。3 由 于 普 陀 商 圈 没 有 高 档 的 百 货 商 店 ， 为 了 与 商 品 档 次 越 来 越 高 的 大 卖 场错 位 经 营 ， 引 进 了 中 高 档 次 的 时 尚 百 货 东 方 商 厦 。4 周 边 居 民 消 费 能 力 不 断 提 升 ， 购 物 中 心 品 牌 档 次 在 不 断 调 整 。劣势：81 沪宁高速中环线入口处，对大型商业项目市场
12、而言，环境并不理想；2 家居业态面积过大，不聚人气，影响了整个购物中心的商业环境；3 餐饮休闲娱乐业态仅占总面积 23%，明显不足。4.2、发展建议 根 据 购 物 中 心 地 处 沪 宁 高 速 、 中 环 两 条 快 速 通 道 的 优 势 ， 以 及 驾 车 族消 费 者 比 例 日 趋 增 大 的 特 点 ， 广 场 可 积 极 探 索 如 何 开 拓 驾 车 族 消 费 者 人群 ， 增 加 针 对 驾 车 族 消 费 者 的 商 品 、 服 务 项 目 ， 从 而 在 全 市 的 购 物 中 心 营造 出 驾 车 族 消 费 的 经 营 特 色 来 。 适 当 调 整 月 星 家 居 的 面 积 、 位 置 ， 腾 出 地 方 让 那 些 排 队 等 候 入 场 的 商 家尽 快 进 场 营 业 ， 引 进 更 多 的 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 、 教 育 、 培 训 品 牌 ， 增 加 购物 广 场 的 非 商 品 销 售 的 比 例 ， 进 一 步 丰 富 购 物 广 场 的 功 能 。
