1、在美国生活有些年头了，说说真实美国房价。总体而言，普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易，但是比起国内的老百姓而言，还是压力小很多。美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市，还有加州贵一点，中间地区便宜。除了人口之外，还有一个原因就是美国几乎人人有车，这让每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多。美国房子的中间价目前在 20 万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的都不到 20 万美元。我今年到过美国的两个中部城市，一个是底 特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在 10-50 之间，算是二线城市。但是人口 1
2、00 万都不到，中国大一点的县城都比它大。房价也便 宜，一个楼都只要 10 几万，甚至不到 10 万，20 万出头都是很好的房子了。但是这些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中国人熙熙攘攘的人群。晚上睡觉，外面路上一点响动都没有，自然也没有什么丰富的。很多刚来美国的时 候，感觉总算清净了，但是没过几个月，就开始无聊了。而事实上，住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的，所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。这里稍微说一句题外话，美国之所以形成这样的城市格局，说到底是自由经济社会体中，资源自由配置的结果。不想我们，一个大项目建在哪里要发改委说了 算。美国都是大企业主导，企业觉得这个地方低价便
3、宜、交通便利，就来这里设厂，可能一下子能涌进 1-2 万人口，城市便慢慢发展起来。再回到上面说到的底特律、堪萨斯城这样的二线城市。这些城市的房价相对便宜，但是这里的人靠什么过活？收入多少？美国是一个大企业主导的城市，因此每个城市几乎大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去 subway；买家电，都去 Bestbuy；买衣服，都去 GAP；买鞋子，都去Nike这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电 信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在 3-4 万一年，这就构成了美国所谓的中产阶级。
4、有一些地方，可能是某个企业的总部，或者是某个行业的云集之地。比如底特律，三大汽车巨头都在那里。这就带来了大量的就业。但是现在汽车工业不景气，大量裁员；加之底特律所在的五大湖区传统的制造业优势已不在，过去的几十年里，人口少了将近一半，很多房子都荒废掉。除了这些大企业，还有一些所谓的 small business,很多都是买卖二手车，修修下水道，或者开个餐厅之类的。这就是美国的中小型城市的主要生活方式。大部分人在沃尔玛这样的企业工作。一年收入大概 3-4 万，除去税和保险，一年也就 2-3 万，再除去生活费用，算一半，一年存下 1-2 万。买个 15 万的 房子也要 10 年。但是这些人都是本地人
5、，很多在当地就有房子，因此买房的需求都没那么强烈。而且美国的房子，很多都是几十年、甚至上百年的。我们论坛上看 美国的房子简直跟画一样，其实现实都没那漂亮。走进一看都很旧。所以要经常维护，把外皮换一下，在内部重新装修一下，这些都涉及到费用。所以这些美国城市和中国内地的很多县城差不多，年轻人能跑的，有能力跑的都会跑到大城市里去看看，毕竟自家门口的生活也是很无聊的。而大部分的美国人 可能就这样度过了一生。所以我们看美国的电视，老美很多喜欢谈他们高中时候如何如何，大学时候如何如何，因为他们也就只有这些东西值得回忆，剩下的大部分 时间都是在重复同样的工作。但是与中国不同的是，美国人如果有一份工作，比如在
6、沃尔玛做个收银的，或者在肯德基做汉堡的，一个月到手可能也就 2000 刀，甚至还不到，但是基本生 活都可以保证有房住、有车开、还能每年坐飞机去旅游几次。所以对美国人而言，最可怕的事情莫过于失业，一旦事业，完了，什么都没了。所以你说 10 几万的房子，住在这样的小城市里面，生活是很安逸的，买房的压力不大不小。这其实跟中国一些小城镇的生活水平差不多。注意，我这里只是说 城镇，中国住在城镇的人，收入不见得高，但是只要有工作，生活还是有保障的，当然不是每个人都能够像美国人一样买得起车的（这个问题以后再谈）。中国苦主 要是苦在农民身上。此外，还要再强调一点，中国人买房以新房为主（一些大城市除外）。但是美
7、国的房子基本上都是二手房。像堪萨斯和底特律这样的城市，人口基本上很稳定甚 至在减少，没有大规模的住房建设。买的也都是老房子，你搬进去，可能要把地板重新换过、把家具更新过、把墙重新刷过，这些都有成本在里面。如果是上家卖掉 之前弄好的，成本也就会加在房价上。我一个美国哥们是西雅图过来的，西雅图也算这样一个二线城市。我问他你高中的那些西雅图的同学都在干嘛？他说，也就普通工作，读了个大学（很多是社区大学），在星巴克做服务员，或者做个小学老师之类的。这个和我上面提到的堪萨斯和底特律的情况基本一样。不同的事，西雅图有个有钱的大款微软。一个这样的企业入驻某个城市，基本上可以改变这个城市。要不怎么说美国是大企
8、业主导的国家。微软在西雅图的 周边的一个区，自从微软几十年前入驻这个区之后，这个区就迅速发展起来。首先是房价飙升，微软有几万个人在西雅图工作，几万人涌入这个城市，而且都是高消 费群体，自然能够带动当地的经济发展。顺便插一句，美国人给员工工资基本上还是一分钱一分货的。什么样行业工资高？工资高的基本上多是有技术含量的行业，比如医生、律师、金融、技术。当然 律师和金融可以看作例外，因为美国就是这些人在领导的。总之，在美国，你有一门别人不会的手艺，收入总是相对会高点。微软的工程师，最底层的，年薪基本上 在 10 万美刀左右。而白宫的秘书，放在中国，肯定是高级公务员，但是前段时间新闻说，也就 3 万多一
9、年，为什么啊？技术含量不高。再回到西雅图，微软进来以后房价就飙升了。加上地理位置好靠海，有炒作的价值，所以比一般的二线城市要高很多。但是本地人也没什么抱怨。因为自家 的房子都是在升值了,尤其在过去的今年。数据显示，西雅图房价的中间数从 1989 年的 22.1 万飙到 2006 年的最高时候的 44.7 万（17 年才翻番，在中国看来毛毛雨）。但是现在金融危机又给打回去了，中间数跌倒 34 万。如果你是微软的工程师，一年有 10 万收入，税和保险大概占到 1/3，到手 6-7 万，一年可以存 4-5 万，那么大概需要将近 10 年的时间买一个房子。当然这只是中国人思维，美国人可能存 不下这么多
10、美国人看来，房子一定要租好的，旅游是不能省的，DVD 都是要买正版的。当然不是人人都是能够在微软得到一份年薪 10 万的工作。如果你是在新巴克做服务员，也就还是在 3-5 万收入的范围。那么要买西雅图的房子的话，压力就大很多了。我那西雅图的哥们，父母在西雅图有 2 套房子。父亲是修下水道的，在美国属于高科技，高收入的。老妈什么都不干，家庭主妇。照例说日子过得挺滋润的。但 是哥们不要呆在西雅图，跑到洛杉矶去上学，毕业后留在洛杉矶工作。为什么？洛杉矶花花世界呀！西雅图比起来就差一个档次了。那哥们读是是洛杉矶的私立大学，四年本科学费加生活费大概要 20 万美金，这不是一个小数目的啊。这哥们拿了点奖学
11、金，但是杯水车薪，所以只好父母给。把他修下水道的父亲的积蓄全抠出来了。这里顺便说一下美国教育。相比房价，教育对美国人来说是一件更可怕的事情。大家都知道，美国最好的学校哈佛、耶鲁、普林斯顿等 8 所常青藤大学，此外， 还有一些学校不是常青藤，但是完全是一个档次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。这些学校加起来总共 20 个，都是私立的。所以要评判美国学校档 次，排名前 20 的算一个档次，相当于我们的北大清华。但是我们 13 亿人口才北大、清华两所学校，美国 4 亿人口就有 20 所好大学。所以进这些学校要比我们容 易好几十倍。美国人稍微能读点数的，稍微有点钱的，都是想挤进这 20 个学
12、校。这 20 个学校四年下来基本上都要 20 万美金，一般人都负担不起。这 20 个学校之后是州立学校，每个州 1-2 所。构成了美国大学 20-100 名的学校。但是加州例外，加州有 10 所，而且每所排名都不错。大家都熟悉加 州伯克利，在我们看来都是大牛校。但是在加州，只要稍微能读书的，基本上都能考进去这是一个伯克利的哥们跟我说的。其实想想也不奇怪，前面已经有 20 所大学了。州立学校对本州的学生便宜点，像加州学生进加州系统的这 10 所大学，一年学费大概 7000-8000。要更便宜的，是社区大学，一年只要几百块 钱。当然也是一分钱一分货。回到那西雅图的哥们身上。好歹家里资助，不用去贷款
13、读书。四年大学毕业，找工作吧。难找，洛杉矶人多了啊。美国的大学生比中国还多。好歹找到一份工 作，在一个也是 500 强的企业里做销售，一年 4-5 万。你看到这里就会疑问。20 万私立名牌大学出来在洛杉矶才 4-5 万，高中毕业在堪萨斯超市收银也有 3-4 万。这读大学干嘛？但是事实就是如此，所以很多美国人（尤其是老黑老墨），都不上大学。17、18 岁就去端盘子了。这点美国跟欧洲不同，美国人的大 学升学率其实比欧洲要低很多。这样同时说明了一个问题，美国所谓的中产阶级其实是庞大的群体，不管你是干什么的，只要是中间 80%的人群，收入都在这个范 围内，不会因为职业和地区有太大的区别。那哥们好歹还是
14、找到工作了。一个月到手也就 3000。房租 1000。吃饭美国到是挺便宜，一个月 500 快打发了。还有车，美国车虽说便宜，但是一辆看上去还是很新的二手车好歹也要一万，新车至少两万。这点收入显然是不够对付的。更别提房子了，美国第二大城市洛杉矶的房子中间价 40 万。对刚毕业的大学生而言，也是一个大数目。这个我明天再说。今天说说洛杉矶。洛杉矶是美国第二大城市，很多人以为应该高楼林立。但是事实上，洛杉矶的高楼没有几幢，更大面积的地方是小楼。这里有很多原因。有的说是洛杉矶处于地震带，不宜建高楼；有的说美国人本来就不喜欢高楼，洛杉矶有的是地，自然都建小楼了。的确，洛杉矶是个巨大的城市，加上周边的区县。
15、如果以每小时 100 公里速度开车的话，从东到西要一个小时，从北到南也要一个小时。估计有北京天津连起来那么大一片。和国内城市不同，国内城市基本上是环形结构，天安门、人民广场就是中心，以此为圆心画圆，越靠近圆心地段越好，生活越方便，人气越足；越往外越乡下。而洛杉矶更多的是块状结构。每个区定位不同，而且好区坏区交错在一起。所以具体到房价，也不能一概而论。有一些好区，比如好莱坞，比如比佛利，比如靠海的 santa monica，房价动不动就是上百万，几百万几千万也不少见。这不在我们普通人考虑的范围内。美国人买房通常要比中国人玩几年，基本上等结婚有小孩后才买房。这并不是说美国人买不起房，而是他们的生活
16、和消费方式跟中国人不一样。而是很多美国人 喜欢有多少钱花多少钱，生活的质量是第一位的。我一个哥们，小年轻，在 Google 工作，在美国也算高薪了。前段时间忽然辞职不干了。问他什么原因，说是 每天写程序无聊，反正现在手头有点积蓄了，想去欧洲玩玩，结果就这么去欧洲玩了三个月。这在中国人看来，简直是脑子进水了。回到洛杉矶的房价上，总体而言，在洛杉矶买房要比在美国的二线城市贵很多，但是选择余地同样还是大很多。如果是个年轻人，您首先可以买公寓，美国人叫 condo，相当于中国的商品房。这里是洛杉矶的市中心金融区为例，一个算比较新的公寓楼售价30-40 万美元，面积在 70-150 平米不等。对照美国人
17、 均 4-5 万的收入，这个价格其实算高了，但是对照中国的房价收入比，要便宜很多。但是美国人其实买 condo 的不多，这些房子大多是用来投资出租的。租户一般都是在该区域工作的年轻人。如果要成家买房，美国人一般都是买 house，也就是带院子的独立小楼。上面说过，洛杉矶是个巨无霸，再加上有车，因此买房的选择余地会很大。这里举几个日子。我刚到美国的时候，是在学校边上租房子。我们的学校靠近市中心。市中心在洛杉矶算是地理位置的市中心，但是论档次最多是中等区域。市中心白天有人在高 楼里上班，晚上回家，大街上只剩下流浪汉睡觉。周边的区域也是亚非拉人民多。因此除了交通便利，没其他优势。我租的是学校附近的一
18、个楼，几十年的房子了， 外面破得很。因为靠近学校，房东专门用来放租，因此把这个楼阁成独立的 12 个房子，租给 12 个房客，每个人一个月收 600 美元。一个月 7200 美元，一年八九万。这个楼在 10 年前大概 60 万美元，06 年最高的时候涨到 100 万美元。现在又回到 60、70 万的样子。就普通居民而言，很少会在这亚非拉人民聚居 的区域买房，买了也是为了投资。但是售租比在这里还是有参考价值的。不过这个房东算会做生意的，一般同样大小的房子，结构没有像它这么好，最多可能只租一 般的价格。中国人住的比较多的几个区房价可能稍微便宜一点，在 40-50 万这样。很多都是一层楼的房子（这个
19、无所谓，反正足够住了）。而稍微好一点的房子，比如 pasadena 就是白人聚居的区，很多有钱的中国人就住在那里，环境要好很多，房价大概就接近了 100 万。前面说过的话 hollywood, santa monica 几个区，也是有同样 100 万左右的房子，但是面积要小很多，院子也没那么大。没办法，地段好。洛杉矶房子的均价现在是 40 万左右，那么 40 万以下的房子都在哪里？其实这些便宜房子都在洛杉矶很外延的地方。过去几年，美国房地产业发展，也是造城 运动。但是美国不像中国，无法拆迁。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉矶外延乌压压一片全市房子。再往外可能就是牛场了。这些房子都很新，而且款
20、式也差 不多。但是没有人气，卖不出去。现在价格跌到 20 万，也没人买。因为毕竟工作不方便，虽然房子是便宜，但是每天开车来回要两个小时，实在不是什么太好的选 择。所以有时候，有人就拿这些房子来忽悠国内的大款。希望他们去买，其实都是不好卖的。美国的房地产泡沫也主要来自于这些区域。像好莱坞一带的房子，一直都是很坚挺的。我在洛杉矶认识了至少一百号老美。但是在洛杉矶出生、在洛杉矶上学、在洛杉矶工作，从来没有离开过洛杉矶的本地人不超过 10 个。可以想见，这个城市有 多少外来人口。当然这还有历史原因，洛杉矶总共才 100 多年的历史，任何一个人往上数几代都是外地人，这点倒是和上海挺像的。有那么多年轻人涌
21、进这个城市，而且都是没有家产的年轻人，他们需要买房，而房价又贵。这些年轻人到底在洛杉矶是怎么样生存的？最后能不能站稳脚跟？这个问题要分几个层次来才能讲清楚。首先，涌进这个城市的人五花八门。其中很大一部分人墨西哥人和其他亚非拉底层人民。以墨西哥为例，墨西哥是一个跟中国一个水平线的老大难。是个墨西哥 人都想来美国。好在墨西哥跟美国有着漫长的边境下，因此挖地道也好，翻墙也好，能来的都来的，而且拖家带口的来了。美国有 500 万非法移民，绝大多数都是 老墨。而洛杉矶是离墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在这里安营扎寨了。墨西哥人吃苦耐劳，几乎所有脏活累活全是他们包了。以前我们嘲笑中国的留学 生，在美
22、国穷死了只好去餐馆刷盘子。这个其实都是以前的事情了。现在不少中餐馆的厨房里是老墨在打杂，宫保鸡丁做的很地道。而且还会用中文说你好，谢谢， 发音还很地道。总之，老墨对生活要求不高，只要有分工作就满足了。到时候再翻墙爬地道回家盖房子娶老婆去。因此除了少数混得好的，以老墨为代表的亚非拉人民很少在洛杉矶买房的能力。这里插一句，美国政府对这 500 万非法移民也是睁一只眼闭一只眼。美国也不能没有他们。把他们都赶走了，谁来干脏活累活。更何况他们的工钱都很低，老板们愿意用他们，只是表面上装傻。所以在洛杉矶，你去沃尔玛，工作人员清一色的老墨老黑。只有在堪萨斯城，沃尔玛才是白人当服务员。那么白人在洛杉矶干啥？很
23、简单，不干脏活累活就当白领了，而且很多都是从事艺术相关的工作。毕竟这是洛杉矶，这是好莱坞。很多白人就是冲这这个跑到洛杉矶来了。我的不少白人朋友，都是干点跟艺术相关的工作。有写小说的、有写剧本的、也有当演员的、弹吉他的、唱歌的、搞摄影的。如果是个中国人，你 20 出点头喜 欢这个还算正常，如果到了 30 岁，还在搞这些，而且没搞出什么名堂来，那就早点洗洗睡好了。毕竟不是每个人都是能成为阿汤哥的。但是美国人似乎比中国人更 执着。30 多岁了，40 多岁了，没买房子，却依然在搞这些的还是大有人在。这是一个群体，类似于我们的北漂一族，没房。另外一个群体则在美国有更大的代表性。他们都处于 30 岁左右的
24、年纪，还没有小孩。哪里找到好工作就去哪。洛杉矶有工作就来洛杉矶，呆了几年，在芝加哥 有更好的工作了，就去芝加哥。以前看过时代上的一篇文章，把这群人叫做 Odyssey，就是希腊史诗中的奥德赛，到处晃荡的意思。这个在美国有很 大的普遍性，不属于洛杉矶专用的现象。这些人也不一定会在洛杉矶买房子。这里可以看出美国人在买房上和中国人一个很大的差别，就是他们觉得阅历、生活比房子更重要。当然也有一些人，30 岁左右，结婚了，那就会考虑在洛杉矶稳定下来买房子。如果夫妻俩有 10 万一年的收入，那么买个 50-100 万的房子，压力还是 有，万一失业了怎么办？美国公司说裁员就裁员。但是比起在北京上海同样 10
25、 万人民币的收入，现在基本上都是 200 万以上的房子，压力要小得很多。洛杉矶另外一部分买房的新生力量就是亚非拉国家的大款。尤其以亚洲为代表，日本人、香港人、台湾人、韩国人，这几年的中国人。在国去的 100 年里，这 些地方的大款都有往美国跑的传统（日本、韩国后来自己发达了，有回流的趋势）。现在尤其是是中国人，国内赚了钱，可能赚得也是有风险。想想还是全家来美国 比较安全，因此就来这里买房。而且都是现金一次性付清。美国人都觉得你是款爷。据说洛杉矶还有一个二奶村，就是中国大款和贪官的美国基地。不过只是据说而 已，我没有实地考察验证过。洛杉矶还有个最大的华人超市，就是陈水扁的儿子开的。说到这里，你可
26、以已经看出一个问题。美国白人其实处于一个尴尬的地位，论人口，黑人墨西哥人也不怎么读书，20 岁左右都可以成家生小孩了，一生就是一 大窝。论有钱，白人有不少有钱人，但是亚非拉同样有，现在都来买他们的地了。而白人的中间力量，学历相对都偏高，结婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人 口在美国的比重在急剧下降。据预测，到了 2050 年，墨西哥人将取代白人成为美国的第一大人群。我们的一些奸商会说：看，美国的年轻人照样也是没有房子。你一个中国的小年轻，毕业没几年就像结婚娶老婆，买个 100 平米的房子。你怎么不学学美国人租房子结婚？房子是给富人造的。这话其实逻辑错误。美国很多年轻人的确是没有房子。但是他们
27、没有房子不是因为买不起房子，而是因为他们不想买房子。如果他们存心想买，按照我上面说的 如果夫妻俩有 10 万一年的薪水，这个是平均水平，80%的美国人收入在这个范围内，按照这个收入要在洛杉矶买个 50-100 万的房子，是在可承受范围之 内。而我们在北京上海，夫妻俩的收入也算 10 万人民币，现在基本上都是 200 万以上了，压力不是大一点点。洛杉矶的房价只是高，而北京上海的房价已经是离谱了。所以我说，中国的房价不仅仅是房价的问题，而是危机到整一代人和整个国家未来的问题。为什么这样说，房价高，高的离谱，让人看不到希望，看不到希望自然会厌恶工作打发生活，哪里会有进步？而对于美国人而言，房价和生活
28、基本上体现了良性循环。你只要好好工作，即便在洛杉矶这样的大城市，还是能够买得起房子，生活是有未来的。另一方面，正 是因为房子的压力在可承受范围之内，所以每个人才会有心思去干自己喜欢干的事情，干好自己喜欢干的事情，这样社会才会有进步。尽管洛杉矶的房价对于中国人的收入和房价比而言已经算低了，但是美国人还是觉得高。有数据显示，在过去的 5 年，洛杉矶人口减少 4%。为什么，房价贵，生活成本高，人就跑路了呀！这里就涉及一个经济结构、人口流动和房价之间的问题。下面说说这个问题。我前面多次说到，美国是个大企业主导的地方。企业在哪里落户，哪里就有工作机会，人就往哪里涌。企业一关门，这个城市的人也就如鸟兽散。
29、美国五大湖区 原来是制造业的基地，现在制造业都搬到亚非拉国家了，五大湖区的城市很快就没落了。取而代之的是一些新兴地带，主要是西海岸的加州，还有德州和北卡地区。再往深了说，美国为什么会强大？就是因为这些大企业的存在。他们才是代表了先进的生产力。以先进的技术作为引擎，主导这个国家的资源配置、人口流动，这才是美国强大的关键。这里还是以加州为例。加州的发家也就是几十年的事情。主要有这么几个因素。第一个，地理优势，面向太平洋，面向亚太国家。第二，气候好，一年四年阳光 明媚。第三是产业群，洛杉矶所在南加主要是媒体、娱乐、旅游业，北加主要是 IT。正如制造业成就了五大湖区，这些产业也使加州在近几十年来迅速发
30、展，过去 的 40 年，加州的人口几乎增加了一倍。但是最近十年，增幅都在下降。甚至出现了像洛杉矶这样人口下降的城市。这就是很多城市发展到一定时候出现的瓶颈问题：人口增加，资源有限，所以生活成本就高，自然就逼着人往外走。美国人早就意识到这个问题了。所以在最初 城市规划的时候，采取的都是分散的模式。这个正好与中国形成反差，在中国，北京是首都，政府部门都在北京，国字号的企业都在北京，最好的大学都云集在北 京，最好的医疗机构都在北京。人为地配置这些资源自然会导致人口向这些城市流动，去占有、分享资源。而在美国，恰恰相反。华盛顿是首府，除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方
31、。（如美国人每年要报税，处理居民税务 的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。具体到每个州也是如此，以加州为例，加州两大城市，旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里？在 Sacramento,没几个人知道吧，阿诺就是在那个小地方办公的。加州 10 所州立大学，除了洛杉矶分校在洛杉矶，其他都是在小城镇。（我之前还做过一 个统计，美国前 20 名的大学，分布在大约 15 个州里，纽约只分到一个哥伦比亚大学）。这样其实已经最大程度地把公共资源分散了。但是还是不够，还是无法阻挡人源源不断地往旧金山、洛杉矶涌。怎么办？美国就采取了城市群带的模式。在北加州，从旧金山到 San Jose，就是所谓的硅谷
32、，这条线上云集了很多小镇，非常像上海到杭州这样一段路，但是资源不是集中在两个点上，而是均匀地分布在这条线上，这就实现了资 源的优化配置。所以有时候我们嘲笑美国的一个城市，只有区区几十万人，也好意思叫城市。而实际上，他是把我们的一个城市稀释成若干个城市。每个城市自成系 统，但是又不远。所以我们想，在上海到杭州这条线上，如果上海只作为一个金融中心，把上海的IT 业迁到嘉兴，把上海的高校分散在这条线上的不同县区，上海还会怎么拥挤吗？房价还会怎么高么？显然不会。所以说，中国出现目前这种情况，原因在于还不是真正的市场经济。而是在政府完全控制下的资源配置。从浦的开放到今天的迪斯尼，那个不是政府通过行政手段
33、做出的决定？这就造成了资源浪费的地方大大量浪费，资源稀缺的地方极其稀缺。所以哪一种制度先进，一目了然。再回到硅谷，就是旧金山到 San Jose 的这条线上房子也不便宜，因为那些 IT 企业都是动不动就是给 10 万的年薪，购买力在那里；100 万以上的房子比比皆是。但是这并不是说没有便宜的 房子。前段时间我去 Mountain View，就是 Google 总部所在的地方。其实也是小镇，但是我一个朋友买的是一个公寓楼，3 室一厅，大概 100 平米，只要 40 万美金。夫妻俩都是美国 的博士毕业，都在 IT 企业工作，两人收入一年大概 18 万。你说生活有什么压力？过个几年有钱了再去换个 1
34、00 万的独立房，养两头狗。这就是你有了付出，对 社会做出了贡献，社会给你的回报，让你享受好的生活。你看中国的博士，都挤破了头去考公务员。这就叫脑体倒挂。而南加州一带，跟硅谷清一色的高科技比起来就有点鱼目混杂了。从 santa babara(jackson 豪宅所在地)到洛杉矶再到 san diego 沿着太平洋这一条线基本上也串上了。这里的房价有高的，几百万，几千万，但是便宜的也有 10 几万。最近几年，因为互联网的发达，很多人在家里就 可以办公，尤其那帮搞艺术的，很多都是个体户，洛杉矶房价太高，就迁到周边的小镇上来，同时又不会远离城市。一些新兴的小镇就在周边开始兴起了。前面已经说了不少城市
35、，大家也看出来了，美国的很多城市不像中国那样是集中式，而是小城市的集群为主。洛杉矶号称美国第二大城市，但是真正叫洛杉矶的 其实是很小的一小部分。另外周边还有将近 100 个类似中国的区县（比如比佛利、好莱坞都是区）各自为政。这些区县都是紧密地挨在一起，构成了巨无霸的广义 洛杉矶。因此生活的半径也被扩大了，开个 30 公里的车去买个菜是很正常的事情。我看到有同学回帖说美国的城市布局跟中国不同，因此房价也没有可比性。是否有可比性，该如何比，这个问题我们可以继续探讨。但是我今天要说说纽约。纽约跟中国的城市就比较像了。纽约市由五个区组成，最核心的区是曼哈顿。曼哈顿长什么样呢？它其实是一个狭长的半岛，类
36、似于上海的崇明岛。只是这个崇明岛靠长江里面的一端是连着陆 地的。岛的两侧两条河（你叫它海湾也行），东面的那条和隔着纽约的另外的几个区，西面的那条河则是纽约和新泽西州的分界线。曼哈顿 59 万平方公里（想当于北京二环内）的面积上，住着 163 万人。这是怎么样的一个概念？我们用北京做比较，北京中心的东城区、西城区、崇文区、宣武区四区总面积大约 90 平方公里，人口 227 万。两者相比较，人口密度差不多。如果再往大了比，整个纽约 5 个区 790 平方公里（北京五环内 750 平方公里，两者相当），人口 827 万。这又是一个什么样的概念？我们还是拿北京来 比，北京的东城、西城、崇文区、宣武区，
37、再加上朝阳、石景山、海淀、丰台，这八区的人口大约也是在800 多万。考虑到外来人口，我们假设这八区的人居住在 五环以内，那么密度也是跟纽约差不多。所以现在有了一个基本概念，北京二环内，曼哈顿；北京五环内，整个纽约市。当然你一定要说这样比不科学，那我也没办法。曼哈顿岛上基本上都是高楼了。而且有些楼都是几十年，甚至上百年了，毕竟这里的美帝国的老巢。很多楼也显得十分陈旧。好在美国人注重维护，内部的装修也在不断更新，因此外面破点，里面住着还是很舒适的。你看看老友记就有大致的感觉了。当然，曼哈顿岛上也有崭新的漂亮的高层商品房，不过都是豪宅了。以前台湾新闻说连战在曼哈顿豪宅，就是那种豪宅。曼哈顿的房价自然
38、也不会便宜了。一般 2 室 2 厅 100 平米多一点（使用面积）至少都是 100 万美元了，折算面积的话 1 万美一平米金起，高不封顶。有没有便宜的，也有。就是面积小一点。类似于那种单身公寓，一个卧室的，价格也是 1 万美金一平米，总价 50 万也能买到。当然，美国有物业税，这个问题以后会具体谈。这里先说个大概，如果你在曼哈顿有一个 100 几万的房子，一个月大概要交 1000 块钱。这只是一个大概数，根据房子的不同而不同。这个是曼哈顿大致房价。再提醒一下，曼哈顿，北京二环内。那么曼哈顿居民的收入多少？美国官方数据说，曼哈顿人均收入 10 万一年，号称美国首富区。我前面说了，在美国大部分地区
39、，10 万一年算高薪了，微 软，Google 给工程师才这个价。但是注意，曼哈顿因为富人太有钱了，因此普通居民也就“被平均”了，其实在曼哈顿，3-5 万也是普通人的工资。很多行 业，比如新闻、比如广告、甚至于金融行业底层非核心的岗位，也就是 3-5 万的收入。要在曼哈顿买房，压力在美国毫无疑问是最大的。更何况，曼哈顿的消费要 比美国其他地方稍微高一些。当然，普通人即便在曼哈顿上班，也不会在曼哈顿买房。房价贵是一方面，另外一个原因就是多高楼挤在一起生活太压力。所以很多人跑到岛外的其它区或者是新泽西去买房。我这里上传几张曼哈顿的图，大家有个直观的印象。这些图是我在帝国大楼上拍的，同一个位置，都比较
40、真实。这张是往海的一边看，右边隔河的新泽西，左边隔河（不是很明显）则是纽约的其它几个区。这张还是在同一个位置，调转 180 度拍，朝岛里面拍，远处你可以看到中央公园。远处右侧的河即是上面张图左侧的河，就是纽约和新泽西的分界线。这张还是在同一个位置，是上面第一张图向左转，也就是第二张图向右转拍的，这条河是的对面是纽约的布鲁克林区。100 万美元的房子，在曼哈顿，也就是在相当于北京二环内的地段。对收入 5 万一年的普通美国人来说，已经是贵到天上去了。除了价格以外，也可以从上面 的图片看到，整个曼哈顿乌压压一片全市高楼，住宅也是以高层为主，住得都很压抑。当然也有楼层、景观好的房子，不过价钱也就高了。
41、于是很多人就把目光投向了岛外纽约的另外几个区，以及另一边的新泽西。在这些区域选择就多了，范围也大了，有公寓楼，也独立房子；但是坏境参差不齐 了，比如纽约的皇后区就相对差一点。但是有一点就是肯定的，就是出了曼哈顿，房价会立即便宜很多。同样档次的公寓楼在曼哈顿要 100 万，隔了一条河的布鲁 克林价格可以差一半，50-60 万就能拿下。如果还是觉得贵，你可以去皇后区，价格还可以便宜一二十万。同时纽约的地铁十分发达，上下班也十分方便。所以我们这里可以分析一下，纽约跟北京比，面积、人口都差不多。纽约还是给普通老百姓选择的余地，曼哈顿的豪宅你尽管去贵，但是我还是能够用相当于 10 年薪水的价格在合理地段
42、的买到 100 平米的房子。而在北京，就是普通居民也有 5 万人民币的年收入，现在想花 50 万买个 100 平米的房子基本上快到天津了吧。那么问题到底在哪里?人口，土地资源都不是问题的根本，这个前面已经说过了。甚至炒房也不是问题的关键。纽约的房子全世界的人都来买，价格也没有炒到疯掉。这里就要说到房子的产权问题。独立的房子产权是没有疑问的，你买了这个房子，地皮就是你的了，以后是你儿子和孙子的。但是对于曼哈顿公寓而言，这个产 权该怎么算？美国的做法简单的说可以用概括成“集体拥有”。整一个楼假如有 100 个住户，大家集体拥有这个楼，相当于一个公司拥有 100 个股东。如果哪一 天你把这个房子卖了
43、，就相当于把股份给转让了。这种“集体拥有”有许多具体的形式和规则，比如有些规定只能自主，不能出租；有些甚至连谁能不能买这个房子 都要审核过。另外一种公寓楼是公司所有，专门用来出租，不用来出售。但是政府对房租有严格的限制。前段时间曼哈顿有几个楼擅自调高房租，结果被纽约时报爆出来了，最后被政府处罚了。总的来说，这种“集体拥有”模式的好处很明显。那就是避免你单打独斗，因为我们每一个个体总是弱势的，但是联合起来组成一个“住房公司”，无论是在政 府还是开发商面前都是平等的法律主体。没有强势弱势之分。正式因为这样，左右房地场的几个力量能够得到平衡，住房价格也能够得到稳定。当然，任何事物都是两面的。这种模式
44、就决定了房子一旦建了起来，就几乎不能动了。因为要拆整个楼的话，股东大会内部首先应该会有不同的意见。民主就是 七嘴八舌，最后导致效率低下。所以曼哈顿的这些楼，几十年前就在那里了，现在还是那样。再怎么维护毕竟也是几十年的老楼了。所以中国人一到那里，就会感觉 纽约怎么那么脏、那么旧。所以中国的房子涨得离谱，就是各方力量明显的一边倒。购房住以及房产拥有者处于一个弱势的群体，根本没有力量参与市场博弈。所以政府（用于土地，从某 种意义上来说也是开发商）和开发商的权力不受制约，因此可以大力猛干，中国的每个城市在过去的十年都焕然一新，但是整个市场也随之变的畸形了。纽约的生活前面讲了纽约，大家有了直观的印象，曼
45、哈顿相当于北京二环内，整个纽约市五个区相当于北京五环内，人口数量也是差不多。不过，这还不是全部。我们通常讲纽约大都会区除了整个纽约市，还包括纽约州（纽约市是纽约州的一部分，类似于吉林市是吉林省的一部分，有点搞）的其它 几个县以及相邻的新泽西州和康涅狄格州的一部分，其中新泽西和曼哈顿只隔了一条河。这些地区构成了整个纽约大都会，面积大约 10000 平方公里，人口 1600 万。我又要和北京做对比了，因为北京的常驻人口差不多也在 1600 万（户籍人口1200）万，而北京整个市面积则要大得多，达 16000 平方公里。考虑北京西北面有大片的山区，我们删去 1/3，那么北京无论面积还是人口都于整个纽
46、约大都会地区十分接近。之所以这样多次反复拿北京跟纽约做比较，主要是希望大家对纽约的居住环境和居民购房的选择范围有一个粗略的印象。纽约大都会区有 1600 万人口。这是一个恐怖的数字，因为美国人口只有 3 亿，也就是说纽约大都会区的人口占到整个美国的 5%还多。20 个美国人就有一个生活在这个地区。而北京的人口占全国的 1.2%，就算北京上海合并，也只占 2.5%的样子。所以有人可能会提出疑问，前面你不是说美国都是小城市的集群吗？公共资源都是分散的，怎么还有那么多人往纽约跑。这个其实是不矛盾的，因为发展的过程总是先出现问题再有解决方案的。纵观美国的历史，当初欧洲人在美洲登陆建国的时候，主要是现在
47、美国东北的一小片 地，资源有限，纽约市是在这种背景下逐渐发展起来的。尽管美国后来有西进运动，人们往中西部走，但是还是无法改变纽约大都会区多年累计的城市结构和已经在 美国社会中形成的功能地位。再有一个原因，就是我们常说城市是现代文明的产物，因此不可避免地散发着各种物欲的诱惑，尤其是对年轻人。大家看欲望都市，女人花一个月的工资买一双鞋子。为什么？满足自己的欲望呗。只是每一个人的满足点不同罢了。虽然说美国人不像中国人那么善于攀比，要面子，那些在中国看来名牌的衣服鞋子，比如 Levis 的牛仔裤，Nike 的运动服和鞋子，在美国都是几十块钱 的 “经济适用型”产品。大部分美国人也穿这个。我们感叹美国东
48、西怎么那么便宜啊！好像美国真的实现了共产主义。其实我们只感叹对了一半。美国不是没有贵的东 西，几百几千几万美元的衣服有的是，在哪里？纽约第五大道的柜台里。此外，一些现代资讯服务业，比如金融、法律、媒体、广告、时尚、文化等行业，纽约的工作机会要比其它地区多。因此多少年来，美国人还是一批一批地去纽约，都希望能够咬一口这个大苹果。我认识在纽约工作的人不少，但是真正挣大钱的不多。因为如果只是一份普通的工作，在我之前的文章里提到过，工资都在 3-5 万水平，在纽约生活压力还是 很大的。很多年轻人都是想在纽约赚点钱，然后去其他环境好的地方养老。工作赚钱不就是为了有更舒适的生活？这里美国人跟中国人的观念还是
49、有很大的区别。按 照中国人的思维，年薪 5万，北京五环内 50 万的房子死活是要拿下来的，否则对比起列祖列宗。思维不同只是一个原因，这里还涉及到个人迁移的社会成本问题简单的说，就是你的关系，你的资源中国远远要比美国高，以后详细谈这个问题。当然你非常有钱，用钱赚钱，那么无论你多大岁数，纽约永远欢迎你。也有一些年轻人，看上去混的不错的,有在纽约长驻的意思。我一个美国哥们，前不久刚结婚，夫妻俩都 30 岁的样子。老家是靠近纽约市但是不属于纽约市一 个地方，相当于怀柔、密云或者廊坊。男的哈佛毕业，女的哥伦比亚毕业。工作都有 7、8 个年头。男的刚毕业的时候进了摩根斯坦利，底层，很累，而且钱也不 多，投行也不是所有人一进去就高薪，底层的工资都是“被平均”的了。第二年就跳槽到了一个小的对冲基金公司，现在大概一年 10 万出头的样子。女的在一个公 司做市场，现在一年 5-6 万的样子。两人加一起 16-17 万，到手大概 1 万一个月。这个还是在 80%中产阶级的收入范围内，只是位于 80%人群的顶端。现在结婚了，照例说收入不错；但是他们还是租房。在曼哈顿花 2000 块一个月租的公寓，当然是很不错的房子了，就在中央公园的边上。美国人的思维就是这样，无论如何，生活质量应该要保证。你可能要问了，钱呢？这里跟大家算一笔账，首先两个人读书都贷款。哈佛
