1、為自己買間夢想中的房子,Jeffish Chang,Agenda,四. 結語 & 資料查詢,序. 概念,序. 概念,需求,高標準,低標準,能力低,能力高,能力,能力足夠可以 購買高標準 的房子,能力僅僅足夠 購買低標準 的房子,購屋策略的取捨,a.騎驢找馬型,b.一勞永逸型,以能力做主要考量 購買負擔得起的房子,策略,出發點,以需求做主要考量 購買夢想中的房子,優點,缺點,減少租房子的支出,可知道好房子好在哪裡 真正符合自己的需求 不須再搬家, 增值率高,容易買到不合適的房子 過幾年還要換房子 折價率高,價格高, 能力不夠 須多幾年的房租支出,能力足夠卻買了 低標準的房子,高標準的房子買不起,
2、序. 概念,Step-1 檢視需求,Step-2 設定目標,Step-3 評估能力,騎驢找馬,一勞永逸,市面上商品的分布,我的需求,我的能力,高標準,低標準,以能力為考量,以需求為考量,Step-4 策略的運用,序. 概念,A. 市場已購屋者(申請貸款中)之需求,(1). 購屋者以首購自住為主, 但比重下降, 換屋自住及第二屋自住需求較上季增加,購屋者目的以首購自住為主比重為 54%, 較上季略減. 換屋自住佔33%, 略増. 投資需求佔11% 較上季增加, 其中尤以第二屋自主者由原來的5.5%增為8.6%, 相對增福最大.,資料來源 : 92年第二季台灣購屋需求動向季報, 內政部建築研究所
3、http:/abri.gov.tw/cycle/cycle.htm,(2). 購屋類型以中古屋比例最高, 新成屋居次. 大坪數及高總價需求有逐漸增加之趨勢.,購買房屋類型中古屋佔43.7%, 新成屋佔40.1%居次. 房屋面積 3140坪住宅佔29%, 較上季略減, 41坪以上需求較上季增加2.6%, 高總價比重也有增加之趨勢.,(3). 已購屋者負擔略減, 房價為年所得之5.2倍, 貸款支出佔家庭月收入之23.3%,房價所得比有減少之趨勢.,(4). 平均搜尋時間4.8個月, 看屋數為7.3間, 較上季增加, 顯示購屋者決策時間拉長.,(5). 購屋平均裝潢費用佔房屋總價11.3%, 中南部
4、比重較高,台中市14.9%, 高雄市14.5%, 台北市 8.9%, 台北縣 9.2%.,(6). 近六成購屋貸款民眾認為近期房價持平且略下跌, 五成預期未來一年房價維持穩定, 認為近期到未來房價看漲者(20.5%)增加, 看跌者(27.4%)減少.,序. 概念,B. 市場潛在購屋者(搜尋中)之需求,(1). 購屋者以首購自住為主需求略增, 換屋自住者略為減少, 投資需求持平,購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%). 換屋自住佔24.3%(1.7%), 投資需求佔18%,(2). 優先考慮中古屋的比例最高, 新成屋居次. 3140坪數及300500萬預算為需求主流. 價格為最重要的
5、購屋誘因, 其次是環境與交通, 品牌價值較未受重視.,(3). 近五成民眾認為近期房價持平, 預期一年後房價看跌者高於看漲者.,C. 購屋者對房價信心狀況,(1). 92年第二季, 民眾對房價之信心指數為 88.05分, 較上季減少12.95分, 相較去年同期減少 19.55 分. 以 100 分為持平穩定信心水準來看, 本季購屋者對房價信心水準減弱.,一.需求的考量,考量的原則：人 事 時 地 物,人,物,事,時,地,1.家裡人口數,2.居民素質,1.工作,2.學校(中小學),3.市場, 商場,4.交通便利性,1.通勤時間,2.未來發展,1.地區, 地點,2.地形, 地貌,3.天然災害,4.
6、生活環境,3.年老退休,1.建物種類,2.建物品質,5.出入通道,3.坪數, 房間數,4.車位,5.廚衛設備,7.格局, 方位,8.屋齡, 價格,4.貸款問題,9.契約,10.建商商譽,6.視野,一.需求的考量(室內空間),假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以公寓為例),1.客廳,2.廚房+餐廳,4.主臥室,5.臥室x2,3.衛浴x2,32.7p/(1-公設比)=32.7/77%=42.5p,6.玄關+走廊,7.陽台x2,走廊及活動空間(不含玄關) = 2.6p 約佔總建坪之 8.97%,假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以透天為例),一.需求的考量(室內空間),前面可以 停1輛車子,地坪
7、 = 23.67p,建坪 = 37.97p,建蔽率 = 70.6%,走廊及活動空間(不含玄關) = 8.61p 約佔總建坪之 22.68%,二. 商品的考量,注意事項 : 地段 格局, 採光, 通風, 視野 : a.注意建築物的建築型式, 棟距b.注意窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密c.管道間, 柱位, 樑位, 樑深, 樓高, 淨高 門, 廚具, 衛浴設備 建材 : 外觀, 管線材料 停車場車道斜度 安全設施 公共設施, 省能設施,二. 商品的考量,地段,建商個案產品鄰近之公共設施項目分析,二. 商品的考量,竹北縣政二期,台大 竹北分校,斗崙 運動公園,竹北 縣政一期,台北,新竹,園
8、區,新埔,中 山 高 速 公 路,光明六路東一段,光明六路東二段,自 強 南 路,自 強 北 路,莊 敬 南 路,莊 敬 北 路,停,停,文小,文中,豆子埔溪,二. 商品的考量,二. 商品的考量,建築物的建築型式, 棟距,口字型,字型,L字型,T字型,一字型,其他,油煙不易排出 噪音在中庭迴繞, 低樓層採光不良 兩面採光 三面採光 幾乎四面採光 煙窗效應,二. 商品的考量,室內格局(1),二. 商品的考量,室內格局(2),二. 商品的考量,室內格局(3),窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密,二. 商品的考量,風,雨,風,一般平窗,深窗設計,雨,窗子厚度一般為 56mm, 大面窗通常使用
9、 8mm,窗子顏色, 看個人喜好, 有點顏色不僅可以減少陽光之熱能 甚至有些可隔絕紫外線,二. 商品的考量,柱位,樑位, 樑深, 樓高, 淨高,二. 商品的考量,樓高,淨高,樑深,主樑,次樑,樑下淨高,停車場車道斜度,二. 商品的考量,6m,1m,1:6,2m,1:3,以停車場高度3m計算 車道長度需有至少18m,以停車場高度3m計算 車道長度只需要9m,留意單車道或雙車道, 車道是否有轉彎, 若轉彎需5.5m寬度之車道,建材 : 管線,二. 商品的考量,留意熱水管口徑, 材質, 一般為鉛管, 銜接處以壓接處理, 使用年限較短 留意電線插座需為 3 孔式, 並且接地線確實作用,管線部分由於埋在
10、結構體中, 因此, 未來之裝潢不易修改, 故必須在建築階段即進行修改,公共設施, 省能設施,二. 商品的考量,記住 : 公設越多, 未來的維修費用越多,a.若有噴水池, 流水, 小溪, 或者水迴廊的設計需注意是 否有水循環設計, 以節省水費之浪費,b.儲水槽容量, 是否足夠停水一天之所有用戶用量,c.地下室是否有抽水馬達, 個數.,d.停電時, 發電機之發電量.,e.進出安全管制措施.,建商個案產品提供之公共設施與服務項目分析,二. 商品的考量,二. 商品的考量-風水概要,1-1.先看命盤, 命格之適合方位,1-2.陸路/水路,1-3.屋角/柱子,1.外在環境,2-1.門/主要通道,2-2.廁
11、所衛浴/神明廳,2.內在環境,二. 商品的考量-風水概要,1-1.先看命盤, 命格之適合方位,a.算命/看自己適合的方位,買個指北針, 現場量,b.房屋不可正東向,正西向,正南向,正北向,命不夠重, 無法承受, 健康受損,c.房子的前面後面(看客廳窗戶方向),門,客廳,前,後,門,客廳,前,後,龍,虎,虎,龍,二. 商品的考量-風水概要,1-2.陸路/水路,a.路沖,廟宇, 公家機關, 生意適合, 有興旺之象. 但是不適合住家, 必受刀光之災,b.水沖,水路並非單單指河流, 包含下雨天時, 雨水匯集流下之方向也有關係. 最好是過而不入. 繞而不沖.,二. 商品的考量-風水概要,1-3.屋角/柱
12、子,看附近的房子, 或者建築物, 是否有柱子, 柱角, 屋角對到房子的門, 窗等.,a.基地型的房子, 屋子一定兩兩相對.,b.不要屋角對到的房子,人不平安,門,窗的視野盡量不要受阻, 房子不要面山. 心胸才會開闊.,二. 商品的考量-風水概要,2-1.門/主要通道,前,大,小,後,二. 商品的考量-風水概要,2-2.廁所衛浴/神明廳,主要通道,次要通道,1F,2F,3F,廁所,1.2F廁所堵住主要通道 2.2F的廁所直接對到臥室的床. 2.3F神明廳坐在廁所上.,相當不恰當的佈置,主臥室,廁所,臥室,神明廳,1.床尾不要對著大門或窗戶 2.床頭不要對著窗戶或廁所 3.廚房不要對著廁所 4.廚
13、房不要對著大門(家中的大門),瓦斯爐則不要對著門 5.供奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房,不要懸空,不可在下面堆放東西 6.廚房及廁所不要置於房子的中間 7.入門不可一見樓梯 8.馬桶的位置不可背對大門 (指家中大門不是廁所門) 9.沙發不可背對大門,犯小人 10.左青龍右白老虎,會動的家電盡量放左邊, 櫃子等重的東西放右邊檔煞 11.選房子時,窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來 12.選房子時,不要選在巷底 13.屋子盡量隔的方正,選房子時也一樣 14.房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選 15. 房子的背面臨河就不好了,代表財會流走 16.屋子不要有太多鏡子,房間也是,鏡子不要面對
14、床,會嚇人;鏡子對廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花 17.玄關隨時保持乾淨,太雜亂,財神是不會來的喔! 另外玄關需明朗, 通暢.,二. 商品的考量-風水概要,二. 商品的考量-風水概要,二. 商品的考量-風水概要,八卦吉祥方位盤,白色,藍色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,白色,綠色,綠色,金,金,水,火,土,土,木,木,貴人運,事業運,文昌運,子 女 運,愛情運,健 康 運,財運,名位運,三. 能力的考量-貸款種類,1.政策性房屋貸款,資料來源 : 土地銀行,1-1.指數型房屋貸款,利息 = 銀行放款利率 + 加碼利
15、息,1-2.還款方式,a.本息固定攤還,b.本金固定攤還,: 每期還款之本金與利息之總和固定.,1 2 3 4 5 6 7 8,1 2 3 4 5 6 7 8,: 每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.,三. 能力的考量-貸款種類,2-1.本息固定之攤還計算方式,年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p,每期本息定額 = 貸款本金 x 攤還率= 每期應付本金 + 每期應付利息= 每期應付本金 + 貸款本金 x 月利率,三. 能力的考量-計算方式,20,年限,年利率,期別,攤還率,本金,2.3%,1,200,2,3,應付本金,應付利息,應付金額,機動還本,剩餘本金,2-2.
16、用Excel計算“本息固定之攤還方式”,C3公式 =(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)*$B3/12/(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)-1),F3公式 =$D3*$B3/12,G3公式 =$D3*$C3,E3公式 =G3-F3,I3公式 =D3-G3-H3,1,2,3,4,5,6,D4公式 =I3,其餘部分複製公式即可,填入貸款金額,提前機動還款,允許利率變動,三. 能力的考量-計算方式,2-3.寬限期限之計算方法,貸款年限 20年, 寬限 3 年.,= 還款期間共計 23 年.,期間仍為20年,三. 能力的考量-計算方式,2-4.本金固定之攤還計算方式,年利
17、率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數 : p,每期本金 = 貸款本金 / p 每期利息 = 當期本金 x r,每期本金固定, 利息負擔則越來越輕.,三. 能力的考量-計算方式,2-5.試算,假設購屋須貸款 520萬, 20年攤還, 寬限期為 3 年.,三. 能力的考量-計算方式,三. 能力的考量-相關稅賦,不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；動態稅費是指產權有所移轉時應繳納的稅費，其包括種類如右：,資料來源 : 信義房屋,3.相關稅賦,三. 能力的考量-相關稅賦,3-1.契稅,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時
18、，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（契稅條例第二條）,定義,稅率,計算,契稅稅額契價稅率,契價係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；通常是當地不動產評價委員會評定的標準價格。,三. 能力的考量-相關稅賦,3-2.印花稅,印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。,定義,物權契約貼用稅率為0/00,稅率,計算,印花稅額公定契約書上之房地總價0/00,物權契
19、約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算公式如下：,3-3.登記規費,申請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一 (0/00)繳納登記費,稅率,三. 能力的考量-相關稅賦,3-4.地價稅,就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條）,定義,地價稅採累進稅率課稅，其稅率如下表：地價總額超過累進起點時，則按下表累進課稅：累進起點地價土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總額工、礦、農用地及免稅地價總額土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總面積工、礦、農業用地及免稅地之地價面積（公畝）7（公畝）,稅率,計算,應課徵稅額申
20、報地價持有面積稅率,3-4.地價稅(cont),開徵期間：每年11月16日至12月15日止 課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。 納稅義務基準日：為有利徵收稅款義務人之認定，以9月15日為納稅義務基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權人或典權人為納稅義務對象,三. 能力的考量-相關稅賦,三. 能力的考量-相關稅賦,3-5.房屋稅,凡地面上的房屋，或是能增加房屋使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。,定義,開徵期間：每年5月1日至5月31日止 課徵期間：前年七月一日至今年六月三
21、十日,稅率,計算,應課徵稅額房屋現值稅率,三. 能力的考量-相關稅賦,3-6.總結,四. 結語,多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同) 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 聽到只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了, 不要急 不是比較價錢, 而是比較品質及是否符合你的需求 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理 四字真言 : 戒急用忍,五. 資料查詢,a.內政部營建署 www.cpami.gov.tw,b.建築技術規則 www.cpami.gov.tw/law/law/lawe
22、-2/b-rule.htm,c.建築管理相關資訊 sercpa.cpami.gov.tw,d.營建業管理資訊系統 www.cpami.gov.tw/br/build/index.htm,e.新竹市地政局 land.hccg.gov.tw/default.asp,f.新竹縣地政局 www1.hchg.gov.tw,g.苗栗縣地政局 www.miaoli.gov.tw/depart03/index.asp,h.台北市土地現值公告 210.241.73.228/house/input_p.asp,i.高雄市土地現值公告 ms3.kcg.gov.tw/cquery/camenu_1.php,j.信義房
23、屋網站 .tw/center/tax/tax-b-2.asp,附件,需求的考量,人,1.家裡人口數,2.居民素質,決定房間數,孝親房, 給老人家住的,未來小孩房間,考慮未來,附近居民,年齡層,老人居多?,農民/工人/白領階級,要點一：考慮人的問題,需要準備幾個房間?,由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.,一.需求的考量-考量的原則,事,1.工作,2.學校(中小學),3.市場, 商場,4.交通便利性,國中,國小,市場,黃昏市場,醫院,診所,藥房,餐廳
24、,火車站,捷運,公車站,食,衣,百貨,商店街,高速公路,育,游泳池,公園綠地,樂,住,行,康,要點二：考慮生活上需求的問題,球場,一.需求的考量-考量的原則,時,1.通勤時間,2.未來發展,3.年老退休,4.貸款問題,上下班通勤的時間, 是否可以接受?,地區未來的發展性為何?,是否適合養老?,負擔的起?,要點三：考慮未來的問題,一.需求的考量-考量的原則,地,1.地區, 地點,2.地形, 地貌,3.天然災害,4.生活環境,5.出入通道,新竹/竹北,平地, 坡地,颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢,白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場?,出入的通道是否狹窄?是否為私設道路?,要
25、點四：考慮地點的問題,12米,6米,若為私設道路一定要注意路權使用權?,一.需求的考量-考量的原則,一.需求的考量-考量的原則,要點四：考慮地點的問題(cont),地震,圖1, 100年來台灣所有觀測到的地震分布,一.需求的考量-考量的原則,要點四：考慮地點的問題(cont),地震,圖2, 規模大於4.0以上的地震,圖3, 規模大於6.0以上的地震,圖4, 規模大於7.0以上的地震,最大的為8.2，1920年發生在花蓮外海,一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,1.青草湖背斜 位於新竹市南方的青草湖風景區而得名。背斜軸的走向為北偏東18度，其構造高區在青草湖附近，產少量之天然氣，而向延伸之兩端微
26、微地傾沒。背斜軸兩軸出露之地層為頭嵙山層之砂岩頁岩相及紅土台地堆積層，西北翼岩層傾角約1020度間，東南翼則極為平緩，多在5度左右，呈北陡南緩之層態，為一不對稱褶皺。青草湖背斜局部地區為紅土台地堆積所覆蓋，礫石層亦有受力褶曲而呈微傾斜，可推測紅土礫石台地沈積之後造山運動仍持續進行。 2.紅土礫石層底部之不整合構造 紅土礫石層之紅土層厚度約12公尺，地形平坦。其下為厚層紅土礫石層，更下層則與頭嵙山層香山相呈交角不整合關係接觸。 3.新竹斷層 本斷層為一東西走向之逆斷層，推測分佈在頭前溪流域沖積而成之新竹沖積平原南緣。依目前對台灣第四紀斷層之研究，本斷層並不屬於第四季可能活動斷層之一，其活動性的可
27、能極低。 4.新城斷層 為東北走向的逆斷層，其住置約在竹東丘陵區金山至新城之間。在斷層東側為上新世卓蘭層之一部份，屬斷層昇側，而於斷層西側為更新世頭嵙山層香山相及部份非紅土台地堆積，屬斷層降測。,一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,要點五：考慮房子的問題(1),物,1.建物種類,2.建物品質,3.坪數, 房間數,4.車位,5.廚衛設備,獨棟, 雙併, 連併, 公寓, 社區型, ,地基, 牆厚, 結構, 磁磚, 外觀, ,每個房間約需3坪以上才舒適,車位已經是必備條件了, 1個或 2 個?,需注意廠牌, 可多參考.,若希望朋友多來串門子, 需注意外圍停車問題.,a.小家庭34人 : 3房2廳2衛
28、, 實坪約30坪(公寓),b.中型家庭56人 : 4房2廳2衛, 實坪約42坪(公寓),a.廚衛設備若不喜歡建商提供的款式, 可更換, 會退錢,b.有些提供座艙式淋浴, 可沖灑, 360度淋浴, 聽音樂,甚至可以做蒸汽浴; 或者提供按摩浴缸, 這一項就必,須注意浴室空間大小, 浴室坪數須在 6坪以上.,一.需求的考量-考量的原則,要點五：考慮房子的問題(2),物,7.格局, 方位,8.屋齡, 價格,9.契約,10.建商商譽,6.視野,高樓視野好, 但風大, 地震振幅大.,若為大樓公寓, 須注意低樓層會比較便宜, 不只是因為,視野不好, 因為年份一久, 管路易因堵塞, 造成其他問題,可參考適合自
29、己命格的格局方位, 若不信.,這些, 盡量不要買西曬, 路沖的房子,屋齡除了房子的老舊問題, 還牽扯到貸款,年限的問題,價格問題只要自己可以負擔就可以.,一切口頭上的保證沒有法律效力, 白紙黑,字寫下來才算數,一定要寫下來,盡量透過各種管道了解建商的商譽,尤其是預售屋, 須注意建築執照, 土地權狀,一.需求的考量-考量的原則,附件,相關名詞,相關名詞,5.虛坪與實坪?,3.平方公尺與坪數之換算?,4.地坪,建坪,持分?,7.建蔽率與容積率?,8.地基分類?,6.樓層高度?,1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?,2.公設道路與私設道路?,9.路寬8米到底有多寬?,1.土地權狀, 建築執照, 使
30、用執照?,a.土地權狀：為土地所有人證明,注意建商本身是否持有基地之土地權狀, 還是與地主合資建屋,b.建築執照：政府核准於基地上蓋房子之執照,注意建商必須取得建築執照才可以開始預售,預售或非成屋一定要看核准設計圖說, 建商須請建築師設計, 且經縣市政府核准之設計圖 i ) 因為設計圖上有尺寸, 不要相信文宣. ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明, 文宣的不準. iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看沒那回事.,一定要跟小姐要設計圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論!,c.使用執照：結構完成, 政府堪驗後核發使用執照.,必須有使用執照才可使用!,相關名詞,2.公設道路與私設道路
31、?,a.公設道路：土地所有權為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負擔,b.私設道路：既有道路, 土地所有權屬於私人, 須有道路使用權.,公設道路,私 設 道 路,由於為社區之私設道路, 通常在買屋時需要持分地權, 因此, 一定會擁有使用權. 私設道路有個缺點, 就是未來須支出維修費用.,此段道路為非社區內道路, 須注意是否須分攤持分, 若無, 須注意使用權.,相關名詞,3.平方公尺與坪數之換算?,1 平方公尺 = 0.3025 坪,6m,10m,面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.3025 = 18.15 坪,相關名詞,4.地坪,建坪,持分?,a.透天,b.社區型透天,
32、8m,20m,15m,5m,地坪 = 20x8x0.3025= 48.4坪,假設蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3= 68.0625坪,18m,6m,30m,12m,6m,12m,會有兩張土地權狀 一張 = 12x6x0.3025= 21.78坪 另外一張(持分)= 18x6x0.3025/6= 5.445坪,社 區 道 路,相關名詞,5.虛坪與實坪?,通常sales告訴你的有99%都是虛坪.,虛坪=建築物面積 + 公共設施面積,實坪=建築物面積,這裡會有陷阱, 要注意!,a.非社區型透天 : 須注意地坪與建坪,b.社區型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設面積,c.
33、公寓 : 須注意建坪與公設面積,相關名詞,6.樓層高度?,a. 1Fs h1 = 4.2m, else h2 =3.6m,b. 挑空,一樓地板,二樓地板,一樓天花板,h1=4.2m,二樓天花板,h2=3.6m,挑空面積 =15m2, 約4.5坪, 不得超過建坪之1/10,挑空高度 =6m,挑空面積不得超過該樓層之1/3或 100m2(約30.25坪),-每單位僅能一處挑空,H=6m,Area=4.5坪,h=1.7m,相關名詞,7.建蔽率與容積率?,相關名詞,8.地基分類?,地基之形式分淺基礎與深基礎兩種, 一般透天房屋都使用 淺基礎, 公寓大樓才使用深基礎.,淺基礎 : 一般深度不得少於 60
34、 cm,相關名詞,9.路寬8米到底有多寬?,當小姐跟你說 6 米路寬, 8米路寬時, 怎樣計算或感覺路到底有多寬?,6米,5.5米,8米,7.5米,12米,1,2,3,4,5,6,11.2米,1,2,3,4,5,6,7,8,路邊最好不要停車,可以停單邊, 另外一邊會車.,兩邊都可以停車, 車道很寬敞, 沒有堵塞問題.,相關名詞,附件,介紹流程,流程簡介及注意事項,一般流程,1.相見歡,a.外表/車子/名片/肥羊,b.是否第一次購屋/本地人,c.看看而已/不是一定要買,2.介紹產品,a.地段/學校/商圈/交通/車道/停車,b.模型/大致外觀/不同區位的差異,d.樣品屋/展示/不要盡信,c.東西南
35、北/不要選西曬的房子,e.隔間薄/建材出入/拆了死無對證,f.注意廚具與衛浴設備,進入接待中心,g.文宣都是假的/都會讓人有錯覺,一般流程,進入接待中心,看模型/樣品屋,地段介紹,工地現場,(成屋) 直接看房屋格局,(預售屋) 看設計圖,洽談細節,合約內容,換另一家,a.一定要要求看工地,3.眼見為憑,b.在附近逛逛/下車走走,c. 問在地人,d.施工中/看結構/施工狀況,4.設計圖為準(非成屋),a.一定要看設計圖,b.當場用計算機計算大小,c.注意面寬及深度/影響到舒適性,面寬至少 4.5m 深度至少15m 坪數約20坪,d.注意陽台/樓梯間/實坪,e.要求複製一份/帶回去給家長看,有尺寸的喔,流程簡介及注意事項,一般流程,洽談細節,5.坐下來談,a.無論滿不滿意/一定要談/增加經驗,b.提出問題/貸款/建設公司,c.看營業執照/建築執照,有些屬於中南部建商到北部蓋房子 對於不熟悉的建商多多了解,d.Sales一定會拿文宣與你談,文宣會誇大/家具都會縮小尺寸/錯覺,6.建築執照:為建商向當地縣政府申請核准建築之,7.核准設計圖說:由建築師設計且政府核准之設計圖,證明文件, 若沒有就要小心. (法律規定 建商須取得建築執照才得以有預售之 行為),a. 上面的尺寸才是正確的 b.上面的建材才是準確的(包含廠牌/尺寸) c.挑選其中幾個比較滿意的copy回家,流程簡介及注意事項,
