1、房 地 产 法 规第 3 次平时作业 一、名词解释（每题 3 分，共 15 分）1、房地产转让 p1332、经济适用住房 p1373、商品房预售 p1414、房地产抵押 p1585、房地产税 p163二、填空题（每空 2 分，共 34 分）1、房地产交易的原则贯穿于房地产法始终，主要包括房地一体原则、依法登记原则、房地产交易价格分别管理原则。2、目前我国房地产转让的方式主要有买卖、赠与、交换、其他合法方式。3、房地产抵押登记的具体程序有申请、受理、发证。4、一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖、拍卖三种，而根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押实现的方式主要是拍卖。5、房地产费是在房地产
2、开发、经营中发生的税以外的其他收费项目的总称。三、选择题（每题 3 分，共 18 分，每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。 ）1、房地产交易是人们对房地产（ ABC）等活动的总称。A转让B出租C抵押得 分教师签名得 分 批改人得 分 批改人得 分 批改人D开发2、以下针对房地产转让的说法中，错误的有（ACD） 。A房地产转让的主体是房地产权利人，包括房屋所有权人和土地使用权人。B房地产转让属于要式法律行为。C在房地产转让中，转让或受让的一方必须具有合法资格。D有争议的房地产可以转让。3、房屋预售应当符合哪些条件（ ABCD ） 。A.以交付全部土地使用权出让金，取
3、得土地使用权证书。B.持有建设工程规划、许可证。C.按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日。D.开发企业应向县级以上人民政府房产管理部门办理欲售登记取得商品房欲售许可证 。4、 （ABCD ）房地产不得设立抵押。A.权属有争议的B.用于教育事业C. 列入文物保护的建筑物D. 行政机关强制扣押的房地产5、 城市房地产管理法确定的登记制度包括（ ABCD ） 。A.开发企业设立登记B.商品房欲售登记C.房屋租赁合同登记D. 房地产转让变更登记6、房屋租赁合同的主要条款包括（ ABCD ） 。A.当事人姓名、住所B.房屋坐落位置、设施、
4、装修情况C.租赁期限、租金及其支付方式D.违约责任四、简答题（每题 8 分，共 16 分）1、 简述房屋预售的条件。P142得 分 批改人2、讲评：1知识点：房屋预售的条件2分析：（1）房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。（4）已经取得商品房预售许可证。3应注意的问题：（1）根据教材的讲解的内容作答；（2）注意要答完整。2、简述房地产转让中的禁止转让情形。P135讲评：1知识点：房地产转让中的
5、禁止转让情形2分析：（1）未依法登记领取权属证书的房地产；（2）权属有争议的房地产；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产；（4）已被依法收回土地使用权的房地产；（5）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3应注意的问题：（1）根据教材上对此问题的讲解作答；（2）注意语言的准确性。五、案例分析题（每题 17 分，共 17 分）1998 年 5 月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅 2 万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。该公司与某市的得 分 批改人城市
6、规划部门签订了土地使用权出让合同。该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金 8000 万元，土地使用权出让年限 90 年，动工开发日期为 1998 年 6 月 6 日。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到 1999 年 8 月 8 日，资金到位后才动工开发。问：依据房地产法的规定，本案有哪些违法行为？ 分析：依据房地产法的规定,本案有下列违法行为：（1）由佳兴房地产开发公司与城市规划部门签订土地使用权出让合同是违法的。因为房地产法规定：土地使用权出让合同应当按照平等,自愿,有偿的原则,由县,市人民政府土地管
7、理部门与土地使用者之间签订.而本案当中,不是由某市人民政府土地管理部门与佳兴房地产开发公司签订土地使用权出让合同,而是由城市规划部门与之签订,所以不符合房地产法的规定。（2）土地使用权出让的期限违法。 房地产法规定：居住用地的最高年限是 70 年。本案当中,佳兴房地产开发公司是以房屋住宅开发建设取得土地使用权的,而在土地使用权出让合同中约定其土地使用权出让的年限为 90 年,超出了法律规定的年限,因而是违法的。（3）佳兴房地产开发公司动工开发期限违反了房地产法的规定。因为房地产法规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照出让合同约定的用途,动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费 ,满两年未动工开放的,可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力,或政府有关部门的行为,或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。本案当中,土地使用权出让合同中约定动工开发的日期为 1998 年 6 月 6 日,而实际动工日期为 1999 年 8 月 8 日,超过一年不满两年；并且动工开发迟延的原因是因为资金不到位,所以佳兴房地产开发公司违反了房地产法的有关规定,应依法缴纳 8000 万元土地出让金的20%以下的土地闲置费。
