1、娱靠拙暮黄船巧汗忱诀稍混祁撞扦综篮榴诗反宰绚涩怀巾形探吕伦伟骄烁高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目沈阳项目初步定位与特色建议遏寇芽舍越挞骤鼓普叔世槛拴纬窍庆蚕拣蚀耶苑将曲皑洽趣酱宇仆宙粕成高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.1：沈阳在中国的地理位置l1.1 城市概况l沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；l早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹；l沈阳是中国最重要的重工业城市之一，产业结构曾
2、经面临挑战。随着国家振兴东北政策的提出，近年沈阳经济走上高速发展的轨道；l沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；l依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈 ”互动的前沿。 “东北亚经济圈 ”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使沈阳获得了更大的市场发展空间；l沈阳行政辖区面积为 12,980平方公里，其中市区 3,495平方公里，包括皇姑区、大东区、沈河区、和平区和铁西区；河西新区东北地区图 1.2：沈阳的行政区划眺滞僚堂擞焉俺芥翅茸诱吗认怀含峭吊类仔沙几届刻忻档鼠醒女芦寅囱粗高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1
3、.3：沈阳市户籍人口增长及预测l1.2 宏观经济l1.2.1 人口情况l自 2004年以后沈阳市人口快速增加，到 2006年底，沈阳户籍总人口达到 703.6万人，比上年末增加约 5万人。其中，市区人口 499.9万人，占总人口的 71%；l进入 21世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在 0.7-0.8 的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力； l从右图 1.4可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测，沈阳总人口将在 2010
4、年达到 999.8万人， 2015年达到 1197.8万人，成为一个真正的大都市；l未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力；河西新区图 1.4：沈阳市人口与其他城市对比（ 2006年）预测年份 总人口数 户籍人口 流动人口2007 881 752.3 1292008 920.6 768.1 1532009 960.2 783.9 1762010 999.8 799.7 2002015 1197.8 878.7 319表 1.1：沈阳市人口未来总量预测 单位：万人资料来源：沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会计董龋闭趋徘非腥冒盛烤蝶歧身媒逾烦辊赶悄姬衷口双熄荔掩威捍企
5、康布高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划l1.2.2 GDP情况lGDPl沈阳 GDP持续快速增长，增长率高于北京水平， 2006年为 16.5%，实现 GDP2483亿元；l虽然目前沈阳 GDP仅相当于北京 8年前的水平，但其将持续强劲的增长势头，预计到2011年，其 GDP将接近北京2005年的水平（北京 GDP在2005年增加了一些第三产业的产值，而沈阳没有增加），真正进入大都市的行列l从右图 1.6可以看出， 2006年沈阳 GDP水平在五个北方城市中处在第三位，仅次于大连； GDP增长率与大连一样，增长最快，沈阳在东北三省的发展位置位
6、列前名；河西新区图 1.6：沈阳 GDP与其他城市对比（ 2006年）图 1.5：沈阳与北京市 GDP增长对比及预测别羹鄂羹羌炭咀蛆毖扒英阎路伞凿专斑囊裤挣疑徽尤舍溶羊高溃稗砒撼柴高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.7：沈阳与北京市人均GDP增长对比l人均 GDPl虽然，目前沈阳的 GDP与北京相比还很低，但实际其人均GDP2006年已经超过北京 2003年的水平；l l随着 “振兴东北 ”政策对经济发展产生的实质性推动，预计沈阳经济在今后五年中将维持高速发展的势头；预计到 2011年，沈阳的人均 GDP与北京将进一步缩小差距，基本达到
7、大城市的人均 GDP水平河西新区拽物瑞荡电熔霍暂速醚阿果寥涵鹤清馆操剥瞬玄参挺砚掠苑谰贮秧坎恰照高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.9：沈阳固定资产投资l1.2.3 固定资产投资情况l沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长；l房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比例也较大。从下图 1.5可以看出， 2006年沈阳房地产开发占固定资产投资的 30%，在前十大行业的第二位，仅次于制造业 ，可见房地产业在沈阳市发展中的地位；另外，住宿餐饮和文化娱乐业也分别进入前十大投资行业l从右
8、图 1.10可以看出， 2006年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势；河西新区图 1.10：沈阳市固定资产与其他城市对比（ 2006年）图 1.8：沈阳固定资产投资各主要行业比例卉尖拨帕谦盘碳胜鳃考迎恿合沛丁舌臼汉躇戎澄哗代笺淄骄嘘直忘磷澎分高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.12：沈阳与北京实际利用外资增长对比l1.2.4 外资利用情况l在 “振兴东北 ”政策的背景下，从 2003年到 2006年沈阳实际利用外商直接投资总额维持在 20亿美元以上的水平。2006年实际利用外商直接投资
9、更是突破 30亿美元，是2001年的 3.5倍。其中外商投资的重点行业在制造业和房地产上，分别占利用外资总额的 51%和 33%；l从右图 1.13可以看出， 2006年沈阳实际利用外商直接投资仅次与北京，而且超过了东北的延海城市大连，在东北三省的城市中处在首位，这又充分显示了其在东北地区的发展潜力和被关注程度；l沈阳对外资的强烈吸引力，有利于进一步促进沈阳经济的发展，并直接促进写字楼、酒店、服务式公寓的需求 河西新区图 1.13：沈阳市实际利用外资与其他城市对比（ 2006年）图 1.11：沈阳实际利用外资各主要行业比例民春逼锗筋盖央妇讽无丝易篓努膜焙讳裙绚首妻贮普晋维楞币盈紫喧翌督高纬国际
10、沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.14：沈阳与北京人均可支配收入增长对比l1.2.5 人均可支配收入情况l自 2001年以来，沈阳城市居民人均可支配收入一直保持缓慢增长， 2006年为 11651元，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京 2001年的居民人均可支配收入水平；l从右图 1.15可以看出， 2006年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，平均可支配收入水平表现一般；l虽然目前沈阳的人均可支配收入水平较低，但其 2006年比 2005年可支配收入增加了15%，预计未来增长率还将会持续在 15%以上，到 2011年，沈阳的人均
11、可支配收入将达到 24471元，超过北京目前水平，居民生活将进一步提高；l预计在经济强劲增长的支持下，沈阳居民收入在未来有较大的上升空间 河西新区图 1.15：沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（ 2006年）嚣船耳庐挡常爵蚌沃灸煽归烟嚎逛替眠粉麓响使岂榴溪孽方码侍汤笺水匀高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.17：沈阳与北京人均消费性支出增长对比及预测l1.2.6 人均消费性支出情况l2006年，沈阳人均消费性支出为 8670元，与北京相差较大，刚刚接近北京 2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中也不是很高，低于大连和长春，略高于
12、哈尔滨，消费能力表现一般；l从下图 1.16可以看出，沈阳人均可支配收入的增长要高于消费性支出的增长水平；l虽然目前沈阳的消费水平不高，但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，预计到 2010年，沈阳人均消费性支出将达到北京目前的水平，从而促进商业的发展；河西新区图 1.18：沈阳市人均消费性支出与其他城市对比（ 2006年）图 1.16：沈阳人均可支配收入和消费性支出增长情况寐赔膛略险棠文禁吮欣牌会揍垣渊囱井卡吉凯凛啮辰炭拙毙阶莹绸听吕抒高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划l1.2.7
13、 社会消费品零售总额情况l沈阳社会消费品零售总额与北京相比较低， 2006年为1048.7亿元，仅是北京 10年以前的水平，但沈阳的人口总数也要比北京少，所以实际平均到每个人头上的社会消费品零售额为 14905元，基本达到北京 2000年的人均社会消费品零售水平；l虽然沈阳的社会消费品零售总额无法与北京相提并论，但其最近两年的增长率水平都比北京高，并且未来将会继续增长，预计到 2011年人均消费品零售总额将达到25608元，达到北京 2005-2006年之间的水平l从右图 1.20可以看出， 2006年，虽然沈阳的社会消费品零售总额与北京无法相对，但在东北三省的主要几个城市中位居首位，可见沈阳
14、的商业已经是东北地区消费者的首要购物目的地；l预计未来随着沈阳居民收入水平的提高和预期的改善，社会消费品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求河西新区图 1.20：沈阳市消费品零售总额与其他城市对比（ 2006年）图 1.19：沈阳与北京人均消费品零售总额增长对比及预测链摆赘首相芋用柔柏粗糙逢航咨壳诗组麦哗藉怂踢刷枫耿烛辅薯狈锯撼纺高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.21：沈阳人均消费支出构成比例（ 2006年）l1.2.8 人均消费支出构成情况l2006年，沈阳人均消费支出中所占比例最大的是食品，占到 37%，其次是医疗
15、保健、娱乐、教育、文化服务、居住和衣着支出。超市业态在商业类型中仍占主导地位l从图 1.22沈阳与北京 2006年人均消费构成对比来看（其它三个城市暂时没有详细数据），其中在食品、医疗保健和居住方面所占比例比北京高，可见沈阳居民生活还未达到小康水平，居民的消费还是主要集中在生活基本必须品上l其次，在衣着方面的消费比例与北京相同，所占比例为10%，可以看出沈阳人在穿着上比较讲究，对高档品牌服饰有一定的需求l未来随着沈阳居民收入的增加，人们在餐饮、休闲娱乐和文化设施方面的消费将会有所增加河西新区图 1.22：沈阳与北京的人均消费支出构成比例（ 2006年）掌皆野逮冕纹法酞涂榆蔽盟郎帛刚雀尹与膛绳字
16、媒惨半红恼迷翘贼瞪袋削高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.24：沈阳国际旅游人数增长情况l1.2.9 旅游发展情况l2001-2006年，沈阳国际和国内旅游人数一直平稳增长，非典以后，每年都以两位数字在增长， 2006年，国际旅游人数达到 40万人次；l从沈阳国际游客来源地看，最主要来源于韩国、日本、台湾和香港 ； 2005年，来沈阳旅游的韩国人几乎占到一半的比例，达到 49%，大部分为商务旅游。l虽然来沈阳的欧美人仕较少，但日韩人仕的所占比例大，商务客人较多，同样对高档酒店和服务式公寓有所需求。河西新区图 1.23：沈阳国际游客构成情
17、况（ 2005年） 图 1.25：沈阳国内旅游人数增长情况伴缨渔厉浩淤友撤醇该岭增掇绚蛙挛毫慎船醒趣阮乏昭东屈组盏尹苑用奋高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.26：沈阳在中部城市圈的区位l 1.3 城市规划l 1.3.1 辽宁中部城市圈l 2005年 4月 7日，沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭 7城市市长共同签署辽宁中部城市群（沈阳经济区）合作协议；l “辽宁中部城市圈 ”以沈阳为中心，在半径 150公里范围内囊括了阜新、铁岭、抚顺、本溪、鞍山、丹东、营口、锦州等八个外围城市，形成了一个以沈阳为龙头的城市圈；l 以沈阳为中心，
18、铁路、高速公路网连通了城市圈中所有的城市，陆路交通非常发达。沈阳依靠其行政、交通中心的优越地位，在金融、贸易及物流等方面均发挥着核心作用；l 随着七城市合作协议的签署，沈阳的发展将得到周边城市更多的配合支持，将会带来更多周边城市人群来沈阳购物或寻求发展，从而为沈阳的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量河西新区本项目残诺拂坷梭墒妆眶篮悠宝尉咳语旱英兄拐组橇辣于援洛梅帮衬英头验痹程高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.27：沈阳金廊银带规划位置l 1.3.2 金廊银带l 沈阳在市区的中心地带规划建设 “金廊银带 ”工程 ，总面积约 36平
19、方公里，金廊是沈阳规划的最重要经济带之一，未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一 ；l “金廊银带 ”距离本项目仅三公里，未来将对本项目形成强大竞争 ，但其真正能否发展起来还需要较长的时间，不是只有政府的支持就能够很快实现，只要本项目掌握好入市时间，在一定程度上 “金廊银带 ”对本项目并构不成强大的威胁河西新区本项目金廊银带把仲村两冻农汁诉煽陡唆肇列右麓柑棘棚氖飞搔去赎鸦柄赋噶爽悄敦氧邀高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划图 1.28：沈阳地铁规划l 1.3.3 地铁规划l 沈阳规划建设五条地铁线路，东西方向和南北方向各两条，以及一条
20、环线地铁，线网总长度 182.5公里；l 目前地铁一号线和二号线已经开工建设，预计于 2010年正式投入运营，然后开工建设地铁三号线和四号线，五号线最后建设；l 本项目在地铁一号线上，到2010年，沈阳市居民到达太原街商圈将非常快捷，等到未来三号线通车后，将使太原街的通行能力更加便利；l 沈阳地铁网络的建设，将进一步增加居民出行的便利性，有利于扩大沈阳中心地带和周边区域的联系，为中心地带的物业发展提供更多的需求支持河西新区棕扇诸再嗽最矾糠职剑乏帐说戌组俭橙然磨梧饺队愧沿炎序甫壶瞬玩隘闰高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.0 沈阳整体概况及未来规划l 1.4 其他影响因素
21、l 1.4.1 “振兴东北 ”政策l 沈阳在 “振兴东北 ”的宏观政策背景下，辽宁省将推动以大连为中心的辽东半岛城市圈和沈阳为中心的辽宁中部城市群的发展，形成沿海与内陆互动的对外开放格局l 沈阳作为东北经济、文化和金融中心的龙头作用将日益明显。辽宁中部城市群经济区将重点发展先进装备制造业基地、高加工度原材料基地、高技术产业和农产品加工示范区l 可以预见 “振兴东北 ”政策支持下的东北经济将持续高速发展，沈阳作为辽宁以至东北经济的龙头有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好l 1.4.2 2008年奥运会l 沈阳已确定为 2008年奥运会足球项目预赛城
22、市，该项大型赛事的举办有利于进一步提高沈阳的国际影响力和知名度，有利于促进沈阳未来的发展和酒店的需求l 1.4.3 人民币升值l 在中国经济增长良好势头下和对人民币进一步升值的预期，吸引了众多外资资金投资中国的房地产市场l 国外的投资机构目前主要关注一线城市的物业，但对二线城市具有良好收益的房地产项目也有很高的兴趣。国外资金的进入将加大房地产的流动性，为商用房地产的开发和最终使用提供了良好的资金过度，有利于促进商用物业的发展 躬舞奴迢窟岁悠编慷云兹衰滇瓤激时屑冀龚蹭姻糜疚被鼎娟沟译冷瑞钠锹高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目1.5 小结通过对沈阳宏观经济和城市整体规划的了解
23、，我们可以看出：沈阳作为东北地区的经济重镇，享有在地理交通方面的独特优势，东北亚经济圈、东北地区以及辽宁中部城市圈经济的发展为沈阳带来丰富机遇，也为沈阳的房地产市场提供了良好的支持条件通过国内生产总值、固定资产投资、外商直接投资等各项经济指标可以看出沈阳的经济正处于高速发展阶段，反映出 “振兴东北 ”政策的实际效果，同时也推动了房地产的快速发展虽然与北京等一线城市相比沈阳在经济发展上仍有较大的差距，但其加速发展的趋势意味着沈阳的城市地位有很大的提升潜力，商业地产也将有较大的升值空间 通过与其它东北重要城市的比较分析，可以明显看出沈阳经济在东北地区居于龙头地位，从而使沈阳具有大力发展金融、贸易等
24、第三产业的机会，为商用地产的发展带来长期利好 地铁基础设施进入实质性建设阶段，沈阳的城市环境将有重大改善。本项目所处的位置使其直接受益于城市的规划以及地铁建设 “奥运会 ” 以及一系列区域性活动提升了沈阳的国际影响力，改善了其城市环境，为高品质房地产发展提供了良好的机会与前景 ，也促进了投资机构对中国二线城市房地产的投资兴趣 1.0 沈阳整体概况及未来规划客叹灼三栋哀坦肥烹谚寡斋歇卡剑屹幼莎例给割接寂鹊揽稍瞒棒馁悯币森高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析2.1地理位置l 本项目隶属于和平区，位于城市的中部区域，便于到达和辐射城市的其他区域；l 项目处于太原街市
25、级商圈内，可以分享成熟商圈所带来的巨大人流；l 座落于太原南街，中华路以南，距离中华路约 100米；l 西面临太原南街步行街，南面临民主广场和南二马路，东面临天津南街，北面临咸阳路。l 项目西部是沈阳南站，距离约 600米；项目南部胜利南街、南三马路、昆明南街与南二马路围合处为规划建设的长途汽车客运站，距离本项目约 300米。l 本项目距离火车站与长客站近，但又保持一定的区隔，使项目可以便利辐射周边其他城市，又可避免其闲杂人流的干扰影响。 五里河北站本项目图 2.1：项目位置图致猾陷驮采痕皋庐琐菠裸受焦阁梳畴甸尧封窍陋心棍针射撼搂锤宿我莉用高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项
26、目2.0地块分析2.2地块基本情况用地条件l 项目占地 22651.32平米，容积率不大于 8.0，地上建筑面积 181210.56平米。l 地块建筑密度不大于 60，绿地率不小于 15，南部地块建筑高度不高于 150米，中部地块建筑高度不高于 100米，北部地块建筑高度不高于 80米。l 项目用地为商业用地，使用年限为 40年。l 项目用地南北向呈狭长分布，中间被南一马路、邵阳路分割成三个地块。l 用地整体呈长方形，便于利用；地块分割成三个小地块，不利于一层商业人流的联动，但另一方面加大了项目商业部分的展示面。l 地块目前除南部的长途汽车客运站尚未拆迁，其他部分已拆迁平整，暂时作为长途汽车的
27、停放点。可视性l 本项目虽然不临中华路，但项目西北部的建筑高度低，从中华路西侧看，商业上部建筑具有较好的可视性；l 由于项目的东北部、东部和南部有较多高层建筑遮挡，可视性相对一般。图 2.2：地块现状图轿檬兴筑颊泼踊可缴国吏涧寿家咋弛杆辫廖撞秃吁腻厩豪服渗账登纬凳补高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析2.3地块周边土地用途置地广场文新国际商贸国际万达一期 太原北街新世界一店正大广场中兴大厦金碧辉煌美美表 2.3：周边显著物业图铭瞪管嘴粒腐吧迄滚贺舀旨淖龋屉步岗涝区钝纠瀑屉龄扬值吠科醉者胞缔高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析l
28、 现有商业项目主要集中在中华路两侧和太原北街，目前这两个地段的商业气氛较浓厚；相对而言，本项目所在的太原南街，除临近中华路段，基本为空地，商业氛围尚未形成；l 中华路及太原街两侧除了商业集中外，也是宾馆酒店的重要集中区；除了商贸、新世界酒店、世纪国际酒店三个四星级酒店，还有金三角酒店、群星国际商务酒店、弘贺宾馆等众多二三星级的酒店宾馆。l 区域内酒店宾馆集中的原因是：区域处于城市中心区，到城市其他区域出行便利；处于商业街区内配套丰富，购物便利；临近火车站和长途汽车站，流动客流大；l 在南二马路和北二马路分别有金碧辉煌、钱柜等中高档 KTV场所，在南五马路有西北莜面村、 如一坊豆捞、太阳城、渝信
29、府、原香斋烤鸭店等，南一马路有周记广东海鲜酒楼，南三马路有梅隆镇餐馆；项目所在区域具有浓厚的餐饮、娱乐氛围。l 项目西南侧为赛隆广场（商贸国际底商）、五金机电城以及规划建设温州城等小商品市场，档次较低，人流混杂，对本项目打造高档次的商业有所冲击；l 民主广场以南区域，主要为新建的枫景名城、环宇世纪星城、先锋家园等中档住宅，售价在 4000-5000元 /平米，消费力处于中等水平。l 东侧有较多的老旧住宅，消费水平不高，影响项目周边的环境景观。l 整体而言，项目北部商业、商务气氛较浓厚；项目南部和东部环境较杂乱；项目周边已形成中高档的购物、餐饮和娱乐氛围，并且酒店宾馆集中。瞩掌埃揪洼褂琶沏吊敷疡
30、靛福棋淄扰铬深谣添萝靡柜亿欢努胃歇未俘萝挤高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析2.4区域交通条件南一马路南二马路天津南街咸阳路太原南街中华路B本项目中山公园地铁 1号线DBD公交车站地铁车站南五马路胜利街南京街中山路BD太原街中华路P 停车场PPPP南一马路北二马路南二马路民主路天津街LL停车诱导显示屏 LLLL图 2.4：区域交通条件图别杰替药纺莱举寐耳灵治鳃吃草忆攫几闷亩釉臼云眼桶填行吩赫改票舜雇高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析道路交通l 太原街商圈道路交通存在的主要问题是，其他区域进入商圈的道路不通畅，商圈内部道路过
31、于拥挤狭窄，停车位数量不足。l 作为西部进入太原街商圈的主要道路北二马路，在铁西区段路宽 40米，太原街段仅 8-16米，平均路宽 12米，造成堵塞。l 由东部进入的中华路，为由东向西单行，车流多，交通压力大；另外由于中华路两侧商业、酒店多，而缺乏舒适的过街天桥或者地下通道，红绿灯设置多，进一步加剧拥堵；近年地铁 1号线建设，使得交通拥堵进一步恶化。l 太原街商圈内的支路网较多，但有较多的路网被隔断成断头路。目前太原街为步行街，胜利大街、中华路上有沈阳站，二者有如城市道路交通的 2个 “端点 ”，使得整个太原街区域内的纵向和横向连接被中断，道路不能相贯通，交通问题随之而来。 l 太原南街有较多
32、的小商品市场和长途汽车站，人流、车流混杂，导致交通拥堵。l 同时，太原街商圈内较多支路路宽仅有几米，无法通车，如邵阳路、北安街等。l 由于太原街属于沈阳档次较高的商圈，较多客户为自驾车客户，恶化的交通问题与日益增加的商场相冲突；l 未来北二马路（和平区段）将拓宽至 30米；长途汽车站合并移至南二马路和南三马路间，并将南三马路拓宽至 22米；l 同时还将北二马路、南三马路、民族路、同泽街等四条路的电线杆拔掉，电力和电信设备下地。l 这一系列措施将增加太原街商圈的可达性，提升太原街商圈的整体吸引力，也将为本项目带来更多的共享客流。l 如果能将中华路两侧设置一些带有电梯的过街天桥或者舒适明亮的地下通
33、道，减少红绿灯，尤其是太原南街和太原北街之间；将缓解中华路交通压力，进一步增强太原街的吸引力，也有利于中华路两侧的人流循环流动。爸蝇穿样掺恳频此恤预责砷左樊输野甘炕唾曹最两垫住猾娟徊票垣当遭涣高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析l 本项目附近的咸阳路为 12米；太原南街为 22米；l 未来南二马路改单行为双行，拓宽至四车道约 30米；南一马路拓宽至 22米；天津街为 12米，如果能争取拓宽至 4车道。如果这些规划措施能实施，并且提供充足的停车位，本项目将成为商圈消费者进入太原街的南部首选通道。l 同时也需注意的是，由于项目西部为多个批发市场和小商品市场，道路拓
34、宽后，项目与西部的胜利街连通仍然较困难，未来进出本项目预计将主要通过项目东侧道路；l 其中南一马路和南二马路将成为连接项目与南京街的重要通道；天津街成为连接项目与中华路的重要通道。l 进入本项目，预计铁西区、于洪区等西部人群主要通过南五马路、南京街；东部人群主要通过中华路，南一马路可作为中华路的重要备用道；南部和北部人群主要通过南京街；l 出本项目，预计铁西区、于洪区等西部人群主要通过南五马路和南京街，或者中华路和胜利路；东部人群主要通过中华路和中山路；南部和北部人群主要通过南京街；胺棘杨痰鸭玻苛雀毡以鲸遥掖拒麦碳仟祸荔端喇帧翟现悯规彦佐净很搂晰高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综
35、合体项目2.0地块分析停车位l 停车位少也是制约太原街进一步发展的重要因素；为缓解此问题，政府规划建设停车诱导电子显示屏和增建停车楼。l 根据规划，未来将建设多个停车诱导电子显示屏，分别位于中华路与南京街（ 12平米大）、同泽街（ 2平米大） 、兰州街（ 2平米大）以及昆明街（ 2平米大）交口处，以及天津街与北二马路交汇处。主要集中在中华路和太原街北侧，本项目作为大型综合体，应争取在南部建设一个电子显示屏。l 以下为太原街现有和未来的主要停车场所，如果规划能完全实施，未来区域的停车位将比现在大约一番，将极大缓解区域停车难的问题。主要停车处 位置 总车位 对外提供车位中兴商业大厦 中华路 360
36、 286万达商业广场 中华路 500 378商贸饭店 中华路 55 55百利保大厦 中华路 450 143五洲商业广场 太原北街 650 350黄金广场 同泽街与北一马路东南 370 370地上停车场 22处 184 184现有合计 2569 1766中兴西停车楼 兰州街与北一马路西南 700 700五洲东停车楼 同泽街与北一马路西北 800 800海悦南停车楼 汉口街 900 900本项目北 咸阳路北 n.a n.a未来合计 4969 4166表 2.1：区域主要停车场所情况崎良层笑叭荡凋钥岭翟升埋戳骗梢卓傀谅次碾巢糖顷邢盔丰沾甲甲峰夺廖高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项
37、目2.0地块分析地铁l 项目北边延中华路将建设地铁 1号线。l 地铁 1号线一期工程为东西走向，起于沈阳经济技术开发区的张士站，东至黎明文化宫。穿越整个铁西区、和平区、沈河区、大东区的中部及于洪区部分。l 一期工程约 22.2公里，共 18个车站。将在本项目附近设置沈阳站和南京街两个站点。l 地铁 1号线 2005年 11月开工建设， 2009年 12月试运行， 2010年 5月正式运行。l 目前票价暂定为 2-3元。l 地铁线路的运营略早于本项目开业时间，将为本项目带来更多的东西部居民，但由于本项目距离两个地铁站的距离约 450米左右，在整个商圈中分享地铁客流并占优势。公交线路l 项目周边距
38、离较近的公交车站共有文化宫和太原街两个车站，分别有 5路和 9路公交线路，覆盖了市区西部、北部和东南部的绝大部分区域。具体线路如下表：线路名称 起点站 终点站 项目周边站246 方凌路 南一马路 文化宫223 和泰东方园 南一马路 文化宫225 东塔机场 南一马路 文化宫152 沈阳理工大学 沈阳北站 文化宫523 五爱市场 南一马路 文化宫103 五爱市场 长客西站 太原街203 沈阳北站 艳粉新村 太原街207 鹏利广场 沈阳工业大学 太原街220 沈阳站 沈阳东站 太原街237 和睦路 铁西广场 太原街240 世纪联华超市 马路湾 太原街261 张士开发区 中山公园 太原街263 泉院小
39、区 市交通医院 太原街501 五爱市场 沙岭 太原街表 2.2：项目周边主要公交线路岭协猎跟涣率亥嚎纽吴郊辣署庇缄膳味朱粥差谈控腕己捡珐斟懂枯伦尼尚高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目2.0地块分析2.5项目优劣势分析优势l 项目处于市级商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力；l 本项目为大型综合项目，商业规模大，可以开发成集购物、餐饮、娱乐的 shopping mall，由于现有纯购物的百货公司。劣势l 项目不临主干道，可视性一般，交通条件一般，不利于项目整体向高档次冲击；l 项目处于太原街南部，相对而言，商业气氛弱，初期不容易获得零售商的认可；l 项目西南部有多个
40、批发市场和小商品市场，人流混杂，道路交通秩序乱，对本项目打造高档项目有所冲击；机会l 项目开业时能享受地铁通车、道路拓宽、停车位增多等带来的众多利好因素；l 沈阳虽然目前经济发展快，但与北京仍有较大差距，待项目开业时，沈阳与北京的差距将获得较大的缩减；威胁l 区域内伊势丹、万达广场二期和美美百货的计划开业，将极大的增加项目之间的竞争程度；l 中街、五里河和北站区域的恒隆中街项目、华润万象城、新世界展览中心等众多大型中高档商业的建设，将截留太原街商圈的消费者。泰耍蔡抉傍专灶岭砰甘窃拢筹揽竿激若虞芳葛美场通拐愤叉麓辕赊址菠梢高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目3.0商业市场3.
41、1商业供应l 根据沈阳市商业局统计，截至 2007年初，沈阳商业网点总面积约 1100万平米。l 总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等。l 虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅 0.8平米，低于北京2004年年底 0.9平米的水平。l 从引领零售市场的主要商业类型看，截至 2007年 4月，沈阳的百货和购物中心共有 15个，总供应为 96.6万平米，人均 0.137平米；低于北京目前的 353.6万平米和人均 0.295平米水平。l 虽然五洲商业广场、兴隆大家
42、庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。l 万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。l 从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。图 3.1：商业比例图鳃芒侦确颇崭率弧邱嫡雷破皱坝禁咸苏离嵌扰岔法亨瞬窥沙莹矗卡贝惜再高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目3.0商业市场3.2商圈分布l 由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在
43、此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。l 根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下 6大商圈： 太原街商圈 中街商圈 北站商圈 五里河商圈 北行商圈 铁西商圈l 浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。l 以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。图 3.2：商圈分布图五里河北站太原街本项目中街铁西北行市级商圈区域商圈社区型商圈峭捧蔽缆圭泌肯导鳖杜假期旅姥非渠幼藐奠吊偶织窍婶砧符砸积曾拎掺奉高纬国际沈阳太原
44、街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目3.0商业市场表 3.1：商圈主要特征商圈名称 商圈地位 位置现有百货购物中心（平米） 主要特征太原街 市级商圈 和平区 391,400以中华路和太原街为主；成熟商圈，聚集有 7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街 市级商圈 沈河区大东区 439,000以中街步行街和小东路为主；成熟商圈，聚集有 5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；有较多服装
45、小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。北站 区域型商圈 沈河区和平区 91,000依托于北站的商务办公区得到发展；并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河 区域型商圈和平区沈河区 15,000依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；主要吸纳南部的购物需求；北行 社区型商圈 皇姑区 30,000 主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西 社区型商圈 铁西区 45,000 主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。迪填桌抖斯眩扇胞陀迫管衬夹映就艳喘癌享迂蛆惠烁轿酝沼肩茄览奈蔓掖高纬国际沈阳太原街综合体项目高纬国际沈阳太原街综合体项目
