1、复制该帖链接 收藏本帖 回复 引用 （一）房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。 一、土地成本土地成本因地而异，但经过 07 年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到 100 万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过 500 万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本) ，简单的公式是楼面地价 =地价（单位：万元/ 亩
2、）666.67容积率例：地价 100 万/亩，容积率 3.0，楼面地价为 500 元/ ；地价 500 万/亩，容积率 3.0，楼面地价 2500 元/。所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约 1.5 左右，最大不能超过 2，超过 2 的也有，但品质很差；小高层容积率：约 2.5；高层容积率：约 3.5所以，大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱。二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料 )低些。一般而言，成本控制好
3、点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）砖混多层：600 元/-800 元/ ,全框架多层多成本 100 元/小高层（10-17 层）：800 元 /-1000 元/(不含电梯) ，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本 45 元/左右，18 层以上（含 18 层）须配两部电梯，成本约增加 60 元/。高层（18 层以上）：1400 元/-1800 元/ 钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为 68/，目前钢筋价格约为 3500 元/ 吨。取平均值折合一平方的成本约 250 元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅
4、建安成本要增加 200 元/左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施 包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约 200 元/。（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于 300 元/（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。 四、勘查、设计、监理等不超过 100 元/。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮 20%） 五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为 10%
5、（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为 5%左右。 六、财务费用经验公式： 财务费用=总成本50%年贷款利率2 七、公司管理费用根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为 20-200 元/（以三线城市为例，一线城市上浮 50%） 八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层 1200 元/，高层 1800 元/ （按人防面积摊）如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B 级人防，单位成本 =2000 元/ 层数多层：6 级人防，单位成本=1500 元/层数高层如果是 20 层，则每平方需要缴纳 200 元。但有公关的空间。=九、营业税营业税+大修基金+ 所得税=11.7%。
