1、地铁对区域发展价值贡献专题研究,1,关键字：关键字：地铁、溢价,简介：该理论通过对上海及深圳地铁对房地产价值的拉动作用的深入研究，量化地铁对房地产价值影响区域半径，并得出各层级影响区域因地铁而溢价的区间值。,2,地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具,地铁建设效益,沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。,改善城市投资环境地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。,为沿线土地带来增值地铁的开
2、通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。,3,地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力,地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。,4,高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同,第一影响区域距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级
3、办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high) 第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容,资料来源：Schtz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban de
4、velopment by High-Speed Traffic) Heft 6,5,地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同,地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线,在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，
5、则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势,6,上海地铁研究,7,地铁作为功能性的城市建设项目，不仅缓解了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长,在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市基础设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”基础设施建设项目为上海市近十年的经济增长作出了极大的贡献。基础设施投资与城市GDP增长呈正相关关系地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生拉动效应,上海基础设施投资增长与GDP增长比较,
6、以明珠线二期投资为例,以上海为例,8,地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应,经济效益以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16左右产业效益明珠线二期工程沿线的功能结构将会进一步向金融、商贸、旅游、信息服务、行政管理等第三产业转移，用地结构将出现明显的置换，从总体趋势来看，沿线商业、办公用地的比重会有不同程度的提高，普通住宅用地比重会有减少，工业用地面积将大幅下降人口、就业效益地铁建设对人口产生集聚作用，创造更多就业机会，从而诱发消费和需求，对经济
7、增长具有乘数效应,以1990到2001年上海交通运输投资和房地产投资数据为基础进行回归分析,交通运输投资对房地产投资的回归系数为6.281,以明珠线二期为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元,带动的房地产投资将占到2001年度上海GDP总值的16%左右,以上海为研究对象得到的结论,9,上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展成为上海最繁华的商圈和城市副中心,徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动，使徐家汇由“林家铺子”式的商区发展成为繁华的城市副中心目前徐家汇
8、年商业销售额60亿元，日人流量近80万人次徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业地产价值徐家汇地铁站点附近的营业性商业用房成为商家的最佳选址徐家汇中心广场占地1.2平方公里，云集多家大型百货商场徐家汇地铁站共开14个出口，使区域内的水平客流和垂直客流的组织、引导趋于合理化，为房地产开发商和零售商家提供了无限商机,居住为主、旧城区,旧城改造、商业兴起,地铁开通、繁华商圈,起步阶段（改革开放初期）,发展阶段（80年代90年代）,成熟阶段（90年代）,1,2,3,4,6,5,7,8,9,10,11,12,13,14,徐家汇站,地铁站点的14个出口,地铁1号线,10,地铁2号线的开通加
9、速了浦东陆家嘴片区的发展，改善了区域的配套环境，拓展了其空间容量，推动了陆家嘴金融城的建设和发展,为上海乃至全国金融中心的陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼的集聚地已成熟的区域,其交通网络完善,公交线路发达,出行方便,地铁的开通会进一步扩大其辐射范围和凝聚力,起到“锦上添花”的效用,陆家嘴站,浦东的金融业GDP已占到整个浦东GDP的1/6,浦东的金融机构已达476家，大都集聚在“陆家嘴金融城”区域内,近两年陆家嘴区域的甲级写字楼租金以4%-5%的幅度上涨,目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在1.17美金/平方米/天,地铁2号线,陆家嘴CBD,11,上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动
10、了房价飞跃发展,上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平。当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域，成为上海市重要的人口导入区。2003年莘庄片区住宅均价为7300元/平米2006年莘庄地铁站周边住宅的均价已经达到10000元/平米以上,VS,“地铁一号线给莘庄带来的楼市奇迹简直就是教科书式的；没有地铁，就没有莘庄今天的繁荣。” 业内人士,12,深圳地铁研究,13,地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局,关内和关
11、外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场,各区历年住宅销售面积所占比例走势,各区历年房地产销售面积（单位：万平方米）,2004年各区土地出让面积比例,14,地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异,通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，
12、地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。,地铁发展阶段,对房地产价值的影响幅度,一期建设,一期运营二期建设,临近完工,全线通车,运营成熟期,地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现,轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比,注：地铁对房地产的影响的有效
13、距离为600米的范围,15,地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区,福田典型片区三级市场价格走势,南山典型片区三级市场价格走势,各区历年住宅销售面积所占比例走势,关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场,16,城市地铁站点对于周边土地利用
14、的影响半径在400-600米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同,一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响,地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著,地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间，100-300米范围内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段,地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度
15、已不明显,资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析,17,地铁对本区域价值影响,18,西安地铁的远期规划包括6条线路，目前已落实规划的包括地铁1、2号线，建设周期预计为2006-2013年,整体规划西安地铁规划为6条线，总长251.8公里，覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，预计轨道交通客运量占居民出行总量的25，二号线与一号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线；近期建设进程地铁二号线于2006年9月首先动工，自北客站穿过城区至韦曲，计划2011年建成通车；地铁一号线线路全长31.825公里，计划于2009年1月动工，全线分两期建设
16、，一期工程为后围寨至纺织城段，全长25.337公里，预计2013年建成通车；二期工程为森林公园至后围寨段，线路全长6.488公里。,二号线：2006-2011,一号线：2009-2013,三号线：2010-,四号线：规划中,五号线：规划中,六号线：规划中,19,目前西安市民对于地铁价值仍未建立清晰的认知，仅将其作为一个普通的公共规划利好,“西安人对地铁的概念还比较模糊，只知道地铁给交通生活带来了便利，具体有什么真实的价值还不清楚”沁水新城置业顾问吕先生“目前为止西安对地铁的关注度不是很高，现在大家主要考虑的还是地面交通系统地铁的规划比较远期，可能年轻人会考虑”某研究所研究员谷女士,2号线沿线,
17、1号线沿线,西安地铁目前仍未显现出如一线城市的价值拉动或预期价值拉动效应。,20,西安目前的城市规模与城市化率与一线城市尚存在一定差距，城市交通组织方式仍以地面环线系统为主导；城市交通压力仍未尖锐化，轨道交通系统的作用与应用的紧迫性尚未显著体现。,一线城市地铁的升值效应是在地铁的应用过程中逐步显现的；多数西安人尚未体验过地铁带来的生活便利与居住方式的变更；相对于一线城市而言，西安人的投资意识比较淡薄。,西安地铁规划落实时间相对远期，1号线至2013年才计划开通；西安人更加相信眼见为实，对于远期规划利好欠缺价值认同。,西安地铁对物业价值具有正面影响，但由于城市交通组织与客户认知水平等因素的影响仍
18、未显现价格拉动效应,与一线城市相似，地铁对西安城市物业价值存在正面的提升作用,目前其对物业价格的直接影响力尚未显现出来，制约因素主要包括,城市规模与交通组织方式,客户认知水平与投资意识,城市心理特征与规划落实,21,地铁规划对于本项目的影响评估增值实现需要一个过程,本项目位于地铁站一二级延展区的辐射范围，未来地铁规划落实将对其地块价值具有显著提升的作用；,目前地铁影响力效应仍停留在概念阶段，期待地铁规划在短期内促成区域增值与项目开发并不现实；,随着2号线的应用与1号线的规划落实，城市的交通组织方式与置业动向将发生改变，西安居民将逐步建立对于地铁的价值认知；,长期价值提升,短期概念影响,效应逐步释放,22,The End,
