城市设计视角的上海工业用地更新探索——以上海浦江漕河泾控规为例.pdf

1、 城市设计视角的上海工业用地 更新 探索 以上海浦江漕河泾控规为例 朱慧超 摘要 :针对上海市当前工业用地更新实施效果不佳以及空间布局 缺乏特色 的现象， 本文以上海浦江漕河泾控规为例 ， 以方法论的方式 探索城市设计视角下的工业用 地更新。随着上海市历代产业园区的不断升级，园区愈加注重外部空间 经营，对于功能业态和空间的重视成为工 业用地更新重要的关注方向。漕河泾浦江科技园控规依托城市设计，理性预测园区未来功能业态类型及规模，优化空间布局 。 使 工业用地更新既能符合发展趋势 及上位规划的要求，也同时能够满足企业、员工的需求，同时 塑造 具有 魅力的 新型园区 空间 。关键词 :城市设计 上

2、海 工业用地 更新 1. 引言： 梳理 2003 年以来 上海历年来关于工业用地的相关政策可以发现，工业用地经历了 多轮转型 与 更新 。 政府对于园区工业用地更新管控愈加严格，同时工业用地更新方向愈加多元，包括 工业研发、科研设计、商务商业 （如图 1） 。 主要源于工业用地开发制度的变迁以及市场需求的变化。基于此，上海各工业区开发主体经历了由“卖地”、“卖楼”到“卖园”的三个阶段 （如图 2） 。 从起初的“追求生产空间、忽略开放空间”到近期“追求独立均好的办公空间”，再到现在“追求更高品质， 持有外部空间经营”的模式。 图 1 上海 工业用地更新政策梳理 上海漕河泾开发区 也 关注 到

3、这一趋势，并通过园中园的方式进行升级。以漕河泾“一园一区”中一区的组成浦江科技园为例 （如图 3） ，整个开发区划分 为五个 片区。 园区逐步开发，从出口价工区到创新创业园区，再到科技绿洲以及如今的科技广场，漕河泾愈加注重环境品质的打造。上海市 2014 年印发的关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见中指出按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本要求发展城市建设，这意味着上海进入了“存量规划时代”。随 后上海市政府颁布关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）（沪府办 2014 25 号），漕河泾作为非常的典型代表性园区，决定建设高品质园区，基于此对园区内 C

4、地块进行规划研究 并进行 功能布局的调整。 图 2 上海历代产业园空间模式 而从其区位来看， 一般此类开发区都位于中心城外围，即不是一般的城市地区，也区别于传统的工业园区。以漕河泾浦江科技园为例，从市域地理空间看，其位于 上海中心城 近郊区位，依托距离中心城较近以及土地成本优势，是最佳的创新承载地区，其现状入驻企业来看，已经呈现以研发型、总部型主导的趋势，从 空间形象上也不同于传统的工业区，是以楼宇式为主。那么对于这类工业园区的工业用地应该如何更新呢 ？ 图 3 漕河泾浦江科技园概况 2. 国际视野：建设新型产业社区 2.1 国际先锋园区发展经验 研究发现国际上一些发达城市 近郊地区 的产业园

5、区已 展现出一种新的趋势， 由原先追求功能分区转为更加注重生产与生活结合， 这些园区 既不是纯粹的 产业区也不是 普通的 居住区，而是 一种 新型的 产业 社区 。 例如新加坡的樟宜商务园、瑞典的 KISTA 科学园区和杭州的阿里巴巴园区， 强调 生产与生活的合理组织，同时也追求高品质的空间及形象 （如图 4） 。 图 4 国际先锋园区空间及业态构成 2.1.1 功能视角： 强调“园区 +社区”组织方式 根据对先锋园区的研究发现， 从功能上看， 这些园区的发展愈加强调产城融合与职住平衡，一般都 采用了“园区 +社区”的空间组织模式 ，将居住功能与产业园区实现很好的融合 。例如，距离新加坡中心城

6、 18 公里的樟宜商务园，空间上形成了商务组团和居住组团两部分，同时在组团间预留了一些拓展空间。多个商务组团围绕居住组团布局，居住用地面积占到整个园区用地面积的 32%。 斯德哥尔摩近郊的 KISTA 科学城，同样采用了这种组织方式，在园区西部建设了 AKALLA、 HUSBA 两个总共 12 万人的居住社区，园区就业人口 6.6 万人，很大一部风员工选择就近居住。 “园区 +社区”的组织方式有效解决园区员工的就近居住需求， 解决园区职工居住与工作的需求，社区除了承担居住功能，同时也承载面向园区与社区的一些商业及公共服务需求，这样的组织方式也有利于商业的存活以及有效保障园区的活力。 2.1.2

7、 形象 视角： 依托城市设计 优化功能布局 不同 于一般地区或者传统的 工业园区， 新兴发展的 这类园区非常关注空间形象的塑造，通过城市设计来优化整体空间形象， 辅助招商 以及加强对人才的吸引力 。 瑞典 KISTA 科学院除 了形成非常统一的整体风貌外，结合地铁站设置了整个园区的地标建筑，使园区具有非常明确的标识性；杭州的阿里巴巴园区构思的是“园园相融”，流线化、通透的建筑与西溪湿地良好的呼应，使园区具有独特的魅力； 新加坡的樟宜商务园则通过大量的网络化的绿地构筑了园区良好的绿化环境形象 ，建设绿色生态园区 。 因此，从趋势上判断，未来产业园区将会更加注重整体形象的构建，通过城市设计的手段来

8、 塑造 具 魅力空间 。 2.2 小结： 建设新型产业社区 ，探索城市设计视角下的 工业用地更新 基于对国际先锋园区的研究，总结产业园区的发展趋势 ，可以 发现产业园区 功能 业态 上将会更加 复 合， 形成“园区 +社区”的组织模式 ，尤其强调 空间上 的 高品质 ，塑造 魅力 空间 。总的来说目标是建设新型的产业社区， 因此本文提出 依托城市设计的工业用地更新 方式，它不仅可以更多地关注业态组织及规模，而且 有利于依托设计 建设高品质园区 ，对于上海工业用地更新来说是一种新的探索方向。 3. 依托城市设计引导工业用地 更新 3.1 趋势判断 下 明确功能定位 合理准确的定位是工业用地更新的

9、前提。 工业用地更新的功能既要满足上位规划的发展要求以及一般产业园区的发展趋势，也要符合园区本身的发展诉求。因此规划 定位一般采用自上而下和 自下而上结合的方式。 即结合 自上而下产业园的发展趋势 及自下而上园区的需求趋势综合进行判断，以此作为工业用地更新的依据。 并 结合城市设计视角，在提出明确定位后对各 类 功能空间提出初步的组织模式。 以漕河泾浦江科技园工业用地更新 为例 ，规划 依托 两方面趋势判断提出了：新型产业社区中心的定位，并明确其服务对象，主导功能及形象特征 。功能定位研究主要从以下三方面进行。 3.1.1 自上而下 发展趋势明确发展要求 通过研究自上而下发展趋势明确发展要求，

10、主要从宏观层面及中观层面把握具体的发展要求。上海工业用地更新一般结合单元控规调整为 主，一般规模在 5 平方公里左右，因此需要从上海层面以及地区区域层面把握相关的发展要求。 除了对于宏观产业园发展趋势判断外，同时需要研究上位规划的要求，明确上位规划对该地区的定位， 对接区域发展轴线，对接 交通 、 生态 廊道 等 。 漕河泾浦江科技园 工业用地更新， 主要从两个层面 研究相关发展要求 ， 即上海层面及浦江镇层面 。从上海层面看，近郊已兴起研发办公主导的产业园，而其形象趋向于商务花园式。从浦江镇层面则首先明确了浦江科技园的转型引领的龙头地位，要求其具备先进的发展理念和可以推广的模式， 而园区本身

11、特征看已形成研发主导，并且国际 500 强企业云集，因此提出其未来的发展目标是建设国际研发园区。 空间上则是形成整体的园区面貌。 3.1.2 自下而上发展趋势 梳理 功能 需求 工业用地的更新也必须要结合园区 现实的发展 需求 ， 可以 从中、微 观进行分析整理。 首先需要通过中观层面分析明确服务对象，再从下层次的分析明确需求。 各地区由于处于不同发展阶段及发展背景，其功能需求呈现多元化，因此对于这些需求 的研究一般 通过座谈、企业访谈并结合企业及员工问卷综合整理获得。 漕河泾浦江科技园 通过自下而上发展趋势梳理功能需求，首先从浦江镇层面，通过对总体规划的梳理及现状周边功 能布局，明确规划基地

12、的服务对象是 整个 园区 ，即 6 平方公里范围 。在此基础上梳理漕河泾科技园及园内入驻企业和员工的需求。 除对开发区公司进行座谈，对代表性企业进行访谈并且集合园区就业人数按照 5%作为最低样本量进行问卷发放。企业主要关注高品质的设施，尤其是商业及酒店服务需求旺盛；员工则主要关注多元的生活配套，尤其是需要就近居住及商业配套。而高品质的环境是其共同的需求。 3.1.3 谋求合理的空间组织方式 ：园区 +社区 在综合自上而下 要求 与自下而上 需求 的 基础上，未来园区将承担生产性服务和生活性服务，而对于这类功能的组织方式 规划借鉴国际先锋园区案例，提出“园区 +社区”的空间组织模式，园区承载主要

13、的生产功能和基本商业服务设施，而社区则以居住和公共服务为主。事实证明这种组织模式在上海近郊是非常有效的方式，例如金桥碧云社区通过高品质社区承载配套，留住人才，并促进园区的发展。 因此结合漕河泾浦江科技园实际，规划提出了建设花园社区的目标，总体形成“国际研发园区 +花园社区”的模式 。 3.2 针对性配置 ， 优化业态配比 在定性明确的前提下，还需要准确的定量研究。即在功能定位基础上，明确各类功能业态，并提出业态规模。 业态配比的准确与否直接影响空间方 案的布局合理性。 业态预测分三步走，明确服务对象，判断业态类型和预测业态规模。 3.2.1 明确 服务对象， 制定 业态配比 业态配比主要反映个

14、主导功能的总体比例关系，是分配 总 开发 量的前提。研究 国际先锋园区，其居住、服务及办公的比例关系，各园区间业态配比差异性相当大，进一步研究发现这些业态的构成比例主要与园区的类型、阶段、人群密切相关。因此针对性的服务是关键。基于此预测业态配比必须结合园区的类型和人群特征综合确定。 3.2.2 结合问卷访谈，判断业态类型 业态类型的预测主要通过 结合 对服务对象的 问卷访谈获得 ，同时相似地区的案例研究也是非常好的辅助手段 。 例如对于漕河泾浦江科技园的问卷中发现了三大意见，包括空间品质较好，生活氛围寡淡；配套设施便利性不足，档次亟待提升； 居住严重缺乏，周边供给与科技园就业人员需求偏差。 因

15、此针对这三种意见，规划结合相关案例借鉴提出了三项针对性措施，即坚持花园式园区模式，通过商业中心营造生活气息；在总开发量不变基础上，增加服务配套比重，提升服务档次；针对精英员工需求，提供中高端住宅和人才公寓。反映在业态上就是配置商业中心、 酒店、餐饮、社区公共服务 、 中高端居住 和 人才公寓 等 。 3.2.3 现状 结合案例，预测业态规模 在明确业态类型后，合理的规模预测是保 障工业用地更新 合理性的必要前提 ，也是规划经济型合理性的前提和基础。业态规模的预测以现状为基础，结合服务对象规模综合确定，一般以区间的方式表达。对于核心功能强调刚性保障，对于一般功能则以市场导向为主进行谈心管控，并初

16、步提出空间布局指引。例如，漕河泾浦江科技园通过对上海各类商业中心的规模研究，综合判断基地应设置规模不小于 5 万平 方 米的商业中心， 作为核心内容，控制下限。酒店规模则是依据相似地区酒店配套标准综合明确，建设一座商务酒店及一所星级酒店，其他商业类 型则是适应员工的不同需求综合确定，进行弹性管控。最后提出商业业态配比形成 1+1+X 的模式，总规模 1012 万方。 在综合明确其他业态规模后，形成业态规模总表。 3.3 依托系统性设计 ， 提升空间品质 在综合确定 功能定位以及业态 配比后 ，通过系统性的设计来落实规划各项功能，提升空间品质。 空间布局关注两方面，一方面要提出先锋布局理念并制定

17、布局原则，另一方面要对现状空间问题提出针对性解决策略。 3.3.1 问题和趋势导向 并重 ，制定发展理念 空间布局理念一般关注园区的发展趋势。通过上海市历代园区的发展特点梳理，即从原本的工厂 大院式，到办公小区式，再到商务花园式，空间布局上愈发注重外部空间经营， 相关服务的布局业余开放空间高度拟合， 因此对于开放空间的布局是未来工业用地更新重要方面。 研究国际上先锋园区，例如 KISTA 园区通过服务链构筑园区均好服务，通过结合轨道交通设置商业中心，以此为基础依托十字街延伸服务，一条偏重商业，一条偏重公共服务，外围结合产业园布局邻里服务中心，形成多层次的服务链；樟宜商务园则通过网络化绿地引领开

18、放空间布局，在园区南北各布局 核心绿地，并依托板块间绿廊形成网络化绿地； 阿里巴巴园区则是打造了服务 环 来提升园区活力 ， 通过地面慢行道和二层步行道串联商业、休闲、服务设施以及绿地空间 ，构成连续活力的开放空间 。 规划总结先锋园区特征，综合 制定 “红链+绿网 +橙环”的布局理念。 3.3.2 结合理念与现状问题，制定 布局 策略 在规划理念的基础上，规划还需要解决现状园区面临的问题 ，问题的遴选主要以中观层面的空间问题为主。 问题的提出主要关注整个园区层面的布局，此外 如何将理念与策略结合也 是非常重要的方面。 例如，漕河泾浦江科技园现状主要问题包括三方面。绿地布局方面，规划发现园区内

19、部小园内向组织，相互间缺乏联通与衔接； 服务设施 布局方面，现状服务 设施围绕轨道交通站点布局 ， 但 缺乏与基地 内部的 整合 ；而交通组织方面的问题最为突出，周边 道路交通复杂， 包括快速路轨道交通、以及六级巷道等穿越基地，现状道路网密度远低于中心区应有的等级，此外现状 步行环境不友好 ，不联通。 基于此，规划结合理念提出三大策略。总体上坚持园区 +社区的组织模式，与区域周边功能区取得一致。提出“绿网理脉，公共绿地服务均好”，“红链聚气，服务布局均好”，以及“橙环活园，构筑步行友好的园区”策略，并 结合控规予以落地 （如图 5） 。 3.3.3 结合开发导向，优化空间布局 一个优秀的规划一

20、定是可以实施的规 划，规划一方面要满足开发主体的需求，同时也要争取公众利益的保障。因此，最后的规划是多方利益平衡的结果。 规划在保障公众利益的前提下，结合开发主体 意愿 ，对空间方案进行有益的调整。 产业园区由于其一般采取整体开发的 方式 ， 因此相对涉及的利益主体较少，有利于规划实施。 例如，漕河泾浦江科技园规划中，初始方案采用开放空间通廊的方式，对地块造成一定的切割，不利于规划实施。因此 规划 尊重开发诉求 ， 并制定了相应 规划原则，即保障成环、步行连续，并且与道路分离，地块间开口需一致 ， 步行环通过附加图则的方式在控规中明确，这样做保障了步行环 的实施，同时也保障了地块整体开发的要求

21、。 图 5 漕河泾浦江科技园开放空间布局示意 3.4 小结： 准确的定位是工业用地更新的前提，其次针对性的业态配置、开发量预测以及系统性空间布局时城市设计视角下工业用地更新的重要方面。 在明确定位的基础上，通过城市设计，优化业态配比，并通多问题和趋势导向并重的 规划理念，制定布局原则，经历多方案比选，以及与开发业主的磨合 空间 方案 ，并最终与法定规划进行衔接 。 4. 结语 近年来长三角 地区 大量城市进入后工业化时代，大量工业用地面临更新调整。尤其在历代产业园愈加追求外部空间经营的 背景 下 ，城市设计视角的工业用地更新具有非常重要的 探索 价值。通过在业态预测与空间布局方面的重点关注，使

22、 空间方案能够符合工业园区发展趋势以及满足园区的自身需求，同时也能成为控规编制的依据。 总的来说，城市设计视角的工业用地更新应当关注以下方面。 4.1 城市设计视角的工业用地更新应关注 业态 预测 业态预测是空间布局的前提，也是方案合理性的前提。准确的业态预测为未来园区的发展提供了招商引资的方向，同时也能够 结合 空间布局模式，对整体园区的用地布局进行综合安排 与部署。因此，城市设计视角的工业用地更新应当集合区域现状以及自身诉求， 对业态类型、规模以及配比进行量化预测，指引用地布局。 4.2 城市设计视角的工业用地更新强调功能的混合 工业用地更新结果是盘活存量用地，促进园区的发展与建设。而更加

23、混合的用地一方面能够满足多元需求落地，同时也能一定程度上抵御未来发展的不确定性。混合的功能布局能够促进产城融合，促进园区活力，符合工业用地更新的要求。区别于以往工厂大院式以及办公小区式园区中强调功能分区的原则，现代产业园的发展强调均等化服务，这使得部分地块结合需求植入一定的居住、服务等功能，采取混合的用地布局。 4.3 城市设计视角的工业用地更新应关 注公共空间 开放空间是城市设计的灵魂。 对于园区魅力的塑造，除了建筑风貌及形象外，最核心的即为地区开放空间。良好的开放空间不仅能提神园区企业及员工的归属感，也能够促进企业创新以及激发园区活力。因此，城市设计视角的工业用地更新应当关注公共空间。在对

24、空间布局依据开发需求进行调整时，保障公共空间的品质是前提。 参考文献 1 孙娟，郑德高，马璇 .特大城市近域空间发展特征与模式研究 基于上海、武汉的探讨 .城市规划学刊，2014(06) 2 刘昆轶 ，孙娟，刘迪 .一体化规划方法的探索与思考 以上海长宁临空园区规划为例 城市规划学刊，2012（ S1） 3 陈基伟，深入推进上海工业用地二次开发对策研究 .科学发展， 2012（ 11） 4 李东生， 陈秉钊 . 上海市杨浦老工业区工业用地更新对策 从“工 业杨浦”到“知识杨浦” .城市规划学刊， 2005（ 1） 5 孙施文 ， 强化近期规划促进城市规划思想方法的变革 J .规划师， 2001 6 王飞虎 ， 王泽坚 .城市旧工业区改造研究 以深圳市南山区为例 A.规划创新： 2010 中国城市规划年会论文集 C. 2010 作者简介 朱慧超 ， 规划师 ， 中国城市规划设计研究院上海分院 。