1、 房地产业务背景知识第 1 页 共 51 页房地产业务背景知识库土地及综合类1、房地产？主要是指土地建筑和固定在土地上 不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产。2、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 3、如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地
2、使用权出让合同书中了解。4、什么是集体土地？ 答：集体土地是指农村集体所有的土地。5、有哪些用地属于集体土地？ 答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。6、对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方
3、能依该条例出让其使用权。深圳市土地征用与收回条例还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。 7、什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。房地产业务背景知识第 2 页 共 51 页8、对合作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在 2001 年 8 月 6 日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进
4、入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据深圳市土地交易市场管理规定和“深府200194 号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的 10%，可以合作建房。9、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。1
5、0、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容？ 答：根据深圳
6、经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；房地产业务背景知识第 3 页 共 51 页(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：
7、一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？ 答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？ 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？ 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门
8、公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定 ，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？ 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 答：根据“深府200194 号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项
9、目用地） ；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答：根据“深府200194 号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：房地产业务背景知识第 4 页 共 51 页（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？ 答：根
10、据“深府200194 号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即 2001 年 7月 6 日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1市、区国有企业按市场地价的 20%补交地价。工业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的 25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不
11、适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于 30 日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此
12、次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下列土地交易（包括分割
13、转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收房地产业务背景知识第 5 页 共 51 页回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选
14、择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用权终止？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例 ，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人
15、民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？ 答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一） 、 （二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和
16、责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。房地产业务背景知识第 6 页 共 51 页27、如何
17、了解地价是否交清？ 答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。 土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不
18、予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额 20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？ 答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？ 答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之
19、一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。31、什么是违法建筑？ 答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑？ 答：根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；房地产业务背景知识第 7 页 共 51 页（三）擅自改建、加建的
20、建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？ 答：历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即 1999 年 3 月 5 日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外
21、其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。34、哪些违法私房不予确认产权？ 答：根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土
22、地的。37、什么情况下，需缴纳土地使用费？ 答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的？ 答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业
23、的，合资、合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地房地产业务背景知识第 8 页 共 51 页使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何？ 答：土地使用费依据土地等级和类别，按深圳经济特区甲种土地使用费征收标准或深圳经济特区乙种土地使用费征收标准计征；如属临时
24、用地的，按深圳经济特区临时（短期）地租标准计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？ 答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？ 答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地免缴或减收土地使用
25、费：（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生效之日起至土地使用合同书规定的竣工日期止， 减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的， 经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地使用合同书生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收
26、土地使用费的其他用地。42、如何办理土地使用费缴纳手续？ 答：土地权属变更的， 新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的， 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。房地产业务背景知识第 9 页 共 51 页43、 什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至 1988 年 1 月 3 日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地
27、；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。44、土地使用权？使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限45、产证？是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.46、设立房地产开发企业须具备哪些条件？答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的
28、，须具备前款（一） 、 （二） 、 （三） 、 （五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。47、如何申请领取房地产开发企业资质证书？答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取房地产开发企业资质证书 ，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书 。房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书 。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。48、容积率：建筑面积与土地总面积之比.49、占地面积：小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,
29、基地线以内.50、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积.房地产业务背景知识第 10 页 共 51 页51、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和. 52、容积率：建筑面积与占地面积的一个比值(限制小区人口密度比). 53、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比54、得房率(公摊)：套内使用面积与建筑面积比. 55、日照间距：建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 56、中线：指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.57、层高：本层地面至上一层地面的高度,标准层高为 2.8 米.58、净高：本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.59、承重墙：指支撑着上部楼层重量的
30、墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.60、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.61、房型：指几房几厅几卫几阳台. 62、动线：进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上. 63、预置板：指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗房地产业务背景知识第 11 页 共 51 页震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。 64、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。65、综合
31、开发公司与项目开发公司的区别：综合开发公司为专业开发公司，以地产开发为主营业务；项目开发公司是为了某个项目的开发而成立的，在项目销售完毕后将取消。66、开发公司与物业管理公司：物业公司为开发公司的二级企业，但是具有独立法人资质，主要负责总公司开发项目的物业管理工作。有些大型物业管理公司达到一定资质后即可以接管其他项目。深圳比较知名的物业管理公司有中海物业管理公司、万科物业管理公司、长城物业管理公司等等。67、开发商与投资商：一般情况下开发商为提供土地方，而投资商为提供资金方，两者为某种利益而合作并有一定利润分配制度。68、商品房、福利房、微利房：微利房为住宅局承建并出售给有深圳户口的居民，需要
32、评分和排队，绿皮房产证，但是补清地价后可以在市场上出售并转成红皮。福利房为公司统一承建，在土地用途获得审批后建设的提供给企业内部员工居住的住宅，一般都是统一房产证，不能够转让。商品房为红皮房产证。69、开发公司与中介公司：为两类企业，开发公司主要业务是自主开发项目后直接销售给最终用户；而中介公司包括两类业务，其一为代理开发商的项目销售，并获得佣金，其二为散盘的买卖业务和租赁业务，获取佣金。70、中介公司的一、二、三级区别：一级机构：评估业务不受标的额度限制二级机构：承接五千万元人民币以下的标的额度的评估业务三级机构：只能承接一千万元以下的标的额度的评估业务71、二级代理公司与三级代理公司：二级
33、代理公司主要承接开发商开发的销售项目，并且公司基本上都包括三级业务；三级代理公司主要从事三级市场的业务，很少涉及二级代理的销售项目。72、房地产公司的主要销售部门：包括策划部（负责项目定位和广告策划推广） 、售楼部、财务部（收款和按揭办理） 。房地产业务背景知识第 12 页 共 51 页73、楼花和现楼：楼花是指尚未完全完工的在建项目；现楼是指已经建成并可以立即入住的项目。74、物业公司的前期介入和后期介入：前期介入阶段一般在项目开始进行图纸设计的阶段；后期介入一般在准备入伙之前的阶段。75、入伙：项目建成并可以入住，发展商交钥匙给业主，进行产权的转让，但需要办理房产证。76、项目销售时间和正
34、负零：项目是否具备销售的资格是需要获得国土局颁发的预售证，预售证书上标明了销售商可以销售的栋数和套数，发展商只能够销售规定的范围，否则为非法。正负零的概念是在项目的地基出了地平线。77、常见付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款（分为银行按揭付款、内部按揭浮夸和混合付款方式） 、建筑分期付款等方式，每种付款方式的折扣都不同。78、楼盘定价：在项目销售前必须先确定价格，主要影响价格定价的因素有楼层、朝向、景观、交通等等因素。其中常用的定价方式有差价法、系数法、差价和系数混合法三种。79、预售证、认购书和预售合同：预售证为国土局颁发的具有法律效率的证书，一般在发展商补清地价后才颁发；认购书为顾客
35、与地产开发商之间的购买前的协定；预售合同为顾客正式购买后并交清楼款后办理的合同，并以此办理房产证。80、毛坯房、清水楼和装修：毛坯房与清水楼是一样的概念，指不带任何装修的商品房，很多发展商建成的商品房都是毛坯房。装修有两种情况，一为委托发展商装修，二为自己找装修公司装修，两者都需要一定费用。81、实测面积：在办理房产证前进行的建筑面积实际测量，测量出的数据为房间实测面积，当实测面积高于预售面积，则需要补差价给发展商；如果实测面积少与预售面积，则发展商需要补差价给客户。82、银行按揭和内部按揭：银行按揭为银行为业务提供购房按揭，即业主将房产证抵押在银行，在交清按揭款后银行返回房产证给业务；房地产
36、业务背景知识第 13 页 共 51 页内部按揭为发展商提供给业主的优惠付款方式，可以理解为不需要利息的付款方案。83、订金和挞订：顾客看中某间商品房后，在没有决定购买前可以与发展商签定认购协议，发展商为了保证自己的利益不受损害，收取顾客一定数额的订金，但是如果顾客在规定的协议时间内没有正式购买该房间，发展商将没收该订金，通常称为挞订。84、深圳市的购房入户、入户指标和蓝印户口：为了吸引市民购买，深圳政府为在二线关外购买商品房的业主提供了购房优惠政策，即购房入户。入户指标按照购买面积计算，有一定标准。而这些购房入户的户口均称为蓝印户口，在两年后可以转成红印。85、项目卖点：为了尽快出售自己的项目
37、，发展商在项目销售中找出项目的定位，并确定优点，将优点作为自己项目的卖点。86、几大知名项目代理公司：深圳比较知名的有伟业公司、中原公司、世联公司、置业国际等公司。87、几大知名地产开发公司：万科、中海、金地、城建、深房、天健、东海爱地、招商、百士达、世界花园、华侨城等等。88、房号与户型：房号一般为数字或英文表示；户型一般用英文表示。89、业主委员会：在项目入伙后，如果如住业主达到一半以上，则必须成立业务委员会，参与小区的物业管理工作，主要是促进物业公司提供更好的服务。90、何谓物业管理： 对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。91、何谓智能化：管理建
38、筑物的软件体设施，称之为智能化。92、住宅基础配置：1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。 3、通风管：多设在厨房或厕所。房地产业务背景知识第 14 页 共 51 页4、电信设施：电话、电视。5 、供电：220V 和 380V。93、何为五证二书：答：建筑土地使用许可证 建筑工程许可证 建筑用地规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量说明书94、房地产结构材质：答：砖混结构 框架结构 钢架结构95、房地产的一级、二级、三级市
39、场之分：一级市场为土地买卖；二级市场为开发商开发了项目销售给最终用户；三级市场为散户的买卖。96、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？ 答：商品房销售可以按套(单元) 计价，也可以按套内建筑面积计价。97、商品房的计价方式是否可以自由选择？ 答：从 2002 年 10 月 1 日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。 98、商品房建筑面积如何计算？ 答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。99、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有
40、何区别？ 答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。100、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？ 答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；房地产业务背景知识第 15 页 共 51 页（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预
41、售面积存在差异。101、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。102、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？ 答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。103、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？ 答：凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在显著
42、位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。104、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？ 答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。在新版深圳市房地产买卖合同（预售） 中已约定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在 1%以内（含 1%）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在
43、 1%以上、5% 以内（含 5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在 5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在 10 日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款 5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在 5%以上（不含 5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。105、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？ 答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。106、什么是套内房屋使用面积？ 答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间
44、的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。房地产业务背景知识第 16 页 共 51 页107、什么是套内墙体面积？ 答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙) 等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积
45、。目前深圳市的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。108
46、、什么是套内阳台建筑面积？ 答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。109、什么是房屋的共有建筑面积？ 答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。110、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？ 答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙) 以水平投影面积一半的建筑面积。独立使
47、用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。112、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？ 答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元) 或整层出售的，以套 (单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积 ”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘
48、机构的房屋建筑平面图。房地产业务背景知识第 17 页 共 51 页113、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？ 答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。114、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？ 答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。115、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？ 答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面
49、积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积” ，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。116、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？ 答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为06以内（含本数）的，购销双方不作
