1、房地产开发成本的组成内容地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基 础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开 发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周 转房、代建房
2、等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产 品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为以下六大类成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2.前期工程费：包括规划、设计、 项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”等。3.建筑安装工程费：指以出包
3、方式、自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等。4.基础设施费：开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明， 环卫，绿化等费用。5.公共配套设施费：指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧 费、修理费、 办公费、水电费、 劳动保护费、周 转房摊消等。另外，要计算房地产开发企业产品的完全成本， 还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、 财务费 用和销售费用，也叫期 间费用。它们绝大部分
4、都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开 发产品开发和销售、出租、 转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开 发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、 财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此， 现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开 发产品成本，也就是 说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。附：2006 年杭州某楼盘开发成
5、本及利润表 1：杭州某楼盘成本清单项目名称 计算式 金额(万元)一、土地面积(出让面积) 141.19 亩( 94133 平方米)二、可建房面积(主要部分)多层公寓 94560 平方米占 62.78%小高层公寓 40000 平方米占 26.56%沿街商铺 4000 平方米占 2.66%半地下汽车库 17280 平方米小计 167890 平方米三、容积率 1.6四、销售额多层公寓 7800*94560 73756.8小高层公寓 8000*40000 32000沿街商铺 12000*4000 4800汽车库 8100小计 118656.8五、项目成本(万元)1、地价投标价 165 万/亩 2413
6、62、配套费 37933、建安工程造价 171984、建设与准备费 19625、财务费用 26886、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.427、营业税 118656.8*5.85% 6941.428、不可预见费 54831*1% 548.31项目成本合计 60232.84六、利润 118656.8-60232.84 58423.96七、所得税 58423.96*33%-19279.9八、净利润 58423.96-19279.9 39144.05一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、 鱼塘。
7、养殖 场的拆迁赔偿费 等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征 购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土 资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排 污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种， 归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平 费用 单独施工、 计算时计入。 利息 七通一平 费用单 独施工、 计算时计入。5、耕地占用税
8、6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、 办公费、差旅费、 职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工 费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人
9、的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工 过程中使用的机械动力设备发 生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理 费 为组织和管理工程施工和 为施工服 务而支付的各种费用。主要包括：- 工作人 员工资- 工资 附加费- 办公 费- 差旅 费- 检验试验费 设备购置及安装 费 包括各种 设备的购置及安装 费。- 供热 及换热站- 供电设备 、安装（外接及配电室、配 电箱费用）- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所
10、 环境卫生用房 物业管理用房（保安 监 控室） 居委会 商店 停车场（洗 车场） 其他服务设 施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及 换热站 园林、绿化 三、基础工程费 （主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费 五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费
11、7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费 六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金 八、贷款利息
12、项目贷款或投资款项的计息，各 银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额各地建安成本统计（不妥之处请网友指正）建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、 墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电 信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。
13、建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的 70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的 30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的 10.6628.77，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的 15.71，而土地使用 权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48，也就是说，老百姓购房款的 30多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关 调查报告的数据，2005 年，普通高层住宅的建安成本每平
14、方米 1407.5 元，2006 年小幅上涨至 1429.5 元，2007 年上涨至每平方米升至 1524.1 元。今年春节过后，在钢材、水泥等建材的 带动下，建安成本升至 1734.1 元，三年多来，上涨幅度达 35。普通小高层住宅的涨幅同样显著，三年的涨幅达 44。2005 年普通小高层住宅的建安成本每平方米为 1045 元， 2006 年上升至 1170 元，2007 年涨到 1213 元，目前 则为每平方米 1460.2 元。仅以水电 安装成本为例， 2005 年为 每平方米 150 元，而目前 则上升至每平方米 200 元。另外，由于今年以来，各地房地产市场普遍低迷，而建安成本却持
15、续上涨，因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分开发商主要从以下几个方面去控制：一、加强对工程施工图设计质量的审核；二、优先工程施工队伍；三、加强施工图预算的编制和审核；四、认真作好图纸会审工作；五、施工技术措施的研究和论证；六、重视材料的确认与价格管理；七、设备采购宜采用甲供形式；八、现场签证制度必须严格；九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。以下为各地的建安成本。如数据有不实之处， 欢迎各位网友留言指正。也欢迎各位继续补充你所知道的各地建安成本！北京多层：1100-1300 左右；小高层：1400-1600 左右；高层：1800-2100 元。青岛市多层：
16、950 元/平方米；小高层：1380 元/平方米；高层：1850 元/平方米；商业的价格一般在1500-2000 元/平方米左右。武汉多层：750 元/平方米；小高层：1250 元/平方米；高层：1650 元/平方米；商业最低成本在 900元/平方米。长沙多层 700-900；小高层 1400-1600；高层 1800 左右。湘潭多层：550-630；小高层：地下车库约 1800，主体 1100-1300；高层：地下车库约 2000，主体1500 左右。衡阳多层：600-650 元/平方；小高层：大约 900 元/平方；高层：1100 元/ 平方。常德多层：600-650（含水电）；高层：90
17、0-1100；商业：1200-1500。江苏南部多层：900；小高层：不含地下室(8-12 层)1300 左右，13-18 层 1450 左右；高层：(不含地下室) 1300 左右；高层商业不含地下室)2000 左右，地下室:2600-3000(车库)。南京多层：950 元/，砖混；小高 层：1300 元/；高层：1700 元/苏州多层：850 至 1000 元，用材普通的就是 850，好些的 1000；小高层（7-11F）：1300 至 1600元；高层：1600 至 2200；超高层（100M 以上）：不一定，普遍在 3000 以上；地下车库一般分全地下和半地下的，全地下的一般要 2500
18、 元/平米左右，半地下一般在 15002000 元/平米。大连多层：1200 元/平（含空调、门、窗）；小高层：1350 元/ 平（含门、窗）；高 层：1600 元/ 平（含门、窗）；商业：1500 元/平；地下：2000 元/平（人防、车位）。安徽多层：1100 元/平（含、门、窗）；小高层：1400 元/平（含 门、窗）；高 层：1550 元/ 平（含门、窗）；商业：1600 元/平；地下：2200 元/平（人防、车位)。郑州多层：900 元/（砖混）；小高层：1200 元/（框架）；高层：16001900 元/（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。石家庄多层：900 元/平
19、方米；小高层：1200 元/平方米；高层：1500 元/平方米。成都多层：1000-1200；小高层：1400-1600；高层：18002000杭州多层：1100 元/平方米；小高层：1300 元/平方米；高层：1850 元/平方米，一类高层（100 米高）2100 元/平方米；商业的价格一般在 1800-2400 元/平方米左右（含电梯集中空调及消防）。河南多层：650800；小高层：8501300；高层：15001800。广州多层：1275 元；高层：1750 元；江西吉安多层：800 元/（含窗，内外 墙、水 电管网）；小高层：1100 元/ （框架，含窗，内外墙、水电管网）；高层：14
20、001700 元/（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。上海多层：1100-1300；小高层：1500-1700；高层：2000-2400；超高层五星级酒店的建安成本标准如下（元/平方米）：1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 180-2002 地下室工程、基坑围护 及支撑地下室建筑面积 4000-44003 黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 900-9904 外墙玻璃幕墙外立面建筑面积 1300-16005 结构工程地上建筑面积 1000-12006 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 370-4007 喷淋、气体消防总建筑面积 110-1208 污水处理（含管线）
21、总建筑面积 40-459 空调工程地上建筑面积 600-66010 地下室通风工程地下室建筑面积 190-21011 照明、防雷、动力、 变配电总建筑面积 900-99012 电话总机及配线、闭 路电视、 监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积 530-58013 煤气工程总建筑面积 50-5514 电梯、自动扶梯总建筑面积 360-40015 室外总体总建筑面积 120-13516 室内精装修连家具地上建筑面积 3500-390017 杂项工程总建筑面积 300-35018 洗衣房设备地上建筑面积 170-19019 厨房设备地上建筑面积 280-310以下我讲讲自
22、己做工程成本测算的方法，与各位同行共同探讨。一、准备及基础要素价格的收集 1、熟悉招标文件和图纸啦，这个时候要注意的就是有没有比较少见的材料及工艺，如果有，应该尽快准备好其材料价格或分包价格。2、材料价格的收集。我一般是搜集材料价格，主要是大宗材料。如商品砼及钢筋、水泥、砖块 的价格。这里要注意就是要看招标合同的要求，如果是总价合同，那么我们不仅仅是看到眼前的价格，还要关注材料的走势， 这个时 候要多问问与我们长期合作的一些材料商，他们对材料价格信息比较灵通。多年的从商经验造就他们对材料市场的敏感。另外也要多关注国家相关政策，也就是大环境的走向。还有个别地方工程材料由一些非法分子垄断， 这样价
23、格要高出市 场平均价格的， 这些因素都要考虑。 总之：这一关要多花点心思，要不然要出大错的，另外注意留点余量。3、人工价格的确定。在我们这，土建、安装定额里的人工费给那些包清工老板人家都不愿意做的，因为太低了。现在比较普遍的都是由包工 队清包劳务，按混凝土工、粉刷工、钢筋工、木工等几大工种分包。如果有长期合作的队 伍，可以 让他们看了图纸后给我们一个报价。一般来说他们都是 报得很准的。以我 们这的行情，混凝土工主体阶段普通的框架结构一般是 35 元/m2 左右，包括基础主体混凝土、填充墙（一般基础按一层建筑面积计算）。钢筋工 280 元/吨（含扎丝 ），粉刷一般是 30 元/ m2 左右，木工
24、 30 元/ m2。要注意的是：由于各个工程的特点不同， 质量要求，工期要求不一样，这个价格波动较大，如要创杯的工程，泥工木工价格较高。高层剪力墙结构木工价格和 钢筋工价格要加高。隔 墙较少的厂房，泥工价格可以减少。使用商品砼的工程泥工减少价格。工期加快的工程，木工的价格变动较大。 现场经验较少或 刚毕业的同行不要多问问现场一线的施工员（尤其是那种包清工出身的施工员）或者是施工项目经理，他们比较在行。4、机械费（非含在包工内的）的测算。按机械的拆旧费或租赁费考虑。二、工程成本的测算 1、计算工程量。这个工作很简单，没什么好 说的，就是一点：统筹计算，事半功倍。 2、组综合单价。这也是影响中标与
25、否的关键一步，特别是很多的工程已经开始清单报价，价格的风险对我们施工 单位来说更加重要。 这 个东西一定要根据材料价格信息和已调查到的人工价格（分摊到里面）。3、测算综合单价。工程子项很多，但是占造价大部分的就那几个 项目，我一般对这几个项目进行测算：混凝土、 钢筋、外架、模板（措施费 ）、地砖、外墙高级装修如干挂。下面对以上几个单项说说我的过程：1）混凝土：每一个单价不外乎人工、材料、机械三大块（管理费等等另外计算），人工不要照定额上的人工费，因 为不准的，人工 费按清工价格另行总计算。机械 费按现场总配置的机械设备按总工期总费用（折旧或租费）统一计算，机械人工就不管了，因为一般都是由清工合
26、同中包含的。我们仅仅算一个材料费就够了。以 C25 混凝土为例：通过当地的其他工程相同材料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果没有，可以到工程所在地的实验室找找。级 配单的级别一般要高过实际设计等级的。还要看工程所在地附近的材料情况。这些要在投 标的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的话就更简单了。通 过级配分析出整个工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到这里分析。分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。大家都知道混凝土的损耗量一般是3%。但是大家有没有注意到，混凝土的工程量计算是不扣除 钢筋体积的，而 钢筋的比重是 7.85t/m3，也就是说一个 1000
27、0 m2 的工程，按含钢量 50kg/ m2 的话，就有 500 吨的钢筋，也就是说钢筋占了 64m3 的混凝土，这 64m3 的混凝土可以用来完成一个普通的 300 m2 的框架结构的一个标准层。这么多的混凝土够不 够你浪费的？不够不要高兴得太早了，施工损耗和钢筋的体积相抵消了，但是还有损耗的。你以为送料的车能给足你量吗？不可能的，顶多给你 97%。不 过不要紧，施工单位还有一招啊：楼板 12cm，国家 规范允许5mm，算算一个楼面下来你能按国家允 许范围内省多少？ 绕来绕去，就是为了让大家更加了解工程上的实际情况。我一般都是混凝土取 1%的损耗就够了。 混凝土的配比含量都知道了，分析结果乘
28、以你所调查的材料单价就好了。2）钢筋：钢筋推荐用鲁班钢筋软件抽料，鲁班软件做的比较细腻。如果不抽料的情况下，可以按定额含量暂估。竣工或进度款支付同期调 整。 钢筋同混凝土一样，人工费机械费暂时不管，只算材料费，关键是定损耗，实际中的 损耗是 1%。而且建议在和钢筋班组定合同中就把这个 1%损耗定死，超了就算他的。因为实际 中，科学合理的下料和 进料，1%的损耗控制不在话下。工程量出来了，结合你所了解的材料单价及其走势（总价合同时用）相乘就是可以了。3）外架：外架的测算相对繁琐一点，因为这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当地的安全监督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭设要求不一样的，杭州和
29、宁波的搭设规范也有不同之处，市区和郊区的搭设要求也不一样。不过大体上是一样的。我 对这个测算一般是按柱距 1500mm，一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。根据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量，这一步对熟悉施工的朋友来说不难的。我们这 的行情是：钢管租金 0.014 元/米，扣件 0.008 元/ 个，每 250 米一吨 483.5 钢 管，每吨钢管配 180-200 个扣件足够。有了这些数据，再给你一本脚手架搭设规范，应该没问题了。有的同行可能说这样测算一个外架有没有必要？我告诉你：外架对于施工单位来说有很多的作用，我们在外架上吃苦头的经历难以忘记。作为定额上的按建筑面积上的计算方
30、法不准的，而且这种东 西其实是施工单位的一件法宝：如果甲方拖欠工程款，谈判谈不下来，我就拆外架，这个对甲方来说具有重大的打 击力度，因 为这样无疑是告诉他我们要打持久战了，而拆与不拆，就要考虑外架的成本了。3）地砖，这个比较简单一点，人工费、机械费（其实 也没什么机械）一般质量要求的 13元/ m2，地 砖价格相信你在成本测算之前已经了解到了。水泥砂的成本 6-8 元就足够足够了。4）粉刷：这个也一样，人工费一般按建筑面积 30 元/ m2。至于材料费 4-5 元做 20-30mm 的中级抹灰够了。人工 费按粉刷面积 4 元/ m2。5）外墙干挂：这个和设计及甲方要求的材料有很大关系，这些明确
31、的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。6）门窗工程：最好的办法是找门窗厂给你报价。7）模板措施费：这项费用我一般是按“包工” 给施工班 组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价格，框架结构一般是 65 元左右。如果工期紧或大跨度要多备一两层模板，价格相应提高。如果是剪力墙或者有结构转换层 也要提高。另外的 钢管扣件的租金结合常规支撑方案参照外架测算方法计算。有了以上几个大项，总造价就偏不到哪里去了，其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“ 该粗则粗， 该细则细” 的方法。测算工程成本的思路是1、用定额分析出来的材料乘以市场价 得出预计材料费 2、用劳务市场包青工单价乘以建
32、筑面积 得出预计人工工资3、按市场周转材料租凭单价， 测算预计周转材料支出费4、根据施工组织设计计划的机械设备 乘以租用市场价 得出预计机械费5、以上合计乘以 15%作为预计利润和合法开支这就是工程成本测算的过程。问题：房地产的建安计税成本应如何确定?我公司是一家内资房地产企业，2007 年开发了一个小区，共开发 10000 平方米， 预算建安成本 2000 万元，预算建安成本平均每平米 2000 元，已付建安费 2000 万元， 2007 年12 月初竣工证明已报房地产管理部门备案。2007 年共取得建安成本发票 1500 万元，剩500 万元尚未取得发票，已售面积 5000 平方米。我公司
33、的房地产建安计税成本应该怎样计算? 我想有两种方法计算建安计税成本：第一种方法：每平米的建安计税成本=1500 万元10000 平方米=1500 元/ 平方米 ，2007 年房地产建安计税成本=1500 元/平方米5000 平方米=750 万元 尚未取得发票的 500 万元待取得发票后，在已售面积与未售面积之间进行分摊，然后进行纳税调整。第二种方法：按取得的发票金额和每平米的预算建安成本与已售面积的乘积比，那个数小就以那个数为建安计税成本。 预算建安成本与已售面积的乘积=2000 元/平方米5000 平方米 =1000 万元 以 1000 万元作为建安 计税成本。 第一种计算方法对国家有利，第
34、二种方法对企业有利。 不懂应该采取那种方法计算计税成本才能得到税务机关的认可？ 或者还有其他计算计税成本的方法？ 根据国税发2006 第 31 号文件 中规 定当企 业结算开发产 品的计税成本时要按以下的规定来处理:1开发产 品建造过程中发 生的各项支出，当期 实际发 生的， 应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2开 发产品必须按一般 经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同 时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 3开发产品完工前发生的直接成本、 间接成本和共同成本， 应 按配比原
35、则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面 积或工程概算等方法计算分配。 4 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各 项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5 计入开 发产品成本的费用必须符合国家税收 规定。与税收 规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6 开 发产品完工后应在规 定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计 成本， 则应按税收规定将其 调整为计税成本。 另外对于有些项目
36、要按如下的规定来进行扣除.1已 销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已 实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程 费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （
37、2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等 实际发生的费用，准予在当期扣除。5共用部位、共用设施设备维修基金。开 发企业 将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维
38、修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代 缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 6开 发企业在开发区内建造的会所、停 车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其 视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事 业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 7开 发企
39、业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医 疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开 发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关 业务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 8开 发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、 样板房的装修费用
40、，无论数额大小，均应计入其建造成本。 9保证金。开 发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10广告费、业务宣传费、 业务招待费。按以下规定进行处理： （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、 销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税
41、收 规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过 3 个纳税年度。 11利息。按以下 规定进行处理： （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予
42、按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 12土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用 权进行房地产开发的，必 须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 13成本对象报废和毁损损失。成本 对象在建造 过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 14折旧。开 发企业将开发产品转作固定资
43、产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 所以根据您所述问题并结合这个文件中的有关规定您的第一种做法是税务部门所认可的,但是请您注意关于扣除项目的第 1 条的规定即已售开发产品的计税成本的计算公式就是您所列的第一种方法的算公式.另外未取得发票的 500 万元要在已售和未售开发产品中来分摊,然后再按税法的规定来进行调整.税法之所以这样规定就是防止房地产企业多计成本费用而少缴企业所得税.建议您千万不要用第二种方法来计算计税成本.否则税务局会有权对您企业的计税成本进行调整.那样的话您企业的损失恐怕会比现在更大的.而且估计所得税汇算清缴完毕后.税务稽查2008 年的重点之一
44、恐怕还是房地产开发企业的.请您多加注意.当前在建 优质 高层项目建安成本构成明细(2008-7-30 17:05:33)当前在建优质高层项目建安成本构成明细序号 项目 成本构成明细成本价格 （元/平米）1 框架主体工程 钢筋含量：65kg/m2),混凝土0.45m3/m2815.002个性栏杆及高级塑钢门窗工程高级塑钢门窗及栏杆，双 层中空钢化玻璃228.003 装饰工程 内外墙、梯间二装及幕 墙 456.004 保温工程外墙及屋面保温施工费用 68 元/m2（施工面积）55.005 安装工程包括室内水、电、燃气、通讯、电视、网 络、 喷 淋、对讲、监控、地暖等258.006 其它工程 土方、降水、护臂、楼地面、抹灰等95.007 施工技术措施费完成项目必须的技术措施如模板、安全文明、 临设 ，机械进出 场，脚手架等288.00建安直接成本合计 2195.00
