1、目 录第一部分 建筑专业知识第二部分 规划专业知识第三部分 相关法律法规第四部分 物业管理知识第五部分 接待流程和礼仪第六部分 心理素质和潜能培训2009 年春整理2房地产基础知识培训第一部分 建筑专业知识1、建筑高度，是指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。2、住宅的层数划分房地产媒体及房地产销售说辞中对住宅的层数划分一般为：低层住宅为 13 层 多层住宅为 46 层 小高层住宅为 712 层 高层为 1330 层30 层以上为超高层在建筑指标上，对住宅的层数划分为：低层住宅为 13 层 多层住宅为 46 层 中高层住宅为
2、 79 层 10 层及以上为高层建筑总高度超过 100m 的建筑称为超高层建筑（备注：在建筑术语上，没有小高层的说法）3、建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。砖木结构建筑，主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。建筑层数在 3 层以下，20 世纪五六十年代建筑的房屋，大多为这种结构。砖混结构建筑，竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋面板，建筑层数在 6 层以下。在砖混结构建筑中，施工方法有：3现浇、现砌式，即主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。部分现浇现砌、部
3、分装配式，即一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板）则采用在加工厂制成的预制构件（预制板） 。（备注：销售过程中，客户很关心建筑物采用预制板或现浇板在居住舒适性和建筑抗震性上的优劣比较）框架结构，即只通过梁、柱承重，墙体仅起分隔、维护作用，通常为全钢筋混凝土或钢结构。框剪结构，即框架剪力墙结构，是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙。剪力墙结构，即钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。（备注
4、：这三种结构都为钢筋混凝土结构，主要区别在于竖向承重构件的不同，框架结构因为只采用梁、柱承重，故柱体直径较大，在美观上有缺陷，而设置剪力墙以后，柱体的直径可以相应缩小，形成框剪结构）4、房屋完损等级，是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分为五类。完好房屋：是指主体结构完好，不倒、不塌、不漏，庭院不积水，门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽然有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，但经过小修能及时修复的房屋。4基本完好房屋：是指主体结构完好，少数部件虽然有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋：是指主体结构基
5、本完好，层面不平整，经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋：是指年久失修，破坏严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。危险房屋：是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。5、成新率，即房屋新旧程度，判定标准是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般损坏房屋：五、四成严重损坏房屋及危险房屋：三成以下6、建筑物的使用要求，具备道路、供排水、供电、通信、燃气、热力（供暖） 、有线电视、宽带，场地平整。“三通一平”：指水通、电
6、通、路通、场地平整“七通一平”：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地7、墙体的类型按在建筑物的位置，分为外墙和内墙按在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。纵墙是沿建筑物长轴方向布置的墙；横墙是沿建筑物短轴方向布置的墙。5山墙，建筑物尽端单元的外围护横墙。按墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙（框架结构中，填充柱之间的墙，称为填充墙） 。女儿墙，指建筑物外墙突出屋面部分，一般不小于 1 米。8、梁，是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用，承担其上的楼板传来的荷载，再传到支撑它的柱或承重墙上。过梁，门、窗等洞口上方的小梁，承受自身重量和上层楼面荷载。圈梁，为了提高建筑
7、物整体结构的稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁，是位于各层楼面下部，墙体上部的钢筋混凝土结构。9、建筑物供水方式：直接供水方式，适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况，低层和多层建筑物一般采用这种方式。设置水箱的供水方式，水压高时，水箱蓄水；水压低时，水箱放水。设置水泵、水箱的供水方式，当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。分区、分压供水方式，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。通常将给水系统分为上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接供水，上区由水泵加压后与水箱联合供水。10、施工图，根据其专业内容或作用不
8、同，一般分为：图纸目录；设计总说明；建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图） ；结构施工图；设备施工图总平面图，是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的6平面图(可以看出项目地块的位置、大小、形状和道路、绿化面积以及建筑物楼间距、朝向等)。建筑平面图，是假象用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，所作的水平投影图（可以看出户型布局，房间名称、尺寸，门、窗位置等） 。建筑立面图，用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙面装饰要求等的图样（可以看出建筑外观特征、层高、门窗的高度尺寸等）设备施工图，包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图、详图、统计
9、表及文字说明。表示上、下水及暖气管道管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。（备注：客户在装修时需要设备施工图）11、房屋面积的种类建筑面积，指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。套内建筑面积，房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积，墙体面积及阳台面积三部分组成。阳台，供居住者进
10、行室外活动、晾晒衣物等的空间，全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的全部计算，未封闭的阳台按一半计算。平台，供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分，因为没有上盖，不记入建筑面积。7套内墙体面积的，各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。共有建筑面积，各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，应按一定方式在各产权人之间进行分摊。应分摊的公摊面积，包括套（单元）门以外的室内外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、
11、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间、山墙的 1/2 面积等。预测面积，按图纸预测的面积，是指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。实测面积，又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。合同约定面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预售合同中约定的所买卖商品房的面积。产权登记面积，是指房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。12、成套房屋建筑面积的测算建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（公摊面积）套内建筑面积=套内使用面
12、积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积13、公摊率=（公摊面积建筑面积）100%（多层建筑公摊率在 8%-12%；高层公摊率在 12%以上）8公摊系数=公摊面积套内建筑面积房屋实用率（得房率）=（套内建筑面积建筑面积）100%14、层高，主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离，一般为2.9米至3.1米。层高矮，那么整个空间给人的感觉就很压抑，人在里面会有压抑、不透气的感觉；层高特别高，容易给人以飘渺、冷清的感觉。净高，指室内地面至天棚底面间的距离，即层高减去楼板厚度。住宅楼板厚度一般是 12-15 公分。15、地下室，房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2。半地下室，
13、房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2。16、板式建筑，又称条式建筑，指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。 点式建筑，指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比小于 2 的建筑。17、楼面地价，按 房 屋 单 位 建 筑 面 积 平 均 分 摊 的 土 地 价 格 。 楼 面 地 价 土 地 价 格 规 划 建 筑 面 积 土 地 单 价 规 划 容 积 率18、 清水房，也叫毛坯房，指住房内部不做装修，墙面、地面、顶棚面不做面层，无内门扇，只留门框；卫生间内无卫生设备，只留给水、排水接口；厨房内留有低档洗
14、涤设备的房屋。19、卫生间防水的高度规定为1.6米，淋浴部分为1.8米高。20、户型分析要点动静分开。客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁的场所显然同需要清9净的卧室很好的分隔开来；公私分开。将卧室与客厅、餐厅区位分离，注意各房间门的方向，卧室门不能正对人来人往的地方，卫生间的门也不能正对便池位置；主次分开。主人房不仅应朝向好、宽敞、大气，而且与次卧也应有距离分隔；干湿分开。厨房、卫生间等带水、带脏的地方应与卧室等分开，聚餐时，菜品也不宜穿过客厅。供水、排污、电、天然气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，方便装修和维修检查；按户型大小不同，每户设配电箱，设计负荷至少6KW，至少分四回路供电，其中
15、回路1供除卫生间外所有灯具负荷用电。回路2供除厨房外所有插座负荷用电。回路3供厨房插座负荷用电。回路4供空调负荷用电。客厅和主卧室2.0米高的两个插座为空调专用插座，不宜用于除空调外的其它家用电器。客厅开间与进深比不易超过1：1.5，开间以4.2米-4.5米为宜，最大不超过5米。一套好的户型必须做好“通”、“透”工作，相比较而言，一梯二户的户型就比一梯四户、二梯六户通透性好的多。（备注：案例分析）10房地产基础知识培训第二部分 规划专业知识1、居住用地的类型，按市政公用设施齐全程度和环境质量等，可分为：一类居住用地,是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。二类居住用地，
16、是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地，是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。四类居住用地，是指以简陋住宅为主的用地。2、土地使用年限，居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。3、地震，是由于地球内部运动累积的能量突然释放或地壳中空穴顶板塌陷，使岩体剧烈振动，并以波的形式向地表传播而引起的地面颠簸和摇晃，其中位于活动断裂带的地区，发生破坏性地震的频率最高。比如汶川大地震就是发生在龙门山断裂带上。地震震级，
17、根据一次地震释放能量大小，将地震震级分为 9 级。地震烈度，地震发生后在地面造成的影响或破坏的程度，分为 12 度。地震震级与地震烈度的对应关系震 级 12 3 4 5 6 7 8 8 以上11震中烈度 12 3 45 67 78 910 11 12注：震源深度为 1030km4、用地面积，是指规划地块划定的面积。5、容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即：容积率=地上总建筑面积建筑用地面积容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，容积率过高，说明在同样用地上修建的住宅过多，这样居家生活品质就变差，多层一般在 0.8-1.8；小高层 1.8-3.0；高层在 3.0 以上。6
18、、建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。7、建筑密度，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：建筑密度（%）=（建筑基地总面积建筑用地面积）100%又叫建筑覆盖率，是衡量一个小区居住舒适性的重要标志，一般来说，在各项附属建筑物都齐全的情况下，选择建筑密度低的较好。8、绿地率，是指城市一定地区内各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率（%） 。绿化覆盖率，是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（%） 。绿化率，以树冠面积计算，指树冠在地面投下的树阴，不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。而且人工湖、屋顶的花草都算绿化面积，从而计算出了很高的指
19、标。简单地说，就是有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到 60以上。绿地率，指绿化的实际种植面积。很多绿化不能计入绿地率，如地下车12库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。9、建筑间距，即楼间距，是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。在测量上是两栋建筑物之间外墙皮到外墙皮的距离，建筑间距一般应为相邻两栋楼总高度的一半。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团的小型绿地。10、建筑红线，是指城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临
20、街面的界线，又称建筑控制线。道路红线，是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线，一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。在有代征地的情况，建筑红线道路红线 2-50 米。 代征地，是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规、规章的规定代征的公共用地，也就是由开发商出钱，由政府控制用于规划道路的用地。道路红线圈定的范围是建筑用地和道路代征地的总和。11、计算：某新拍卖地块总用地面积 30 亩，在拍卖公告中规定该地块相关控制指标为，容积率2.5，绿地率30%，建筑密度 30%，建筑
21、限高 24 米。试问：一亩等于多少平方米？该地块能修建的最大建筑面积为多少平方米？该地块最小绿地面积为多少？该地块建筑基底面积最大为多少？按层高2.9 米计算，最多能修多少层？13房地产基础知识培训第三部分 相关法律法规1、 商 品 房 销 售 管 理 办 法 第 二 十 条 按 套 内 建 筑 面 积 或 者 建 筑 面 积 计 价 的 ， 当 事 人 应 当 在 合同 中 载 明 合 同 约 定 面 积 与 产 权 登 记 面 积 发 生 误 差 的 处 理 方 式 。合 同 未 作 约 定 的 ， 按 以 下 原 则 处 理 ：(一 )面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3%以 内 (含
22、 3%)的 ， 据 实 结 算 房 价 款 ；(二 )面 积 误 差 比 绝 对 值 超 出 3%时 ， 买 受 人 有 权 退 房 。 买 受 人 退 房的 ， 房 地 产 开 发 企 业 应 当 在 买 受 人 提 出 退 房 之 日 起 30 日 内 将 买 受 人已 付 房 价 款 退 还 给 买 受 人 ， 同 时 支 付 已 付 房 价 款 利 息 。 买 受 人 不 退 房 的 ，产 权 登 记 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积 时 ， 面 积 误 差 比 在 3%以 内 (含 3%)部 分 的 房 价 款 由 买 受 人 补 足 ； 超 出 3%部 分 的 房 价 款 由
23、 房 地 产 开 发 企业 承 担 ， 产 权 归 买 受 人 。 产 权 登 记 面 积 小 于 合 同 约 定 面 积 时 ， 面 积 误 差比 绝 对 值 在 3%以 内 (含 3%)部 分 的 房 价 款 由 房 地 产 开 发 企 业 返 还 买 受人 ； 绝 对 值 超 出 3%部 分 的 房 价 款 由 房 地 产 开 发 企 业 双 倍 返 还 买 受 人 。因 本 办 法 第 二 十 四 条 规 定 的 规 划 设 计 变 更 造 成 面 积 差 异 ， 当 事 人 不解 除 合 同 的 ， 应 当 签 署 补 充 协 议 。（ 备 注 ： 案 例 计 算 分 析 ）14第
24、二 十 四 条 房 地 产 开 发 企 业 应 当 按 照 批 准 的 规 划 、 设 计 建 设 商 品房 。 商 品 房 销 售 后 ， 房 地 产 开 发 企 业 不 得 擅 自 变 更 规 划 、 设 计 。经 规 划 部 门 批 准 的 规 划 变 更 、 设 计 单 位 同 意 的 设 计 变 更 导 致 商 品 房的 结 构 型 式 、 户 型 、 空 间 尺 寸 、 朝 向 变 化 ， 以 及 出 现 合 同 当 事 人 约 定 的其 他 影 响 商 品 房 质 量 或 者 使 用 功 能 情 形 的 ， 房 地 产 开 发 企 业 应 当 在 变 更确 立 之 日 起 10
25、日 内 ， 书 面 通 知 买 受 人 。买 受 人 有 权 在 通 知 到 达 之 日 起 15 日 内 做 出 是 否 退 房 的 书 面 答 复 。买 受 人 在 通 知 到 达 之 日 起 15 日 内 未 作 书 面 答 复 的 ， 视 同 接 受 规 划 、 设计 变 更 以 及 由 此 引 起 的 房 价 款 的 变 更 。 房 地 产 开 发 企 业 未 在 规 定 时 限 内通 知 买 受 人 的 ， 买 受 人 有 权 退 房 ； 买 受 人 退 房 的 ， 由 房 地 产 开 发 企 业 承担 违 约 责 任 。2、 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 第 五 条
26、 商 品 房 预 售 应 当 符 合 下 列 条 件 ：（ 一 ） 已 交 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ；（ 二 ） 持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 ；（ 三 ） 按 提 供 预 售 的 商 品 房 计 算 ， 投 入 开 发 建 设 的 资 金 达 到 工 程 建设 总 投 资 的 25 以 上 ， 并 已 经 确 定 施 工 进 度 和 竣 工 交 付 日 期 。第 六 条 商 品 房 预 售 实 行 许 可 制 度 。 开 发 企 业 进 行 商 品 房 预 售 ，应 当 向 房 地 产 管 理
27、部 门 申 请 预 售 许 可 ， 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 。15未 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 的 ， 不 得 进 行 商 品 房 预 售 。“五证二书” ，分别是国有土地使用证 、 建筑用地规划许可证 、建筑工程规划许可证 、 施工许可证 、 商品房预售许可证 、 住宅使用说明书和住宅质量保证书 。其中最重要的是商品房预售许可证，因为商品房预售许可证只有在前面四证齐全了才能获取。但需要注意的是，一个楼盘可能会有一个以上的商品房预售许可证，不同栋数因为修建的时间先后，也会取得不同编号的预售证，这时候就要查看预售证上写明的预售的具体栋数。3、 物权法第一百四十九条
28、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 （备注：涉及个人住房抵押贷款）抵押贷款，指按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物16发放的贷款。 质押贷款，指按规定的质
29、押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。最简单的讲：抵押贷款是指以不转移债务人或第三人提供的财产的占有现状，仅以此作为担保物的贷款形式；而质押贷款是指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交借款银行占有，并以此作为贷款担保的贷款形式。 关于屋顶及一楼私家花园的纠纷处理分析。4、 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺
30、具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商17品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。 合同法第 115 条规定：“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担
31、保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 ”此外，定金必须以书面形式签订，且定金的总额不得超过合同标的的 20。而合同履行的“订金”作为预付款的一部分，只能抵充房款。无论哪一方不履行，只要将其如数返还给付订金的一方即可。在法律上，定金比较正式，它既是一种担保方式，又是一种违约责任形式；而订金一般仅具有预付款的性质，不具有担保性质。第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解
32、除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。5、其它法规知识问答问：交房时是否要交一个光纤安装费？答：不需要，成价费200512 号文规定：商品住宅第一次销售时，18销售合同已明确配套建设的基础设施建设费用，即开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用一律进入房价，不得在销售价格之外另行向消费者收取。即“一口价”销售。问：小区物管收取楼道维护费是否合理？答：不合理，楼道属物业共用部位，其日常
33、运行、维护费用包含在物业服务费里。问：小区垃圾清运费是否该包含在小区的物管费里？答：小区物管费不包括垃圾清运费。 问：合同房能否更名？答：根据七部委关于做好稳定住房价格工作的意见的规定：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房产管理部门不得为其办理房屋权属登记手续，因此合同房不能更名。问：小区是否必须成立业主大会和业主委员会？答：不是必须。根据物业管理条例第十条的规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。问：
34、与开发商签订的购房合同上注明是 2 月 31 日交房是否属于无效合同？答：该合同仍然有效，该条款属于合同中的失误条款，双方可以协商一致更改或者纠正；如协商不成的，可以将该条款约定的交付日期认定为192 月 28 日。问：夫妻买房在签订合同时由男方代写的女方名字并由男方盖的手印，此合同是否有效？答：男方需有女方出具的授权委托书方能代理签订合同；如没有授权，女方又不予以追认的，该合同无效；如女方予以追认的，该合同有效。如双方为夫妻关系，女方没有明确声明不同意购买的，则该合同有效。问：公积金已经三年没有缴纳，购房是否可以使用公积金贷款？答：不能。需要将所欠三年的公积金缴纳补齐后，再连续缴纳一年的公积
35、金才能正常使用公积金贷款。问：如果开发商不提供公积金贷款方式，那业主是否仍可以自行提取公积金使用？答：可以自行提取用于首付或偿还购房贷款。问：公积金贷款如果要提前还贷，需经过哪个部门同意？答：需要与办理按揭的银行协商。问：2003 年购买的商品房（2003 年交房）但是业主一直没有领取钥匙。到 2006 年才入住，应该从什么时候开始缴纳物管费？答：根据相关政策规定，房屋自交付之日起应全额支付物管费。因此业主从交房之日起应全额缴纳物管费。问：购房者在缴纳了定金签订正式合同时，开发商要求将面积的误差范围约定在 5%之内是否合理？购房者是否可以要求退还定金？答：开发商有权要求作出这种约定，购房者也可
36、根据自身情况予以拒绝。如双方因此未能签定商品房买卖合同，则购房者可要求开发商退还定金。20问：在办理银行按揭的时候，若身份证地址同户口薄地址不一致，能否办理？答：可以办理，只要身份证号码同户口薄上的一致就可以。问：申请办理个人住房抵押贷款需要哪些资料？答：（1）身份证件：夫妻双方身份证明原件及复印件；户口簿原件及复印件（复印首页和本人所在页） ；（2） 婚姻状况证明：结婚证或离婚证明原件及复印件，如未婚到受理现场作未婚申明或出具未婚证明（依不同银行规定） ；（3） 购房合同及附件、补充协议，原件及复印件；（4） 首付款凭证原件及复印件（即出卖人开具的收据） ；（5） 由申请人所在单位开具的收入
37、证明（使用银行统一的标准格式） ；（6） 贷款申请表；（7） 银行要求的其他资料。 什么是等额本息还款？什么是等额本金还款？答：等额本息还款，是每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。等额本金还款，是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。 问：购买住房的契税如何缴纳？答：购买建筑面积 90以下的商品房住宅，契税统一按总房款的 1%21征收。购买建筑面积 90以上的住宅契税依照各地方政府的规定按总房款的3%5%的比例征收。6、 商品房买卖合同讲解（见合同本身）7、
38、数字大小写小写 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10大写 零 壹 贰 叁 肆 伍 陆 柒 捌 玖 拾 佰 仟 万8、计算成都五城区某套房建筑面积 85 平方米，套内建筑面积 83 平方米，按建筑面积计价为 2400 元/平方米。客户采用一次性付款可享受总房款 3%的优惠；若客户采用银行贷款，没有任何优惠，首付款必须是总房款的 30%，且在银行贷款只能以万元为单位。计算：（1）若客户采用银行贷款方式购房，首付总房款的 30%，贷款 20 年，求首付额，贷款额和月供额分别是多少（假设 20 年银行贷款的每月每万元还款额为 68.86 元）？购房后，须缴纳的契税和维修基金分别是多少？22房地
39、产基础知识培训第四部分 物业管理知识1、物业管理的含义国务院物业管理条例第二条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”，物业管理的定义表明：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的；物业管理活动的依据是物业服务合同；物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 业主，是指房屋的所有权人，享有以下权利： （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会或
40、者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； 23（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会，是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中和合法权益的组织。 业主委员会，是业主大会的执行机构。 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业。2、前
41、期物业管理在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。24国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业服务合同可以约定期限
42、；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。3、物业服务收费及物业管理的基本内容物 业 服 务 收 费 ， 是 指 物 业 管 理 企 业 按 照 物 业 服 务 合 同 的 约 定 ， 对 房 屋及 配 套 的 设 施 设 备 和 相 关 场 地 进 行 维 修 、 养 护 、 管 理 ， 维 护 相 关 区 域内 的 环 境 卫 生 和 秩 序 ， 向 业 主 所 收 取 的 费 用 。物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 大 修 、 中 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ， 应当 通 过 专 项 维 修 资 金 予 以 列
43、 支 ， 不 得 计 入 物 业 服 务 支 出 或 者 物 业 服 务 成本 。纳 入 物 业 管 理 范 围 的 已 竣 工 但 尚 未 出 售 ， 或 者 因 开 发 建 设 单 位 原 因未 按 时 交 给 物 业 买 受 人 的 物 业 ， 物 业 服 务 费 用 或 者 物 业 服 务 资 金 由 开 发建 设 单 位 全 额 交 纳 。物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。（1）常规性的公共服务主要有以下 7 项：房屋公用部位的维护与管理。房屋公用设备设施及其运行的维护和管理。环境卫生、绿化管理服务。物业
44、管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。维修资金的代管服务。这是指物业服务企业接受业主委员会或物业产权人委托，对代管的房屋共用部位共用设施设备维修资金的管理工作。物业档案资料25的管理。（2）针对性的专项服务，是指物业服务企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业服务企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，是物业服务企业开展多种经营的主渠道。主要有日常生活、商业服务、文
45、教体卫、社会福利及各类中介和金融服务五大类。（3）委托性的特约服务，是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求。4、住宅专项维修资金住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后，发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用
46、已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。成都市城市住房专项维修基金管理暂行办法于 2005 年 4 月 1 日起26正式实施，按规定商品房的首次专项维修基金，由开发商按每平方米建筑面积成本价的 3.0%（未配电梯） 、3.5%（配电梯）缴存；购房人按每平方米建筑面积成本价的 2.0%（未配电梯） 、2.5%（配电梯）缴存，成都市五城区和高新区的商品住房建筑面积成本价每平方米为 1100 米，青白江、龙泉驿、新都、温江
47、、郫县、双流、都江堰为 720 元，崇州为 600 元，金堂、蒲江、大邑、彭州为 550 元，新津、邛崃为 500 元。（备注：案例计算）房地产基础知识培训第五部分 接待流程和礼仪一、总体介绍的基本流程开门迎客同客户寒暄递资料给客户招呼客户坐好或者将客户带到楼盘模型处。开门迎客惯常用语：“早上好，有什么可以帮助您？”“您好，请进来参观一下。”“您好，欢迎光临！”同客户寒暄惯常用语：“先生（小姐），您好，第一次来这里看楼吗？”27“先生（小姐），您好，好面熟喔，以前有没有来过？”“先生（小姐），您好，您的车好漂亮啊！”“先生（小姐），您好，您是从哪里获得我们楼盘信息的？”“先生（小姐），您好，之
48、前有同事向您介绍过吗？”递资料给客户惯常用语：“请您先看看资料吧。”“这些是我们公司的资料，您先看看。”招呼客户就座或者将客户带到模型处惯常用语：“请这边坐，我帮您介绍一下。”“一路上累了吧，先坐下来，喝杯水吧！”“您请这边来，我给您介绍一下整个楼盘的情况吧。”二、讲解的基本程序介绍模型介绍项目特点推介单位介绍样板房计价过程。介绍模型沙盘模型是客户了解整个项目情况最直观的方式，但由于内容会比较多，所以必须有条理地进行介绍。基本程序如下：确定方位（项目位置、客户所在位置）惯常用语：28“这是我们花园的整体规划，这边是路，那边是路，这里是公园，我们的售楼处在这里，这里是正在发售的苑。”（配合激光笔指示）介绍规划（占地、开发期次、配套设施）惯常用语：“我们花园占地 10 万平方米，总建筑面积 35 万平方米。”“第二期苑是由 3 栋小高层和 3 栋多层组成的，半围合结构，基本都对着中心湖景。我们现在正在出售的是这两栋多层的南向单位。”（配合激光笔指示）“整个小区配套十分齐全，幼儿园、小学、中学、医院、超市、
